Doctrine administrative/réponses ministérielles :
Coefficients d’érosion monétaire applicable aux cessions à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles 2023 : BOI-ANNX-000097 :
Exonération des droits d’enregistrement aux divorces par consentement mutuel extrajudiciaires : Rép. Min n°21216, JO AN, 31 déc. 2019 :
En application de l’article 1090 A du CGI, les décisions rendues dans les instances où l’une des parties bénéficie de l’aide juridictionnelle sont exonérées de droits d’enregistrement sauf lorsqu’elles portent mutation de propriété, d’usufruit ou de jouissance.
Cette exonération s’applique aux divorces par consentement mutuel extrajudiciaires lorsque l’une des parties bénéficie de l’aide juridictionnelle et sous réserve que la convention de divorce n’emporte pas mutation de propriété, d’usufruit ou de jouissance.
Possibilité pour un ayant droit de s’opposer à la modification de la tombe et de la stèle de ses parents quand il n’est plus concessionnaire : Rép. Min. Sénat n° 03781, JO 26 janv. 2023 :
Une députée interroge le ministre de l’intérieur sur l’hypothèse d’un concessionnaire d’une tombe familiale qui y a enterré son épouse et qui en a réglé le contrat de concession trentenaire. Sa sœur exige un maintien en état de la tombe et de la stèle où sont enterrés leurs parents.
Elle s’interroge alors si la sœur, qui a sa propre concession funéraire est une ayant-droit pouvant se prévaloir de l’interdiction de changement de stèle et d’encadrement de la tombe de ses parents ou si, son frère, bénéficiaire de sa concession où son épouse est déjà enterrée a tout liberté pour en modifier l’apparence puisqu’il en a acquitté le contrat de concession.
En réponse le ministre rappelle d’abord que l’article L. 2223-12 du CGCT prévoit que “tout particulier peut, sans autorisation, faire placer sur la fosse d’un parent ou d’un ami une pierre sépulcrale ou autre signe indicatif de sépulture”.
Il précise ensuite que les monuments funéraires placés sur la concession sont qualifiés d’immeubles par destination et appartiennent en propre aux concessionnaires (circulaire n° 2000/022 du ministère de la culture du 31 mai 2000).
Il indique enfin que l’accord préalable du titulaire de la concession ou de ses héritiers est requis pour la gravure d’un monument funéraire placé sur la surface de la concession et qu’à cet égard le renouvellement de la concession par un seul des héritiers du titulaire n’a pas pour effet de déposséder l’autre héritier de sa qualité d’ayant droit de la concession, lequel conserve alors la possibilité de s’opposer à l’inscription proposée.
Vente ou achat d’un terrain par une commune : Rép. min. 03807, JO Sénat, 9 février 2023, p. 955.
Le ministère de l’intérieur est interrogé sur le fait de savoir si, lorsqu’un conseil municipal a décidé d’acheter ou de vendre un terrain, le maire peut procéder à l’achat ou à la vente pour un prix différent (en plus ou en moins) que celui voté par le conseil municipal.
Le ministre considère que lorsque le maire est autorisé par le conseil municipal à passer un acte d’achat ou de vente, il est tenu par le prix déterminé dans la délibération du conseil municipal et ne peut le modifier valablement au nom de la commune.
Intégration de la voirie d’un lotissement privé dans le domaine public et nécessité d’une enquête publique (non) : Rép. min. n° 01585, JO Sénat, 16 févr. 2023, p. 1157 :
Le ministère de l’intérieur est interrogé sur le fait de savoir si, lorsqu’une commune souhaite intégrer les voiries d’un lotissement privé dans son domaine public, une enquête publique est nécessaire et si la commune doit faire enregistrer l’acte par un notaire ou si elle peut se contenter d’un acte administratif. Il est également interrogé sur le régime applicable à cette hypothèse en Alsace-Moselle.
Le ministère répond que l’incorporation dans la voirie communale de voies privées d’un lotissement s’opère principalement soit par transfert amiable, soit par transfert d’office lorsqu’il s’agit de voies ouvertes à la circulation (L. 318-3 du code de l’urbanisme, applicable également en Alsace-Moselle).
Le transfert amiable n’est pas soumis à enquête publique, tandis que le transfert d’office l’est.
Le transfert amiable donne lieu à un acte authentique soumis à la publicité foncière ou à une inscription au livre foncier en Alsace-Moselle.
S’agissant du transfert d’office, la décision de l’autorité compétente s’analyse comme une transmission entre vifs d’immeuble, soumis à publicité. Elle doit dès lors être déposée au service de la publicité foncière compétent, soit sous la forme d’un acte notarié, soit sous la forme d’un acte authentique émanant d’une autorité administrative (710-1 c. civ.).
Enfin, après la publication de la décision de transfert d’office au service de la publicité foncière, la commune doit transmettre cette décision au service du cadastre, qui assurera la liaison avec le service de la publicité foncière, afin d’assurer la concordance du fichier immobilier avec la documentation cadastrale.
Jurisprudences :
Caractère spontanée des dons manuels à l’administration fiscale : Cass. Com. 25 janvier 2023, n° 20-16.700, publié :
En résumé : la remise des comptes bancaires à l’occasion d’un entretien engagé par l’administration fiscale en vue d’un examen contradictoire n’est pas spontanée et ne permet pas, au contribuable, de bénéficier de l’option prévue à l’article 635 A du code général des impôts.
Par avis du 9 septembre 2014, l’administration fiscale a informé M. et Mme T qu’elle engageait un examen contradictoire de leur situation fiscale personnelle portant sur les années 2011 à 2013.
Le 13 novembre 2014, à l’occasion du premier entretien avec le vérificateur, Mme T a indiqué avoir reçu au cours de la période examinée, d’importantes sommes d’argent versées sur l’un de ses comptes, elle a indiqué qu’il s’agissait de donations.
Les 6 et 21 décembre 2014, Mme T a déposé 2 formulaires de révélation de dons manuels par lesquels elle a demandé de bénéficier de l’option de déclaration de ces dons dans le délai d’un mois suivant le décès du donateur (art. 635 A CGI).
L’administration fiscale, considérant que la révélation n’avait pas été spontanée, ce qui fait obstacle au bénéfice de l’option, a adressé à Mme T une proposition de rectification portant rappel de droits de mutation à titre gratuit.
Mme T a assigné l’administration fiscale aux fins d’obtenir la décharge des droits réclamés.
La question se posait de savoir si la remise des comptes bancaires à l’occasion d’un entretien engagé par l’administration fiscale en vue d’un examen contradictoire, constitue une révélation spontanée ou non des dons manuels.
La cour d’appel avait admis le bénéfice de l’option en considérant que la révélation, par la remise des comptes bancaire par le contribuable, avait été spontanée en étant intervenue avant l’examen contradictoire de sa situation fiscale.
L’administration fiscale contestait cet arrêt en considérant que la révélation était la conséquence d’une procédure fiscale engagée par l’envoi de l’avis d’examen contradictoire de la situation fiscale personne et non d’une révélation spontanée.
Par une approche téléologique de l’article 635 A du CGI, la Cour de cassation estime que l’intention du législateur a été d’inciter les donataires à révéler spontanément à l’administration les dons manuels en réservant la possibilité de différer la déclaration de ces dons et l’acquittement du paiement des droits de mutation à titre gratuit après le décès du donateur aux seules hypothèses de révélation spontanée, en dehors de toute procédure de vérification ou de contrôle fiscal.
La Cour de cassation considère que la révélation des dons manuels litigieux était intervenue lors de l’examen contradictoire de la situation personnelle de M et Mme T, à l’occasion du premier entretien avec le vérificateur. Il en résulte que la cour d’appel aurait dû considérer que la révélation n’était pas spontanée et que le contribuable n’aurait pas pu bénéficier de l’option.
Cass. civ. 3ème, 8 février 2023, n° 21-20.271, publié :
En résumé : Le constructeur dont la responsabilité est retenue en raison des vices affectant les matériaux qu’il a mis en œuvre pour la réalisation de l’ouvrage, doit pouvoir exercer une action récursoire contre son vendeur, sur le fondement de la garantie des vices cachés, sans voir son action enfermée dans un délai de prescription courant à compter de la vente initiale.
Dès lors le point de départ du délai de l’article 1648 du code civil est constitué par la date de sa propre assignation et celui de l’article L. 110-4 du code de commerce, courant à compter de la vente, est suspendu jusqu’à ce que sa responsabilité ait été recherchée par le maître de l’ouvrage.
En l’espèce des époux confient à une société (Gervot Stéphane) le lot « électricité-ventilation » de la construction d’une maison d’habitation.
Cette société fourni une VMC qui lui avait été vendue par une autre société (Rexel France) et qui avait été fabriquée par une tierce société (Vim).
Cette VMC était composée d’une carte électronique fabriquée par une autre société (Scheiber).
Après réception, intervenue le 27 juillet 2001, un incendie s’est déclaré dans les combles de la maison.
Après expertise les époux ont assigné leur assureur ainsi que l’ensemble des sociétés ayant participé à la fourniture de la VMC.
La question se posait de savoir quand le délai d’action du sous-acquéreur commençait à courir.
La société fabriquant de la carte électronique de la VMC considérait que l’action en garantie des vices cachés devait être exercée dans un bref délai à compter de la découverte du vice et que cette action était enfermée dans le délai de prescription fixé par l’article L. 110-4 du code de commerce qui commençait à courir à compter de la vente initiale.
La cour d’appel avait, quant à elle, considérait que le point de départ de cette prescription était suspendu jusqu’à la date de l’assignation de la société fabriquant du groupe VMC (Vim) par le revendeur (Rexel).
La Cour de cassation considère que pour les ventes conclues antérieurement à la loi du 17 juin 2007, les vices affectant les matériaux ou éléments d’équipements mis en œuvre par un constructeur ne constituent pas une cause susceptible de l’exonérer de sa responsabilité qu’il encourt à l’égard du maître de l’ouvrage, quel que soit le fondement de sa responsabilité.
Il en résulte que, sauf à porter une atteinte disproportionnée au droit d’accès au juge, le constructeur dont la responsabilité est retenue en raison des vices affectant les matériaux qu’il a mis en œuvre pour la réalisation de l’ouvrage, doit pouvoir exercer une action récursoire contre son vendeur, sur le fondement de la garantie des vices cachés, sans voir son action enfermée dans un délai de prescription courant à compter de la vente initiale.
Ce faisant l’entrepreneur ne pouvant agir contre le vendeur et le fabriquant avant d’avoir été lui-même assigné par le maître de l’ouvrage, le point de départ du délai de l’article 1648 du code civil est constitué par la date de sa propre assignation et celui de l’article L. 110-4 du code de commerce, courant à compter de la vente, est suspendu jusqu’à ce que sa responsabilité ait été recherchée par le maître de l’ouvrage.
De même le vendeur qui peut voir sa responsabilité ainsi recherchée par le constructeur, il ne peut, non plus, agir avant d’avoir été assigné et son recours contre son propre vendeur ne peut, non plus, être enfermé dans le délai de prescription de droit commun courant à compter de la vente initiale.
Réparation du vice caché par un tiers et exercice de l’action estimatoire par l’acquéreur (oui) : Cass. civ. 3ème, 8 février 2023, n° 22-10.743, publié :
En résumé : la réparation du vice caché par un tiers au contrat ne fait pas obstacle à l’action estimatoire de l’acquéreur contre le vendeur.
En l’espèce, le 9 mars 2016, par acte authentique de vente, une société vend à un particulier un appartement dans un immeuble en copropriété.
Le 7 décembre 2017, la préfecture a mis en œuvre une procédure de péril ordinaire concernant cet immeuble.
L’acquéreur a assigné le vendeur, pour obtenir sur le fondement de la garantie des vices cachés, la réduction du prix de vente et des dommages et intérêts.
Le vendeur a appelé le syndicat des copropriétaires en garantie.
Par ailleurs, l’acquéreur a accepté que le bien soit remis en état par le syndicat des copropriétaires.
Son action contre le vendeur a alors été rejetée par la cour d’appel au motif que suite aux réparations réalisées par le syndicat, le vice avait disparu.
La question se posait de savoir si la réparation effectuée par un tiers écartait la possibilité pour l’acquéreur d’exercer l’action en garantie des vices cachés à l’égard de son vendeur.
La Cour de cassation considère que l’acheteur d’une chose qui comporte un vice caché qui accepte que le vendeur procède à la remise en état de ce bien ne peut plus invoquer l’action en garantie dès lors que le vice originaire a disparu.
En effet l’acquéreur peut accepter que le vendeur procède, par une remise en état à ses frais, à une réparation en nature qui fait disparaître le vice et rétablit l’équilibre voulu par les parties.
Elle considère toutefois que cette solution ne peut être étendue à la réparation du vice caché par un tiers, laquelle n’ayant pas d’incidence sur les rapports contractuels entre l’acquéreur et le vendeur, ne peut supprimer l’action estimatoire permettant à l’acquéreur d’obtenir la restitution du prix à hauteur des coûts des travaux mis à sa charge pour remédier au vice.
Garantie contre l’éviction et bien appartenant au domaine public – évaluation souveraine de l’indemnité d’éviction : Cass. civ. 3ème, 18 janvier 2023, n° 21-16.666, publié :
En résumé : l’éviction partielle d’un bien en raison de son appartenance au domaine public ne fait pas obstacle à l’indemnisation de l’acquéreur, laquelle est appréciée souverainement par les juges du fond.
En l’espèce, le 6 juillet 2010 un couple d’acquéreurs acquièrent d’un couple de vendeurs une maison avec jardin moyennant le prix de 293 000€.
Le 5 janvier 2011, la direction départementale des territoires et de la mer a enjoint aux acquéreurs de libérer une bande de terrain de 28m2, le long du canal Saint-Joseph, appartenant au domaine public maritime, l’arrêté d’autorisation d’occupation étant expiré depuis le 11 juillet 2007.
Des constructions annexes à la maison avaient été édifiées par les vendeurs pour partie sur cette parcelle, sur laquelle empiétait également le mur de clôture.
Si une demande en annulation de la vente a été initialement formulée, c’est finalement une demande en indemnisation du fait de l’éviction d’une partie de la chose vendue qui est formée.
La question se posait de savoir comment évaluer l’indemnisation tenant à l’éviction.
En effet les vendeurs soutenaient qu’un bien appartenant au domaine public, étant inaliénable, n’a pas de prix et, partant, pas de valeur au sens de l’article 1637 du code civil.
Ils soutenaient également que lors de l’éviction d’une partie du fonds vendu, la vente n’est pas résiliée et la valeur de la partie dont l’acquéreur se trouve évincé lui est remboursée selon l’estimation à l’époque de l’éviction et non proportionnellement au prix total de la vente.
Toutefois la Cour de cassation considère que l’indemnité doit être appréciée au regard non des caractéristiques du bien qui justifient l’éviction mais de sa désignation lors de la vente et, partant, approuve la cour d’appel qui n’a pas procédé à une évaluation proportionnelle au prix total de la vente mais avait souverainement fixé la valeur de la partie du fonds dont l’acquéreur avait été évincé.
Application du cahier des charges à la vente d’un immeuble exproprié à la suite d’une cession amiable après déclaration d’utilité publique : Cass. civ. 3ème, 11 janvier 2023, n° 22-10.027, publié :
En résumé : le respect du cahier des charges prévu par le code de l’expropriation s’applique aux immeubles ayant fait l’objet d’une cession amiable après déclaration d’utilité publique.
En l’espèce un établissement public d’aménagement s’est porté acquéreur en 1975 et 1976 de nombreuses parcelles situées dans la zone d’aménagement concerté Paris Est.
Par acte authentique du 25 juin 2014 l’établissement public vend à un couple un terrain issu de la réunion de plusieurs de ces parcelles, sur lesquels ils avaient édifié et exploité un restaurant, sans autorisation.
L’acte de vente comportait un cahier des charges correspondant à des clauses types prises en application du code de l’urbanisme (art. 21-1 et suivants). Il prévoyait notamment que la vente était consentie en vue de la démolition du bâtiment existant et de la construction d’un restaurant conforme à un permis de construire délivré aux acquéreurs le 18 octobre 2013, ces derniers ayant l’obligation de commencer les travaux au plus tard le 1er octobre 2014 et de les achever au plus tard le 1er octobre 2015.
L’établissement public, invoquant l’absence de réalisation des travaux prévus, a assigné les acquéreurs en résolution de la vente.
La question se posait de savoir si le cahier des charges visé à l’article L. 21-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique se limitait à régir les ventes faisant suite à une ordonnance d’expropriation ou s’il régissait également les cessions amiables consentie après déclaration d’utilité publique.
La Cour de cassation considère que les immeubles expropriés en vue de la réalisation d’opérations dans les zones d’aménagement concerté peuvent être cédés de gré à gré ou concédés temporairement à des personnes de droit privé ou de droit public, sous condition que ces personnes les utilisent aux fins prescrites par le cahier des charges annexé à l’acte de cession ou de concession temporaire.
Ce faisant, les dispositions du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique prévoyant l’application du cahier des charges sont applicables aux immeubles ayant fait l’objet d’une cession amiable après déclaration d’utilité publique.
En l’espèce, le cahier des charges avait été valablement inséré dans l’acte de vente portant sur des parcelles originairement situées dans le périmètre de la ZAC et acquises amiable par l’établissement public d’aménagement à la suite d’une déclaration d’utilité publique.