Etudes :
C. Cadouot-Ulliel et B. Lagarde : La purge du délai de réflexion à l’aune du nouvel article L. 125-5 du code de l’environnement : quel imbroglio !, flash info Cridon Lyon du 23 déc. 2022 :
L’article L. 125-5 du code de l’environnement, dans sa rédaction issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, applicable à compter du 1er janvier 2023 prévoit que les acquéreurs ou les locataires de biens immobiliers situés dans certaines zones à risques sont informés, par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques.
A cet égard, ces derniers doivent leur fournir un état des risques.
La nouvelle rédaction du texte prévoit que lorsque l’acte authentique n’est pas précédé d’une promesse de vente ou d’un contrat préliminaire et que l’état des risques n’est pas joint à l’acte authentique de vente, le délai de réflexion prévu par l’article L. 271-1 alinéa 5 du code de la construction et de l’habitation ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ce document à l’acquéreur.
L’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation prévoit que l’acquéreur dispose d’un délai de réflexion de 10 jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte. Il prévoit en outre que l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de 10 jours.
Mais, la rédaction de l’article L. 125-5 semble permettre au délai de réflexion de courir lorsque l’état des risques n’a pas été joint à l’acte authentique, ce qui laisse supposer que l’acte authentique ait été régularisé sans l’état des risques.
Au regard de l’articulation de ces textes, la question peut se poser de savoir comment mettre en œuvre un délai de réflexion de 10 jours sur un acte de vente déjà signé par l’ensemble des parties alors qu’au regard de l’article L. 271-1 du CCH, auquel renvoi l’article L. 125-5, le délai de réflexion ne peut être purgé qu’au vu du projet d’acte ?
Si l’on admet la possibilité de faire courir après la conclusion de l’acte authentique, il s’agirait alors d’un délai de rétractation et non d’un délai de réflexion.
Il faut donc comprendre l’article L. 125-5 vise le projet d’acte authentique et non l’acte de vente signé par les parties, seule cette interprétation rendant cohérent le texte ce qui n’est toutefois pas le cas en l’état. Une modification législative est donc souhaitable pour rétablir la cohérence de l’article L. 125-5 à la lumière de l’article L. 271-1.
Dans l’attente il est recommandé aux notaires chargés d’instrumenter une vente concernée par ce régime de vérifier que l’état des risque, en cours de validité, a été notifié, conformément à l’article L. 271-1 du CCH, à l’acquéreur 10 jours au moins avant la date de signature de l’acte authentique de vente, à défaut de quoi il devra refuser d’instrumenter.
Textes :
Arrêté du 23 décembre 2022, ECOB2234192A, JO 28. déc. :
Cet arrêté fixe à 5.4% la revalorisation des taux de majoration des rentes services en 2023 (contre 1.4% pour 2022).
Le taux de majoration applicable aux rentes visées est disponible via un tableau annexé à l’arrêté.
Rehaussement du seuil de puissance pour l’obligation d’obtention de permis de construire : Décret n° 2022-1688 du 26 décembre 2022 :
Ce décret rehausse le seuil de puissance au-delà duquel les projets d’ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire installée sur le sol basculent de la formalité de la déclaration préalable à celle de permis de construire.
Il modifie les articles R. 421-9, R. 431-5 et R. 431-35 du code de l’urbanisme.
Sont désormais soumis au régime de déclaration préalable les ouvrages de production d’électricité à partir de l’énergie solaire installés sur le sol dont la puissance crête est supérieure ou égale à 3 kilowatts et inférieure à 1 mégawatt quelle que soit la hauteur.
Le régime antérieur fixé le seuil maximal de la puissance de ces ouvrages à 250 kilowatts.
Le décret prévoit également l’ajout de la mention de la puissance crête des installations ainsi que la destination principale de l’énergie produite dans les dossiers de demande d’autorisation d’urbanisme.
Définition des types d’usages dans la gestion des sites et sols pollués : Décret n° 2022-1588 du 19 décembre 2022 :
La loi ALUR impose au maître d’ouvrage qui envisage un changement d’usage d’un site industriel relevant des ICPE la réalisation d’une étude de sol afin d’assurer la compatibilité entre l’état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publique, l’agriculture et l’environnement au regard du nouvel usage projeté.
La notion d’usage est définie par l’article L. 556-1 A du code de l’environnement issu de la loi climat du 22 août 2021 comme « la fonction ou la ou les activités ayant cours ou envisagées pour un terrain ou un ensemble de terrains donnés, le sol de ces terrains ou les constructions et installations y sont implantées », le texte précisant in fine que les types d’usage au sens de ce texte sont définis par décret.
Le décret du 19 décembre 2022 vient préciser les différents usages possibles.
Il comporte la définition des différents usages, celle de la notion de changement d’usage et, dans le cas où l’usage futur doit permettre l’accueil de populations sensibles, la transmission de l’attestation de prise en compte des mesures de gestion de la pollution à certains organismes.
Ces dispositions entrent en vigueur le 1er janvier 2023.
Les définitions des différents usages :
L’article D. 556-1 A du code de l’environnement définit les différents types d’usage. Il vise :
- L’usage industriel, lequel peut comprendre du bâti, des infrastructures industrielles ainsi que leurs aménagements accessoires (bureaux, places de stationnement).
- L’usage tertiaire qui correspond notamment aux commerces, activités de services, activités d’artisanat ou de bureaux.
- L’usage résidentiel, qu’il comprenne un habitat individuel ou collectif, y compris les jardins pouvant être destinés à la production non commerciale de denrées alimentaires d’origine animale ou végétale.
- L’usage récréatif de plein air (parcs, aires de jeux, zones de pêche récréative ou de baignade).
- L’usage agricole, c’est-à-dire les productions commerciales (par ex. au sein d’exploitations agricoles) et non commerciales (par ex. jardins familiaux ou jardins partagés) d’aliments d’origine animale ou végétale, à l’exception des activités sans relation directe avec le sol.
- L’usage d’accueil de populations sensibles tel que les établissement accueillant des mineurs de façon occasionnelle, les établissements de santé et établissement et services médico-sociaux, ainsi que leurs aménagements accessoires tels que les aires de jeux et espaces verts.
- L’usage de renaturation qui implique une désartificialisation ou des opérations de restaurations ou d’amélioration de la fonctionnalité des sols, notamment des opérations de réimperméabilisation, à des fins de développement d’habitats pour les écosystèmes.
- Un autre usage à préciser au cas par cas.
La notion de changement d’usage :
Le changement d’usage prévu à l’article L. 556-1 du code de l’environnement est précisé par l’article R. 556-1 B du même code issu du décret du 19 décembre 2022.
Il y a changement d’usage lorsque :
- 1° Le type d’usage projeté est différent du type d’usage antérieur (précisé dans l’arrêté d’autorisation ou d’enregistrement ou imposé par la Préfecture dans le cadre de la cession d’activité d’une ICPE autorisée ou enregistrée ou encore lorsque l’usage est différent de celui correspondant à la dernière période d’exploitation d’une ICPE déclarée, ou lorsque l’usage futur diffère de celui définit dans le cadre de la procédure de remise en état par un tiers intéressé).
- 2° Lorsque plusieurs usages sont envisagés et que l’un d’eux est différent de ce qui est prévu au 1°.
- 3° Lorsque le type d’usage projeté est identique au type d’usage antérieur qui correspondait à l’accueil de populations sensibles mais avec modification du schéma conceptuel permettant d’appréhender les relations entre les sources de pollution, les voies de transfert et les enjeux à protéger.
- 4° lorsque l’usage projeté et l’usage antérieur relève de la catégorie « autre usage » mais sont différents l’un de l’autre.
La transmission de l’attestation de prise en compte des mesures de gestion de pollution à certains organismes dans l’hypothèse où l’usage futur doit permettre l’accueil de populations sensibles :
Lorsque le maître d’ouvrage envisage un changement d’usage permettant l’accueil de populations sensibles, il doit transmettre pour information l’attestation de prise en compte des mesures de gestion de la pollution établie par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués à l’inspection des installation classées et à l’agence régionale de santé.
L’attestation doit être transmise dans les 15 jours suivants sa réception par le maître de l’ouvrage et au plus tard le jour du dépôt de la demande de permis de construire ou d’aménager ou de la déclaration préalable.
Cette attestation doit être jointe uniquement aux dossiers de demande de permis de construire ou d’aménager et non aux dossiers de déclaration préalable (combinaison des articles L. 556-1 et L. 556-2 du code de l’environnement et R. 431-16 n et o et R. 44168-3 du code de l’urbanisme.
En cas de défaut d’annexion au dossier de permis de construire ou de permis d’aménager, la sanction sera l’illégalité de l’autorisation d’urbanisme (R. 431-15 code de l’urbanisme pour le dossier de permis de construire et R. 441-8-3 pour le dossier de permis d’aménager.
Dans le cas où un notaire est chargé de régulariser la vente au profit d’une personne qui envisage un changement d’usage, il devra exiger la production d’une étude des sols prévoyant les mesures de gestion de la pollution afin d’assurer la compatibilité entre l’état des sols et sous-sols avec l’usage projeté.
Si l’usage correspond à l’accueil de populations sensibles, le notaire devra vérifier que l’attestation de prise en compte des mesures de gestion de la pollution a été transmise à l’inspection des installations classées et à l’ARS.
Il est enfin recommandé (quoiqu’il n’y ait pas d’exigence légale) que le notaire exige du maître d’ouvrage à l’origine du changement une attestation de réalisation des travaux prescrits dans l’étude des sols jointe au dossier de demande d’autorisation d’urbanisme.