Loi de finances pour 2023, mesures relatives aux droits dâenregistrement :Â
Lâarticle 22 de la loi de finance soumet, Ă partir du 1er janvier 2023, les baux de durĂ©e limitĂ©e de plus de 12 ans dans le champ dâapplication de la formalitĂ© fusionnĂ©e. Il en rĂ©sulte quâils sont soumis uniquement Ă la taxe de publicitĂ© fonciĂšre mais non aux droits dâenregistrement (modification des articles 647 al. 1er et 665 alinĂ©a 2 du CGI).
Lâarticle 23 de la loi de finance clarifie le rĂ©gime des droits de mutation Ă titre onĂ©reux applicables Ă lâentrepreneur individuel.
La loi de finances pour 2022 a ouvert la possibilitĂ© Ă lâentrepreneur individuel, sans modifier son statut juridique, dâĂȘtre fiscalement assimilĂ© Ă une sociĂ©tĂ© – EURL ou EARL et, partant, dâassujettir ses rĂ©sultats Ă lâimpĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s par application de lâarticle 206 du CGI.
La loi de finances pour 2023 assimile expressĂ©ment les cessions dâentreprises individuelles ou dâEIRL encore en activitĂ© ayant exercĂ© lâoption dâimposition Ă lâIS (application de lâarticle 1655 sexies CGI) Ă des cessions de droits sociaux (modification de lâarticle 726 CGI).
Les droits de mutation Ă titre onĂ©reux sont, selon les travaux parlementaires, assis sur le prix de lâentreprise au moment de sa cession, net des emprunts contractĂ©s.
Le taux applicable Ă ces cessions est de 3% puisque lâentreprise individuelle ne dispose pas dâun capital âdivisĂ© en actionsâ ou de 5% en cas dâactivitĂ© Ă prĂ©pondĂ©rance immobiliĂšre.
Ces dispositions sâappliquent, Ă dĂ©faut de prĂ©cision dans la loi de finances, aux cessions effectuĂ©es Ă partir du 1er janvier 2023.
Lâarticle 24 de la loi de finances pour 2023 Ă©tablit un nouveau seuil dâexonĂ©ration applicable aux transmissions de baux ruraux Ă long terme.
BĂ©nĂ©ficient dâune exonĂ©ration partielle de droits de mutation Ă titre gratuit :Â
- Les biens donnés à bail à long terme, ou à bail cessible, dans les conditions prévues dans le code rural, pour les trois quart de leur valeur.
- Les parts de groupements fonciers agricoles; Ă concurrence des Ÿ de la fraction de la valeur nette des biens donnĂ©s Ă bail Ă long terme ou Ă bail cessible.
Ces exonérations sont conditionnées par le fait que le bien demeure la propriétaire du donataire, héritier ou légataire pendant 5 ans à compter de la transmission à titre gratuit.
Lorsque la valeur des biens transmis excĂšde 300 000 âŹ, lâexonĂ©ration est ramenĂ©e Ă 50% au-delĂ de cette limite (art. 793 bis al. 3 nouveau du CGI).
La limite dâexonĂ©ration partielle est portĂ©e de 300 000⏠à 500 000⏠à condition que le donataire, hĂ©ritier ou lĂ©gataire conserve le bien pendant une durĂ©e supplĂ©mentaire de 5 ans, soit une durĂ©e totale de 10 ans (art. 793 bis al. 3 nouveau CGI).
Sans prĂ©cision dans la loi de finances, le seuil de 500 000⏠sâapplique aux successions ouvertes et aux donations consenties Ă compter du 1er janvier 2023.
Lâarticle 26 prĂ©voit quâĂ compter du 1er janvier 2023, les actes de reconnaissance de filiation devant notaire Ă©tablis dans les cadre dâune assistance mĂ©dicale Ă la procrĂ©ation (AMP) avec tiers donneur, ainsi que les procĂ©dures prĂ©vue pour les couples de femme faites ayant eu recours Ă lâAMP Ă lâĂ©tranger avant la loi du 2 aout 2021 relative Ă la bioĂ©thique sont exonĂ©rĂ©es de droits dâenregistrement (art. 847 bis CGI).
Aussi les actes notariĂ©s de consentement au recours Ă lâAMP par tiers donneur sont soumis Ă une exonĂ©ration semblable.
Lâarticle 27 prĂ©voit que lâinscription au livre foncier de Mayotte des actes de notoriĂ©tĂ© portant sur des immeubles sans titre de propriĂ©tĂ© ne donne pas lieu Ă une perception au profit du TrĂ©sor (modification de lâarticle 1043 B du CGI).
- Cette mesure sâapplique aux actes de notoriĂ©tĂ© dĂ©posĂ©s Ă compter du 6 octobre 2022.
Lâarticle 66 prĂ©voit que les actes notariĂ©s de notoriĂ©tĂ© acquisitive portant sur les immeubles situĂ©s en corse rĂ©pondant aux conditions fixĂ©es par lâarticle 1er de la loi du 6 mars 2017 (prĂ©vues par dĂ©cret n° 2017-1802 du 28 dĂ©cembre 2017) sont dĂ©sormais exonĂ©rĂ©s de taxe de publicitĂ© fonciĂšre.
- Cette disposition sâapplique aux actes de notoriĂ©tĂ© dressĂ©s et publiĂ©s Ă compter du 1er janvier 2023.
Décret n° 2022-1620 du 23 décembre 2022 :
Ce décret précise les modalités de recours à la signature électronique avancée reposant sur un certificat qualifié par un déclarant.
Il permet au dĂ©clarant dây substituer, avec les mĂȘmes effets juridiques, le recours Ă une identification par un moyen Ă©lectronique de niveau substantiel ou Ă©levĂ© figurant au sein du schĂ©ma dâidentification Ă©lectronique, associĂ© Ă une signature Ă©lectronique simple.
Il prĂ©voit Ă©galement que les greffiers des tribunaux de commerce et des tribunaux judiciaires statuant en matiĂšre commerciale auront accĂšs Ă lâintĂ©gralitĂ© des informations contenues sur le Registre national des entreprises (créé par lâordonnance du 15 septembre 2021) pour lâexercice de leurs missions.
Il ajoute enfin un cas de radiation de ce registre pour les entreprises Ă©trangĂšres sans Ă©tablissement stable en France qui nâemploient pas de personnes affiliĂ©es Ă un rĂ©gime de sĂ©curitĂ© sociale lorsquâelles ne respectent pas leur obligation de faire accrĂ©diter un reprĂ©sentant assujetti Ă©tabli en France dans les conditions de lâarticles 289 A du CGI.
Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2023.
Réponses ministérielles :
Application de lâencadrement des loyers aux rĂ©sidences de services pour sĂ©niors sous le rĂ©gime de la copropriĂ©tĂ© en autogestion : RĂ©p. Min. Ă la question , n° 2109, JOAN 20 dĂ©c. 2022, p. 6569 :
Lâarticle 140 de la loi ELAN fixe le champ dâapplication du dispositif dâencadrement des loyers ; il exclut de son champ le parc locatif social dont les loyers font lâobjet dâune autre rĂ©glementation.
Les locations nues des rĂ©sidences de service pour sĂ©niors, sous le rĂ©gime de la copropriĂ©tĂ© en autogestion, ne bĂ©nĂ©ficient pas de dĂ©rogation relatives aux loyers, dĂšs lors les rĂšgles dâencadrement des loyers sây appliquent, notamment les rĂšgles relatives au complĂ©ment de loyer.
Ces rĂšgles sont prĂ©cisĂ©es Ă lâarticle 3 du dĂ©cret 2015-650 du 10 juin 2015.
Un complĂ©ment de loyer peut ĂȘtre justifiĂ© par les caractĂ©ristiques de localisation ou de confort dâun logement, lorsque ces caractĂ©ristiques rĂ©unissent les conditions suivantes :
- 1° Elles nâont pas Ă©tĂ© prises en compte pour la dĂ©termination du loyer de rĂ©fĂ©rence correspondant au logement.
- 2° Elles sont dĂ©terminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la mĂȘme catĂ©gorie situĂ©s dans le mĂȘme secteur gĂ©ographique.
- 3° Elles ne donnent pas lieu Ă rĂ©cupĂ©ration par le bailleur, au titre des charges, ni Ă la contribution pour le partage des Ă©conomies dâĂ©nergies pour les travaux rĂ©alisĂ©s par le bailleur (art. 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989).
Ainsi un complĂ©ment de loyer peut ĂȘtre mis en place au sein d’une rĂ©sidence de services pour sĂ©niors dĂšs lors que ces conditions sont remplies.
Jurisprudences :
Condition suspensive dâobtention dâun prĂȘt et indication dâun montant maximal : absence dâobligation dâaccepter toute offre infĂ©rieure : Cass. civ. 3Ăšme, 14 dĂ©c. 2022, n° 21-24.539, publié :Â
En lâespĂšce une promesse de vente dâun appartement est conclue. La promesse contient une condition suspensive dâobtention dâun prĂȘt de 414 000 ⏠maximum remboursable sur 25 ans au taux de 2% hors assurance.
Les acquĂ©reurs notifient au vendeur leur renonciation Ă lâacquisition, la banque ne leur ayant consenti quâun prĂȘt de 407 000 âŹ.
Le vendeur assigne les acquĂ©reurs Ă lui verser la somme de 38 000 ⏠au titre de lâindemnitĂ© dâimmobilisation.
La cour dâappel avait rejetĂ© la demande du vendeur en considĂ©rant que les acquĂ©reurs nâĂ©taient pas tenus dâaccepter un financement dâun montant infĂ©rieur Ă celui quâils avaient estimĂ© nĂ©cessaire Ă lâacquisition du bien. Ainsi la dĂ©faillance de la condition nâĂ©tait pas imputable aux acquĂ©reurs et la promesse Ă©tait caduque.
Elle rejette lâargument du vendeur selon lequel les acquĂ©reurs Ă©taient tenus dâaccepter toute offre de prĂȘt de 414 000 ⏠ou infĂ©rieur.
Les vendeurs forment un pourvoi appuyant sur le fait que la stipulation de la condition prĂ©voyait que le financement de lâacquisition par un prĂȘt dâun montant maximum de 414 000 âŹ.
La Cour de cassation rejette lâargument en considĂ©rant que lâindication dans la promesse dâun montant maximal du prĂȘt nâĂ©tait pas de nature Ă contraindre les acquĂ©reurs Ă accepter toute offre dâun montant infĂ©rieur.
Il sâen dĂ©duit que la dĂ©faillance de la condition, du fait dâune proposition de prĂȘt formulĂ©e par la banque dâun montant infĂ©rieur au montant stipulĂ© dans la promesse, nâĂ©tait pas imputable aux acquĂ©reurs et que la promesse Ă©tant devenue caduque, les vendeurs ne pouvaient exiger la perception de lâindemnitĂ© dâimmobilisation.
Absence de publicitĂ© et de mise en concurrence prĂ©alables pour les baux portant sur des biens du domaine privé : CE, 7e et 2e ch. rĂ©unies, 2 dĂ©cembre 2022, n° 460100, publié :Â
LâHĂŽtel du Palais est un bien qui relĂšve du domaine privĂ© de la commune de Biarritz.
Celle-ci a conclu deux baux commerciaux portant respectivement sur les murs et le fonds de commerce Ă la sociĂ©tĂ© dâĂ©conomie mixte Socomix, dont elle possĂ©dait jusquâau 15 octobre 2018 68% des actions.
Par une dĂ©libĂ©ration du conseil municipal du 30 juillet 2018, celui-ci a autorisĂ© le maire de la commune a signĂ© avec Socomix un bail emphytĂ©otique dâune durĂ©e de 75 ans portant sur les murs et dĂ©pendances du bien.
Un conseiller municipal a formĂ© un pourvoi contre lâarrĂȘt dâappel ayant rejetĂ© sa demande dâannulation de la dĂ©libĂ©ration.
Concernant le cadre juridique, la CJUE, par un arrĂȘt Promoimpresa du 14 juillet 2016 âC-458/14 et C-67/15) a jugĂ© que les dispositions de lâarticle 12 de la directive 2006/123/CE du 12 dĂ©cembre 2012 (« directive services ») impliquent des obligations de publicitĂ© et de mise en concurrence prĂ©alablement Ă la dĂ©livrance dâautorisations dâoccupation du domaine public permettant lâexercice dâune activitĂ© Ă©conomique.
Ces dispositions ont Ă©tĂ© transposĂ©es Ă lâarticle L. 2155-1-1 du CG3P.
En lâespĂšce le Conseil dâĂtat juge quâil ne rĂ©sulte ni des termes de la directive, ni de la jurisprudence de la CJUE que de telles obligations sâappliqueraient aux personnes publiques prĂ©alablement Ă la conclusion de baux portant sur des biens relevant du domaine privĂ©, qui ne constituent pas une autorisation pour lâaccĂšs Ă une activitĂ© de service ou Ă son exercice.
Ce faisant en ne prĂ©voyant pas de telles obligations, lâĂtat ne peut ĂȘtre regardĂ© comme nâayant pas pris les mesures de transposition nĂ©cessaires de lâarticle 12 de la directive.
En lâespĂšce, la cour administrative dâappel qui a Ă©cartĂ© le moyen tirĂ© de la mĂ©connaissance de cette directive nâa ni inexactement qualifiĂ© les faits, ni commis dâerreur de droit.
Le pourvoi est ainsi rejeté.
Renonciation tacite Ă la revendication de la qualitĂ© dâassociĂ© par lâĂ©poux commun en biens : Cass. com. 21 septembre 2022, n° 19-26.203 , publié :
Le 17 juillet 1970 M. I et Mme B se sont mariés sous le régime de la communauté légale.
Le 13 juin 2007, M. I a notifiĂ© Ă la SARL Transport dont son Ă©pouse Ă©tait la gĂ©rante, son intention dâĂȘtre personnellement associĂ© Ă hauteur de la moitiĂ© des parts sociales correspondant Ă lâapport que cette derniĂšre avait effectuĂ© (art. 1832-2 c. civ.).
Face au refus de Mme B de lui communiquer les comptes de la sociĂ©tĂ©s transport, M. I lâa assignĂ© ainsi que la SARL aux de voir constater sa qualitĂ© depuis le mois de juin 2007 et obtenir la communication de certains documents.
La sociĂ©tĂ© transport reprochait Ă la cour dâappel dâavoir admis la revendication de la qualitĂ©.
Elle arguait dâabord que les articles 223 et 1421 du code civil sâopposent Ă lâexercice de la revendication de la qualitĂ© dâassociĂ© lorsque lâĂ©poux apporteur exerce une profession sĂ©parĂ©e et que les parts sociales quâil a acquises sont nĂ©cessaires Ă lâexercice de sa profession. En somme elle dĂ©fendait le fait que la revendication de la qualitĂ© dâassociĂ© porterait atteinte aux droits sociaux de Mme B, celle-ci passant dâassociĂ© Ă hauteur de 50% du capital Ă 25% du capital par lâeffet de le revendication.
Sur ce point la Cour de cassation rĂ©pond que les textes visĂ©s, ayant pour objet de protĂ©ger les intĂ©rĂȘts de lâĂ©poux exerçant une profession sĂ©parĂ©e, la sociĂ©tĂ© Transport nâĂ©tait pas recevable Ă se prĂ©valoir de lâatteinte que la revendication par M. I serait susceptible de porter au droit de Mme B dâexercer une telle profession.
Elle arguait ensuite que lâĂ©poux revendiquant Ă©tait dĂ©pourvu dâaffectio societatis, c’est-Ă -dire dâune volontĂ© rĂ©elle et sĂ©rieuse de collaborer activement et de maniĂšre intĂ©ressĂ©e dans lâintĂ©rĂȘt commun, avec les autres associĂ©s, Ă la rĂ©alisation de lâobjet social.
La Cour de cassation considĂšre toutefois que lâaffectio societatis nâest pas une condition requise pour la revendication, par un Ă©poux, de la qualitĂ© dâassociĂ© sur le fondement de lâarticle 1840 du code civil.
Elle arguait enfin que la renonciation Ă un droit peut ĂȘtre tacite lorsquâelle rĂ©sulte dâactes manifestant sans Ă©quivoque la volontĂ© de son auteur de renoncer Ă ce droit.
Elle reprochait alors Ă la cour dâappel dâavoir considĂ©rĂ© que la renonciation Ă la qualitĂ© dâassociĂ© ne pouvait ĂȘtre quâexpresse et quâaucune renonciation tacite ne pouvait faire obstacle Ă lâexercice de son droit de revendiquer la qualitĂ© dâassociĂ©.
Sur ce point, la Cour de cassation se fondant sur lâarticle 1134 al. 1er dans sa rĂ©daction antĂ©rieure Ă lâordonnance du 10 fĂ©vrier 2016, considĂšre que la renonciation Ă un droit peut ĂȘtre tacite dĂšs lors que les circonstances Ă©tablissent, de façon Ă©quivoque, la volontĂ© de renoncer.
Refus de transmission dâune QPC sur le droit de prĂ©emption du locataire : Cass. civ. 1Ăšre, 15 dĂ©cembre 2022, n° 22-17.505 :Â
Par jugement dâadjudication du 16 mai 2019 un local commercial donnĂ© Ă bail est adjugĂ© au profit dâune SCI.
Le 29 mai 2019 le locataire a déclaré exercer son droit de préemption sur le local adjugé.
Le 6 juin 2019 la commune a déclaré exercer son droit de préemption urbain.
Le locataire a demandĂ© au juge de lâexĂ©cution de juger irrĂ©guliĂšre cette dĂ©claration intervenue postĂ©rieurement Ă la sienne et dâĂȘtre dĂ©clarĂ©e adjudicataire en lieu et place de la SCI.
A lâoccasion de son pourvoi contre lâarrĂȘt dâappel, le locataire a posĂ© une QPC : Lâarticle L. 145-46-1 du code de commerce est-il conforme Ă la constitution, notamment Ă la libertĂ© dâentreprendre (art. 4 DDHC), le principe dâĂ©galitĂ© (art. 1er de la constitution de 1958, 1 et 6 DDHC) en ce quâil prĂ©voit dâaccorder au locataire dâun local Ă usage commercial ou artisanal le bĂ©nĂ©fice dâun droit de prĂ©emption seulement lorsque le propriĂ©taire envisage de vendre ce local et non en cas de vente forcĂ©e dudit local sur adjudication ?
Pour ĂȘtre recevable, une QPC doit ĂȘtre applicable au litige, nouvelle et sĂ©rieuse.
La Cour de cassation considĂšre dâabord, sur le terrain de lâĂ©galitĂ© des chances que la question ne prĂ©sente pas de caractĂšre sĂ©rieux.
En effet lâhypothĂšse oĂč le propriĂ©taire dâun local commercial ou artisanal envisage de vendre se distingue de celle de la vente par adjudication.
Aussi cette diffĂ©rence de traitement entre ces deux opĂ©rations, qui relĂšve de lâobjet, lui-mĂȘme distinct, de la loi, repose sur une diffĂ©rence de situation.
Elle considĂšre ensuite que la question ne prĂ©sente pas de caractĂšre sĂ©rieux du point de vue de lâatteinte Ă la libertĂ© dâentreprendre.
En effet lâexercice de la libertĂ© dâentreprendre nâimplique aucun droit dâacquĂ©rir le bien louĂ© dans lequel est exercĂ© une activitĂ© commerciale ou artisanale. Ce faisant la restriction lĂ©gislative du champ dâapplication du droit de prĂ©fĂ©rence Ă certaines catĂ©gories de ventes nâemporte pas une atteinte Ă la libertĂ© dâentreprendre.
Enfin, elle considĂšre quâen tout Ă©tat de cause le locataire peut, comme toute personne, se porter enchĂ©risseur de la vente par adjudication sâil justifie de garanties de paiement (art. L. 322-7 cpce).
La transmission de la QPC est dÚs lors rejetée par la troisiÚme chambre civile.
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