Loi de finances pour 2023, mesures relatives aux droits d’enregistrement : 

 

L’article 22 de la loi de finance soumet, Ă  partir du 1er janvier 2023, les baux de durĂ©e limitĂ©e de plus de 12 ans dans le champ d’application de la formalitĂ© fusionnĂ©e. Il en rĂ©sulte qu’ils sont soumis uniquement Ă  la taxe de publicitĂ© fonciĂšre mais non aux droits d’enregistrement (modification des articles 647 al. 1er et 665 alinĂ©a 2 du CGI).

 

L’article 23 de la loi de finance clarifie le rĂ©gime des droits de mutation Ă  titre onĂ©reux applicables Ă  l’entrepreneur individuel.

 

La loi de finances pour 2022 a ouvert la possibilitĂ© Ă  l’entrepreneur individuel, sans modifier son statut juridique, d’ĂȘtre fiscalement assimilĂ© Ă  une sociĂ©tĂ© – EURL ou EARL et, partant, d’assujettir ses rĂ©sultats Ă  l’impĂŽt sur les sociĂ©tĂ©s par application de l’article 206 du CGI.

 

La loi de finances pour 2023 assimile expressĂ©ment les cessions d’entreprises individuelles ou d’EIRL encore en activitĂ© ayant exercĂ© l’option d’imposition Ă  l’IS (application de l’article 1655 sexies CGI) Ă  des cessions de droits sociaux (modification de l’article 726 CGI).

 

Les droits de mutation Ă  titre onĂ©reux sont, selon les travaux parlementaires, assis sur le prix de l’entreprise au moment de sa cession, net des emprunts contractĂ©s.

 

Le taux applicable Ă  ces cessions est de 3% puisque l’entreprise individuelle ne dispose pas d’un capital “divisĂ© en actions” ou de 5% en cas d’activitĂ© Ă  prĂ©pondĂ©rance immobiliĂšre.

 

Ces dispositions s’appliquent, Ă  dĂ©faut de prĂ©cision dans la loi de finances, aux cessions effectuĂ©es Ă  partir du 1er janvier 2023.

 

L’article 24 de la loi de finances pour 2023 Ă©tablit un nouveau seuil d’exonĂ©ration applicable aux transmissions de baux ruraux Ă  long terme.

 

BĂ©nĂ©ficient d’une exonĂ©ration partielle de droits de mutation Ă  titre gratuit : 

  • Les biens donnĂ©s Ă  bail Ă  long terme, ou Ă  bail cessible, dans les conditions prĂ©vues dans le code rural, pour les trois quart de leur valeur.
  • Les parts de groupements fonciers agricoles; Ă  concurrence des Ÿ de la fraction de la valeur nette des biens donnĂ©s Ă  bail Ă  long terme ou Ă  bail cessible.

 

Ces exonérations sont conditionnées par le fait que le bien demeure la propriétaire du donataire, héritier ou légataire pendant 5 ans à compter de la transmission à titre gratuit.

 

Lorsque la valeur des biens transmis excĂšde 300 000 €, l’exonĂ©ration est ramenĂ©e Ă  50% au-delĂ  de cette limite (art. 793 bis al. 3 nouveau du CGI).

 

La limite d’exonĂ©ration partielle est portĂ©e de 300 000€ Ă  500 000€ Ă  condition que le donataire, hĂ©ritier ou lĂ©gataire conserve le bien pendant une durĂ©e supplĂ©mentaire de 5 ans, soit une durĂ©e totale de 10 ans (art. 793 bis al. 3 nouveau CGI).

 

Sans prĂ©cision dans la loi de finances, le seuil de 500 000€ s’applique aux successions ouvertes et aux donations consenties Ă  compter du 1er janvier 2023.

 

L’article 26 prĂ©voit qu’à compter du 1er janvier 2023, les actes de reconnaissance de filiation devant notaire Ă©tablis dans les cadre d’une assistance mĂ©dicale Ă  la procrĂ©ation (AMP) avec tiers donneur, ainsi que les procĂ©dures prĂ©vue pour les couples de femme faites ayant eu recours Ă  l’AMP Ă  l’étranger avant la loi du 2 aout 2021 relative Ă  la bioĂ©thique sont exonĂ©rĂ©es de droits d’enregistrement (art. 847 bis CGI).

 

Aussi les actes notariĂ©s de consentement au recours Ă  l’AMP par tiers donneur sont soumis Ă  une exonĂ©ration semblable.

 

L’article 27 prĂ©voit que l’inscription au livre foncier de Mayotte des actes de notoriĂ©tĂ© portant sur des immeubles sans titre de propriĂ©tĂ© ne donne pas lieu Ă  une perception au profit du TrĂ©sor (modification de l’article 1043 B du CGI).

  • Cette mesure s’applique aux actes de notoriĂ©tĂ© dĂ©posĂ©s Ă  compter du 6 octobre 2022.

 

L’article 66 prĂ©voit que les actes notariĂ©s de notoriĂ©tĂ© acquisitive portant sur les immeubles situĂ©s en corse rĂ©pondant aux conditions fixĂ©es par l’article 1er de la loi du 6 mars 2017 (prĂ©vues par dĂ©cret n° 2017-1802 du 28 dĂ©cembre 2017) sont dĂ©sormais exonĂ©rĂ©s de taxe de publicitĂ© fonciĂšre.

  • Cette disposition s’applique aux actes de notoriĂ©tĂ© dressĂ©s et publiĂ©s Ă  compter du 1er janvier 2023.

 

Décret n° 2022-1620 du 23 décembre 2022 :

Ce décret précise les modalités de recours à la signature électronique avancée reposant sur un certificat qualifié par un déclarant.

Il permet au dĂ©clarant d’y substituer, avec les mĂȘmes effets juridiques, le recours Ă  une identification par un moyen Ă©lectronique de niveau substantiel ou Ă©levĂ© figurant au sein du schĂ©ma d’identification Ă©lectronique, associĂ© Ă  une signature Ă©lectronique simple.

Il prĂ©voit Ă©galement que les greffiers des tribunaux de commerce et des tribunaux judiciaires statuant en matiĂšre commerciale auront accĂšs Ă  l’intĂ©gralitĂ© des informations contenues sur le Registre national des entreprises (créé par l’ordonnance du 15 septembre 2021) pour l’exercice de leurs missions.

Il ajoute enfin un cas de radiation de ce registre pour les entreprises Ă©trangĂšres sans Ă©tablissement stable en France qui n’emploient pas de personnes affiliĂ©es Ă  un rĂ©gime de sĂ©curitĂ© sociale lorsqu’elles ne respectent pas leur obligation de faire accrĂ©diter un reprĂ©sentant assujetti Ă©tabli en France dans les conditions de l’articles 289 A du CGI.

Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2023.

Réponses ministérielles :

Application de l’encadrement des loyers aux rĂ©sidences de services pour sĂ©niors sous le rĂ©gime de la copropriĂ©tĂ© en autogestion : RĂ©p. Min. À la question , n° 2109, JOAN 20 dĂ©c. 2022, p. 6569 :

L’article 140 de la loi ELAN fixe le champ d’application du dispositif d’encadrement des loyers ; il exclut de son champ le parc locatif social dont les loyers font l’objet d’une autre rĂ©glementation.

Les locations nues des rĂ©sidences de service pour sĂ©niors, sous le rĂ©gime de la copropriĂ©tĂ© en autogestion, ne bĂ©nĂ©ficient pas de dĂ©rogation relatives aux loyers, dĂšs lors les rĂšgles d’encadrement des loyers s’y appliquent, notamment les rĂšgles relatives au complĂ©ment de loyer.

Ces rĂšgles sont prĂ©cisĂ©es Ă  l’article 3 du dĂ©cret 2015-650 du 10 juin 2015.

Un complĂ©ment de loyer peut ĂȘtre justifiĂ© par les caractĂ©ristiques de localisation ou de confort d’un logement, lorsque ces caractĂ©ristiques rĂ©unissent les conditions suivantes :

  • 1° Elles n’ont pas Ă©tĂ© prises en compte pour la dĂ©termination du loyer de rĂ©fĂ©rence correspondant au logement.
  • 2° Elles sont dĂ©terminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la mĂȘme catĂ©gorie situĂ©s dans le mĂȘme secteur gĂ©ographique.
  • 3° Elles ne  donnent pas lieu Ă  rĂ©cupĂ©ration par le bailleur, au titre des charges, ni Ă  la contribution pour le partage des Ă©conomies d’énergies pour les travaux rĂ©alisĂ©s par le bailleur (art. 23 et 23-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Ainsi un complĂ©ment de loyer peut ĂȘtre mis en place au sein d’une rĂ©sidence de services pour sĂ©niors dĂšs lors que ces conditions sont remplies.

Jurisprudences :

Condition suspensive d’obtention d’un prĂȘt et indication d’un montant maximal : absence d’obligation d’accepter toute offre infĂ©rieure : Cass. civ. 3Ăšme, 14 dĂ©c. 2022, n° 21-24.539, publié : 

En l’espĂšce une promesse de vente d’un appartement est conclue. La promesse contient une condition suspensive d’obtention d’un prĂȘt de 414 000 € maximum remboursable sur 25 ans au taux de 2% hors assurance.

Les acquĂ©reurs notifient au vendeur leur renonciation Ă  l’acquisition, la banque ne leur ayant consenti qu’un prĂȘt de 407 000 €.

Le vendeur assigne les acquĂ©reurs Ă  lui verser la somme de 38 000 € au titre de l’indemnitĂ© d’immobilisation.

La cour d’appel avait rejetĂ© la demande du vendeur en considĂ©rant que les acquĂ©reurs n’étaient pas tenus d’accepter un financement d’un montant infĂ©rieur Ă  celui qu’ils avaient estimĂ© nĂ©cessaire Ă  l’acquisition du bien. Ainsi la dĂ©faillance de la condition n’était pas imputable aux acquĂ©reurs et la promesse Ă©tait caduque.

Elle rejette l’argument du vendeur selon lequel les acquĂ©reurs Ă©taient tenus d’accepter toute offre de prĂȘt de 414 000 € ou infĂ©rieur.

Les vendeurs forment un pourvoi appuyant sur le fait que la stipulation de la condition prĂ©voyait que le financement de l’acquisition par un prĂȘt d’un montant maximum de 414 000 €.

La Cour de cassation rejette l’argument en considĂ©rant que l’indication dans la promesse d’un montant maximal du prĂȘt n’était pas de nature Ă  contraindre les acquĂ©reurs Ă  accepter toute offre d’un montant infĂ©rieur.

Il s’en dĂ©duit que la dĂ©faillance de la condition, du fait d’une proposition de prĂȘt formulĂ©e par la banque d’un montant infĂ©rieur au montant stipulĂ© dans la promesse, n’était pas imputable aux acquĂ©reurs et que la promesse Ă©tant devenue caduque, les vendeurs ne pouvaient exiger la perception de l’indemnitĂ© d’immobilisation.

Absence de publicité et de mise en concurrence préalables pour les baux portant sur des biens du domaine privé : CE, 7e et 2e ch. réunies, 2 décembre 2022, n° 460100, publié : 

L’HĂŽtel du Palais est un bien qui relĂšve du domaine privĂ© de la commune de Biarritz.

Celle-ci a conclu deux baux commerciaux portant respectivement sur les murs et le fonds de commerce Ă  la sociĂ©tĂ© d’économie mixte Socomix, dont elle possĂ©dait jusqu’au 15 octobre 2018 68% des actions.

Par une dĂ©libĂ©ration du conseil municipal du 30 juillet 2018, celui-ci a autorisĂ© le maire de la commune a signĂ© avec Socomix un bail emphytĂ©otique d’une durĂ©e de 75 ans portant sur les murs et dĂ©pendances du bien.

Un conseiller municipal a formĂ© un pourvoi contre l’arrĂȘt d’appel ayant rejetĂ© sa demande d’annulation de la dĂ©libĂ©ration.

Concernant le cadre juridique, la CJUE, par un arrĂȘt Promoimpresa du 14 juillet 2016 –C-458/14 et C-67/15) a jugĂ© que les dispositions de l’article 12 de la directive 2006/123/CE du 12 dĂ©cembre 2012 (« directive services ») impliquent des obligations de publicitĂ© et de mise en concurrence prĂ©alablement Ă  la dĂ©livrance d’autorisations d’occupation du domaine public permettant l’exercice d’une activitĂ© Ă©conomique.

Ces dispositions ont Ă©tĂ© transposĂ©es Ă  l’article L. 2155-1-1 du CG3P.

En l’espĂšce le Conseil d’État juge qu’il ne rĂ©sulte ni des termes de la directive, ni de la jurisprudence de la CJUE que de telles obligations s’appliqueraient aux personnes publiques prĂ©alablement Ă  la conclusion de baux portant sur des biens relevant du domaine privĂ©, qui ne constituent pas une autorisation pour l’accĂšs Ă  une activitĂ© de service ou Ă  son exercice.

Ce faisant en ne prĂ©voyant pas de telles obligations, l’État ne peut ĂȘtre regardĂ© comme n’ayant pas pris les mesures de transposition nĂ©cessaires de l’article 12 de la directive.

En l’espĂšce, la cour administrative d’appel qui a Ă©cartĂ© le moyen tirĂ© de la mĂ©connaissance de cette directive n’a ni inexactement qualifiĂ© les faits, ni commis d’erreur de droit.

Le pourvoi est ainsi rejeté.

Renonciation tacite Ă  la revendication de la qualitĂ© d’associĂ© par l’époux commun en biens : Cass. com. 21 septembre 2022, n° 19-26.203 , publié :

Le 17 juillet 1970 M. I et Mme B se sont mariés sous le régime de la communauté légale.

Le 13 juin 2007, M. I a notifiĂ© Ă  la SARL Transport dont son Ă©pouse Ă©tait la gĂ©rante, son intention d’ĂȘtre personnellement associĂ© Ă  hauteur de la moitiĂ© des parts sociales correspondant Ă  l’apport que cette derniĂšre avait effectuĂ© (art. 1832-2 c. civ.).

Face au refus de Mme B de lui communiquer les comptes de la sociĂ©tĂ©s transport, M. I l’a assignĂ© ainsi que la SARL aux de voir constater sa qualitĂ© depuis le mois de juin 2007 et obtenir la communication de certains documents.

La sociĂ©tĂ© transport reprochait Ă  la cour d’appel d’avoir admis la revendication de la qualitĂ©.

Elle arguait d’abord que les articles 223 et 1421 du code civil s’opposent Ă  l’exercice de la revendication de la qualitĂ© d’associĂ© lorsque l’époux apporteur exerce une profession sĂ©parĂ©e et que les parts sociales qu’il a acquises sont nĂ©cessaires Ă  l’exercice de sa profession. En somme elle dĂ©fendait le fait que la revendication de la qualitĂ© d’associĂ© porterait atteinte aux droits sociaux de Mme B, celle-ci passant d’associĂ© Ă  hauteur de 50% du capital Ă  25% du capital par l’effet de le revendication.

Sur ce point la Cour de cassation rĂ©pond que les textes visĂ©s, ayant pour objet de protĂ©ger les intĂ©rĂȘts de l’époux exerçant une profession sĂ©parĂ©e, la sociĂ©tĂ© Transport n’était pas recevable Ă  se prĂ©valoir de l’atteinte que la revendication par M. I serait susceptible de porter au droit de Mme B d’exercer une telle profession.

Elle arguait ensuite que l’époux revendiquant Ă©tait dĂ©pourvu d’affectio societatis, c’est-Ă -dire d’une volontĂ© rĂ©elle et sĂ©rieuse de collaborer activement et de maniĂšre intĂ©ressĂ©e dans l’intĂ©rĂȘt commun, avec les autres associĂ©s, Ă  la rĂ©alisation de l’objet social.

La Cour de cassation considĂšre toutefois que l’affectio societatis n’est pas une condition requise pour la revendication, par un Ă©poux, de la qualitĂ© d’associĂ© sur le fondement de l’article 1840 du code civil.

Elle arguait enfin que la renonciation Ă  un droit peut ĂȘtre tacite lorsqu’elle rĂ©sulte d’actes manifestant sans Ă©quivoque la volontĂ© de son auteur de renoncer Ă  ce droit.

Elle reprochait alors Ă  la cour d’appel d’avoir considĂ©rĂ© que la renonciation Ă  la qualitĂ© d’associĂ© ne pouvait ĂȘtre qu’expresse et qu’aucune renonciation tacite ne pouvait faire obstacle Ă  l’exercice de son droit de revendiquer la qualitĂ© d’associĂ©.

Sur ce point, la Cour de cassation se fondant sur l’article 1134 al. 1er dans sa rĂ©daction antĂ©rieure Ă  l’ordonnance du 10 fĂ©vrier 2016, considĂšre que la renonciation Ă  un droit peut ĂȘtre tacite dĂšs lors que les circonstances Ă©tablissent, de façon Ă©quivoque, la volontĂ© de renoncer.

 

Refus de transmission d’une QPC sur le droit de prĂ©emption du locataire : Cass. civ. 1Ăšre, 15 dĂ©cembre 2022, n° 22-17.505 : 

 

Par jugement d’adjudication du 16 mai 2019 un local commercial donnĂ© Ă  bail est adjugĂ© au profit d’une SCI.

 

Le 29 mai 2019 le locataire a déclaré exercer son droit de préemption sur le local adjugé.

 

Le 6 juin 2019 la commune a déclaré exercer son droit de préemption urbain.

 

Le locataire a demandĂ© au juge de l’exĂ©cution de juger irrĂ©guliĂšre cette dĂ©claration intervenue postĂ©rieurement Ă  la sienne et d’ĂȘtre dĂ©clarĂ©e adjudicataire en lieu et place de la SCI.

 

A l’occasion de son pourvoi contre l’arrĂȘt d’appel, le locataire a posĂ© une QPC : L’article L. 145-46-1 du code de commerce est-il conforme Ă  la constitution, notamment Ă  la libertĂ© d’entreprendre (art. 4 DDHC), le principe d’égalitĂ© (art. 1er de la constitution de 1958, 1 et 6 DDHC) en ce qu’il prĂ©voit d’accorder au locataire d’un local Ă  usage commercial ou artisanal le bĂ©nĂ©fice d’un droit de prĂ©emption seulement lorsque le propriĂ©taire envisage de vendre ce local et non en cas de vente forcĂ©e dudit local sur adjudication ?

 

Pour ĂȘtre recevable, une QPC doit ĂȘtre applicable au litige, nouvelle et sĂ©rieuse.

 

La Cour de cassation considĂšre d’abord, sur le terrain de l’égalitĂ© des chances que la question ne prĂ©sente pas de caractĂšre sĂ©rieux.

 

En effet l’hypothĂšse oĂč le propriĂ©taire d’un local commercial ou artisanal envisage de vendre se distingue de celle de la vente par adjudication.

 

Aussi cette diffĂ©rence de traitement entre ces deux opĂ©rations, qui relĂšve de l’objet, lui-mĂȘme distinct, de la loi, repose sur une diffĂ©rence de situation.

Elle considĂšre ensuite que la question ne prĂ©sente pas de caractĂšre sĂ©rieux du point de vue de l’atteinte Ă  la libertĂ© d’entreprendre.

 

En effet l’exercice de la libertĂ© d’entreprendre n’implique aucun droit d’acquĂ©rir le bien louĂ© dans lequel est exercĂ© une activitĂ© commerciale ou artisanale. Ce faisant la restriction lĂ©gislative du champ d’application du droit de prĂ©fĂ©rence Ă  certaines catĂ©gories de ventes n’emporte pas une atteinte Ă  la libertĂ© d’entreprendre.

 

Enfin, elle considĂšre qu’en tout Ă©tat de cause le locataire peut, comme toute personne, se porter enchĂ©risseur de la vente par adjudication s’il justifie de garanties de paiement (art. L. 322-7 cpce).

 

La transmission de la QPC est dÚs lors rejetée par la troisiÚme chambre civile.

 

 

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