Notre veille juridique hebdomadaire du 29 novembre 2022

Études :

Les outils fiscaux de la transmission des monuments historiques : JCP N, 7 oct. 2022, n° 40, 940.

Le législateur a prévu deux outils spécifiques pour la transmission des monuments historiques compte tenu de l’intérêt historique et artistique qui les caractérisent :

• L’article 795 A du CGI permet de bénéficier d’une exonération des droits de mutation à titre gratuit pour les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques et les meubles qui en constituent le complément historique.
• Toutefois les conventions d’exonération des droits de mutation conditionne cette dernière par des servitudes, l’attributaire du monument devant s’engager à ouvrir le monument au public et ne pas vendre le bien pendant une durée indéterminée.
• L’article L. 621-29-7 du code du patrimoine permet quant à lui, dans le cadre d’une succession ou d’une libéralité incluant une clause d’inaliénabilité, de réduire l’évaluation du monument des charges nécessaires à sa préservation pour le calcul des droits des héritiers réservataires.

Textes :

Arrêté du 25 octobre 2022, TREL2228400A, JO 3 novembre 2022.

Cet arrêté précise les modalités de calcul et de paiement de la cotisation additionnelle due à la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) au titre de 2022.

La somme forfaitaire prévue à l’article L. 452-4-1 a) du CCH est fixée à 3,5€.

La réfaction appliquée à l’autofinancement net, prévue au b) du même texte est fixée à 7,5% des produits locatifs.

Le taux applicable à l’autofinancement net, après réfaction de l’assiette prévue au b) du même article, est fixé à 2,73%.

Cette cotisation due par les organismes redevables mentionnés à l’article L. 425-4-1 du CCH est payée par voie électronique via https://teledeclaration.cglls.fr.

La période de cotisation additionnelle est ouverte à compter du 14 novembre 2022 pour une durée de 10 jours.

Doctrine administrative :

BOFIP 23 nov. 2022 : BIC-NC-BA-IS-RSA-CVAE-IF- Modification du statut de l’entrepreneur individuel – possibilité d’opter pour le statut d’EURL ou d’EARL valant option pour l’IS.

Le nouveau statut d’entrepreneur individuel s’applique qu’elle que soit la catégorie dont relève l’activité imposé au titre de l’impôt sur le revenu (BIC, BNC, BA).

L’article 13 de la loi n° 2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022 ouvre la possibilité aux entrepreneurs individuels d’opter pour l’assimilation à une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée ou à une exploitation agricole à responsabilité limitée cet entrepreneur tient lieu d’associé unique.

L’option pour une telle assimilation est irrévocable et vaut option pour l’impôt sur les sociétés dans les conditions mentionnées à l’article 239, 1, al. 3 du CGI.

Cette assimilation ne requiert plus la création préalable d’une entreprise à responsabilité limitée ou la transformation d’une entreprise individuelle existante en EIRL.

Ces mesures s’appliquent à partir du 15 mai 2022, date d’entrée en vigueur du nouvel article L. 526-22 c. com.

Aussi depuis le 16 février 2022 la création d’une nouvelle EIRL ou la transformation d’une entreprise individuelle existante en EIRL n’est plus possibles ; les entrepreneurs ayant choisi ce statut avant cette date continuent toutefois de bénéficier du régime juridique et fiscal applicables aux EIRL.

Jurisprudences :

Vente d’immeuble avec défiscalisation et dol du vendeur malgré l’enrichissement de l’acquéreur : Cass. civ. 3^ème, 26 oct. 2022, n° 21-19.898, publié :

Par l’intermédiaire d’un mandataire, un acquéreur acquiert un immeuble en VEFA bénéficiant d’une défiscalisation à une société venderesse par acte du 13 octobre 2005.

L’acquisition est financée par un prêt immobilier.

L’acquéreur donne le bien à bail commercial à une société tierce à compter de la livraison (23 juin 2006) pour un loyer annuel de 3416 euros.

Le 16 octobre 2014, l’exploitant notifie à l’acquéreur son intention de résilier le bail en raison de la baisse de rentabilité de l’immeuble.

Le 11 septembre 2015 un nouveau bail est signé pour un loyer fixé à 1800€.

En 2016 l’acquéreur assigne le vendeur, le mandataire, le prêteur et son assureur en nullité pour dol de la vente et du prêt et en indemnisation pour manquement du vendeur et du mandataire à leur devoir de conseil.

La cour d’appel a rejeté la demande de l’acquéreur au motif que l’opération a accru l’actif de son patrimoine, lequel s’est enrichi de la propriété de l’appartement et du montant des loyers perçus pendant 9 ans et que son passif a été diminué dès lors que le dispositif lui permettait de récupérer la TVA sur le prix de vente.

La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel, la juridiction du fond n’ayant pas recherché si l’acquéreur n’avait pas été induit en erreur sur la rentabilité du contrat par des manœuvres consistant en la conclusion d’un fonds de concours avec l’exploitant et la cession à ce dernier des locaux destinés à l’accueil et à la réception de la résidence ainsi qu’en l’absence d’analyse des prix du marché par un organisme indépendant.

Par ailleurs la Cour de cassation se prononce sur la prescription de l’action en responsabilité fondée sur le manquement au devoir de conseil. La cour d’appel l’avait jugé irrecevable car intentée plus de 10 ans après la date de conclusion de l’acte de vente.

La Cour de cassation considère quant à elle que s’agissant d’un investissement locatif avec défiscalisation, la manifestation du dommage pour l’acquéreur ne peut résulter que de faits susceptibles de lui révéler l’impossibilité d’obtenir la rentabilité prévue lors du contrat et juge ainsi l’action recevable.

Avance successorale et dette rapportable productive d’intérêts au jour de l’ouverture de la succession : Cass. civ. 1^ère, 12 oct. 2022, n° 21-11.223 :

Deux époux décèdent les 2 décembre 1993 et le 3 mars 1997 laissant pour leur succéder trois enfants et deux petits enfants venant par représentation de leur père prédécédé.

Le 17 octobre 2000 le président du TGI saisi sur le fondement de l’article 815-11 al. 4 du code civil autorise le notaire chargé de la succession à remettre aux petits enfants venant par représentation une somme de 60 979,61€ chacun à valoir sur leurs droits dans la succession de leur grands-parents.

Il était reproché à la cour d’appel d’avoir considéré que les sommes remises n’étaient pas assimilables à des choses sujettes à rapport et, par conséquent, non soumises au paiement d’un intérêt au taux légal à partir de l’ouverture de la succession mais simplement à compter du partage.

La Cour de cassation fait droit au demandeur au pourvoi considérant que l’héritier qui se fait consentir, sur le fondement de l’article 815-11 al. 4 du code civil une avance en capital sur ses droits dans le partage à intervenir, contracte envers la succession une dette sujette à rapport dès l’ouverture de la succession.

Absence d’obligation de déclaration des créances dont le paiement a été effectué par provision contre le de cujus dans le cadre d’une acceptation à concurrence de l’actif net : Cass. civ. 1^ère, 12 oct. 2022, n° 20-21.016, publié :

Par acte notarié du 18 aout 2008 un bail portant sur un immeuble à usage de commerce et d’habitation est conclu.

Les locataires ont ultérieurement assigné la bailleresse en exécution de travaux et en réparations des préjudices causés par les désordres affectant les locaux.

Le 15 septembre 2014 un jugement revêtu de l’exécution provisoire a condamné la bailleresse à faire réaliser les travaux et à payer mensuellement aux locataires une indemnité de jouissance.

Le 13 avril 2017 la bailleresse qui avait interjetée appel est décédée laissant pour lui succéder une fille.

Le 4 avril 2018 cette dernière a accepté la succession à concurrence de l’actif net.

Les locataires reprochaient à la cour d’appel d’avoir déclaré leurs demandes à l’encontre de la succession comme irrecevables car elles n’avaient pas été déclarées dans le délai impartit et que les condamnations prononcées par le tribunal n’étant pas définitives, il importait peu que certaines de ces créances aient été exécutées.

La Cour de cassation après avoir rappelé que le paiement éteint la dette, considère quant à elle que les paiement effectuées en vertu d’un jugement exécutoire par provision avait éteint les créances correspondantes des locataires, de sorte que ces derniers n’étaient pas soumis à l’obligation de les déclarer à la succession.

Assujettissement des associations à la TVA et critère de la gestion désintéressée : CE, ch. réunies, 17 octobre 2022, n° 453019, mentionné dans les tables du recueil Lebon.

Une association exerçant une activité de halte-garderie dans une station de ski a fait l’objet d’un rappel de TVA.

L’administration fiscale avait refusé d’appliquer l’article 261 7, 1°, b) du CGI qui prévoit l’exonération de la TVA pour « les opérations faites au bénéfice de toutes personnes par des œuvres sans but lucratif qui présentent un caractère social ou philanthropique et dont la gestion est désintéressée, lorsque les prix pratiqués ont été homologués par l’autorité publique ou que des opérations analogues ne sont pas couramment réalisées à des prix comparables par des entreprises commerciales, en raison notamment du concours désintéressé des membres de ces organismes ou des contributions publiques ou privées dont ils bénéficient… ».

Le Conseil d’État considère qu’une association qui entretient des relations privilégiées avec des organismes à but lucratif ou des professionnels qui en retirent un avantage concurrentiel leur permettant de réaliser, de manière directe, un surcroît de recettes, ne saurait être regardée comme ayant une gestion désintéressé au regard de ce texte.

En l’espèce il considère que pour l’exercice de l’activité de halte-garderie qui représente environ 70% de ses recettes, l’association fait appel à des moniteurs de ski qui exercent une activité commerciale pour laquelle ils sont soumis à la TVA et qui sont membres de l’association.

Ses derniers, dès lors qu’ils retirent un avantage concurrentiel des activités de l’association, cette dernière doit être regardée comme entretenant des relations privilégiées avec ses membres, moniteurs de ski exerçant à titre commercial, alors même que les cours de ski seraient moins rémunérateurs en moyenne pour les moniteurs que leurs cours particuliers.

Il en résulte que l’activité de l’association devait être soumise à la TVA.

 

 

Délai de forclusion de l’action en diminution de loyer en cas d’erreur sur la mention de la surface habitable : Cass. civ. 3^ème, 9 nov. 2022, n° 21-19.212, publié.

Le 17 avril 2017 une SCI donne à bail à des locataires une maison à usage d’habitation.

Les locataires ont assigné la bailleresse en diminution du loyer et en paiement de diverses sommes, en se prévalant d’un écart entre la surface mentionnée au bail et celle qu’ils ont mesurée.

Les locataires considéraient que l’action en diminution de loyer pouvait être intentée, à défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans le délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, dans le délai de quatre mois à compter de cette demande.

Pour considérer leur demande recevable, les locataires faisaient valoir une cause d’interruption de leur délai, ce dernier étant analysé comme un délai de prescription.

Or la cour d’appel avait retenu qu’il n’y avait pas de cause d’interruption, le délai en cause étant un délai préfixe de forclusion.

La Cour de cassation approuve cette analyse, retenant que le délai de quatre mois est un délai de forclusion courant à compter de la demande faite au bailleur.

Les locataires ayant demandé à la bailleresse la réduction du loyer le 18 aout 2017 et leur assignation ayant été délivrée le 5 février 2018, soit plus de quatre mois plus tard, leur demande était irrecevable.

La validité de l’attribution intégrale du déficit foncier au profit d’un associé d’une SCI : Ce, ch. réunies, 18 octobre 2022, n° 462497, mentionné dans les tables du recueil Lebon.

En l’espèce le capital social d’une SCI familiale est détenu par les parents à hauteur de 0,5% chacun, les 99 restants étant répartis entre les cinq enfants.

La SCI soumise au régime des sociétés de personnes relève de l’article 8 du CGI et les associés sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu en proportion de leurs droits sociaux.

La société a clôturé son bilan plusieurs années de suite par des pertes. Les délibérations d’AG extraordinaires des 30 décembre 2014, 28 décembre 2015 et 30 décembre 2016 ont décidé d’attribuer la totalité des déficits fonciers des années 2014 à 2016 aux parents qui ne représentent qu’1% du capital social.

Lors de leurs déclaration d’impôt sur le revenu, ces pertes se sont transformées en déficit foncier venant alléger leur imposition.

L’administration fiscale a considéré que l’affectation des déficits devait correspondre à la proportion des parts détenues dans le capital et que, ce faisant, l’attribution de la totalité des pertes au couple détenant 1% du capital constituait une violation du pacte social.

Elle a en outre considéré que l’attribution de ces pertes reposait sur une clause léonine et ce malgré les décisions des AG extraordinaires.

Le Conseil d’État a considéré que les dispositions prises lors des assemblées générales extraordinaires ne constituaient pas des clauses léonines réputées non-écrites dès lors qu’elles ne dérogeaient que ponctuellement au pacte social.

Dommages avant réception, la mise en demeure doit émaner du maître de l’ouvrage ou de son mandataire : Cass. civ. 3^ème, 7 septembre 2022, n° 21-21.382, publié :

La Cour de cassation rappelle dans cet arrêt que la mise en demeure est un acte par lequel une partie à un contrat interpelle son cocontractant pour qu’il exécute ses obligations.

Elle précise que la mise en demeure visée par l’article L. 242-1 du code des assurances doit être adressée à l’entrepreneur avant la résiliation de son contractant et qu’elle doit émaner du maître de l’ouvrage ou de son mandataire.

Elle juge ainsi que la garantie dommages-ouvrages n’est due, pour les dommages apparus avant la réception, que si, après une mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations.

Le maître de l’ouvrage ne peut se dispenser de cette formalité que quand elle s’avère impossible ou inutile, notamment en cas de cessation de l’activité de l’entreprise ou de liquidation judiciaire emportant résiliation du contrat de louage d’ouvrage.

En l’espèce le maître de l’ouvrage avait, plusieurs mois avant la mise en liquidation judiciaire de l’entrepreneur, notifié à l’entreprise chargée du gros œuvre et du chauffage-plomberie, sans mise en demeure préalable, la résiliation du contrat de louage d’ouvrage, ce dont il résulte que les conditions d’application de la garantie de l’assureur dommages-ouvrages avant réception n’étaient pas réunies.

Réparation intégrale du dommage et responsabilité décennale : Civ. 3^ème, 7 sept. 2022, n° 21-16.746 :

En l’espèce un maitre d’ouvrage confie à une société l’installation d’une pompe à chaleur pour le chauffage d’une serre. La pompe à chaleur est vendue par une société tierce.

Suite au placement en liquidation judiciaire du maitre d’ouvrage, les serres et le matière d’exploitation ont été acquis par une société civile d’exploitation agricole (SCEA).

Celle-ci, ayant été mise en difficulté en raison d’une impossibilité d’exploiter, se plaint de dysfonctionnement de la pompe à chaleur et a assigné par l’intermédiaire de son liquidateur la société chargée de son installation ainsi que la société venderesse en indemnisation de ses préjudices.

Au visa de l’article 1792 du code civil, la Cour de cassation considère que l’acquéreur auquel a été transmise l’action en garantie décennale attachée à l’ouvrage est en droit d’obtenir la réparation intégrale du préjudice causé par les dommages dont les constructeurs peuvent être tenus responsables, quel que soit le prix de la cession.

La cour d’appel qui avait retenu que les dysfonctionnements de la pompe à chaleur nécessitaient le remplacement de ce matériel, caractérisaient une impropriété de la serre à sa destination et engageaient de plein droit la responsabilité de la société venderesse.

Mais la cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnisation au titre du coût de remplacement de la pompe à chaleur défectueuse en considérant que celle-ci, dans l’acte de vente, avait été valorisée à 4 999€ et que la somme de 92 560€ demandée, qui représentait le coût de remplacement de la pompe à chaleur revenait à enrichir la liquidation judiciaire de la SCEA.

Elle avait en outre considéré que la SCEA avait pris un risque en lançant une production de roses en connaissance de cause du non-fonctionnement de la pompe à chaleur tout en ne disposant pas de la trésorerie pour acheter le fioul et que cette prise de risque était à l’origine du préjudice allégué plutôt que le dysfonctionnement de la pompe.

La Cour de cassation sanctionne cette motivation, impropre à exclure le droit à indemnisation de la SCEA au titre du remplacement du matériel défectueux faisant ainsi une application originale du principe de réparation intégrale du préjudice.

Refus de raccordement d’un immeuble et trouble manifestement illicite : Cass. Civ. 3^ème, 12 octobre 2022, n° 21-17.040, publié :

En l’espèce en 2013 des particuliers acquièrent deux parcelles sur lesquelles sont édifiés deux logements à usage d’habitation.

Au premier semestre 2016, Enedis a procédé, sur injonction du maire de la commune, à la suppression du branchement au réseau électrique de ces parcelles.

Le 4 aout 2016 le branchement a été rétablit suite à une instance en référé initiée par les acquéreurs.

Le 27 octobre 2016 Enedis a supprimé une seconde fois le branchement suite à une nouvelle injonction du maire.

Le 9 novembre 2016 le juge des référés du tribunal administratif a suspendu l’injonction du maire et enjoint la commune de prendre auprès d’Enedis les mesures destinées au raccordement des logements sous astreinte.

Le 25 octobre 2018 le tribunal administratif a annulé l’injonction du maire.

Enedis n’ayant pas procédé au rétablissement du réseau, les acquéreurs l’ont assigné aux fins d’obtenir la remise en état sous astreinte de ce raccordement.

La Cour de cassation rappelle dans cet arrêt qu’en application de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme, le refus de raccorder un immeuble, qui constitue une mesure de police de l’urbanisme destinée à assurer le respect des règles d’utilisation du sol, ne peut résulter que d’une décision de l’autorité administrative compétente.

Elle juge qu’en l’espèce, la suppression du raccordement opérée par Enedis en exécution de l’injonction du maire qui avait été annulée par la juridiction administrative, n’avait plus de fondement juridique.

Il s’en déduit que le refus de raccordement au réseau opposé par Enedis et la privation d’électricité qui en résultait constituaient un trouble manifestement illicite.