Textes :
Décret n° 2022-1653 du 23 décembre 2022 portant application de l’art. L. 152-5-1 du code de l’urbanisme relatif aux dérogations aux règles du plan local d’urbanisme accordées pour l’installation de dispositifs de végétalisation :
L’article L. 152-5-1 du code de l’urbanisme permet aux constructions en zone urbaine et à urbaniser, intégrant un dispositif de végétalisation des façades ou des toitures, de déroger aux règles de hauteur et d’aspect extérieur définies dans le règlement d’un PLU.
Le dépassement autorisé est limité à 1 mètre afin de permettre d’installer techniquement ce type de dispositif tout en limitant les possibilités d’augmenter la hauteur de la construction.
Aussi, concernant l’aspect extérieur, l’autorité compétente peut délivrer une autorisation d’urbanisme dérogeant aux éventuelles dispositions des façades et toitures fixées par le PLU. Cette dérogation est encadrée par le respect de l’article R. 152-9 du code de l’urbanisme.
Le porteur du projet doit joindre une demande de dérogation à sa demande d’autorisation d’urbanisme, accompagnée d’une note précisant la nature de la dérogation demandée et justifiant du respect des objectifs et conditions fixées par ce décret.
Il est entré en vigueur le 28 décembre 2022, soit le lendemain de sa publication (JO 27 décembre 2022).
Carnet d’information du logement :
- Décret n° 2022-1674 du 27 décembre 2022
L’article 167 de la loi du 22 août 2022 portant lutte contre le dérèglement climatique a instauré un carnet d’information du logement établi lors de la construction d’un logement ou à l’occasion de la réalisation de travaux de rénovation d’un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique.
Ce décret définit les critères permettant de déterminer les catégories de matériaux et d’équipements ayant une incidence directe sur la performance énergétique du logement.
Il établit également une liste des documents permettant d’attester la performance énergétique du logement (il s’agit notamment du DPE ou des documents établis par le maître d’ouvrage attestant la prise en compte de la réglementation thermique, des exigences de performance énergétique et environnementale, des labels ou certifications…)
- Arrêté du 27 décembre 2022
Cet arrêté définit les travaux visés par le décret du 27 décembre ayant une incidence significative sur la performance énergétique d’un logement.
Doctrine administrative :
Lotissement constructible et non constructible : Rép. min. n° 02481, JO Sénat 24 nov. 2022, p. 5879 :
Une député interroge le ministre de l’intérieur dans le cas d’une commune qui crée un lotissement sur son territoire si le projet d’implanter des bâtiments sur l’un au moins des lots suffit à caractériser l’opération de lotissement.
Elle lui demande également si le fait que certains lots soient inconstructibles ne fait pas obstacle à la qualification de lotissement dès lors que l’inclusion de ces lots est nécessaire à la cohérence d’ensemble de l’opération et respecte la réglementation posée par le zonage qui lui est applicable.
Le ministre, citant l’arrêt rendu par le Conseil d’Etat le 30 janvier 2020 (n°419837) considère que la circonstance qu’un lot d’un lotissement soit inconstructible n’empêche pas la qualification d’une opération de lotissement dès lors que les deux conditions cumulatives posées par la jurisprudence, à savoir la cohérence d’ensemble de l’opération et le respect de la réglementation applicable, sont réunies.
Régime applicable à la création d’une piscine naturelle : Rép. min. n° 02086, Jo Sénat 12 janvier 2023, p. 186 :
Un député interroge le ministre de la transition écologique sur la réglementation applicable à la création d’une piscine naturelle avec une digue en terre ne comportant aucun ouvrage maçonné.
Le secrétariat d’Etat auprès du ministre de la transition écologique lui répond que :
- Les plans d’eau dont la superficie est inférieure à 0.1 hectare ne sont pas soumis à déclaration au titre du code de l’environnement.
- Il faut néanmoins consulter la réglementation du document d’urbanisme applicable sur le lieu d’implantation et les servitudes éventuelles.
- Il faut vérifier qu’un plan de prévention des risques inondations n’interdit pas tout remblai ou déblai dans la zone concernée.
Il précise qu’en dehors d’une interdiction prévue par le document d’urbanisme, l’aménagement d’une baignade est soumise à demande d’autorisation de travaux auprès de la mairie du lieu de son implantation (déclaration ou autorisation préalable selon la surface ou le volume du projet.
Il indique enfin, concernant les mesures de sécurité, que les bassins de baignade naturelle n’étant pas considérés comme des piscines au sens du code de l’urbanisme, ils ne sont pas soumis à la réglementation sur la sécurité des piscines privées.
Raccordement de bâtiments anciens au réseau d’électricité : Rép. min. n° 01631, JO Sénat, 26 janvier 2023, p. 511 :
Un député interroge le ministre délégué auprès du ministre de l’intérieur chargé des collectivités territoriales sur l’application de l’article L. 111-12 du code de l’urbanisme, qui prévoit que le raccordement définitif au réseau d’électricité est conditionné à autorisation, dans l’hypothèse d’un bâtiment ancien pour lequel le document d’urbanisme n’existe pas ou n’était pas nécessaire à l’époque.
Le ministère répond qu’il convient de considérer légal le bâti existant construit avant la loi du 15 juin 1943 relative au permis de construire ou conformément à une législation applicable à l’époque de la construction ou conformément au permis de construire accordé.
Il précise qu’il appartient au pétitionnaire d’apporter la preuve de l’existence légale de cette construction et qu’à défaut seules les constructions qui pourront être régularisées pourront être raccordées.
Il préconise à cet égard une application par analogie de la jurisprudence Thalamy du Conseil d’Etat du 9 juillet 1986 (n°51172) qui prévoit qu’une autorisation pour des travaux sur une construction ayant été modifiée de manière irrégulière doit porter sur l’ensemble des éléments transformant la construction initialement autorisée. Cette solution étant, selon le ministère, transposable aux constructions illégales pour lesquelles il serait nécessaire que la demande d’autorisation de travaux ultérieurs à l’édification porte sur l’ensemble de la construction.
Enfin il précise que la jurisprudence (CAA Marseille, 30 janvier 2018, n° 16MA01168 et 19 décembre 2019, n° 19MA00048) va dans le même sens en considérant légale une construction autorisée par un permis de construire ou édifiée avant l’entrée en vigueur de la loi du 15 juin 1943, à une date à laquelle le droit de construire n’était pas subordonné à l’obtention d’une autorisation.
Jurisprudences :
- Expropriation pour cause d’utilité publique
Preuve du bail emphytéotique – application du régime du bail de droit commun : Cass. civ. 3ème, 14 décembre 2022, n° 21-24.785, inédit :
En résumé : la preuve d’un bail emphytéotique opposée à une entité expropriatrice s’établit selon les règles du code civil applicable en matière de baux et n’est pas soumise aux règles d’opposabilité prévue par le décret du 4 janvier 1955, l’expropriant n’obtenant pas du même auteur des droits concurrents à ceux de l’emphytéote.
En l’espèce une société promet à un particulier de donner à bail emphytéotique pour une durée de 99 ans à compter du 1er janvier 1963 une parcelle afin qu’il puisse y édifier des garages.
Ce bail n’a été ni formalisé, ni publié au service de la publicité foncière.
La parcelle objet du contrat a fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique au profit de la société du grand Paris.
Cette dernière a saisi le juge de l’expropriation pour fixer les indemnités revenant aux ayants droits du preneur.
Se posait la question de l’opposabilité à l’entité expropriatrice pour fixer les indemnités d’expropriation à défaut de publicité, la cour d’appel ayant en effet considéré que les preneurs ne contestaient pas l’absence de publicité et, selon elle, ils n’en démontraient pas l’existence.
En vertu de l’article 28 1° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles tous actes, mêmes assortis d’une condition suspensive, et toutes décisions judiciaires, portant ou constatant entre vifs un bail pour une durée de plus de douze années.
En vertu de l’article 30 du même décret, à défaut de publicité, les les baux supérieurs à 12 ans, ne peuvent être opposés aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d’actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés, ou ont fait inscrire des privilèges ou des hypothèques.
En vertu de l’article L. 451-3 du code rural et de la pêche maritime, la preuve du contrat d’emphytéose s’établit conformément aux règles du code civil en matière de baux.
La Cour de cassation considère que si l’absence de publicité d’un bail emphytéotique le rend inopposable aux tiers qui ont acquis un droit concurrent sur le même immeuble du même auteur (décret du 4 janvier 1955), la preuve d’un tel bail peut être rapportée, à l’égard de l’expropriant, selon les règles du code civil applicables en matière de baux (L. 451-3 code rural).
En effet l’expropriant ne peut revendiquer avoir acquis sur le bien concurrent un droit concurrent à celui de l’emphytéote.
Indemnisation pour cause d’expropriation et logement indécent : Cass. civ. 3ème, 11 janvier 2023, n° 21-23.792, publié :
En résumé : Lorsque l’expropriation porte sur une habitation principale ne répondant pas aux critères du logement décent que le bailleur est tenu de délivrer à son preneur, le propriétaire exproprié ne peut se prévaloir d’un droit juridiquement protégé (i.e. un droit subjectif ici de nature patrimoniale) à l’indemnisation de la perte des revenus locatifs.
En l’espèce un lot de copropriété appartenant à une SCI, divisé en deux chambres de service d’une superficie inférieure à 9m2 mises en location a fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique.
L’expropriant reproche à l’arrêt d’appel d’avoir fixé une indemnité pour perte de revenus locatifs au profit de la SCI.
Au soutien de sa critique, il considère que seule donne lieu à indemnisation la perte d’un intérêt ou d’un droit juridiquement protégé et que le bailleur d’un logement non conforme aux règles de décences ne peut prétendre au paiement d’un loyer de la part du preneur qui y fixe sa résidence principale.
Au visa des articles L. 321-1 du code de l’expropriation, lequel prévoit que les indemnités pour cause d’expropriation couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation, et de l’article 1719 1° du code civil qui prévoit l’obligation pour le bailleur de délivrer au preneur un logement décent lorsqu’il s’agit de sa résidence principale, la Cour de cassation considère que l’expropriée qui a donné à bail deux logements ne répondant pas aux critères de décence pour défaut de superficie, ne peut se prévaloir d’un droit juridiquement protégé au paiement des loyers dont la perte ouvrirait droit à indemnisation.
II. Droit des contrats
Compensation et cautionnement : Cass. Com. 25 janvier 2023, n° 21-12.220, publié :
En résumé : la compensation opérée entre une créance de dommages et intérêts résultant de la faute de la banque, et celle due par la caution, au titre de sa garantie envers ce même créancier, n’éteint pas la dette principale garantie mais, à due concurrence, l’obligation de cette caution.
Plusieurs personnes (MM K et Z et Mme P) se sont rendus cautions solidaires d’une facilité de caisse consentie à une société par une banque.
Un arrêt du 6 avril 2017 devenu irrévocable a solidairement condamné les cautions à payer à la banque la somme principale de 29148, 64 € et la banque à payer aux cautions la somme de 23 000€ à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par sa faute pour avoir accepté le bénéfice de leurs cautionnements manifestement disproportionnés à leurs facultés de remboursement.
Cet arrêt a, en outre, ordonné la compensation des créances réciproques.
M. Z et Mme P ont, après compensation à hauteur de 23 000€, payé à la banque la somme de 6 887,25 € au titre de leur engagement de caution.
La banque a fait pratiquer contre M. K des mesures d’exécution estimant qu’il lui devait encore une certaine somme.
M. Z et Mme P ont demandé en ont demandé la mainlevée en faisant valoir qu’ils avaient réglé l’intégralité de la créance de la banque, laquelle était dès lors éteinte lorsque la banque avait engagé ses poursuites contre M. K.
Face au rejet de leur demande par la cour d’appel, M. Z et Mme P forment un pourvoi en cassation en considérant que si la caution solidaire ne peut opposer la compensation de ce que le créancier doit à son cofidéjusseur, elle peut se prévaloir de l’extinction totale ou partielle, par compensation, de la dette garantie.
La question se posait de savoir si, lorsqu’une compensation a été invoquée par une caution solidaire, pour quelque cause que ce soit, puis a été réalisée, son effet extinctif des dettes et créances réciproques profite à tous ceux qui sont tenus à la dette du débiteur principal ou seulement à cette caution en la libérant à due concurrence de son obligation à l’égard du créancier.
Au visa des articles 1234 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 et de l’article 2288 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 15 septembre 2021, la Cour de cassation considère que la compensation opérée entre une créance de D&I, résultant du comportement fautif du créancier à l’égard de la caution lors de la souscription de son engagement et tendant à la réparation du préjudice que causerait à celle-ci l’exécution effective de cet engagement, et celle due par la caution, au titre de sa garantie envers ce même créancier, n’éteint pas la dette principale garantie mais, à due concurrence, l’obligation de cette caution.
Dès lors la compensation à concurrence de 23 000€ opérée au bénéfice de M Z et Mme P au titre de D&I réparant le dommage résultant de la faute de la banque n’a pas affecté l’obligation de paiement de M. K dont il convenait seulement de déduire le paiement partiel effectué par M Z et Mme P à hauteur de 6 887,25€.
Raisons sérieuses et légitimes justifiant le défaut de paiement du fermage : Cass. Civ. 3ème, 7 septembre 2022, n° 21-16.667, inédit :
En résumé : pour la Cour de cassation considère que la raison invoquée par les preneurs pour défaut de paiement des loyers.doit résulter de faits indépendants de leur volonté pour faire échec à la demande de résiliation formée par le bailleur.
En l’espèce Mme W, usufruitière de parcelles de terre données à bail à long terme à M et Mme H, les a mis en demeure de payer les fermages échus et, au terme du délai de 3 mois suivant cette mise en demeure, les a assigné en paiement d’une somme restant due, en résiliation du bail et en expulsion.
En vertu de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de 3 mois après mise en demeure postérieure à l’échéance mais ce motif peut être écarté en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes établies par le preneur.
En l’espèce les preneurs justifiaient de difficultés économique à la fois par leur avis d’imposition et par une ordonnance d’homologation d’une conciliation dans le cadre d’une procédure de règlement amiable.
La Cour de cassation considère que malgré ce constat, la cour d’appel qui avait rejeté la demande de résiliation aurait dû rechercher si les difficultés économiques invoquées résultaient de faits indépendants de la volontés des preneurs.
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Résolution du contrat de prestation de service pour inexécution : Cass. com. 18 janvier 2023, n° 21-16.812, publié :
En résumé : la résolution du contrat n’est pas conditionnée par la faute des parties lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat. Dans cette hypothèse, dès lors que les prestations objet du contrat n’ont pas été exécutées, les parties peuvent en solliciter la résolution et obtenir la restitution des prestations qu’elles se sont procurées l’une à l’autre.
En l’espèce la société Senso exploitant un établissement d’hôtellerie-restauration a signé avec la société le Pavillon un contrat par lequel cette dernière s’engageait à fournir diverses prestations de restauration durant la période du salon du marché international des professions de l’immobilier prévu pour mars 2020.
Ce salon a été reporté au mois de juin puis annulé à la suite des mesures sanitaires.
La société Senso a mis en demeure la société le Pavillon en restitution de l’acompte versé au titre du contrat. Cette dernière a refusé de le restituer en considérant que le contrat n’avait pas été résilié.
La cour d’appel avait rejeté la demande de résolution et de restitution de l’acompte consécutive en considérant que bien que l’inexécution du contrat était totale et d’une gravité suffisante, elle ne pouvait être considérée comme fautive car causée par l’annulation du salon.
La Cour de cassation, au visa des articles 1217, 1227 et 1229 considère quant à elle que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice et mettre fin au contrat et que lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre.
Vice caché et infestation parasitaire : Cass. civ. 3ème, 18 janvier 2023, n° 21-22.543, publié :
En résumé : Ne peut constituer qu’un vice caché l’infestation parasitaire ayant détruit les principales charpentes du solivage entraînant un risque d’effondrement.
En l’espèce, par acte du 12 avril 2010, une société a vendu à un couple marié un corps de bâtiment à réhabiliter en maison d’habitation.
Constatant que la charpente était infestée de parasites, les acquéreurs ont assigné la venderesse en indemnisation de leur préjudice sur le fondement de l’obligation de délivrance ainsi que sur celui de l’obligation de conseil et d’information.
Leurs demandes ont été rejetées par la cour d’appel en considérant d’une part.
Ils lui reprochaient d’une part sur le terrain de la délivrance conforme de n’avoir pas recherché si le bâtiment dont la charpente était infestée par des termites et menaçait ruine, correspondait à un bâtiment susceptible d’être réhabilité pour être habité, ce qui constituait l’objet convenu lors de la vente.
Et d’autre part sur le terrain de l’obligation d’information et de conseil de n’avoir pas recherché si la société venderesse n’avait pas manqué à cette obligation en ne signalant ni l’existence, ni la possibilité d’une infestation par les termites.
La Cour de cassation considère que l’infestation parasitaire avait détruit les pièces principales des charpentes du solivage entraînant un risque d’effondrement et qu’elle ne pouvait en conséquence constituer qu’un vice caché de la chose.
Il en résulte un rejet des demandes fondées sur l’obligation de délivrance et d’information et de conseil.
III. Responsabilité civile professionnelle
Responsabilité professionnelle et devoir de conseil : Cass. civ. 1ère, 11 janvier 2023, n° 21-18-247, inédit :
En l’espèce, suite à l’ouverture d’une succession, un notaire a établi un acte de partage signé par les copartageants dont certains étaient assistés d’un avocat.
L’évaluation des parts d’une société, n’ayant pas été réalisée conformément aux dispositions de l’article 860 du code civil, a eu pour conséquence de diminuer la somme à rapporter à la succession par l’un des héritiers au titre des parts reçues en donation le 21 septembre 1999 et cédées le 31 août 2007 et de majorer celle d’un autre héritier.
Ce dernier a assigné le notaire et son avocate en responsabilité et indemnisation en se fondant sur un manquement à leur devoir d’information quant aux dispositions de l’article 860 du code civil.
Selon la Cour de cassation la circonstance qu’un professionnel du droit ait manqué à son devoir d’information n’implique pas nécessairement qu’il en résulte un préjudice et que la seule disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable constitue une perte de chance réparable.
Ainsi bien qu’en l’espèce le manquement du notaire et de l’avocat à leur devoir de conseil avait été constaté, le partage transactionnel qui avait été conclu résultait d’un équilibre global entre les exigences respectives des héritiers et qu’en outre il n’était pas démontré que, pleinement informé des dispositions de l’article 860, le demandeur n’aurait pas signé l’acte de partage transactionnel compte de tenu de l’aléa que présentait en particulier pour lui un partage judiciaire à l’occasion duquel son cohéritier disposait de nombreux arguments à faire valoir.
En conséquence, la perte de chance d’obtenir un partage plus avantageux n’était pas caractérisé.
Secret professionnel du notaire et réquisition de l’huissier : nécessité d’une ordonnance du président du tribunal judiciaire : Cas. civ. 1ère, 11 janvier 2023, n° 20-23.678, publié :
En résumé : il incombe à la juridiction saisie d’une demande d’indemnisation formée contre un notaire ayant refusé de transmettre à un huissier de justice l’adresse de sa cliente de rechercher si une ordonnance du président du TGI avait délié ce notaire du secret professionnel, s’agissant d’une information contenue dans un acte qu’il aurait établi.
En l’espèce Mme T a vendu un bien immobilier à Mme JBD représentée par M. U, notaire.
Un jugement a déclaré la vente caduque et condamné l’acquéreur à payer diverses sommes au vendeur.
Le vendeur a engagé une action en responsabilité et indemnisation contre le notaire lui reprochant une obstruction au jugement, celui-ci ayant refusé de transmettre à un huissier de justice la nouvelle adresse de sa cliente.
Le notaire avait été condamné par la juridiction de première instance qui avait considéré que le secret professionnel qui s’impose au notaire ne saurait, sauf circonstance particulière, le dispenser de révéler à l’autorité judiciaire requérante l’adresse d’un client lorsque ce renseignement est indispensable à l’exécution d’une décision de justice.
Elle avait considéré qu’en l’espèce aucune cause légitime susceptible de justifier son refus de transmettre l’adresse de sa cliente à un huissier en charge de l’exécution de justice n’était opposée par le notaire, lequel avait dès lors fait obstruction à l’exécution de cette décision de justice.
La Cour de cassation considère quant à elle que les notaires ne peuvent, sans une ordonnance du président du TGI, délivrer expédition ni donner connaissances des actes à d’autres personnes intéressées en nom direct, héritiers ou ayants droit à peine de dommages et intérêts et d’une amende.
IV. Indivision
Créance de l’indivision contre un coïndivisaire en raison du travail et des dépenses effectuées pour l’indivision (non) : Cass. civ. 1ère, 5 janvier 2023, n° 21-15.931, inédit :
En résumé : le travail effectué et les dépenses exposées par un indivisaire au profit de l’indivision ne peuvent donner lieu à une créance de l’indivision à l’encontre d’un coïndivisaire.
En l’espèce, Mme E et M. W, qui ont vécu en concubinage, sont propriétaires d’un immeuble édifié sur un terrain acquis par Mme E, qui en a ensuite cédé la moitié à M. W par dation en paiement.
Mme E a assigné M. W en partage de l’indivision et M. W soutient que Mme E est débitrice envers l’indivision tant en raison du travail effectué par lui qu’en raison des dépenses qu’il avait effectuées pour l’achat de divers matériaux.
La Cour de cassation rejette sa demande en considérant que le travail effectué et les dépenses exposées par un indivisaire au profit de l’indivision ne peuvent donner lieu à une créance de l’indivision à l’encontre d’un coïndivisaire.