Doctrine administrative :
Application du taux réduit du droit de partage aux licitations et aux actes de partage non consécutifs à un jugement ou une convention de divorce (non) : Rép. min. n° 00356 du 22 décembre 2022 :
Pour rappel l’article 108 de la loi de finances pour 2020 instaure une baisse progressive du droit de partage pour les actes de partage d’intérêts patrimoniaux consécutifs à la rupture d’une union juridique (mariage, pacs, séparation de corps). Le taux applicable à ces actes de 2.50% a été ramené à 1.80% à compter du 1er janvier 2021, puis à 1.10% à compter du 1er janvier 2022.
La question posée au ministre consistait à savoir si les actes assimilés à un partage, tels que les licitations, peuvent également bénéficier de l’abaissement du taux applicable au titre du droit de partage.
Il s’agissait également de savoir si les actes de partage signés en raison de la fin d’une union mais non consécutive à un jugement ou à la signature d’une convention de divorce pouvaient également bénéficier du taux réduit.
Le ministre de l’économie répond d’abord que la diminution de taux ne s’applique pas aux licitations consécutives à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture de PACS.
Il précise ensuite qu’un partage d’intérêts patrimoniaux est regardé comme consécutif à un divorce ou à une rupture de PACS non seulement lorsque l’acte de partage est signé postérieurement au divorce ou à la rupture du PACS mais également lorsque cet acte ne prend effet qu’avec l’homologation par le juge de la convention de divorce ou avec le dépôt de cette convention au rang des minutes d’un notaire.
Il considère ainsi qu’un tel partage est susceptible de bénéficier des taux réduits lorsque le partage prend effet à compter respectivement du 1er janvier 2021 et du 1er janvier 2022, même si le divorce ou la rupture de PACS est antérieure à cette date.
Il indique enfin que les partages des intérêts patrimoniaux qui ne seraient pas consécutifs à une séparation de corps, à un divorce ou à une rupture de PACS ne peuvent bénéficier du taux réduit. Il s’agit notamment des partages qui prennent effet antérieurement à la rupture du PACS ou au divorce ou encore les partages entre concubins.
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Procédure de délivrance de l’autorisation préalable à la prise de contrôle des sociétés possédant ou exploitant du foncier agricole : Décret n° 2022-1515 du 2 décembre 2022; décret n° 2022-1715 du 28 décembre 2022 ; arrêtés du 23 décembre fixant les rubriques du formulaire de déclaration préalable et relatif aux frais de dossier pris en application de la loi Sempastous :
Pour rappel, la loi n° 2021-1756 du 23 décembre 2021 “Sempastous” a créé un nouveau dispositif de contrôle des opérations sur titres de sociétés.
Mais la loi imposait au pouvoir réglementaire des dates, désormais passées, qui n’ont pas pu être tenues.
- Le décret n° 2022-1515 du 2 décembre 2022
Le décret du 2 décembre fixe notamment la date de réalisation des opérations à partir de laquelle la procédure d’autorisation préalable est requise et prévoit la dématérialisation des notifications.
- Concernant l’application de la loi dans le temps
La loi Sempastous s’applique aux opérations sur titre sociaux qui aboutissent à conférer le contrôle d’une société à une même personne qui vient à dépasser un seuil d’agrandissement significatif fixé par région.
Ces opérations sont, en application de cette loi, soumises à autorisation préalable du préfet du département après instruction du dossier par la SAFER.
Ce dispositif, entré en vigueur au 1er janvier 2022 est applicable aux opérations sociétaires réalisées postérieurement à une date fixée par décret en Conseil d’Etat et au plus tard au 1er novembre 2022 (art. 7).
Le décret du 2 décembre prévoit l’application du dispositif aux opérations dont la date de réalisation est postérieure de plus d’un mois à la date d’entrée en vigueur de l’arrêté fixant le seuil d’agrandissement significatif applicable dans la région.
Il en résulte que si les seuils n’apparaissent pas en même temps, l’application de la loi variera selon les régions.
Aussi la référence à la “réalisation” de l’opération est sujette à interprétation, la mesure transitoire ne faisant pas référence à la signature d’une promesse avant une date déterminée par exemple.
Les juristes du Cridon considèrent que pour échapper au contrôle, l’opération doit être achevée dans ce délai, ce qui signifie qu’il ne suffira pas qu’une promesse de cession soit signée dans le mois suivant l’entrée en vigueur du seuil.
Il faudrait en outre qu’à l’intérieur de ce délai un acte ayant date certaine constate la levée des conditions suspensives et partant la réalisation définitive de la cession de titre.
En tout état de cause, la promesse de cession de titres devra définir avec précision la “réalisation de la cession”.
- Concernant la forme des notifications
Au 1er janvier 2023 les notifications réalisées au profit de la SAFER devront être faites obligatoirement par voie dématérialisée.
Les opérations portant sur les immeubles seront notifiées selon les modalités techniques convenues entre le CSN et la FNSafer.
Attention à vérifier que les logiciels proposés aux notaires par les SSI permettent la notification des donations à compter du 1er janvier 2023.
Les opérations sur titres de société seront télédéclarées sur le site de la SAFER concernée y compris lorsqu’elles sont réalisées par notaire.
- Le décret n° 2022-1715 du 28 décembre 2022
Le décret du 28 décembre précise les conditions d’accès de la SAFER aux données nominatives du casier viticole informatisé (CVI) et du registre parcellaire graphique (RPG).
En effet la loi Sempastous permet aux SAFER d’avoir accès dans le cadre de l’instruction des demandes d’autorisation d’opérations sociétaires, à ces données nominatives après accord de l’exploitant agricole concerné.
Ce décret précise quels sont les exploitants concernés :
- Le bénéficiaire de la prise de contrôle.
- Les sociétés contrôlées par ce dernier.
- La société « cible » faisant objet de la prise de contrôle.
- Les sociétés contrôlées par la société cible.
Il précise les données accessibles :
- Pour le casier viticole informatisé : les superficies plantées.
- Pour le registre parcellaire graphique : la forme, la surface et les cultures des parcelles agricoles exploitée.
Les modalités d’accès à ces données seront précisées par convention :
- Entre les SAFER et les directions régionales des douanes et des droits indirects pour les données du CVI.
- Entre les SAFER et l’Agence de services et de paiement pour le RPG.
Les conventions devront porter sur :
- Le contenu détaillé des données transmises.
- La date des données.
- Les modalités de transmission des données.
- Les conditions d’utilisation des données.
- Les conditions de conservation des informations obtenues par la SAFER.
- Arrêté du 23 décembre 2023 relatif au contenu de la déclaration préalable
La déclaration préalable se compose d’une partie relative à des informations générales sur l’opération, d’une partie relative aux informations spécifiques à l’application du droit de préemption en cas de cession totale des titres sociaux et d’une partie relative aux informations permettant l’instruction de la demande d’autorisation préfectorale.
La SAFER peut demander des informations complémentaires nécessaires à l’instruction de l’opération sociétaire projetée.
Il précise que si la demande d’autorisation porte sur une opération réalisée au bénéfice d’au moins deux personnes agissant de concert (art. L. 233-3 et L. 233-10 code de commerce), l’instruction de la demande fait naître une décision unique.
- Arrêté du 23 décembre 2023 relatif au montant forfaitaire de certains frais
Cet arrêté fixe à 300€ HT le montant des frais de dossier au profit de la SAFER pour l’instruction du dossier de demande d’autorisation préfectorale.
Le paiement s’effectue lors de la déclaration sur le site de la SAFER.
Cet arrêté fixe à 100€ HT le montant des frais que la SAFER peut demander aux parties à l’opération pour la formalisation des engagements sous la forme d’une promesse de vente ou de location.
Cette somme peut être mise à la charge de la société qui fait l’objet de la prise de contrôle ou du bénéficiaire de la prise de contrôle.
Jurisprudences :
Calcul de la récompense en cas d’amélioration d’un bien propre avec des fonds communs : Cass. civ. 1ère, 30 novembre 2022, n° 21-13.662, inédit :
Suite au divorce d’époux mariés sous le régime de la communauté légale, des difficultés naissent au sujet de la liquidation et le partage de leurs intérêts patrimoniaux.
En effet un bien immobilier avait été édifié au moyen de fonds provenant de la communauté ayant existé entre les époux et la question se posait de savoir comment calculer la récompense.
Celle-ci avait été fixée à 208 000 € par la cour d’appel qui avait considéré que la récompense devait être égale au profit subsistant au jour de la liquidation de la communauté.
Le demandeur au pourvoi reprochait à la cour d’appel d’avoir fixé la récompense au regard du montant de la valeur vénale de la construction seule hors terrain alors que selon celui-ci l’époux débiteur de la récompense devait à la communauté une récompense également non pas à la valeur du bien construit mais à la plus-value procurée par la construction au fonds sur lequel celle-ci est implantée.
La Cour de cassation considère que pour déterminer l’avantage procuré au patrimoine de l’époux il convenait de chiffrer d’abord la plus-value procurée à l’immeuble par les travaux d’amélioration en déduisant de la valeur de ce bien au jour de la liquidation celle qu’il aurait eue à la même date sans les travaux réalisés et de déterminer ensuite le profit subsistant d’après la proportion dans laquelle les fonds empruntés à la communauté avaient contribué aux travaux d’amélioration.
En conséquence la cour d’appel qui avait retenu qu’il n’y avait pas lieu d’évaluer le montant de la récompense en déduisant la valeur du terrain de la valeur vénale de l’ensemble immobilier a violé l’article 1469 du code civil.
Défrichement sans autorisation – appréciation de la destination forestière d’une parcelle boisée : Cass. Crim. 4 janvier 2023, n° 22-80.393, publié :
En résumé : Le maintien sur une parcelle en état boisée à destination forestière, des souches d’arbres coupés suite à défrichage autorisé, lui confère la qualité d’état boisé et permet de considérer que la destination forestière de ladite parcelle a été conservée.
En vertu des articles L. 363-1, L. 341-1 et L. 341-3 du code forestier est punissable le défrichement, effectué sans autorisation, consistant en toute opération volontaire ayant pour effet de détruire l’état boisé d’un terrain et de mettre fin à sa destination forestière.
La cour d’appel avait confirmé une ordonnance de non-lieu, rendue par un juge d’instruction suite à une constitution de partie civile, portant sur cette infraction en considérant que les parcelles litigieuses n’étaient pas boisées en 2014 – date des faits reprochés – en raison d’un défrichement ayant en lieu en 2003 qui, de l’avis de l’ensemble des propriétaires riverains, avait « tout rasé ».
La Cour de cassation considère quant à elle que, selon les constatations de la cour d’appel, les six propriétaires de terrains jouxtant les parcelles litigieuses s’accordaient sur le fait qu’après les coupes de 2003, les souches de tous les arbres rasés étaient restées, de sorte qu’il n’avait été mis fin ni à l’état boisé, ni à la destination forestière des parcelles.
Cession du bail rural dans le cercle familial : caractérisation de la mauvaise foi du preneur par le manquement à son obligation d’informer le bailleur : Cass. Civ. 3ème, 26 octobre 2022, n° 21-17.886, inédit :
En résumé : le manquement des preneurs d’un bail rural à leur obligation d’informer les bailleurs de la mise à disposition des terres louées fait obstacle à lui seul à la faculté de le céder dans le cercle familial.
En l’espèce par trois actes notariés du 28 juin 1995 et du 23 janvier 1997, un bail rural à long terme a été conclu sur diverses parcelles, lesquelles ont été mises à disposition par les preneurs à deux exploitations agricoles à responsabilité limitée.
Les bailleurs sont décédés en 2000 et 2005 laissant pour leur succéder leurs trois enfants.
Par lettre du 29 octobre 2018, les preneurs ont sollicité des bailleurs l’autorisation de céder les baux à leur fils.
Suite au refus de cession par le bailleur, les preneurs ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux pour obtenir cette autorisation.
En vertu de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime la faculté de céder le bail dans le cercle familial est réservé au preneur de bonne foi, c’est-à-dire celui qui s’est acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail.
En vertu de l’article L. 411-37 du même code le preneur associé d’une société a objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci tout ou partie des biens dont il est locataire à condition d’en aviser au préalable le bailleur, par LRAR.
Selon la Cour de cassation, le manquement des preneurs à leur obligation d’informer les bailleurs de la mise à disposition des terres louées fait obstacle à lui seul à la faculté de le céder.
Viole ces textes la cour d’appel qui tout en constatant un manquement des preneurs à leur obligation d’informer les bailleurs de la mise à disposition des terres louées au profit de leurs EARL considère que le manquement des preneurs, ne portant pas de préjudice au bailleur, ne peut caractériser la mauvaise foi des preneurs et faire obstacle à la cession du bail et déclare, en conséquence, les preneurs de bonne foi et autorise la cession.
Nb : cet arrêt confirme celui rendu par la 3ème chambre civile le 6 février 2020 (n°18-24.425) qui avait considéré que « l’autorisation de céder ne peut être accordée qu’au preneur qui s’est acquitté de toutes les obligations légales et conventionnelles résultant de son bail » sanctionnant la cour d’appel qui avait considéré que le manquement à l’obligation d’informer le bailleur n’était pas suffisamment grave pour justifier un refus d’autorisation de cession du bail.
Cass. Civ. 3ème, 18 janvier 2023, n° 21-14.496, publié :
En résumé : Le délai maximal dans lequel la décision de préemption doit être notifiée à l’acquéreur n’impose pas que cette notification soit effectuée postérieurement à celle faite à la personne chargée de dresser l’acte d’aliénation.
La décision de préemption prise par une autorité délégataire de pouvoir est valable lorsque la délégation de pouvoir n’est pas limitée dans le temps et ne s’attache pas à un décret autorisant l’exercice de ce droit, celle-ci devant être analysée comme se référant au décret attributif en vigueur.
En l’espèce une personne est déclarée adjudicataire de parcelles de terre.
La SAFER Rhône-Alpes aux droits de laquelle est venue la SAFER Auvergne-Rhône-Alpes a décidé d’exercer son droit de préemption.
L’adjudicataire l’a assignée en annulation de cette décision.
- Sur la régularité de la notification :
En vertu des articles L. 14363 et R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime la décision de la SAFER qui exerce le droit de préemption est notifiée, à peine de nullité, à l’acquéreur évincé, par LRAR dans un délai de 15 jours à compter de la date de réception de la notification faite à la personne chargée de dresser l’acte d’aliénation.
Le délai maximal dans lequel la décision de préemption doit être notifiée à l’acquéreur évincé n’impose pas que cette notification soit effectuée postérieurement à celle faite à la personne chargée de dresser l’acte d’aliénation.
En l‘espèce la décision de préemption signifiée au greffe du tribunal par acte du 2 mars 2011 et notifiée à l’acquéreur évincé par LRAR reçue le 4 mars suivant est régulière.
- Sur la délégation de signature :
En vertu de l’article L. 143-7 al. 2 du code rural dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi du 13 octobre 2014, un décret autorise l’exercice du droit de préemption de la SAFER et en fixe la durée.
En vertu de l’article R. 143-6 du même code la décision de préemption est signée par le président de son conseil d’administration ou par toute personne régulièrement habilitée à cet effet.
En vertu de l’article L. 225-56 II du code de commerce, en accord avec le directeur général, le conseil d’administration d’une société anonyme détermine l’étendue et la durée des pouvoirs conférés aux directeurs généraux délégués.
En vertu de l’article 2003 du code civil, le mandat finit par la révocation du mandataire, par la renonciation de celui-ci au mandat, ou par la mort, la tutelle des majeurs ou la déconfiture du mandant ou du mandataire.
Dès lors le conseil d’administration d’une SAFER, constituée en société anonyme, peut déléguer pour une durée indéterminée, s’achevant selon l’une des manières prévues pour le mandat, le droit de préempter que cette société a été autorisée à exercer par décret.
Cette délégation ne prend pas fin au terme de la durée de l’autorisation de la SAFER à préempter, dès lors que celle-ci a été renouvelée.
En l’espèce la SAFER s’est vu conférer le droit de préempter pour une durée de 5 ans par un décret du 3 juillet 2003, puis par un décret du 30 juin 2008 prenant effet à l’expiration de la précédente autorisation.
Ainsi, sur la période comprise entre le 7 avril 2004, date de la délégation de pouvoir, et le 28 février 2011, date de la décision de préemption, la SAFER avait toujours eu, sans aucune interruption, le pouvoir d’exercer le droit de préemption.
La délégation de pouvoir du 7 avril 2004 n’était pas limitée dans le temps et ne se référait pas au décret du 3 juillet 2003, mais au décret attributif en vigueur ; la nullité de la décision de préemption ne pouvait dès lors pas être encourue sur ce motif.
Copropriété et domanialité publique : CAA Lyon, 6ème chambre, 30 mars 2022, 20LY02573 inédit au recueil Lebon :
En résumé : les règles de la copropriété sont incompatibles tant avec le régime de la domanialité publique qu’avec les caractères d’ouvrages publics.
En conséquence les dommages qui trouvent leur origine dans l’aménagement ou l’entretien de locaux appartenant à une personne publique et située dans un immeuble soumis au statut de la copropriété ne sont pas des dommages publics et l’autorité judiciaire est seule compétente pour statuer sur les conclusions indemnitaires de la victime fondées sur la responsabilité civile.
En l’espèce une personne déclare avoir fait une chute dans un parking à Grenoble du fait de la présence d’une flaque d’huile.
Par jugement du 30 juin 2020, le tribunal administratif de Grenoble a rejeté sa demande tendant à ce que la commune de Grenoble l’indemnise de son préjudice.
La cour administrative d’appel considère que les règles essentielles du régime de la copropriété sont incompatibles tant avec le régime de la domanialité publique qu’avec les caractères d’ouvrages publics.
Dès lors, les locaux d’une personne publique situés dans un immeuble soumis au régime de la copropriété n’appartiennent pas au domaine public et ne peuvent être regardés comme constituant un ouvrage public, même s’ils sont utilisés pour le besoin d’un service public.
Ce faisant, les dommages qui trouveraient leur origine dans l’aménagement ou l’entretien de ces locaux ne sont pas des dommages de travaux publics.
En l’espèce même si la chute s’est produite dans une des parties communes de l’immeuble, elle ne saurait être regardée comme un ouvrage public peu importe qu’aucune assemblée générale de copropriétaires ne s’est tenue, qu’aucun syndic n’a été désigné et que la commune, propriétaire majoritaire des lots de cette copropriété, s’est comportée comme seul gestionnaire de l’immeuble.
Par conséquent l’autorité judiciaire est seule compétente pour statuer sur les conclusions indemnitaires du requérant fondées sur les règles de la responsabilité issue du code civil.
La cour administrative d’appel annule le jugement rendu par le tribunal administratif lequel n’aurait pas dû se prononcer sur le fonds mais aurait dû rejeter les demandes en tant qu’elles aient été portées devant une juridiction incompétente pour en connaître.
Précisions sur l’indemnisation du bail emphytéotique résilié : CE, 3ème – 8ème chambres réunies, 16 décembre 2022, n° 455186, publié au recueil Lebon :
En résumé : Pour déterminer le caractère excessif du montant de l’indemnité, il ne peut être refusé de tenir compte du prix que le cocontractant pouvait tirer de la cession des droits qu’il tenait du bail, afin de retenir le plus élevé des deux montants correspondant soit au bénéfice escompté de l’exploitation du site pour la durée du contrat restant à courir, soit à la valeur des droits issus du bail.
En l’espèce par acte du 9 février 1966 la commune de Grasse a conclu un bail qualifié d’emphytéotique pour une durée de 60 ans avec la SCI de grasse-vacances avec obligation d’y construire et exploiter un village de vacances.
Le preneur a fait part à la commune de son intention de trouver un accord pour mettre fin à ce contrat.
Par délibération du 20 septembre 2016, le conseil municipal de Grasse a autorisé le maire à résilier ce bail contre une indemnité de 1 700 000€.
Le tribunal administratif a annulé cette délibération et l’appel contre ce jugement a été rejeté par la cour administrative d’appel.
Dans cet arrêt le Conseil d’État considère que les parties à un contrat conclu par une personne publique peuvent déterminer l’étendue et les modalités des droits à indemnité du cocontractant en cas de résiliation amiable du contrat, sous réserve qu’il n’en résulte pas, au détriment de la personne publique, l’allocation au cocontractant d’une indemnisation excédant le montant du préjudice qu’il a subi résultant du gain dont il a été privé ainsi que des dépenses qu’il a normalement exposées et qui n’ont pas été couvertes en raison de la résiliation du bail.
La cour d’appel avait jugé qu’en raison de l’obligation faite aux preneurs d’aménager et d’exploiter un village de vacances sur le site, le manque à gagner résultant de la résiliation anticipée du contrat ne pouvait correspondre qu’à la perte du bénéfice qui pouvait être escompté de l’exploitation du site pour la durée du contrat restant à courir.
Or, selon le Conseil d’État elle ne pouvait refuser de tenir compte, pour déterminer le caractère excessif du montant de l’indemnité, du prix que le cocontractant pouvait tirer de la cession des droits qu’il tenait du bail, afin de retenir le plus élevé des deux montants correspondant soit au bénéfice escompté de l’exploitation du site pour la durée du contrat restant à courir, soit à la valeur des droits issus du bail.
Limites à la préemption par une commune en vue de la réalisation d’un équipement cultuel : CE, 1ère – 4ème chambres réunies, 22 décembre 2022, n° 447100 :
En résumé : Le principe constitutionnel de laïcité ne fait toutefois pas obstacle à ce qu’une décision de préemption soit prise en vue de permettre la réalisation d’un équipement collectif, une telle décision n’étant pas, par elle-même, constitutive d’une aide à l’exercice d’un culte.
Par une décision du 25 janvier 2017 le maire de Montreuil a exercé le droit de préemption urbain sur une parcelle en vue de permettre « la réalisation d’un équipement collectif d’intérêt général à vocation cultuelle consistant en une extension du centre socio cultuel et de ses aires de stationnement ».
La décision fut annulée par le tribunal administratif dont le jugement a été confirmé en appel, la commune se pourvoit en cassation.
- Sur le principe de la légalité de la décision de préemption :
Le Conseil d’État considère que les collectivités publique peuvent seulement financer les dépenses d’entretien et de conservation des édifices servant à l’exercice public du culte dont elles sont demeurées ou devenues propriétaires lors de la séparation des Églises et de l’État ou accorder des concours aux associations cultuelles pour des travaux de réparation d’édifices cultuels.
Il leur est en revanche interdit d’apporter une aide à l’exercice d’un culte ; elles ne peuvent pas, en conséquence, apporter une contribution directe ou indirecte à la construction de nouveaux édifices cultuels.
Le principe constitutionnel de laïcité ne fait toutefois pas obstacle à ce qu’une décision de préemption soit prise en vue de permettre la réalisation d’un équipement collectif, une telle décision n’étant pas, par elle-même, constitutive d’une aide à l’exercice d’un culte.
Néanmoins la mise en œuvre d’un tel projet doit être effectué dans des conditions qui excluent toute libéralité et, par conséquent, toute aide directe ou indirecte à un culte.
Ce faisant, la cour d’appel ne pouvait juger que la décision de préemption était, par elle-même, constitutive d’une dépense illégale faite en faveur de l’exercice d’un culte.
- Sur la légalité en l’espèce de la décision de préemption :
En l’espèce la décision de préemption avait pour but d’augmenter la capacité d’accueil de la mosquée existante pour répondre aux besoins de la communauté musulmane locale ainsi que celle du parc de stationnement assurant l’accueil des fidèles mais également de créer des salles de classes, de conférence et une bibliothèque consacrées à l’enseignement religieux.
Le Conseil d’État considère qu’au regard de son objet et son ampleur le projet présentait le caractère d’une action ou d’une opération d’aménagement permettant l’exercice du droit de préemption urbain.
Enfin le Conseil d’État considère que la seule circonstance que l’équipement collectif en vue duquel le droit de préemption est exercé vise à permettre l’exercice d’un culte n’est pas de nature à faire regarder la réalisation du projet comme ne répondant pas à un intérêt général suffisant.