Notre veille juridique hebdomadaire du 09 janvier 2023

Jurisprudences :

Nature de l’action en résolution de la vente et prescription : Cass. Civ. 3^ème, 2 mars 2022, n° 20-23.602, publié :

En l’espèce, en exécution d’un jugement du 19 janvier 2006, l’administrateur d’une succession a procédé à la licitation d’une parcelle faisant partie de l’actif successoral.

Le 2 octobre 2007 cette parcelle a été adjugée à une société.

Le 24 octobre 2007 M. DS a déclaré se substituer à l’adjudicataire, la société l’a assigné ainsi que l’administrateur en nullité de la déclaration de substitution.

Le 22 septembre 2008 un arrêt irrévocable a jugé que le droit de substitution avait été valablement exercé par M. DS et l’a déclaré adjudicataire de la parcelle litigieuse.

Le 1^er février 2016 un arrêt statuant sur la contestation de la vente formée par M. UT a donné acte à celui-ci de son renoncement à la nullité de la licitation, laquelle a dès lors prospérée.

Le 15 mars 2016, l’administrateur a assigné M. DS en résolution de la vente en invoquant l’absence de paiement du prix de l’adjudication.

La cour d’appel avait jugé l’action recevable en considérant que l’imprescriptibilité du droit de propriété emporte celle de l’action en revendication et que l’action en résolution judiciaire de la vente aux enchères pour défaut de paiement de prix était une action destinée à protéger le droit de propriété et se trouvait, dès lors, soumise à la prescription trentenaire.

La troisième chambre civile, rappelle d’abord que l’action en résolution de la vente tend à sectionnaire le défaut d’exécution de l’obligation de payer le prix, est de nature personnelle et se prescrit par 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Elle précise ensuite que le point de départ de cette action est l’expiration du délai dont disposait l’adjudicataire pour s’acquitter du prix de vente.

En pratique même en cas de contestation sur les principes et sur les modalités de la vente le délai de l’action en paiement court et peut donc s’expirer rapidement, exposant le vendeur à une prescription de son action en résolution de la vente pour défaut de paiement du prix.

Responsabilité de l’acquéreur pour troubles anormaux du voisinage : Cass. Civ. 3^ème, 16 mars 2022, n° 18-23.954, publié :

En l’espèce, Mme EZ et M. IZ sont respectivement usufruitière et nu-propriétaire d’un pavillon constituant la résidence principale de Mme EZ.

Le 26 janvier 2007, M. et Mme F. acquièrent le pavillon voisin, vendu par MM. S et LG et Mme D, épouse G.

Le 3 mars 2007, Mme Z déclare à son assureur un sinistre dégât des eaux dans son pavillon et assigne M et Mme F sur le fondement des troubles anormaux du voisinage en réalisation des travaux rendus nécessaires par les infiltrations et au paiement de dommages et intérêts.

M et Mme F reprochent à la cour d’appel de les avoir jugé responsables sur le fondement de la théorie des troubles anormaux du voisinage à proportion de 60 %. Ils considèrent que le vendeur doit être responsable de tels troubles causés par l’immeuble vendu avant sa cession (en l’espèce les premiers désordres remontaient à 1997 et 2005.

La Cour de cassation rejette toutefois cet argument en considérant que l’action fondée sur le trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

Elle considère ainsi que le trouble ayant subsisté lorsque M et Mme F sont devenus propriétaires du fonds à l’origine des désordres, la cour d’appel pouvait en déduire que leur responsabilité pouvait être retenue, peu importe qu’ils n’aient pas été propriétaires de ce fonds au moment où les infiltrations avaient commencé à se produire.

Les acquéreurs peuvent toutefois actionner leur garantie au titre de leur assurance d’habitation au titre des dégâts des eaux, l’assureur étant tenu à garantie dès lors que le sinistre est survenu pendant la période de validité du contrat d’assurance.

Aussi les acquéreurs pourront exercer une action récursoire contre le vendeur au titre de sa responsabilité contre les vices cachés, toute clause exclusive de garantie devant être écartée dès lors que les désordres s’étaient déjà produits, le vice n’étant dès lors pas caché.

Pouvoirs de l’usufruitier de parts sociales : refus de provoquer une délibération sur la révocation du gérant : Cass. civ. 3^ème, 16 février 2022, n° 20-15.164, publié :

En l’espèce des usufruitiers de parts sociales d’une SCI ont demandé à la gérante de la société de provoquer la délibération des associés concernant la révocation de la gérante de cette société et la nomination de co-gérants.

En raison du silence de la gérante, les usufruitiers ont saisi le juge afin de voir désigner un mandataire chargé de provoquer ladite délibération des associés.

La question se posait de savoir si l’action était recevable au regard des pouvoirs dont disposent les usufruitiers de parts sociales.

La Cour de cassation rappelle d’abord que l’usufruitier de part social n’a pas la qualité d’associé, laquelle n’appartient qu’au nu-propriétaire et qu’en application de sa jurisprudence il peut néanmoins provoquer une délibération des associés sur une question susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance.

Elle juge ensuite qu’en l’espèce les demandeurs n’avaient pas la qualité d’associé et n’avaient pas soutenu que la question à soumettre à l’assemblée générale avait une incidence sur le droit de jouissance des parts dont ils avaient l’usufruit et juge leur demande irrecevable.

En théorie le critère retenu par la Cour de cassation selon lequel la question doit être « susceptible d’avoir une incidence directe sur le droit de jouissance de l’usufruitier » a un domaine qui reste à définir en grande partie.

En pratique la Cour de cassation ne juge pas irrecevable la demande par principe, au regard du fond de la question que les usufruitiers voulaient soumettre à l’assemblée générale, mais au regard d’une question de forme tenant à la formulation de leur prétention, ceux-ci n’ayant pas soutenu qu’il existait un lien entre la question et leur droit de jouissance.

Études :

A. Germain, « Les outils juridiques de protection des arbres », Le journal du village des notaires, n° 94, sept-oct. 2022. 230.

Si l’arbre est un immeuble par nature en vertu de l’article 518 du code civil, son caractère vivant justifie quelques règles spécifiques.

Il en est ainsi, par exemple, en matière civile, des droits accordés aux voisins de propriétaires d’arbres de couper les branches ou racines de l’arbre voisin qui empiètent sur son fonds (art. 673 du code civil).

Mais le rôle particulier de l’arbre dans l’environnement a donné lieu à une évolution législative protectrice.

La déclaration des droits de l’arbre :

Tout d’abord l’Assemblée Nationale a adopté une Déclaration des droits de l’arbre le 5 avril 2019 non contraignante qui entérine toutefois le rôle de l’arbre dans le quotidien des personnes et l’environnement en général.

L’obligation réelle environnementale :

Ensuite l’article 72 de la loi du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages a créé une obligation réelle environnementale à l’article L. 132-3 du code de l’environnement.

Ce texte prévoit la possibilité pour les propriétaires de biens immobiliers de conclure avec une collectivité publique, un établissement public ou une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement, une obligation réelle ayant pour finalité le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques.

Une telle obligation, de nature réelle, sera à la charge du propriétaire qui l’a conclue, mais également des propriétaires ultérieurs du bien.

Sa durée de ne peut excéder 99 ans et les possibilités de résiliation et de révision doivent figurer au contrat.

Elle doit être établie en la forme authentique et le contrat constitutif de cette obligation réelle environnementale n’est ni passible de droits d’enregistrement, ni ne donne lieu à la perception de la taxe de publicité foncière, ni au paiement de la contribution de sécurité immobilières prévue par l’article 879 du code général des impôts.

La classification parmi les sites patrimoniaux remarquables :

La loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 prévoit la possibilité de classer des espaces au titre des sites patrimoniaux remarquables, permettant de favoriser leur protection lorsque leur conservation, leur restauration, leur réhabilitation ou leur mise en valeur présente un intérêt public du point de vue historique, architectural, archéologique, artistique ou paysager.

À ce titre les espaces ruraux et les paysages qui « forment avec ces villes, villages ou quartiers un ensemble cohérent ou qui sont susceptibles de contribuer à leur conservation ou leur mise en valeur » peuvent être classés parmi les sites patrimoniaux remarquables. Les arbres participant aux espaces ruraux et aux paysages peuvent donc être soumis à un tel classement.

Les clauses protectrices de l’arbre dans le contrat de vente :

Par un arrêt du 6 juin 2019, n° 17-13.771, la troisième chambre civile a pu reconnaître la validité d’une clause de protection d’un arbre.

Cette clause prévoyait que l’acquéreur s’engage à conserver la bordure de cyprès sur la limite Nord du terrain objet de la vente dans la mesure où les arbres ne présentaient pas un danger.

La Cour de cassation a jugé que le vendeur avait instauré cette clause comme une condition essentielle de la vente et avait rejeté l’argument de la perpétuité de l’engagement des acquéreurs en considérant que cette servitude in faciendo obligeant les propriétaires successifs était uniquement fondée sur la durée de vie des arbres et n’était pas, partant, perpétuelle.

La protection par voie testamentaire :

Quoique l’affaire n’ait pas fait l’objet d’un contentieux, un notaire (Me Hartenstein) a pu insérer une clause testamentaire protectrice d’arbres objets d’un legs. Celui-ci a prévu, dans le testament d’imposer au légataire l’interdiction d’abattre des arbres mais également de les conserver tant qu’il ne présente pas de danger.

En cas de manquement à cette clause, le testament prévoit la possibilité de traduire en justice le légataire par une association exécutrice du testament.

 

J. Lafond : « Copropriété, comment vendre une partie commune spéciale ? », JCP N, n° 38 du 23 sept. 2022, 1223.

Suite à l’arrêt rendu par la 3^ème chambre civile le 1^er juin 2022 (n° 21-16.232), l’auteur s’interroge sur la vente de parties communes spéciales compte tenu des incertitudes et flottements issues de l’imparfaite reconnaissance du statut desdits parties communes par l’ordonnance du 30 octobre 2019.

De façon classique l’auteur énonce d’abord le cadre théorique de la vente des parties communes spéciales (I) avant de s’intéresser à la détermination d’une procédure à respecter pour procéder à une telle vente (II).

1. Les principes à respecter

 

1. Qui décide de la vente ?

L’auteur rappelle d’abord qu’en vertu des articles 4 et 6-2 de la loi du 10 juillet 1965, les parties communes spéciales ne sont la propriété indivise que d’une partie des copropriétaires.

L’article 6-2 de la loi précitée dispose à cet égard que seuls prennent part au vote d’une décision afférente à une partie commune spéciale, les copropriétaires, propriétaires indivis de ces parties.

Réciproquement les autres copropriétaires n’ont pas qualité pour prendre des décisions à leur sujet (Cass. 3^ème civ. 21 févr. 1978, n° 76-14.288).

C’est d’ailleurs le sens de la décision précitée rendue par la troisième chambre civile le premier juin 2022, celle-ci ayant énoncé que « seuls les propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider de l’aliénation de celles-ci ».

1. Quel est l’objet de la décision à prendre ?

L’auteur remarque que la présentation chronologique classique des décisions à prendre pour procéder à la cession d’une partie commune spéciale est erronée.

En effet, traditionnellement il est considéré que la décision à prendre aurait un double objet : d’abord l’assemblée générale donne son accord à la vente, ensuite il faut s’accorder sur la modification des documents constitutifs de la copropriété consécutive à la « privatisation » de cette partie commune.

L’auteur met en exergue une impasse dans cette chronologie résultant d’une pratique des syndics tenant à proposer à l’assemblée une décision formulée comme suit : « Vente à M/Mme… du couloir situé au droit de son lot pour le prix de… ».

Or, remarque l’auteur, une telle décision ainsi approuvée ne peut pas être exécutée car l’on ne peut pas vendre une partie commune (1) ; une telle décision d’aliénation doit ainsi nécessairement être précédée de la transformation de la partie commune en lot, lequel seul sera objet de la vente (2).

1. On ne peut pas vendre « une partie commune… »

 

1. La raison d’être d’une impossibilité

L’impossibilité d’exécuter une telle décision, quoique votée en assemblée, provient de la détermination de l’objet de la vente et non de son prix.

Un arrêt rendu par la cour d’appel de Paris (CA Paris, 23^e ch. sect. B, 26 avril 2007) a considéré que « s’agissant de la vente de parties communes (…) l’objet n’est déterminé que lorsque les parties communes ont été constituées en lot », précisant que « le consentement des parties sur les conditions essentielles de la vente n’est réalisé que lorsqu’une décision de l’assemblée générale des copropriétaires, devenue définitive, a approuvé l’état descriptif de division créant le nouveau lot et attribuant des millièmes de parties communes ».

Toutefois la Cour de cassation n’a pas été aussi franche dans ses décisions relatives à l’appréciation de l’objet de la vente.

1. Les fluctuations de la Cour de cassation

L’analyse retenue par la cour d’appel de Paris a été, dans un premier temps, rejetée par la Cour de cassation.

Par un arrêt du 10 septembre 2008, la troisième chambre civile (n° 07-16.858) a cassé la décision précitée de la cour d’appel de Paris en considérant que l’objet de la vente était déterminable dès lors que l’assemblée des copropriétaires avait décidé la cession des combles et partie du couloir à M. X au prix offert par ce dernier et ce malgré l’absence d’un état descriptif de division créant le ou les nouveaux lots.

Toutefois la même chambre, dans un arrêt du 11 février 2009 (n° 07-20.237), a considéré que lorsque la détermination de la quote-part de parties communes afférentes au bien vendu constituait pour les parties un élément essentiel de la convention, l’absence de leur mention dans la vente empêchait sa perfection pour absence de détermination suffisante de l’objet de la vente.

Par un arrêt du 22 septembre 2010 (n° 09-68.967), la même chambre admet la validité  de la vente d’un lot déterminé dans sa consistance et dans sa superficie, considérant que la modification du règlement de copropriété et des tantièmes ne pouvait intervenir que postérieurement à la décision de principe relative à la cession.

L’ensemble de ces décisions tend à considérer que, finalement, l’absence de détermination des quotes-parts des parties communes n’entraîne pas nécessairement l’indétermination de l’objet de la vente. L’indétermination de l’objet devant résulter d’une stipulation particulière des parties.

Les juges du fond devant, dès lors, rechercher l’intention des parties pour en déduire la nécessité, ou non, de constituer un lot préalablement à la vente.

Malgré une décision ultérieure (Cass. civ. 3^ème, 24 avril 2013, n° 12-17.506) qui semble être retournée à l’exigence de la transformation préalable de la partie commune en lot, l’idée fut instillée dans la pratique qu’une telle transformation n’était pas nécessaire à la validité de la vente, ce qui explique qu’elle s’en affranchisse parfois.

L’auteur développe ensuite les critiques théoriques et pratiques vis-à-vis de cette pratique

1. La vente doit être précédée de la transformation de la partie commune en lot

 

1. Raisons théoriques

Du point de vue théorique, l’auteur considère que la vente d’une partie commune matériellement désignée (par ex. « un couloir », « un comble ») est insuffisante. En effet, parce que la vente concerne une fraction de l’immeuble, celle-ci ne pourrait avoir pour objet qu’un lot de copropriété.

L’auteur considère que la constitution préalable du lot est une exigence résultant de l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 et de l’article 71 du décret du 14 octobre 1955 relatifs à l’état descriptif de division.

Plus encore l’objet de la vente serait indéterminé car bien qu’ayant une consistance matérielle, à défaut de constitution du lot, il serait dépourvu de consistance juridique. Or à défaut de détermination juridique de l’objet de la vente, un accord sur la cession du seul objet déterminé matériellement ne pourrait consister en une vente à proprement parler mais en un simple accord de principe sur la cession.

L’accord sur « la chose » procéderait alors nécessairement de la création du lot, les parties devant avoir connaissance d’éléments résultant de cette création, tels que : 

• Les tantièmes de copropriété attachés au lot.
• Les tantièmes de charges spéciales et générales afférents au lot vendu.
• La superficie « loi Carrez » du lot vendu, qui doit être communiqué à l’acquéreur sous peine de nullité en vertu de l’article 14 al. 1^er de la loi du 10 juillet 1965.

 

1. Raisons pratiques

L’auteur met en exergue plusieurs raisons pratiques de procéder à la création préalable du lot.

D’une part d’un point de vue fiscal, la vente opérée préalablement à la création du lot rend les droits de mutation immédiatement exigibles. Or, des intérêts de retard peuvent être réclamés par l’administration fiscale en raison du temps susceptible de s’écouler entre la date de la vente et la présentation de l’acte authentique à la publicité foncière, temps nécessaire à l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif modificatif.

D’autre part l’assemblée peut refuser d’accepter le projet de règlement de copropriété et d’état descriptif de division modificatif qui lui est proposé a posteriori.

L’ensemble de ces raisons conduisent à conclure à la nécessité de procéder à la transformation de la partie commune en lot préalablement à la saisine des assemblées qui seront alors à même de se prononcer à la fois sur les conditions de la vente, les projets de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.

1. La procédure à mettre en œuvre.

 

1. La première étape : la préparation des documents à soumettre aux assemblées

Cette étape consiste dans un premier temps en la création d’un lot ou la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété et dans un second temps par l’établissement d’un projet d’acte de vente.

1. La création d’un lot et la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété

Si la nécessité de procéder préalablement à ces formalités a été soulignée, la question de la charge des frais de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété peut être soulevée.

L’auteur souligne que la charge de ces frais relève de la négociation entre l’acquéreur potentiel et le syndicat des copropriétaires. Si ce dernier peut se défaire d’une partie commune inutile et génératrice de charges, il sera plus enclin à payer ou participer à ses frais ; à l’inverse si l’acquéreur est le seul à retirer un bénéfice de cette cession, les frais seront très probablement à sa charge.

1. L’établissement d’un projet d’acte

 

1. Le fondement

La nécessité d’établir un projet d’acte découle de l’article 11, I, 3° du décret du 17 mars 1967 qui prescrit de joindre aux convocations « les conditions essentielles du contrat ».

En matière de vente, les conditions essentielles reposent avant tout sur la détermination du prix et de la chose.

Mais l’auteur remarque que le caractère essentiel des conditions n’est pas totalement objectif et que le projet d’acte doit, en outre, comporter l’ensemble des clauses et conditions ayant une importance décisive dans la décision d’achat (par ex. les clauses d’exonération de garantie).

L’auteur remarque que le texte visant les seules conditions essentielles, il convient en pratique de trier ces conditions, des éléments qui sans être essentiels sont déterminants.

L’auteur propose alors d’établir un projet d’acte qui sera joint aux convocations et notifié avec elle afin d’informer les copropriétaires de l’ensemble des incidences de l’opération. Il précise que pour respecter strictement la lettre du décret il convient de joindre au projet d’acte une note attirant l’attention sur les éléments qui peuvent légitimement être qualifiés d’essentiels.

Il note aussi qu’une difficulté pratique peut être soulevée lorsque la copropriété n’est pas dotée d’un espace en ligne sécurisé dans lequel seront mis à disposition les documents concernés. À défaut d’un tel système, le notaire devra établir une note circonstanciée reprenant l’ensemble des conditions essentielles, ce qui suppose que le dossier de vente ait été préalablement constitué de manière complète.

1. Le contenu

Le projet d’acte devra mentionner impérativement la superficie « loi Carrez » de la partie privative du lot vendu.

Il devra en outre être accompagné de l’ensemble des documents exigés par l’article L. 721-1 du CCH (mention que le lot relève de la copropriété ; nombre de lots ; montant annuel de la quote-part et du budget prévisionnel) et du DPE prévu par l’article L. 271-4 du même code.

1. Quelques problèmes pratiques

 

1. Comparutions

En vertu de l’article 46 du décret du 10 juillet 1965 et des articles 4-1 à 4-4 du décret du 17 mars 1967 l’acte de vente des parties communes est « valablement passé par le syndicat lui-même et de son chef ».

Le syndic représentera le syndicat ; les copropriétaires n’ayant dès lors pas besoin d’intervenir à l’acte, ni du point de vue civil, ni du point de vue de la publicité foncière.

Le bulletin de l’association mutuelle des conservateurs considère que le syndicat qui donne son consentement à un acte de disposition portant sur des parties communes agit comme mandataire de l’ensemble des copropriétaires et non en son nom personnel, celui-ci n’étant pas propriétaire de la partie commune objet de la vente.

L’auteur en déduit que la certification de l’identité du syndicat n’est pas nécessaire.

Aussi le mandat du syndicat est un mandat global qui lui permet d’engager l’ensemble des copropriétaires sans distinction.

1. Effet relatif

Parce que le syndicat agit globalement pour l’ensemble des copropriétaires intéressés, il n’est pas nécessaire d’indiquer l’identité de l’ensemble des copropriétaires au nom desquels le syndicat agit, ni à préciser la référence à la publication du titre de propriété de chacun d’eux.

1. La seconde étape : les décisions des assemblées

Deux procédures peuvent être suivies :

• Les décisions peuvent être prises dans le cadre d’une assemblée spéciale autonome suivie de la saisine de l’assemblée générale des copropriétaires.
• Les décisions peuvent être prises en assemblée spéciale dans le cadre d’une assemblée générale des copropriétaires.

 

1. Décision de l’assemblée spéciale

 

1. La convocation et la tenue de l’assemblée spéciale

Par un arrêt de la troisième chambre civile rendue le 11 octobre 1995 (n° 94-11.309), celle-ci a décidé que l’administration et la disposition des parties communes spéciales étaient régies par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965.

• Si l’assemblée spéciale se réunit de manière autonome, elle est soumise aux règles des assemblées de copropriétaires en général : elle est convoquée par le syndic (syndic du syndicat secondaire s’il existe, syndic du syndicat principal à défaut).
• Si l’assemblée spéciale se tient dans le cadre d’une assemblée générale, la convocation et l’ordre du jour devront distinguer les décisions qui devront être prises par l’ensemble des copropriétaires de celles qui devront par les seuls copropriétaires de la partie commune spéciale.

 

1. Les majorités requises

L’assemblée ainsi saisie devra se prononcer sur deux questions :

• La création d’un nouveau lot et l’approbation du projet de modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété.
• La vente du lot.

 

1. La création du nouveau lot

Le lot à créer devra être doté de tantièmes de copropriété spéciaux dans les parties communes.

Cette décision doit être prise, en vertu de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, à la même majorité que l’aliénation elle-même.

L’auteur considère que ce texte comporte un principe implicite selon lequel les mesures accessoires (modification du règlement de copropriété, répartition des tantièmes de copropriété) peuvent être prises à la majorité de l’article 26, c’est-à-dire au moins les deux tiers des voix.

L’auteur précise que si la décision est illicite car elle porterait atteinte à des droits fondamentaux des copropriétaires, elle est à l’abri de toute contestation passé le délai de 2 mois de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1956.

1. Décision de vendre le lot nouvellement créé

La décision de vendre le lot ainsi créé est soumise à la majorité de l’article 26 ou la majorité réduite de l’article 26-1 sauf dans l’hypothèse où la vente porte atteinte à la destination de l’immeuble ou aux droits des autres copropriétaires.

Dans ce dernier cas la décision est soumise à l’unanimité.

Dans l’hypothèse où le lot se situe dans une petite copropriété, la décision sera prise dans les conditions prévues aux articles 41-8 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 et aux articles 41-13 et suivants si le nombre de voix est répartit entre deux copropriétaires.

1. La décision de l’assemblée générale

Le lot créé devant être doté de millièmes dans les parties communes générales et participer aux charges communes générales, les modifications des documents correspondants devront être soumises à une décision de l’assemblée générale.

La majorité requise est celle de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 avec application éventuelle de la majorité réduite de l’article 26-1 de la même loi.