Notre veille juridique hebdomadaire du 03 novembre 2021

APERÇUS RAPIDES

Diagnostic de performance énergétique – Une nouvelle méthode de calcul pour le DPE – Aperçu rapide par Vivien Zalewski-Sicard

Dès avant l’adoption des nouveaux arrêtés relatifs au DPE « opposable », les représentants des diagnostiqueurs avaient attiré l’attention du ministère sur le fait que les logiciels et méthodes de calcul utilisés n’étaient pas suffisamment au point.. – À la suite de défaillances constatées sur le terrain, des modifications sont apportées au mode d’établissement du DPE par un arrêté du 8 octobre 2021, paru le 14 octobre 2021, avec des corrections entrées en vigueur le 15 octobre 2021. Ce nouvel arrêté précise la nouvelle méthode développée afin de pallier les carences de l’ancienne.  

Plusieurs points sont corrigés par l’arrêté modificatif :

• l’étanchéité à l’air des bâtiments anciens ;
• le calcul du débit d’air et de l’eau chaude sanitaire collective ;
• le confort d’été selon l’ouverture des fenêtres ;
• et la caractérisation des parois verticales.

 

À titre transitoire, l’arrêté prévoit que jusqu’au 31 octobre 2021, le DPE peut être établi en application de l’arrêté du 31 mars 2021 pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine, et de la méthode de calcul décrite en annexe 1 de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique et aux logiciels l’établissant , dans leurs versions antérieures à celles issues des dispositions de l’arrêté du 8 octobre 2021.

Si le dernier communiqué du ministère prévoit l’indemnisation des diagnostiqueurs qui vont devoir effectuer les correctifs nécessaires, il ne dit mot de la situation des propriétaires. Or, il est parfaitement possible que ces derniers aient subi une perte du fait de la vente ou de la location d’un logement moins bien classé qu’il n’aurait dû l’être si la nouvelle méthode avait été suivie.

À cet égard, la situation de l’acquéreur n’est pas difficile étant donné qu’il pourra bénéficier du nouveau diagnostique.

Quant au vendeur, il a pu subir une moins-value lors de la vente de son immeuble parce qu’il a cru que son bien était moins performant énergétiquement qu’il ne l’était en réalité. Cette erreur relative à la substance de la chose pourrait donc conduire à l’annulation de la vente pour vice du consentement à la demande du vendeur. Il est toutefois possible que cette erreur soit écartée car le diagnostic réalisé correspondait à l’application des arrêtés du 31 mars 2021 et ainsi il n’y avait pas de différence entre la croyance du vendeur et la réalité. 

Pour les ventes pour lesquelles l’acte authentique n’a pas encore été établi, il pourra toujours être précisé aux parties que le DPE sera corrigé dès que les logiciels permettant leur établissement auront été mis en conformité avec les exigences de l’arrêté du 8 octobre 2021, et transmis à nouveau à l’acquéreur, sans frais.

Si aucun DPE n’a encore été établi, aucun contrat signé et que les parties ne souhaitent pas attendre l’actualisation des logiciels, un DPE pourra être établi en application de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique pour les bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation en France métropolitaine, et de la méthode de calcul décrite en annexe 1 de l’arrêté du 31 mars 2021 relatif aux méthodes et procédures applicables au diagnostic de performance énergétique et aux logiciels l’établissant, dans leurs versions antérieures à celles issues des dispositions de l’arrêté du 8 octobre 2021, ce conformément à l’article 3 de ce dernier arrêté. Les parties seront alors informées des incohérences présentes dans le DPE et il leur sera précisé qu’un nouveau DPE sera établi et transmis, sans frais, à l’acquéreur dès que les logiciels permettant l’établissement des DPE auront été mis en conformité avec les exigences de l’arrêté du 8 octobre 2021.

 

• TEXTES

 

Succession – Protection renforcée de la réserve héréditaire : entrée en vigueur des nouvelles dispositions le 1er novembre 2021 

Pour mémoire, la loi confortant le respect des principes de la République instaure un renforcement de la protection des héritiers réservataires, en ajoutant deux nouvelles dispositions dans le Code civil  :

• La première disposition institue un droit de prélèvement compensatoire sur les biens situés en France pour les héritiers qui seraient exhérédés en application de la loi étrangère applicable à la succession (C. civ., art. 913) ;
• La seconde disposition crée une obligation renforcée d’information et de conseil du notaire lors du règlement de la succession pour les héritiers réservataires (C. civ., art. 921).

Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux successions ouvertes à compter du 1er novembre 2021, y compris si des libéralités ont été consenties par le défunt avant cette date d’entrée en vigueur.

 

Urbanisme et environnement – Évaluation environnementale des documents d’urbanisme et des unités touristiques nouvelles : modifications 

 

Pris pour l’application de l’article 40 de la loi n° 2020-1525 du 7 décembre 2020 (JCP N 2020, n° 50, 1001), qui modifie le régime de l’évaluation environnementale de certains plans et programmes régis par le Code de l’urbanisme en tirant les conséquences de 2 arrêts du Conseil d’État, un décret du 13 octobre 2021 parachève la transposition dans ce code de la directive 2001/42/CE du 27 juin 2001 relative à l’évaluation de l’incidence de certains plans et programmes sur l’environnement, en ce qui concerne le régime de l’évaluation environnementale du plan local d’urbanisme (PLU) et de toutes les procédures d’évolution des documents d’urbanisme. En outre, il soumet à évaluation environnementale, au titre des plans et programmes, les unités touristiques nouvelles soumises à autorisation préfectorale, dites « UTN résiduelles ».

Le texte crée un second dispositif d’examen au cas par cas, clarifie le contenu du dossier qui doit être transmis à l’autorité environnementale et la portée de l’avis que l’autorité doit formuler. 

Le texte adapte les délais d’instruction du permis de construire et du permis d’aménager pour tenir compte de la mise en œuvre de la procédure d’évaluation environnementale unique du projet avec la mise en compatibilité du document d’urbanisme.

En ce qui concerne l’entrée en vigueur : le décret entre en vigueur le lendemain de sa publication, soit le 16 octobre 2021. Toutefois, les procédures en cours pour lesquelles une décision de l’autorité environnementale dans le cadre d’un examen au cas par cas est intervenue avant restent régies par les dispositions antérieurement applicables, excepté lorsqu’elles concernent les procédures d’élaboration et de révision des plans locaux d’urbanisme pour lesquelles une décision de dispense d’évaluation environnementale a été prise par l’autorité environnementale.

 

• JURISPRUDENCE

Taxe sur la valeur ajoutée – Précisions sur le régime de la TVA sur marge et la possibilité de déduire une moins-value réalisée sur un autre lot 

Dans une décision du 13 octobre 2021, ministère de l’Action et des Comptes publics c/ Sté Le Rochefort, les 9^e et 10^e chambre du Conseil d’Etat ont énoncé qu’il résulte de l’article 268 du CGI que, dans le cas de revente par lot d’un immeuble ou d’un terrain à bâtir acheté en une seule fois pour un prix global, chaque vente de lot constitue une opération distincte, à raison de laquelle le vendeur doit acquitter une taxe calculée sur la base de la différence entre, d’une part, le prix de vente de ce lot et, d’autre part, son prix de revient estimé en imputant à ce lot une fraction du prix d’achat global de l’immeuble ou du terrain.

Il appartient au contribuable de procéder à cette imputation par la méthode de son choix, sous réserve du droit de vérification de l’Administration et sous le contrôle du juge de l’impôt.

Ces dispositions ne permettent pas au contribuable, dans le cas où la vente d’un lot s’effectue à un prix inférieur au prix de revient, de déduire la moins-value résultant de cette vente de la base d’imposition dégagée par d’autres ventes.

Toutefois, ces règles ne s’opposent pas à ce que le contribuable impute sur le prix de revient de chacun des lots vendus une fraction du prix d’acquisition des terrains cédés gratuitement ou pour l’euro symbolique à une commune en vue de la réalisation d’aménagements de voirie, lorsque cette cession conditionne la réalisation de l’opération immobilière.

 

L’exercice de la faculté de rachat dans le cadre d’une vente à réméré constitue une prestation de services

Dans une décision du 7 octobre 2021 ministère contre société Victoria ACR, les 9^e et 10^e chambre du Conseil d’Etat ont énoncé que la vente avec faculté de rachat entraîne le transfert de propriété du bien, en ce que tous les droits attachés à la propriété du vendeur sont transférés à l’acheteur qui peut ainsi disposer de l’immeuble vendu, notamment pour le revendre, et qu’elle constitue par suite une livraison de bien au sens de l’article 256 du CGI.

Toutefois, cette qualification ne saurait être retenue lors de l’exercice, par le vendeur initial, de la faculté de rachat, laquelle s’analyse comme une condition résolutoire replaçant les parties en l’état où elles se trouvaient avant la vente.

Par suite, l’exercice de la faculté de rachat n’est pas constitutif d’une livraison de bien au sens et pour l’application des dispositions applicables en matière de TVA.

Dès lors qu’elle a pour contrepartie de réserver au vendeur la possibilité, dans le délai fixé par le contrat, d’obtenir la résolution de la cession immobilière et, ainsi, de récupérer effectivement son bien, la somme correspondant à la différence entre le prix de rachat et le prix de vente doit être regardée comme rémunérant une prestation de services assujettie en application de l’article 256 du CGI.

 

• PROJETS, PROPOSITIONS ET RAPPORTS 

Fiscalité immobilière – Les contours du futur « Pinel + » précisés 

Dans le cadre de la journée de restitution de la démarche « Habiter la France de demain », la ministre déléguée chargée du Logement a dévoilé les critères de qualité d’usage qui seront applicables au « Pinel + ».

Dans un contexte de « soutien accru au développement du logement intermédiaire géré par les institutionnels », la loi de finances pour 2021 a défini une trajectoire de décroissance progressive du « Pinel », avec une échéance en 2024. Les taux actuels de réduction d’impôt de 12 %, 18 % et 21 % (en métropole) pour des engagements de location à loyers plafonnés de respectivement 6, 9 et 12 ans, seront ainsi ramenés en 2023 à 10,5 %, 15 % et 17,5 %, puis en 2024 à 9 %, 12 % et 14 %.

Pendant cette période transitoire les taux actuels du Pinel seront néanmoins maintenus à titre dérogatoire :

• d’une part, pour les « logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville » ;
• d’autre part, pour « les logements allant plus vite et plus loin en matière de réglementation environnementale que la future RE2020 et respectant plusieurs critères de qualité d’usage ». Il est ainsi prévu de retenir pour le « Pinel + » :
• une surface minimale par typologie : « 28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5 » ;
• la présence systématique d’un espace extérieur ;
• une double exposition à partir du T3.

Le décret fixant les critères du « Pinel + » sera publié « d’ici la fin de l’année ».

 

Famille – Pensions alimentaires : vers une nouvelle gestion ?

Lors du Conseil des ministres du mercredi 13 octobre 2021, un point a été fait sur les réformes prioritaires en matière de solidarités. 

En ce qui concerne la lutte contre les impayés de pensions alimentaires l’objectif des prochains mois est de continuer à faire connaître le nouveau service public des pensions alimentaires, géré par l’ARIPA (Agence de recouvrement des impayés de pensions alimentaires, relevant de la Caisse nationale des allocations familiales), instauré en 2020 puis élargi en janvier 2021 à l’ensemble des parents qui le souhaitent, à tous les parents séparés et les professionnels du droit concernés (magistrats, avocats). 

Dès mars 2022, le recours à ce dispositif d’intermédiation financière sera déclenché d’office et automatiquement dès l’émission d’un titre exécutoire fixant une pension alimentaire, sauf refus des 2 parents.

 

• DOSSIERS

Environnement – Loi Climat et classification des logements : notions juridiques de « rénovation performante » et de « rénovation performante globale » – Etude rédigée par : Gwenaëlle Durand-Pasquier

La loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 organise un cadre général destiné à asseoir les aides et autres mesures favorables à la rénovation des logements. Aussi, tout en dressant une cartographie progressive des logements, sont créées des références, pour permettre ensuite aux pouvoirs publics de déterminer les dispositifs d’aides à la rénovation énergétique.

Les notions de « rénovation performante » et de « rénovation énergétique performante globale » sont définies dans le CCH et doivent être prises en compte pour l’attribution des aides à la rénovation.

Dès le 1er janvier 2022, pour les logements F ou G en monopropriété, un audit énergétique devra être présent dans le DDT.

Pour les logements en copropriété, l’audit énergétique n’est plus nécessaire.

 

Loi Climat et droit de surplomb

La loi climat est résilience du 22 août crée un droit de surplomb au bénéfice d’un propriétaire souhaitant procéder à l’isolation thermique de son bâtiment par l’extérieure, sans accord préalable du propriétaire voisin. 

Dorénavant, le propriétaire d’un bâtiment existant qui procède à son isolation thermique par l’extérieur bénéficie d’un droit de surplomb du fonds voisin de 35 centimètres pour la réalisation de l’ouvrage à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, de l’héberge ou du sol.

Ce droit de surplomb s’accompagne d’un droit d’accéder temporairement à l’immeuble voisin et d’y mettre en place les installations provisoires strictement nécessaires à la réalisation des travaux.

Une indemnité préalable est due au propriétaire du fonds surplombé qui devra avoir reçu notification du propriétaire du bâtiment à isoler et un acte authentique organisant les modalités de mise en œuvre devra être établi.

Environnement – Loi Climat : la copropriété entre en résilience – Etude rédigée par : Matthieu Poumarède

Afin d’atteindre une rénovation effective et massive des copropriétés, la loi Climat et résilience du 22 août 2021 affine la boîte à outils juridiques dans le double objectif de mieux connaître l’état des copropriétés et de leur donner les moyens juridiques de la rénovation.

La loi Climat et résilience vise à améliorer la connaissance de l’état énergétique et environnemental du bâti, afin de favoriser l’acceptabilité par les copropriétaires des mesures de rénovation nécessaires des immeubles en copropriété.

En complément des mesures financières et fiscales déjà prises, la loi Climat et résilience améliore les outils juridiques de la rénovation (plan pluriannuel de travaux et fonds de travaux) nécessaires à la programmation des travaux de rénovation énergétique et environnementale.

 

Environnement – Bâtiments professionnels et loi « Climat et résilience » – Etude rédigée par : Gwenaëlle Durand-Pasquier

La loi du 22 août 2021 renforce considérablement l’obligation de végétalisation ou d’installation d’un dispositif d’énergie renouvelable en toiture et procède à un élargissement du champ d‘application des obligations posées dans le cadre de ce qu’il est désormais coutume d’appeler le « décret tertiaire ».

Les propriétaires et exploitants de bâtiments professionnels, très récents comme futurs, devront tous se soumettre aux obligations de transmission d’information, d’audit et de contractualisation nécessaires pour atteindre les résultats de consommations d’énergie imposés.

 

Environnement – Loi Climat et carnet d’information du logement : un nouvel outil – Etude rédigée par : Vivien Zalewski-Sicard

Le carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien du logement est remplacé par le carnet d’information du logement par la loi « Climat et résilience » du 22 août 2021. Ainsi, l’article 167 de ladite loi a inséré, après l’article L. 126-35-11 du CCH, une section 5 bis, intitulée « Carnet d’information du logement » et comprenant les articles L. 126-35-2 à L. 126-35-11 du CCH.

À l’instar du DDT, le carnet d’information du logement est conçu comme un contenant devant recevoir de multiples documents qui correspondront à son contenu.

À compter du 1er janvier 2023, le carnet d’information du logement devra être transmis à l’acquéreur.

Une mention dans l’acte devra préciser que cette transmission a bien eu lieu.

Un carnet d’information incomplet ne fait pas obstacle à l’aliénation, ce dernier devant être transmis tel qu’il est lorsqu’elle intervient.

 

• Droit des collectivités territoriales 

 Les droits des sous-occupant sur le domaine public : questions/ réponses

Il n’existe pas de statut du sous-occupant régi par le Code  général de la propriété des personnes publiques. 

1. Les droits du sous-occupant pendant la durée de validité du sous-  titre  

Quelle est la durée d’un titre de sous-occupation du domaine public ? 

L’occupant principal ne peut consentir au sous-occupant plus de droits qu’il n’en a lui-même,  selon le célèbre adage « nemo plus juris ad alium transferre potest quam ipse habet ». Ce principe  a pour conséquence d’enfermer le délai de sous-occupation à l’intérieur du délai d’occupation  autorisé par le titre initial ; la durée du premier ne pouvant excéder celle du second5.

Une exception à cette règle existe néanmoins lorsque l’occupant principal est titulaire d’un contrat de concession.  L’article L. 3132-3 du Code de la commande publique dispose à ce titre que « le concessionnaire peut être autorisé, avec l’accord expressément formulé de l’autorité concédante, à conclure des baux ou  droits réels d’une durée excédant celle du contrat de concession ». Cette exception se justifie par le transfert des titres de sous-occupation à l’autorité concédante à l’expiration du titre d’occupation principal. Le contrat de concession doit – dans cette hypothèse – expressément prévoir la possibilité pour le concessionnaire de délivrer un titre de sous-occupation dont la durée excède celle  du contrat de concession.

 

L’occupant principal peut-il conclure un bail commercial avec le sous-occupant ?

En raison du principe de précarité des titres d’occupation du domaine public, l’interdiction pour l’administration de conclure avec l’occupant principal un bail commercial empêche l’occupant principal de conclure, sur le domaine public, un tel bail avec le sous-occupant. 

Cette solution est discutable puisque le bail consenti au sous-occupant n’est pas opposable à l’administration ; il prend fin avec le titre d’occupation de « premier rang. Il pourrait donc être accordé au sous-occupant dans la limite des droits qui bénéficient à l’occupant principal. 

Une exception est prévue dans le cadre de l’exploitation du domaine public artificiel par un professionnel justifiant d’une clientèle propre et autonome par rapport à l’occupant principal depuis la loi pinel du 18 juin 2014. 

 

2. Les droits du sous-occupant à l’expiration du sous-titre 

 

A quelle date prend fin le titre de sous-occupation du domaine public ?  

La durée de validité du titre de sous-occupation dépend non seulement de sa date d’échéance mais également de la « survie » du titre d’occupation principal. En principe, les droits du sous-occupant prennent fin à la date d’expiration du titre de sous-occupation ; cette situation constitue la fin « normale » du titre. Le sous-occupant n’a alors plus aucun droit à se maintenir sur la parcelle domaniale. Dans le cas contraire, il serait considéré comme un occupant « sans titre » et pourrait faire l’objet, le cas échant, d’une action en expulsion du domaine public. 

 

En cas de résiliation anticipée du titre d’occupation principal, le sous-occupant pourrait-il intenter une action indemnitaire à l’encontre de l’occupant principal ?

Si le sous-occupant peut certes exercer un recours contre l’occupant principal pour non-respect de ses engagements contractuels (tenant, en l’espèce, à la durée de la sous-occupation), il n’est pas certain qu’il obtienne gain de cause puisque l’occupant principal pourrait, dans cette configuration, invoquer la force majeure pour s’exonérer de sa responsabilité. Seule l’hypothèse de résiliation pour faute de la convention de l’occupant principal devrait l’empêcher de s’exonérer de sa responsabilité contractuelle vis-vis du sous-occupant.

 

• IMMOBILIER

Zones blanches et accessibilité du service public

La 5g arrive, ce nouveau réseau formant est promu par les différents opérateurs, qu’en est-il de ces zones dans lesquelles l’accès à l’internet n’est pas possible de manière continue. Cette situation est problématique notamment pour la garantie de l’accès aux services publics par exemple celui de la publicité foncière dont le processus de dématérialisation est à la fois incontournable et inéluctable.

Cette crise blanche a ressurgi avec les événements liés au COVID-19. À l’occasion du programme d’action gouvernemental pour la société de l’information en 1998 stratégie de déploiement du numérique a été mise en place sur tout le territoire. Cette stratégie a été confortée par une circulaire du 16 septembre 1996 qui prévoyait une amélioration de la qualité et de l’efficacité du service public ainsi que la simplification des relations avec les usagers. 

Afin d’atteindre cet objectif de nombreux travaux ont été effectués notamment le grand plan France très haut débit en 2013 qui visait à couvrir l’intégralité du territoire en très haut débit d’ici 2022. Le gouvernement a également lancé en 2018 le New deal mobile dans l’objectif et d’assurer une couverture mobile de qualité dans les zones non ou mal couvertes.

Le phénomène de zone blanche diminuer même s’il existe toujours. Ces zones blanches posent question au regard de la continuité du service public qui dématérialisé ne peut être possible.

Ainsi la couverture numérique il devient un enjeu majeur de l’aménagement des territoires mais aussi de la cohésion qui participe de la bonne administration d’un pays et de la satisfaction de la population. 

• NOTAIRE

Partie 1 : La responsabilité civile notariale

Cet article relatif à la responsabilité civile notarial a été réalisé dans le cadre d’une veille juridique par le master 2 droit notarial de l’université de Montpellier. 

Cet article très de l’étendue du domaine de la responsabilité du notaire. Tout d’abord il existe un devoir de conseil important. 

Cette obligation regroupe le devoir d’informer le client Quant aux conséquences fiscales de l’opération ce qui a été rappelé par un arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 1 juillet 2020. Il convient en hauteur dans le cadre de leur activité d’informer et d’éclairer les parties sur la portée et les effets de l’acte auquel il prête son concours notamment quant à ses incidences fiscales. 

Cette obligation recouvre également le devoir d’informer le client Quant au risque d’un constructibilité du terrain à bâtir comme l’a rappelé la première chambre civile de la Cour de cassation dans une décision du 9 septembre 2020. Dans le cadre de ce devoir il est conseillé au notaire d’informer l’acquéreur d’un terrain à bâtir de la possibilité d’insérer une condition résolutoire dans l’acte de vente en cas de non-constructibilité du terrain vendu et ce même si le vendeur n’a pas de projet de construction précis au moment de la signature de l’acte. C’est au notaire d’apprécier les règles d’urbanisme à la date de la vente afin de s’assurer de la constructibilité du bien vendu.

Le notaire a également l’obligation de se renseigner sur les risques de l’acte au nom du devoir de mise en garde. ses devoirs passe au travers du devoir d’avertir le client Quant au risque financier d’une procédure en cours comme l’a rappelé la 3e chambre civile de la Cour de cassation dans une décision du 23 septembre 2020 Le notaire doit informer les parties sur la nature et les détails de la procédure en cours et également de les alerter sur les risques que cela pourrait représenter pour eux d’avoir à supporter la charge de l’indemnisation des préjudices subis antérieurement à la vente par les voisins victimes ce dont il était question dans la décision du 23 septembre 2020.

Il existe toutefois certaines atténuations quant à la responsabilité du notaire notamment dans une décision du 9 septembre 2020 la première chambre civile de la Cour de cassation a reconnu que le notaire n’avait pas besoin d’effectuer des investigations supplémentaires sur les risques visés par un PPRT simplement prescrit et donc en arrêté par le préfet.