Notre veille juridique hebdomadaire du 27 octobre 2021

• ACTES ADMINISTRATIFS 

Réforme des règles de publicité et de conservation des actes pris par les collectivités : l’ordonnance est publiée

L’ordonnance du 7 octobre 2021 prise sur le fondement de la loi du 27 décembre 2019 relative à l’engagement dans la vie locale et à la proximité de l’action publique porte réforme des règles de publicité, d’entrée en vigueur et de conservation des actes pris par les collectivités territoriales et leurs groupements. Elle a pour objet, d’une part, de simplifier les outils dont les collectivités territoriales et leurs groupements disposent pour assurer l’information du public et la conservation de leurs actes et, d’autre part, de moderniser les formalités de publicité et d’entrée en vigueur de leurs actes.

Cette ordonnance rentrera en vigueur le 1er juillet 2022, à l’exception des dispositions de l’article 7 qui entrent en vigueur le 1er janvier 2023.

Il procède aux adaptations réglementaires rendues nécessaires par la suppression du compte rendu des séances du conseil municipal et du Recueil des actes administratifs des collectivités et par les simplifications apportées aux modalités de tenue des registres des actes pris par les autorités communales. Enfin, il prévoit les modalités de recours à des dispositifs de télétransmission au contrôle de légalité des actes des collectivités territoriales et de leurs groupements, non homologués par le ministre de l’Intérieur mais développés par d’autres ministères.

 

• URBANISME 

Constructibilité limitée en zone rurale et gîtes ruraux

À l’occasion d’une question parlementaire, le ministre de l’Agriculture a fait le point sur les difficultés d’application des règles d’urbanisme qui encadrent le droit de construire dans les zones agricoles des PLU perçues par certains comme un frein au développement des activités d’agro-tourisme.

 

Il rappelle tout d’abord que la loi ÉLAN a permis au règlement du plan local d’urbanisme (PLU) d’autoriser en zone agricole et forestière certaines constructions et installations lorsqu’elles ne sont par exemple nécessaires à la transformation ou à la commercialisation des produits agricoles sou certaines conditions. Il précise que ces dispositions dérogatoires visent les constructions et installations qui ne sont pas strictement « nécessaires à l’exploitation agricole et forestière » au sens de l’article R. 151-27 du Code de l’urbanisme mais qui contribuent à la diversification des activités agricoles. Elles ne sont pas applicables aux constructions destinées à une activité d’accueil touristique. Une telle dérogation pour les constructions et installations « situées sur l’exploitation ou dans les locaux de celle-ci et destinées à une activité d’accueil touristique complémentaire de l’activité agricole, notamment hébergement et restauration » avait d’ailleurs été expressément prévue dans le projet de loi ÉLAN lors des travaux parlementaires avant d’être finalement supprimée en commission mixte paritaire.

 

Aussi, pour les agriculteurs qui souhaiteraient exercer à titre de complément de revenus une activité de gîte rural, le ministre rappelle qu’un changement de destination de bâtiments agricoles existants est possible. Ce changement peut être prévu par le règlement du PLU. Il est possible dès lors que ce changement de destination ne compromet pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site. Le changement de destination est soumis, en zone agricole, à l’avis conforme de la commission départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers et, en zone naturelle, à l’avis conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites. 

 

• CONSTRUCTION 

Assurance dommages-ouvrage et déclaration de sinistre : revirement de jurisprudence

Dans une décision du 8 octobre 2021 la Cour de cassation précise l’étendue de l’obligation de répondre de l’assureur dommages-ouvrage.

En l’espèce, le 21 mars 2008 un contrat de construction de maison individuelle a été conclu entre deux particuliers, les maîtres de l’ouvrage, et la société « Cavelier & fils », l’entrepreneur. Ce dernier a souscrit auprès de la société Axa France IARD une assurance dommages-ouvrage pour le compte des maîtres de l’ouvrage.

Des malfaçons étant constatées par les maîtres de l’ouvrage, ils assignent l’entrepreneur en résiliation du contrat à ses torts exclusifs et en indemnisation de leurs préjudices tout en appelant en intervention forcée la société Axa, l’assureur.

La question qui s’est posée devant la Cour de cassation était de savoir si pour toute déclaration de sinistre pour laquelle l’assureur n’a pas répondu dans un délai de soixante jours, même lorsqu’elle comporte les désordres identiques à ceux précédemment dénoncés, fait perdre audit assureur le bénéfice de la prescription biennale prévue à l’article L. 114-1 du Code des assurances.

La Cour de cassation dans cette décision considère que l’assureur est tenu de répondre dans le délai de soixante jours à toute déclaration de sinistre, même lorsqu’il estime que les désordres sont identiques à ceux précédemment dénoncés de sorte qu’il ne peut plus opposer la prescription biennale qui serait acquise à la date de la seconde déclaration. Ainsi le silence de l’assureur vaut acceptation. La Cour a fondé sa décision au visa de l’article L. 242-1, alinéas 3 et 5 du Code des assurances. 

La Cour de cassation aurait pris pareille décision si l’assureur avait proposé une offre d’indemnité manifestement insuffisante. Dans ces deux cas l’assuré peut, après l’avoir notifié à l’assureur, engager les dépenses nécessaires à la réparation des dommages.

Cette décision constitue un revirement de jurisprudence. La jurisprudence antérieure prévoyait que l’assureur pouvait invoquer la prescription biennale même s’il ne respectait pas ce délai (décision de principe : Cass. 1re civ., 4 mars 1997, n° 95-10.045 ; confirmation : Cass. 3e civ., 20 juin 2012, n° 11-14.969 ; Cass. 1re civ., 23 sept. 2014, n° 13-20.696).

 

• PROPRIETE

Souscription d’un emprunt à deux : étendue de l’engagement solidaire exprès

Dans cette décision du 6 octobre 2021 la première chambre civile de la Cour de cassation précise l’étendu de l’engagement solidaire du co-emprunteur à un contrat de prêt.

Le co-emprunteur qui s’engage solidairement dans un contrat de prêt ne peut être condamné à rembourser seul.

En l’espèce, une banque consent à deux concubins deux prêts immobiliers. Le second contrat stipulait que l’un des emprunteurs s’engageait solidairement avec l’autre emprunteur au remboursement des dits prêts. Des échéances étant demeurées impayées, la banque prononce la déchéance du terme des prêts, puis assigne les emprunteurs aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire en paiement, lesquels invoquent l’irrégularité de la déchéance du terme et le manquement de la banque à son obligation de mise en garde.

L’un des emprunteurs obtient gain de cause en première instance mais est condamnée par la cour d’appel à verser seule à la banque a moitié du premier prêt. La CA le condamne solidairement avec l’autre emprunteur au paiement de 60% du second prêt. Ainsi les juges du fond ont considéré que l’insolvabilité d’un des emprunteurs ou le fait qu’un des emprunteurs soit non averti n’étaient pas des circonstances de nature à lever cette solidarité.

Dans son arrêt du 6 octobre 2021 la première chambre civile de la Cour de cassation casse l’arrêt de la CA en ce qu’il condamne un des emprunteurs à payer à la banque la somme la moitié du premier prêt et en ce qu’il confirme le rejet de la demande de réparation fondée sur un manquement de la banque à son devoir de mise en garde.

 

• IMMOBILIER 

Promesse synallagmatique de vente prévoyant une « indemnité d’immobilisation » : s’agit-il d’une clause pénale ?

Dans une décision récente du 6 octobre 2021 de la première chambre civile de la Cour de cassation a apprécié la nature d’une indemnité d’immobilisation et a énoncé s’il s’agissait ou non d’une clause pénale.

Elle a considéré qu’en cas de vente d’un fonds de commerce sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt par le cessionnaire, la stipulation d’une indemnité d’immobilisation qui n’a pas pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de son obligation ne constitue pas une clause pénale en se fondant sur les article 1334 et 1226 du code civil.

Selon son objet, une telle clause peut être qualifiée de clause pénale. La question est importante puisque dans ce cas, l’indemnité peut être réduite par le juge.

 

• FILIATION 

Règlement « Successions » : de la faculté pour une juridiction de décliner sa compétence

La Cour de justice de l’Union européenne apporte des précisions quant à l’application des dispositions relatives au déclinatoire facultatif de compétence prévues par le règlement européen « Successions ».

Aux termes du règlement européen n° 650/2012 du 4 juillet 2012, dit règlement « Successions », les juridictions compétentes pour statuer sur l’ensemble d’une succession sont celles de de l’État membre dans lequel le défunt avait sa résidence habituelle au moment de son décès (art. 4).

Toutefois, une personne peut choisir comme loi régissant l’ensemble de sa succession la loi de l’État dont elle possède la nationalité au moment où elle fait ce choix ou au moment de son décès (art. 22).

Si tel est le cas, la juridiction de l’État de résidence habituelle du défunt peut, à la demande de l’une des parties, décliner sa compétence si elle considère que la juridiction de l’État de nationalité du défunt est mieux placée pour statuer sur la succession compte tenu des circonstances pratiques de celle-ci, telles que la résidence habituelle des parties et la localisation des biens (art. 6).

Dès lors que la juridiction de résidence habituelle du défunt préalablement saisie a décliné sa compétence, la juridiction de l’État membre choisie par le défunt est compétente pour statuer sur la succession (art. 7).

C’est dans ces conditions que celui-ci décida de surseoir à statuer et d’interroger la CJUE. Cette dernière dit pour droit :

Pour qu’il y ait déclinatoire de compétence en faveur des juridictions de l’État membre dont la loi a été choisie par le défunt, il n’est pas nécessaire que la juridiction préalablement saisie ait décliné sa compétence de manière expresse, mais il faut que cette intention ressorte sans équivoque de la décision qu’elle a rendue à cet égard.

La juridiction de l’État membre saisie à la suite d’un déclinatoire de compétence n’est pas habilitée à contrôler si les conditions établies à ces dispositions étaient réunies pour que la juridiction préalablement saisie puisse décliner sa compétence.

Les règles de compétence susmentionnées trouvent à s’appliquer également dans le cas où, dans son testament établi avant le 17 août 2015, le défunt n’avait pas choisi la loi applicable à la succession et où la désignation de cette loi résulte du seul article 83, paragraphe 4, de ce règlement.

 

• PERSONNES ET FAMILLE 

Acquisition d’un bien indivis à usage familial : quelles perspectives de créance conjugale ?

Depuis une décision du 17 mars 2021, il est établi que n’a droit à aucune créance l’époux séparé de biens ayant assumé, seul ou au-delà de sa quote-part, le remboursement des échéances du prêt souscrit pour financer l’acquisition indivise d’un immeuble à usage familial. Sur le fondement de l’article 214 du Code civil, imposant aux époux de contribuer aux charges du mariage à proportion de leurs facultés respectives, ce principe connaît un infléchissement remarquable en cas de financement par un apport en capital de fonds personnels. En témoigne l’arrêt rendu par la première chambre civile de la Cour de cassation le 17 mars 2021.

Une critique est apportée par l’auteur de l’article. Il énonce que cette jurisprudence dénature l’esprit du régime séparatiste, tout en dilatant excessivement la notion de charges du mariage. Cette décision pose question au regard du régime communauté qui prévoit un droit de récompense au profit de l’époux qui a financé avec ses biens personnels un bien commun comme le logement familial. 

 

Partage de biens démembrés : indivision vs usufruit

Dans une décision du 13 octobre 2021, la première chambre civile de la Cour de cassation a considéré que dès lors que les ex-époux détiennent chacun pour moitié des droits en nue-propriété sur leur ancien domicile conjugal, de sorte qu’il existe entre eux une indivision quant à la nue-propriété, le mari est en droit de provoquer le partage, peu important le droit d’usufruit de l’épouse sur ce bien.

Pour délivrer cette décision la cour de cassation s’est fondée sur l’article 815 du code civil selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué. Elle s’est également fondée sur l’article 818 du code civil qui dispose que l’indivisaire en nue-propriété peut demander le partage de la nue-propriété indivise par voie de cantonnement sur un bien ou, en cas d’impossibilité, par voie de licitation de la nue-propriété.

 

Communauté légale : droit à récompense et exploitation agricole

La cour de cassation dans une décision du a énoncé que le paiement, au moyen des revenus bruts d’une exploitation agricole propre à un époux, des dépenses résultant de la gestion courante de celle-ci (tel l’entretien des biens immobiliers affectés à l’exploitation) n’ouvre pas droit à récompense au profit de la communauté.

La communauté, à laquelle sont affectés les fruits et revenus des biens propres, doit supporter les dettes qui sont la charge de la jouissance de ces biens et leur paiement ne donne pas droit à récompense au profit de la communauté lorsqu’il a été fait avec des fonds communs (C. civ., art. 1401, 1403 et 1437 ; voir également : Cass. 1re civ., 31 mars 1992, n° 90-17.212, P).

La Cour de cassation estime également que n’ouvre pas droit à récompense au profit de la communauté le paiement, au moyen des revenus bruts d’une exploitation agricole propre à un époux, des dépenses résultant de la gestion courante de celle-ci, tels le remplacement d’un matériel amorti ou l’entretien des biens mobiliers ou immobiliers affectés à l’exploitation.

 

Règlement « Successions » : notion de pacte successoral

 

Un contrat en vertu duquel une personne prévoit le transfert futur, lors de son décès, de la propriété d’un bien immobilier lui appartenant et qui confère ainsi des droits dans sa future succession à d’autres parties à ce contrat constitue un pacte successoral.

La Cour suprême autrichienne a décidé de surseoir à statuer et de poser à la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) notamment la question de savoir si acte de donation à cause de mort portant sur un bien immobilier situé en Autriche, conclu entre deux ressortissants allemands ayant leur lieu de résidence habituelle en Allemagne et en vertu duquel le donataire devrait avoir à l’égard de la succession, après le décès du donateur, un droit personnel à l’inscription de son droit de propriété dans le livre foncier sur la base de cet acte de donation et de l’acte de décès du donateur, et donc sans intervention de l’administration compétente en matière successorale doit être considéré comme un pacte successoral tel que défini à l’article 3, paragraphe 1, sous b), du règlement « Successions » du 4 juillet 2012.

 

Pour la CJUE, la réponse est positive.  En effet, les dispositions précitées définissent le pacte successoral comme un accord, y compris un accord résultant de testaments mutuels, qui confère, modifie ou retire, avec ou sans contre-prestation, des droits dans la succession future d’une ou de plusieurs personnes parties au pacte.

Selon la Cour européenne, cette disposition vise, de manière générale, un accord qui notamment confère des droits dans la « succession » future. À cette fin, il convient d’entendre par « succession » une « succession à cause de mort », ce terme recouvrant « toute forme de transfert de biens, qu’il s’agisse d’un acte volontaire de transfert en vertu d’une disposition à cause de mort ou d’un transfert dans le cadre d’une succession ab intestat.

Il s’ensuit qu’un contrat  – tel que celui en cause – en vertu duquel une personne prévoit le transfert futur, lors de son décès, de la propriété d’un bien immobilier lui appartenant et qui confère ainsi des droits dans sa future succession à d’autres parties à ce contrat constitue un « pacte successoral ».

La CJUE rappelle par ailleurs que si, en vertu de l’article 1er, paragraphe 2, sous g), du règlement « Successions », sont exclus du champ d’application de celui-ci, notamment, les biens transférés autrement que par succession, par exemple au moyen de libéralités, cette exclusion doit être interprétée de manière stricte. Aussi, lorsqu’une disposition figurant dans un accord relatif à une succession consiste, à l’instar d’une libéralité, en une donation, mais ne prend effet qu’au décès du de cujus, elle relève du champ d’application du même règlement.

 

MaPrimeRénov’ : habilitation des architectes à réaliser l’audit énergétique

Le décret n° 2021-1227 du 23 septembre 2021 (JO 25 sept.) élargit la réalisation des audits énergétiques dans les bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété aux architectes et sociétés d’architecture.

Les audits énergétiques en dehors des cas où la réglementation les rend obligatoires ouvrent droit à la prime de transition énergétique (« MaPrimeRénov’ »). Cet audit énergétique doit être réalisé par un auditeur qualifié. Le décret n° 2018-416 du 30 mai 2018 (JO 31 mai) précise les conditions de leur qualification.

Le décret du 23 septembre 2021 modifie ce texte et permet à la profession réglementée que sont les architectes et les sociétés d’architecture de réaliser ces audits dans les bâtiments à usage principal d’habitation en copropriété. Ils devront avoir accompli une formation dont les objectifs sont définis dans la nouvelle annexe III du décret de 2018.

Inexécution du contrat : lorsque le juge réduit le montant des charges du locataire

Dans une décision la Cour de cassation énonce que le juge qui réduit le montant des charges dues par le locataire doit aussi réviser le montant de la majoration forfaitaire prévue dans le contrat.

Une SCI donne en location divers locaux à usage commercial. Quatre ans plus tard, elle assigne le preneur en paiement d’un arriéré de charges et de majorations forfaitaires prévues au contrat. Le contrat de bail prévoyait en effet qu’une majoration forfaitaire de 10 % devait s’appliquer sur les sommes exigibles qui n’auraient pas été réglées dans les délais impartis.  

Pour la Cour de cassation, la cour d’appel qui en réduisant le montant des charges ne révise pas le calcul du montant des majorations forfaitaires viole l’article 1103 nouveau du Code civil.

 

• COPROPRIETE

Mise en conformité du règlement de copropriété et articles 1er et 6-4 de la loi du 10 juillet 1965 : encore un effort !

En ce qui concerne le projet de loi dit 3DS le Sénat a voté en première lecture un amendement conduisant à distinguer la mise en conformité des immeubles mis en copropriété avant le 1er juillet 2022, qui sera purement incitative, de celle des immeubles mis en copropriété après le 1er juillet 2022, qui demeurera au contraire impérative.

De nombreuses mesures devraient être mises en place : 

Environnement :

Conformément à une demande de l’APVF formulée depuis longtemps, le Sénat a rendu possible la délégation de la gestion de la totalité des fonds « chaleur » et « économie circulaire » de l’Ademe aux régions. La proportion d’élus locaux au conseil d’administration de l’agence ne pourra pas être inférieure à 20 %.

Le Sénat a voté la suppression du caractère obligatoire du transfert des compétences « eau », « assainissement » et « gestion des eaux pluviales urbaines » des communes vers les communautés de communes ou d’agglomération dont elles sont membres.

Les sénateurs ont aussi donné un veto aux maires sur l’implantation d’éoliennes sur leurs communes (disposition qui n’avait pas été retenue dans le projet de loi Climat).

 

Logement social :

Les sénateurs ont approuvé la prolongation de la loi SRU, en faisant disparaître la date butoir de 2025, et voté la création d’un « contrat de mixité sociale » entre le préfet, le maire et le président de l’intercommunalité, dans lequel pourra être adapté le rythme de rattrapage du déficit.

Ils ont adopté plusieurs dispositions destinées à alléger les contraintes pesant sur les communes :

• réduction du rythme de rattrapage pour les communes nouvellement soumises aux obligations de la loi SRU ;
• clarification des cas d’exemption, le critère de desserte insuffisante par les transports en commun étant remplacé par un critère d’isolement ou d’accès difficile aux bassins de vie et d’emplois, nuisant à l’attractivité de certaines communes ;
• possibilité de déduire du décompte des résidences principales, dans le cadre de la loi SRU, les logements des militaires situés dans les casernes ou les camps militaires ;

Le Sénat a également voté une disposition présentée comme une « loi SRU à l’envers », destinée à lutter contre les ghettos, qui interdit la construction de nouveaux logements très sociaux dans les communes comptant déjà plus de 40% de logements sociaux.

 

Santé, cohésion sociale, éducation, cuture :

Conformément aux propositions de l’APVF, le Sénat a renforcé la place des élus locaux dans la gouvernance des ARS. Les sénateurs ont acté la co-présidence du conseil d’administration par le président du conseil régional, au côté du préfet de région. Les missions des ARS ont été étendues à la fixation des grandes orientations de la politique contractuelle et celles des délégations départementales le seront par décret.

 

Déconcentration :

Le Sénat a voté l’attribution au niveau départemental de la dotation de soutien à l’investissement local (DSIL).

 

L’auteur émet différentes critiques : 

• En l’état actuel, l’article 24 du projet de loi 3DS, en repoussant l’application de la mise en conformité des règlements de copropriété aux immeubles mis en copropriété au 1er juillet 2022, apporte davantage encore de confusion à une situation déjà obérée.

• Quelles que soient les modifications que l’Assemblée nationale apportera à cette disposition, elles devront, a minima, lever l’incertitude sur la sanction de l’absence de mention dans le règlement de copropriété de la consistance des lots transitoires (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 1er, I, al. 4) et des parties communes spéciales et à jouissance privative (L. n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 6-4).

 

• Afin d’éviter toute difficulté, il conviendrait que cette clarification intervienne avant le 23 novembre 2021, si toutefois le calendrier législatif le permet encore.