Textes :
Avenant n° 52 du 13 juillet 2023 à la convention collective du notariat relatif à la modification de l’article 19.1 “congés pour événements familiaux” :
Cet avenant, entré en vigueur le 1er octobre 2023 a modifié l’article 19.1 de la convention collective du notariat comme suit :
En sus des congés annuels prévus à l’article 18 de la présente convention collective, les salariés ont droit, sur justification, à des absences rémunérées dans les cas suivants :
– décès du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité : 5 jours ouvrables ;
– décès du père ou de la mère du partenaire d’un pacte civil de solidarité : 1 jour ouvrable ;
– décès d’un grand-parent : 1 jour ouvrable ;
– décès d’un grand-parent, dans le cas où le parent, enfant du grand parent décédé est lui-même décédé : 2 jours ouvrables ;
– décès d’un petit-enfant : 2 jours ouvrables.
Conformément aux dispositions légales, les salariés ont droit à des absences sans retenue de salaire qui sont, à titre d’information, à la date de conclusion du présent accord, les suivantes :
– mariage ou conclusion d’un pacte civil de solidarité du salarié : 4 jours ouvrables consécutifs, à prendre au moment de l’événement ;
– mariage d’un enfant : 1 jour ouvrable, à prendre au moment de l’événement ;
– naissance d’un enfant : 3 jours ouvrables, à prendre le jour de la naissance de l’enfant ou le 1er jour ouvrable qui suit ;
– accueil au foyer en vue de l’adoption : 3 jours ouvrables, pour le conjoint du futur adoptant ;
– décès du concubin : 3 jours ouvrables ;
– décès d’un enfant : 5 jours ouvrables ou 7 jours ouvrés lorsque l’enfant est âgé de moins de vingt-cinq ans et quel que soit son âge si l’enfant décédé était lui-même parent ou en cas de décès d’une personne âgée de moins de vingt-cinq ans à sa charge effective et permanente ;
– un congé de deuil de 8 jours en cas de décès de son enfant âgé de moins de vingt-cinq ans ou d’une personne âgée de moins de vingt-cinq ans à sa charge effective et permanente ;
– décès du père, de la mère, du père ou de la mère du conjoint : 3 jours ouvrables ;
– décès d’un frère ou d’une sœur : 3 jours ouvrables à prendre au moment de l’événement ;
– annonce de la survenue d’un handicap chez un enfant : 2 jours ouvrables.
En outre, les salariés ont droit à une absence de 2 jours ouvrables, à prendre sur les congés payés ou sur les jours de repos RTT, pour le déménagement du domicile.
Jurisprudences :
SCI présumée constructeur lorsque son gérant réalise les travaux de construction à l’origine d’un désordre relevant de la garantie décennale : Cass. civ. 3ème, 19 octobre 2023, n° 22-15.536, publié :
En résumé : la SCI qui a procédé, par l’intermédiaire de son gérant, les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu s’est comporté en constructeur et devait être présumée avoir connaissance du vice, ce qui exclut la possibilité d’opposer à l’acquéreur la clause de non-garantie insérée dans le contrat de vente.
En l’espèce, une SCI a vendu une maison d’habitation à des acquéreurs.
Ces derniers, se plaignant de désordres et après expertise, ont assigné la SCI en indemnisation de ses préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés.
La cour d’appel avait rejeté leur demande au motif que les acquéreurs ne rapportaient pas la preuve que la SCI avait connaissance du vice caché affectant l’immeuble à la date de sa vente et qu’en conséquence elle était fondée à lui opposer la clause de non garantie insérée dans le contrat de vente.
Les acquéreurs forment un pourvoi en considérant que la cour d’appel aurait dû rechercher si la SCI venderesse avait elle-même réalisé par l’intermédiaire de son gérant et sans faire appel à un professionnel, les travaux d’extension de la maison non conformes aux règles de l’art et à l’origine des fuites affectant la maison. Elle considère ainsi que la SCI s’était comportée en constructeur et devait être présumée avoir connaissance du vice qui avait pour origine les travaux ainsi réalisés.
La Cour de cassation opère un rappelle de sa jurisprudence antérieure décidant qu’est assimilé à un vendeur professionnel le vendeur qui a lui-même réalisé les travaux à l’origine des vices de la chose vendu et qu’en conséquence il est tenu de les connaître et ne peut se prévaloir des clauses limitatives ou exclusives de garantie des vices cachés.
Elle considère ainsi qu’en l’espèce la cour d’appel aurait dû rechercher si la SCI avait elle-même fait réaliser les travaux à l’origine des désordres affectant le bien vendu, peu importe qu’il y ait eu des changements survenus quant à l’identité de ses associés et gérants. Elle conclut que si tel est le cas, la SCI se serait comportée en constructeur et devait être présumée avoir connaissance du vice, ce qui exclurait la possibilité d’opposer la clause de non garantie insérée dans le contrat de vente.
Destruction de la chose vendue en méconnaissance du droit de préemption du locataire : possibilité d’action en nullité et en indemnisation : Cass. civ. 3ème, 14 septembre 2023, n° 22-15.427, inédit :
En résumé : La destruction du bien vendu survenu après la conclusion de la vente ne la prive pas d’objet et le fait que le bail commercial ne soit plus en cours au jour où le juge statue ne prive pas les demandes en nullité et en indemnisation du locataire d’objet.
En l’espèce, par acte reçu par notaire, un vendeur vend à une SCI un immeuble donné à bail commercial.
Invoquant la violation de son droit de préemption, le locataire a assigné le vendeur et l’acquéreur en annulation de la vente et en indemnisation de son préjudice.
L’acquéreur a appelé le notaire en intervention forcée.
En cours d’instance, un incendie s’est déclaré dans l’immeuble objet de la vente, qui a été détruit en quasi-totalité.
La cour d’appel avait rejeté la demande du locataire au motif que l’immeuble ayant été quasiment détruit par un incendie, le contrat de vente est dépourvu d’objet. Ce faisant la demande d’annulation du contrat, fondée sur la violation du droit de préemption du locataire qui, au jour du jugement ne dispose plus de bail et ne se trouve plus dans les lieux, doit être rejeté faute d’objet.
La Cour de cassation sanctionne ce raisonnement en considérant d’une part que la destruction du bien vendu qui survient après la conclusion de la vente ne prive pas celle-ci de son objet et d’autre part que la circonstance que la locataire ne dispose plus de bail sur le bien, en raison de sa destruction postérieure à la vente, ne prive pas d’objets ses demandes d’annulation de la vente en violation de son droit de préemption et d’indemnisation de son préjudice.
En effet, seule l’existence de la chose au moment de la vente détermine si la vente a ou non un objet, la disparition ultérieure de la chose vendue ne prive dès lors pas la vente d’objet.
Aussi la vente intervenue en violation du droit de préemption du locataire commerciale est nulle, et la nullité de la vente n’est pas conditionnée par l’existence du bail au jour où le juge statue.
Ouverture d’un bureau annexe à un office de notaire : le silence de l’administration ne vaut pas acception : CE, 6e et 5e ch. réunies, 13 octobre 2023, n° 461407 :
En résumé : la procédure d’ouverture d’un bureau annexe à un office de notaire n’entre pas dans le champ d’application de l’article L. 231-1 du code des relations entre le public et l’administration de sorte que le silence gardé pendant deux mois par le ministre de la justice, sur une demande de bureau annexe, ne peut faire naître une décision implicite d’acception.
En l’espèce, des notaires associés d’une SCP titulaire d’un office de notaire à la résidence de Sigean dans l’Aude ont sollicité, par une demande en date du 14 juin 2016, reçue le 21 juin 2016 par le Garde des sceaux, l’autorisation d’ouvrir un bureau annexe à la résidence de Leucate dans l’Aude et la suppression concomitante d’un bureau annexe à la résidence de Durban-Corbières dans l’Aude.
Les notaires ont formé une demande en annulation pour excès de pouvoir la décision du 29 novembre 2016 par laquelle le Garde des sceaux a rejeté leur demande du 14 juin 2016 ainsi que la décision implicite, née du silence gardé par ce dernier pendant un délai de 2 mois, rejetant leur recours gracieux formé le 9 décembre 2016 contre cette décision.
Les juges de première instance ont rejeté leur demande, mais la cour administrative d’appel de Marseille a annulé cette décision.
Le Conseil d’État précise que la procédure d’ouverture d’un bureau annexe à un office notarial doit tenir compte de la procédure d’instruction des demandes de création d’offices de notaire et, en tout état de cause, ne pas la remettre en cause par ses effets. Elle constitue ainsi une procédure spécifique, eu égard tant à la qualité d’officier public des notaires et aux prérogatives qui leur sont conférées qu’à la nécessité pour le nombre et la localisation de ces offices et bureaux annexes de correspondre aux besoins du service public central.
L’ouverture d’un bureau annexe constitue ainsi un avantage ou une autorisation que le garde des sceaux ne peut accorder qu’à un nombre prédéfini et limité de personnes du fait de la procédure de nomination dans les offices créés dans une zone d’installation libre.
Il considère ainsi que la procédure d’ouverture d’un bureau annexe à un office de notaire n’entre pas dans le champ d’application de l’article L. 231-1 du code des relations entre le public et l’administration de sorte que le silence gardé pendant deux mois par le ministre de la justice, sur une demande de bureau annexe, ne peut faire naître une décision implicite d’acception. Elle implique alors que les décisions d’acception soient prises de manière expresse.
Études :
Synthèse du dossier spécial publié à la Revue Lamy droit civil du 1er octobre, « L’immeuble dans l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux » sous la direction de Camille Delran, Aurore Fournier et Marc Dupré, 4ème partie :
- Action directe en paiement, reflet des limites d’un “régime général” de la sous-traitance dans le code civil
- L’intégration d’un “régime général” de la sous-traitance au sein du code civil
La sous-traitance est traitée dans un paragraphe relatif à la réalisation de l’ouvrage.
L’avant-projet la distingue de la cotraitance, traitée à l’article 1764 qui dispose que :
“ Si plusieurs entrepreneurs concourent à la réalisation de l’ouvrage, chacun est tenu envers le client de coopérer avec ceux dont l’intervention s’imbrique avec la sienne.
Sauf clause de solidarité, la cotraitance oblige conjointement les entrepreneurs à l’égard du client.”
En revanche, l’avant-projet ne définit pas la sous-traitance. Elle semble être traitée comme une modalité de réalisation de l’ouvrage sans apparaître explicitement comme un contrat consensuel comportant des particularités.
L’article 1767 de l’avant-projet dispose que “sauf clause contraire, l’entrepreneur peut recourir à la sous-traitance” et l’auteur de l’étude remarque que, dans certains contrats, celle-ci est pourtant interdite.
Il a ainsi été jugé que la sous-traitance était interdite pour l’activité d’architecte, en se fondant sur l’article 37 du code de déontologie des architectes (Cass. civ. 3ème, 27 avril 2017, n° 16-15.958, publié).
Dès lors, l’article 1771 de l’avant-projet qui exclut l’action directe en paiement contre le maître de l’ouvrage si l’entrepreneur ne paie pas “sauf si la sous-traitance est interdite” a une portée plus large que si la sous-traitance n’était pas autorisée par une clause.
L’on voit, à cet exemple, qu’il apparaît difficile de concilier l’harmonisation des règles non codifiées d’un côté sans perturber la volonté de généraliser les règles applicables à des contrats génériques.
L’absence de définition de la sous-traitance dans l’avant-projet amène ainsi à s’interroger sur son champ d’application (notamment en la distinguant de la sous-traitance industrielle) mais surtout si le projet institue un véritable régime général de celle-ci, en particulier au regard de l’action directe en paiement.
- L’intégration complexe de l’action directe en paiement dans le code civil.
Le cadre de l’action directe en paiement est fixé par l’article 1771 de l’avant-projet qui dispose, dans son alinéa 1er que :
“Sauf si la sous-traitance est interdite, le sous-traitant dispose d’une action directe en paiement contre le maître de l’ouvrage si l’entrepreneur ne paie pas, après une mise en demeure infructueuse, les sommes qui lui sont dues en vertu du contrat de sous-traitance et correspondant aux ouvrages réalisés au profit du maître de l’ouvrage.”
Les alinéas suivants traitent de l’étendue de l’action directe en paiement et de ses limites : montant des sommes dues au maître de l’ouvrage, inopposabilité de la constitution sur la créance de l’entrepreneur principal de droits concurrents à ceux du sous-traitant et opposabilité des exceptions que le maître de l’ouvrage pourrait opposer à l’entrepreneur ou que l’entrepreneur pourrait opposer au sous-traitant.
L’auteur considère que ce texte ne traite pas l’ensemble des enjeux attachés à l’action directe en paiement. Il regrette, par exemple, que ne soit pas traité l’agrément du sous-traitant et les garanties de paiement en matière immobilière.
Il regrette également que ne soit pas traitée la fourniture d’une caution alors même que la jurisprudence a considéré qu’une telle disposition trouverait sa justification dans l’intérêt général de protection du sous-traitant (Cass. civ. 3ème, 10 juin 2014, n° 14-40.020, publié).
L’auteur suggère alors de renoncer tout simplement aux dispositions relatives à l’action directe.
Il argumente cette position au regard du dernier alinéa de l’article 1771 de l’avant-projet qui prévoit que le maître de l’ouvrage peut opposer au sous-traitant les exceptions qu’il pourrait opposer à l’entrepreneur ou que ce dernier pourrait opposer au sous-traitant.
Or la Commission prévoit que les nouveaux textes ne préjugent pas de l’application de la loi du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance, ce qui obligerait les praticiens à naviguer entre le code civil et les dispositions de cette loi sans savoir, selon certains auteurs (Puig) quelle norme prévaudra. A titre d’exemple de difficulté d’articulation des textes, le code civil ne requiert pas d’agrément tandis que le sous-traitant est privé d’action directe à défaut d’un tel agrément en application de la loi de 1975.
L’auteur considère alors qu’il faudrait supprimer les dispositions relatives à l’action directe ou, s’il y a véritablement une volonté de constituer un régime général traitant de celle-ci, il faudrait lui consacrer un paragraphe spécifique.
Cette dernière hypothèse impliquerait d’intégrer in extenso les dispositions de la loi du 31 décembre 1975 dans le code civil, soit de distinguer ce qui relève de la sous-traitance civile et ce qui relève d’une sous-traitance spéciale et qui relèverait, éventuellement, de la loi de 1975 ou d’autres textes.
Dans tous les cas l’auteur conclut à ce que la mise en place d’un droit commun de la sous-traitance emporte une complexification plus qu’une simplification du droit.
- Le choix d’une action directe en responsabilité contractuelle
- Le contexte du choix de l’action directe en responsabilité
L’article 1767 alinéa 3 de l’avant-projet dispose que l’entrepreneur répond du sous-traitant vis-à-vis de son client.
Ce texte institue un régime de responsabilité contractuelle du fait d’autrui qui permet au client d’agir à titre principal contre l’entrepreneur pour garantir les dommages causés par le sous-traitant.
L’article 1768 de l’avant-projet prévoit quant à lui que :
“Le maître de l’ouvrage peut exercer contre le sous-traitant toute action née du contrat de sous-traitance.
Le sous-traitant peut opposer à l’action formée contre lui les exceptions qu’il pourrait opposer à son cocontractant direct.”
L’alinéa 1er de ce texte opère une rupture avec l’arrêt Besse en reconnaissant une action directe de nature contractuelle. L’auteur approuve l’évolution en indiquant que la Commission “se coordonne avec la proposition visant à poser le caractère translatif de propriété du contrat de construction, offrant une cohérence dans le transfert des droits et actions au sein des chaînes hétérogènes de contrats.”.
En revanche, la responsabilité du maître de l’ouvrage envers le sous-traitant demeure de nature délictuelle. Cette responsabilité peut être engagée lorsque le maître ne met pas en demeure l’entrepreneur de faire agréer le sous-traitant ou lorsqu’il n’exige pas de l’entrepreneur la fourniture d’une caution et les conditions d’engagement de la banque.
L’avant-projet de réforme prévoit également l’hypothèse du concours d’actions dans les chaînes de contrat.
L’article 1770 prévoit à cet égard que :
“Si l’action contre le sous-traitant ou son fournisseur a été exercée par le maître de l’ouvrage, l’entrepreneur et le sous-traitant conservent leur droit d’agir contre le défendeur, pour autant que leur action soit compatible avec celle du maître.
Ils peuvent toujours agir en vue d’être garantis des condamnations susceptibles d’être prononcées à leur encontre au profit du maître de l’ouvrage.”.
L’auteur approuve l’articulation des actions où celle du maître de l’ouvrage prévaut sur celle de l’entrepreneur et des sous-traitants qui ne peuvent agir contre le défendeur qu’à titre subsidiaire et sans qu’elle puisse porter atteinte aux intérêts du demandeur.
Il indique que l’alinéa second est une codification de la jurisprudence qui, dans le cadre de ventes successives, avait décidé que le vendeur intermédiaire pouvait agir contre le vendeur originaire à fins de garantie des condamnations prononcées contre lui en faveur du sous-acquéreur.
Enfin l’avant-projet emporte un rapprochement du régime du contrat d’entreprise et celui de la vente, en particulier l’article 1613 du code civil.
L’auteur considère que l’article 1769 de l’avant-projet maintient la nature délictuelle de l’action du maître de l’ouvrage contre le fournisseur du sous-traitant.
Celui-ci dispose que :
“Le maître de l’ouvrage comme l’entrepreneur dispose contre le fournisseur du sous-traitant de toute action née du contrat de vente conclu avec celui-ci.
Le vendeur peut opposer à l’action formée contre lui les exceptions qu’il pourrait opposer à son cocontractant direct.”.
L’auteur conclut à une prévalence de l’unification des régimes – de la vente comme du contrat d’entreprise – sur le principe de l’effet relatif des conventions. Il considère toutefois que la particularité du droit français à cet égard est susceptible d’entraîner son isolement sur la scène internationale car en présence d’un élément d’extranéité le droit français apparaîtrait “peu maniable, voire peu applicable”.
- Les effets du choix retenu
L’auteur considère que la réforme n’implique pas de modification sur le caractère de l’obligation du sous-traitant envers l’entrepreneur principal, qui demeurerait une obligation de résultat, et ce indifféremment du fait qu’il ait été agréé ou non.
L’auteur considère que la réforme n’emporte pas non plus de modification sur la nature de la responsabilité du sous-traitant à l’égard des tiers, qui demeure de nature délictuelle, peu important qu’elle repose sur une faute civile ou un trouble anormal de voisinage.
Il précise également que les actions entre les sous-traitants demeurent aussi de nature délictuelle.
L’auteur considère toutefois que l’abandon de l’arrêt Besse va entraîner une évolution des relations entre le sous-traitant et le maître de l’ouvrage en cas de mauvaise exécution par le sous-traitant, celui-ci bénéficiant tout de même de moyens de défense.
Ainsi le sous-traitant peut-il opposer au maître de l’ouvrage les exceptions qu’il pourrait opposer à son cocontractant direct (art. 1768 al. 2). Toutefois il semble qu’il ne pourrait lui opposer les exceptions que l’entrepreneur principal pourrait opposer au maître de l’ouvrage, l’avant-projet ne le précisant pas en limitant l’action du maître de l’ouvrage envers le sous-traitant à celle née du contrat de sous-traitance (1768 al. 1er). Il en résulte que le maître de l’ouvrage peut se soustraire à des limites posées par le contrat conclu avec l’entrepreneur principal.
Dans cette hypothèse “le sous-traitant redevient en partie étranger à l’opération économique globale à laquelle il est partie” comme l’indique l’auteur, ce qui confirme “un certain déséquilibre au détriment du sous-traitant.”
Enfin, la réforme prévoit les délais d’action .
L’article 1792-4-2 prévoit un délai d’action en garantie décennale de 10 ans à compter de la réception des travaux et pour la garantie biennale, un délai de 2 ans à compter de la réception.
Son alinéa 2 prévoit que le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur sont les seuls à avoir qualité pour agir à ce titre.
L’article 1792-4-3 prévoit quant à lui un délai d’action en responsabilité de 10 ans et une action elle-même réservée au maître de l’ouvrage ou l’acquéreur contre le sous-traitant.
Son alinéa 3 prévoit néanmoins que les actions d’un constructeur contre le sous-traitant d’un autre constructeur relèvent du délai de prescription quinquennale de droit commun, soit 5 ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.