Jurisprudences :
Information du maĂźtre de lâouvrage sur le coĂ»t des constructions nĂ©cessaires au respect des rĂšgles locales dâurbanisme : Cass. civ. 3Ăšme, 13 juillet 2023, n° 22-17.010, publiĂ©Â :
En rĂ©sumĂ©Â : le coĂ»t des ouvrages qui doivent ĂȘtre Ă©difiĂ©s pour respecter les rĂšgles locales dâurbanisme et lâautorisation de construire sont Ă la charge du constructeur dĂšs lors quâils nâavaient pas Ă©tĂ© inclus dans le prix forfaitaire, ni chiffrĂ© au titre des prestations restant Ă la charge du maĂźtre de lâouvrage.
Le 16 aoĂ»t 2011 des particuliers concluent avec une sociĂ©tĂ© un contrat de construction dâune maison individuelle avec fourniture dâun plan.
Le 30 septembre 2013 la rĂ©ception de lâouvrage sans rĂ©serve intervient.
Se plaignant de dĂ©sordres et retards, les maĂźtres de lâouvrages assignent la sociĂ©tĂ© constructrice en indemnisation de leurs prĂ©judices.
La sociĂ©tĂ© constructrice reprochait Ă la cour dâappel de lâavoir condamnĂ© Ă payer une somme au titre dâĂ©quipements non prĂ©vus par le contrats de constructions et ses annexes, ni indispensables Ă lâimplantation et Ă lâutilisation de lâimmeuble bien que ces Ă©lĂ©ments soient rendus nĂ©cessaires par lâautorisation dâurbanisme.
En effet, la cour dâappel avait jugĂ© que le coĂ»t de la clĂŽture vĂ©gĂ©talisĂ©e du terrain sur lequel la maison avait Ă©tĂ© Ă©difiĂ©e devait ĂȘtre pris en charge par le constructeur au motif que le permis de construire avait Ă©tĂ© accordĂ© sous rĂ©serve de prescriptions relatives Ă cette clĂŽture.
La Cour de cassation rappelle que le contrat de construction avec fourniture de plan doit comporter lâaffirmation de la conformitĂ© du projet aux rĂšgles dâurbanisme et que le coĂ»t des ouvrages dont la rĂ©alisation conditionne lâautorisation de construire doit ĂȘtre intĂ©grĂ© au prix forfaitaire demandĂ© par le constructeur ou, sâil est laissĂ© Ă la charge du maĂźtre de lâouvrage, faire lâobjet dâun chiffrage de la part du constructeur.
Elle considĂšre quâen lâespĂšce, le coĂ»t de la clĂŽture, qui devait obligatoirement ĂȘtre Ă©difiĂ©e pour respecter les rĂšgles locales dâurbanisme et lâautorisation de construire, nâavait pas Ă©tĂ© inclus dans le prix forfaitaire ni chiffrĂ© au titre des prestations restant Ă la charge des maĂźtre de lâouvrage, et devait dĂšs lors ĂȘtre mis Ă la charge du constructeur.
Qualification de la vente de meubles, propriĂ©tĂ© indivise dâun majeur protĂ©gĂ©, autorisĂ©e par le juge des tutelles Ă la requĂȘte du tuteur : Cass. civ. 1Ăšre, 5 janvier 2023, n° 21-15.650, publiĂ©Â :
En rĂ©sumĂ©Â : la vente aux enchĂšres publiques de meubles, propriĂ©tĂ© indivise dâune personne protĂ©gĂ©e, autorisĂ©e par le juge des tutelles Ă la requĂȘte du tuteur, constitue une vente volontaire.
En lâespĂšce, un juge des tutelles autorise le tuteur dâun majeur sous protection Ă confier la vente dâune collection dâĆuvres lui appartenant en indivision avec son fils Ă une sociĂ©tĂ©, opĂ©rateur de ventes volontaires, selon un mandate de vente annexĂ© et par vente aux enchĂšres volontaire au prix minimum fixĂ© par Ćuvre dans ce mandat.
La chambre de discipline de la compagnie des commissaires-priseurs judiciaires de Paris et la chambre nationale des commissaires-priseurs judiciaires, estimant que la sociĂ©tĂ© avait violĂ© leur monopole, lâa assignĂ© en paiement de dommages et intĂ©rĂȘts.
La question se posait alors de savoir si la vente aux enchĂšres publiques des Ćuvres dâart, propriĂ©tĂ© indivise dâune personne protĂ©gĂ©e, autorisĂ©e par le juge de tutelles Ă la requĂȘte du tuteur, constitue une vente soumise au monopole des commissaires-priseurs ?
La cour dâappel avait considĂ©rĂ© que la vente initiĂ©e par le tuteur et autorisĂ©e par le juge des tutelles qui avait prescrit dây procĂ©der sous la forme dâune vente aux enchĂšres, Ă©tait une vente judiciaire soumise au monopole des commissaires-priseurs.
La Cour de cassation considĂšre quant Ă elle que la vente dâun meuble appartenant Ă un majeur sous tutelle, autorisĂ©e par le juge des tutelles, Ă la requĂȘte du tuteur, agissant au nom de la personne protĂ©gĂ©e et devant avoir lieu aux enchĂšres publiques, constitue une vente volontaire qui peut ĂȘtre organisĂ©e par un opĂ©rateur de ventes volontaires.
Requalification dâune VEFA en vente simple lorsquâelle porte sur un immeuble dĂ©jĂ achevĂ©Â : Cass. civ. 3Ăšme, 11 janvier 2023, n° 21-24. 479, inĂ©dit :
En rĂ©sumĂ©Â : les acquĂ©reurs, ayant rĂ©servĂ©, par un contrat prĂ©liminaire, un appartement qui Ă©tait dĂ©jĂ achevĂ©, la cour dâappel, pouvait requalifier le contrat de vente en lâĂ©tat futur dâachĂšvement en contrat de vente.
En lâespĂšce, par contrat prĂ©liminaire du 17 mars 2021, des acquĂ©reurs ont rĂ©servĂ©s auprĂšs dâune sociĂ©tĂ© civile de construction un appartement comprenant un mezzanine au sein dâune rĂ©sidence.
La vente en lâĂ©tat future dâachĂšvement de cet appartement a Ă©tĂ© conclue par acte authentique du 31 mai 2012 et les acquĂ©reurs ont signĂ© le procĂšs-verbal de livraison le mĂȘme jour.
Les acquĂ©reurs, se plaignant de la prĂ©sence dâune poutre en bĂ©ton traversant la mezzanine, non prĂ©vue sur le plan, les privant de 5.55m2 de surface, ont aprĂšs expertise, assignĂ© le vendeur en rĂ©paration de leurs prĂ©judices.
La cour dâappel a rejetĂ© leur demande en procĂ©dant Ă la requalification du contrat de VEFA en vente de droit commun au motif que lâappartement litigieux Ă©tait achevĂ© lors de la signature du contrat dĂ©finitif.
La Cour de cassation approuve ce raisonnement et rejette Ă©galement la demande des acquĂ©reurs sur le terrain de la non-conformitĂ© en tant quâils nâavaient pu ignorer la prĂ©sence de la poutre litigieuse lors de la visite de lâappartement et quâils avaient acceptĂ© le bien vendu en lâĂ©tat et sans rĂ©serve ce qui avait couvert ses dĂ©fauts apparents, en lâespĂšce la prĂ©sence de la poutre.
Ătudes :
SynthĂšse du dossier spĂ©cial publiĂ© Ă la Revue Lamy droit civil du 1er octobre, « Lâimmeuble dans lâavant-projet de rĂ©forme du droit des contrats spĂ©ciaux » sous la direction de Camille Delran, Aurore Fournier et Marc DuprĂ©Â :
- La formation du contrat de construction (Me Camille Delran)
Le contrat de construction est un contrat spĂ©cial qui sâinscrit dans le cadre, plus gĂ©nĂ©ral, du contrat dâentreprise.
La commission avait songĂ© Ă renommer le contrat dâentreprise en contrat de prestation de service, dĂ©nomination finalement rejetĂ©e en raison de son utilisation en droit europĂ©en et sa dĂ©finition large, celui-ci lâopposant gĂ©nĂ©ralement au contrat de vente.
Lâarticle 1755 de lâavant-projet de rĂ©forme propose de dĂ©finir le contrat dâentreprise comme celui par lequel lâentrepreneur rĂ©alise, de façon indĂ©pendante, un ouvrage au profit de son client, maĂźtre de lâouvrage ».
Ce texte prĂ©cise que lâouvrage peut ĂȘtre matĂ©riel ou intellectuel, et quâil peut consister en un bien ou un service.
La commission a prĂ©cisĂ© que la formation du contrat dâentreprise requiert peu de dispositions et que la fixation du prix nâest pas un Ă©lĂ©ment nĂ©cessaire Ă sa formation mais participe de son contenu.
Ce faisant lâavant-projet de rĂ©forme est structurĂ© par un chapitre I concernant les dispositions communes Ă tous les contrats dâentreprise, comprenant notamment une section relative au contenu du contrat dâentreprise (art. 1758 Ă 1762) et un chapitre II relatif aux dispositions propres Ă certains contrats dâentreprise comprenant une section 2 attachĂ©e au contrat de construction.
Lâauteur traite successivement des principales nouveautĂ©s communes au contrat dâentreprise et au contrat de construction (A), aux parties au contrat de construction (B), Ă lâouvrage immobilier objet du contrat du construction (C) et Ă quelques corrections envisagĂ©es (D).
- Les principales nouveautés communes aux contrats
Quoique le contrat dâentreprise demeure un contrat consensuel dans lâavant-projet de rĂ©forme, celui-ci prĂ©voit des dispositions relatives au devis dâune part, et Ă la fixation du prix dâautre part.
- Le devis
Lâarticle 1759 de lâavant-projet dispose quâ « un devis peut ĂȘtre Ă©tabli pour dĂ©crire lâouvrage Ă rĂ©aliser et estimer son prix.
Il ne donne pas lieu à rémunération, sauf convention contraire.
Le devis engage lâentrepreneur pendant la durĂ©e fixĂ©e ou, Ă dĂ©faut, pendant un dĂ©lai raisonnable. »
Le devis est analysĂ© comme un engagement unilatĂ©ral qui se mue en contrat lorsquâil est acceptĂ© par celui Ă qui il est remis.
Lâauteur de lâĂ©tude estime que bien de dĂ©crivant lâouvrage, le devis de le dĂ©finit pas et bien que pouvant permettre dâestimer le prix il ne permet pas de le fixer puisque lâouvrage est susceptible de recevoir quelques adaptations en cours dâexĂ©cution.
La question de la qualification du devis en offre ou promesse peut se poser, voire mĂȘme en contrat dâentreprise lorsquâil donne lieu Ă rĂ©munĂ©ration.
Lâauteur de lâĂ©tude penche pour la qualification dâoffre de contracter et suggĂšre de mentionner clairement cette qualification, dâautant que dans certaines opĂ©rations de construction lâabsence de devis entraine des sanctions administratives.
- Le mĂ©canisme de fixation du prixÂ
Lâarticle 1760 de lâavant-projet dispose que « le contrat dâentreprise est valablement formĂ© sans accord prĂ©alable sur le prix.
Ă dĂ©faut dâaccord sur le prix, le juge le fixe en fonction de la qualitĂ© de lâouvrage rĂ©alise, des attentes lĂ©gitimes des parties, des usages et de tout autre Ă©lĂ©ment pertinent. ».
Ce texte prolonge le mĂ©canisme de lâindĂ©termination du prix prĂ©vu Ă lâarticle 1165 du code civil qui permet dĂ©jĂ au crĂ©ancier de fixer le prix et au juge dâĂȘtre saisi en cas dâabus si cette fixation est abusive.
Les critÚres de fixation ne sont pas prévus de façon exhaustive, le texte renvoyant « tout autre élément pertinent ».
- Les parties au contrat de construction
Lâarticle 1755 de lâavant-projet prĂ©voit que « Le contrat dâentreprise est celui par lequel lâentrepreneur rĂ©alise, de façon indĂ©pendante, un ouvrage au profit de son client, maĂźtre de lâouvrage » tandis que lâarticle 1790 prĂ©voit que le contrat de construction « est celui par lequel lâentrepreneur se charge de la construction dâun ouvrage immobilier ».
Ainsi le contrat de construction oppose dâun cĂŽtĂ© un entrepreneur Ă un client, maĂźtre dâouvrage.
- Le client, maĂźtre dâouvrage
Le client nâa pas Ă ĂȘtre propriĂ©taire du sol comme le fait remarquer la commission pour que le contrat soit valable. Il doit toutefois disposer du droit de construire.
Lâauteur remarque toutefois que lâarticle 1793 applicable au marchĂ© Ă forfait est restĂ© inchangĂ© et ne peut bĂ©nĂ©ficier quâau propriĂ©taire du sol et qui devrait ĂȘtre corrigĂ© afin de ne pas laisser subsister un traitement diffĂ©renciĂ© selon la nature du marchĂ© souscrit.
- Lâentrepreneur
Au moins deux grandes catĂ©gories dâentrepreneurs peuvent ĂȘtre distinguĂ©es : ceux qui construisent, ceux qui conçoivent.
- Lâentrepreneur qui construit
Lâarticle 1790 de lâavant-projet prĂ©voit que lâentrepreneur se charge de la construction dâun ouvrage immobilier.
La commission considĂšre que la construction dâun ouvrage suppose lâimmobilisation ou lâincorporation de matĂ©riaux dans le sol au moyen de techniques de construction et la jurisprudence (par ex. Cass. Civ. 3Ăšme, 10 nov. 2021, n° 20-20.294, publiĂ©) exclut la qualification dâouvrage Ă des travaux de terrassement et dâamĂ©nagement sans incorporation sans matĂ©riaux dans le sol. En revanche la construction inclut la rĂ©novation, la surĂ©lĂ©vation ou la rĂ©habilitation.
Toutefois la dĂ©finition de lâentrepreneur qui construit apparaĂźt trop restrictive et doit inclure lâentrepreneur qui conçoit.
- Lâentrepreneur qui conçoit
Au regard de la dĂ©finition posĂ©e par lâarticle 1790 de lâavant-projet, les concepteurs â architectes, bureaux dâĂ©tudes, dessinateurs â sont exclus du domaine du contrat de construction et restreint au domaine du contrat, gĂ©nĂ©rique, dâentreprise et, partant, exclus des garanties constructeurs.
Or cette analyse est contredite par lâarticle 1792-1 qui rĂ©pute constructeur dâouvrage les architectes, entrepreneurs, techniciens ou toute autre personne liĂ©e au maĂźtre dâouvrage.
Ce texte nâest pas modifiĂ© par lâavant-projet de rĂ©forme qui vise ces personnes liĂ© au maĂźtre dâouvrage par un contrat de louage dâouvrage alors mĂȘme que cette terminologie disparaĂźt dans les textesâŠ.
Plusieurs auteurs proposent alors une modification en proposant en rĂ©putant constructeurs les parties ainsi visĂ©es dĂšs lors quâelles seraient liĂ©es au maĂźtre dâouvrage, non plus par un contrat dâouvrage mais par ce nouveau contrat de construction.
- Lâouvrage immobilier
- Le principe : un ouvrage convenu a priori
Lâauteur constate que « la formation et le contenu du contrat de construction se mĂ©langent Ă la faveur de la dĂ©finition de « lâouvrage immobilier convenu ».
Mais il remarque que le terme convenu nâest pas exempte de critique et prend lâexemple dâun maĂźtre dâouvrage souhait faire rĂ©aliser un carrelage en sollicitant un entrepreneur qui fournit deux types de carreaux, un pour une piĂšce de jour un pour une piĂšce de nuit dont les surfaces cumulĂ©es sont sensiblement identiques.
Lâentrepreneur rĂ©alise le devis de prestation sans fournir les matĂ©riaux. Lâentrepreneur rencontre le maĂźtre de lâouvrage qui lui prĂ©sente les deux palettes de carrelages et lui explique la situation et un autre ouvrier procĂšde Ă la pose des carreaux et rĂ©alise un damier dans toute la maison.
Bien que la description technique de lâouvrage par lâentrepreneur est claire, c’est-Ă -dire la pose de carreaux dans une maison, piĂšce de jour/piĂšce de nuit, câest la dĂ©finition intellectuelle de celui-ci, qui provient de lâimaginaire du maĂźtre de lâouvrage qui a ici fait dĂ©faut.
Le degrĂ© de prĂ©cision de lâouvrage convenu semble ici insuffisant, lâauteur considĂ©rant que la non-conformitĂ© Ă lâimaginaire du maĂźtre dâouvrage relĂšve dâune subjectivitĂ© indĂ©finissable a posteriori, cette dĂ©finition, absente des textes actuels, devant apparaĂźtre dans le projet. En somme la volontĂ© du maĂźtre de lâouvrage devrait apparaĂźtre.
Il considĂšre que la rĂ©daction actuelle des textes contient une rĂ©ciprocitĂ© dâengagement qui permet dâĂ©quilibrer la relation entre le maĂźtre dâouvrage et lâentrepreneur.
Note : Nous ajoutons toutefois que le terme « convenu » ne fait que renvoyer Ă la conception traditionnelle du contrat comme « accord de volonté » et quâil appartient aux parties de dĂ©terminer avec une certain prĂ©cision leur accord. La prĂ©cision de leur accord dĂ©terminera le champ contractuel. Dans lâexemple donnĂ©, la problĂ©matique tient Ă la preuve du contrat. Le maĂźtre dâouvrage arguera quâil y a eu accord oral, lors de la rencontre avec lâentrepreneur, pour la pose dâun type de carrelage pour une piĂšce de jour et lâautre pour la piĂšce de nuit et, partant une faute de lâouvrier qui a rĂ©alisĂ© un damier. Si le contrat ne prĂ©cise que la pose des deux types de carrelages dans les deux piĂšces de la maison, force est de constater que le champ contractuel est en soit respectĂ©, et que le problĂšme tient Ă la preuve de lâintention de lâun des contractants, le maĂźtre de lâouvrage. Il appartiendra, en cas de contentieux, au juge, de procĂ©der Ă lâinterprĂ©tation du contrat, selon les directives posĂ©es selon le droit commun des contrats. |
Il considÚre également que les devis décrivent techniquement les ouvrages mais ne les définissent pas et prend un deuxiÚme exemple.
Un nageur professionnel fait construire un couloir de nage pour rĂ©aliser ses entraĂźnements, la piscine devant mesurer 25 mĂštres sur 2.5 mĂštres de large. Une fois lâouvrage rĂ©alisĂ©, le nageur se rend compte que le courant dâeau dĂ©placĂ© Ă lâaller dĂ©grade ses performances au retour.
Le maĂźtre dâouvrage pourrait-il agir contre lâentrepreneur car il nâest pas spĂ©cialiste hydraulique ou au contraire rejettera-t-il la demande au regard de sa spĂ©cificitĂ© ?
Note : Cet exemple a trait Ă notre sens Ă la qualitĂ© de lâouvrage rĂ©alisĂ©. Or la qualitĂ© de lâouvrage nâest pas une condition de la formation du contrat de construction mais, Ă©ventuellement, de la fixation judiciaire de son prix. Encore une fois, les seules spĂ©cifications ayant intĂ©grĂ© a priori le champ contractuelle, sont les dimensions de la piscine. Lâon pourrait songer, en telle hypothĂšse, Ă revenir Ă lâapplication du droit commun des contrats, en songeant Ă lâerreur, avec la mĂȘme contrainte de la dĂ©termination du champ contractuel, celle-ci nâĂ©tant susceptible dâentraĂźner lâanĂ©antissement du contrat uniquement lorsquâelle porte sur une qualitĂ© essentielle de la prestation, Ă savoir celle qui a Ă©tĂ© expressĂ©ment ou tacitement convenue, et en considĂ©ration desquelles les parties ont contractĂ©. Ce faisant si le maĂźtre dâouvrage nâa pas, lors de la conclusion du contrat, prĂ©cisĂ© les contraintes techniques inhĂ©rentes Ă ses activitĂ©s particuliĂšres, ces spĂ©cifications nous semble extĂ©rieures au champ contractuel et insusceptibles de sanctions. Dans le cas contraire, sâil apparaĂźt que lâentrepreneur savait que la piscine Ă©tait destinĂ© Ă lâentraĂźnement dâun nageur professionnel et que cette spĂ©cification avait Ă©tĂ© expressĂ©ment intĂ©grĂ©e dans le contrat ou que la qualitĂ© de nageur professionnel apparaissait dans le contrat, permettant de considĂ©rer que ces spĂ©cificitĂ©s Ă©taient tacitement attendues, lâouvrage convenu semble devoir ĂȘtre une piscine permettant un tel exercice. |
Un dernier exemple est exposĂ©Â : un plaquiste rĂ©alise un ensemble de cloisons sĂ©paratives dâun plateau destinĂ© Ă ĂȘtre louĂ© en bureaux. UltĂ©rieurement le maĂźtre dâouvrage en modifie la destination et lâouvre Ă des professions mĂ©dicales.
Les mĂ©decins se plaignent du dĂ©faut dâisolations acoustique incompatible avec la confidentialitĂ©.
Yâa-t-il dĂ©faut dâouvrage convenu alors que lâouvrage rĂ©alisĂ© Ă©tait conforme aux normes ?
Note : Ce dernier exemple a trait Ă la destination de lâouvrage. Ici la destination convenu de lâouvrage est une destination de locaux de bureaux et non de locaux mĂ©dicaux. Lâouvrage, conforme Ă la destination convenue, la modification ultĂ©rieure de la destination du local, extĂ©rieure au champ contractuel, ne devrait pas pouvoir avoir dâeffet sur le contrat prĂ©cĂ©demment exĂ©cutĂ©. |
- Lâexception : un ouvrage dĂ©terminĂ© a posteriori
Lâarticle 1760 alinĂ©a 2 de lâavant-projet permet au juge de fixer le prix, Ă dĂ©faut dâaccord, en fonction de la qualitĂ© de lâouvrage rĂ©alisĂ©, des attentes lĂ©gitimes des parties, des usages des parties et de tout autre Ă©lĂ©ment pertinent.
Il apparaĂźt difficile dâapprĂ©cier les attentes lĂ©gitimes des parties une fois lâouvrage rĂ©alisĂ© selon lâauteur.
Lâauteur sâinterroge alors sur le fait de savoir si :
- Le contrat Ă©tant consensuel, lâouvrage convenu nâest pas rĂ©alisĂ©, le contrat sera annulĂ© purement et simplement et le prix sera remboursĂ©Â ?
- La jurisprudence appliquera sa jurisprudence aujourdâhui stable en matiĂšre de construction de maison individuelle ou si une nouvelle jurisprudence sera crĂ©Ă©e en matiĂšre de contrat de construction ?
- Quelques corrections envisagées
Lâauteur a proposĂ© plusieurs corrections (reprise in extenso de lâarticle) :Â
- Article 1758 – numĂ©rotĂ© avant la formation du contrat
« PrĂ©alablement Ă la conclusion du contrat d’entreprise, un devis peut ĂȘtre Ă©tabli pour dĂ©crire l’ouvrage Ă rĂ©aliser et estimer son prix.
Le devis vaut offre de contracter pendant la durée fixée ou, à défaut, pendant un délai raisonnable.
Il ne donne pas lieu à rémunération, sauf convention contraire ».
- Article 1759 – fusionnĂ© avec l’article 1760
« Le contrat d’entreprise est un contrat consensuel formĂ© dĂšs que les parties sont convenues de la rĂ©alisation d’un ouvrage dĂ©fini par le client mĂȘme sans accord prĂ©alable sur le prix.
Ă dĂ©faut d’accord sur le prix, le juge le fixe en fonction de la qualitĂ© de l’ouvrage rĂ©alisĂ©, des attentes lĂ©gitimes des parties, des usages et de tout autre Ă©lĂ©ment pertinent ».
- Article 1790
La proposition de Madame le Professeur Faure-Abbad serait de modifier « se charge » par « participe » intĂ©grant ses concepteurs Ă la construction d’un ouvrage.
« Le contrat de construction est celui par lequel l’entrepreneur participe/concourt Ă la construction de l’ouvrage immobilier dĂ©fini selon les attentes du maĂźtre de l’ouvrage ».
- Article 1792-1
Il est proposĂ© de remplacer « louage d’ouvrage » par « contrat d’entreprise » et redĂ©finir les « rĂ©putĂ©s constructeurs ».
- La responsabilitĂ© des constructeurs et rĂ©putĂ©s constructeurs dans lâavant-projet de rĂ©forme des contrats spĂ©ciaux (Aurore Fournier)
- La tentative dâĂ©tablissement dâun rĂ©gime gĂ©nĂ©ral de la sous-traitance et la responsabilitĂ© gĂ©nĂ©ral des sous-traitants dans lâavant-projet (Marc DuprĂ©)