Jurisprudences :
Information du maître de l’ouvrage sur le coût des constructions nécessaires au respect des règles locales d’urbanisme : Cass. civ. 3ème, 13 juillet 2023, n° 22-17.010, publié :
En résumé : le coût des ouvrages qui doivent être édifiés pour respecter les règles locales d’urbanisme et l’autorisation de construire sont à la charge du constructeur dès lors qu’ils n’avaient pas été inclus dans le prix forfaitaire, ni chiffré au titre des prestations restant à la charge du maître de l’ouvrage.
Le 16 août 2011 des particuliers concluent avec une société un contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture d’un plan.
Le 30 septembre 2013 la réception de l’ouvrage sans réserve intervient.
Se plaignant de désordres et retards, les maîtres de l’ouvrages assignent la société constructrice en indemnisation de leurs préjudices.
La société constructrice reprochait à la cour d’appel de l’avoir condamné à payer une somme au titre d’équipements non prévus par le contrats de constructions et ses annexes, ni indispensables à l’implantation et à l’utilisation de l’immeuble bien que ces éléments soient rendus nécessaires par l’autorisation d’urbanisme.
En effet, la cour d’appel avait jugé que le coût de la clôture végétalisée du terrain sur lequel la maison avait été édifiée devait être pris en charge par le constructeur au motif que le permis de construire avait été accordé sous réserve de prescriptions relatives à cette clôture.
La Cour de cassation rappelle que le contrat de construction avec fourniture de plan doit comporter l’affirmation de la conformité du projet aux règles d’urbanisme et que le coût des ouvrages dont la réalisation conditionne l’autorisation de construire doit être intégré au prix forfaitaire demandé par le constructeur ou, s’il est laissé à la charge du maître de l’ouvrage, faire l’objet d’un chiffrage de la part du constructeur.
Elle considère qu’en l’espèce, le coût de la clôture, qui devait obligatoirement être édifiée pour respecter les règles locales d’urbanisme et l’autorisation de construire, n’avait pas été inclus dans le prix forfaitaire ni chiffré au titre des prestations restant à la charge des maître de l’ouvrage, et devait dès lors être mis à la charge du constructeur.
Qualification de la vente de meubles, propriété indivise d’un majeur protégé, autorisée par le juge des tutelles à la requête du tuteur : Cass. civ. 1ère, 5 janvier 2023, n° 21-15.650, publié :
En résumé : la vente aux enchères publiques de meubles, propriété indivise d’une personne protégée, autorisée par le juge des tutelles à la requête du tuteur, constitue une vente volontaire.
En l’espèce, un juge des tutelles autorise le tuteur d’un majeur sous protection à confier la vente d’une collection d’œuvres lui appartenant en indivision avec son fils à une société, opérateur de ventes volontaires, selon un mandate de vente annexé et par vente aux enchères volontaire au prix minimum fixé par œuvre dans ce mandat.
La chambre de discipline de la compagnie des commissaires-priseurs judiciaires de Paris et la chambre nationale des commissaires-priseurs judiciaires, estimant que la société avait violé leur monopole, l’a assigné en paiement de dommages et intérêts.
La question se posait alors de savoir si la vente aux enchères publiques des œuvres d’art, propriété indivise d’une personne protégée, autorisée par le juge de tutelles à la requête du tuteur, constitue une vente soumise au monopole des commissaires-priseurs ?
La cour d’appel avait considéré que la vente initiée par le tuteur et autorisée par le juge des tutelles qui avait prescrit d’y procéder sous la forme d’une vente aux enchères, était une vente judiciaire soumise au monopole des commissaires-priseurs.
La Cour de cassation considère quant à elle que la vente d’un meuble appartenant à un majeur sous tutelle, autorisée par le juge des tutelles, à la requête du tuteur, agissant au nom de la personne protégée et devant avoir lieu aux enchères publiques, constitue une vente volontaire qui peut être organisée par un opérateur de ventes volontaires.
Requalification d’une VEFA en vente simple lorsqu’elle porte sur un immeuble déjà achevé : Cass. civ. 3ème, 11 janvier 2023, n° 21-24. 479, inédit :
En résumé : les acquéreurs, ayant réservé, par un contrat préliminaire, un appartement qui était déjà achevé, la cour d’appel, pouvait requalifier le contrat de vente en l’état futur d’achèvement en contrat de vente.
En l’espèce, par contrat préliminaire du 17 mars 2021, des acquéreurs ont réservés auprès d’une société civile de construction un appartement comprenant un mezzanine au sein d’une résidence.
La vente en l’état future d’achèvement de cet appartement a été conclue par acte authentique du 31 mai 2012 et les acquéreurs ont signé le procès-verbal de livraison le même jour.
Les acquéreurs, se plaignant de la présence d’une poutre en béton traversant la mezzanine, non prévue sur le plan, les privant de 5.55m2 de surface, ont après expertise, assigné le vendeur en réparation de leurs préjudices.
La cour d’appel a rejeté leur demande en procédant à la requalification du contrat de VEFA en vente de droit commun au motif que l’appartement litigieux était achevé lors de la signature du contrat définitif.
La Cour de cassation approuve ce raisonnement et rejette également la demande des acquéreurs sur le terrain de la non-conformité en tant qu’ils n’avaient pu ignorer la présence de la poutre litigieuse lors de la visite de l’appartement et qu’ils avaient accepté le bien vendu en l’état et sans réserve ce qui avait couvert ses défauts apparents, en l’espèce la présence de la poutre.
Études :
Synthèse du dossier spécial publié à la Revue Lamy droit civil du 1er octobre, « L’immeuble dans l’avant-projet de réforme du droit des contrats spéciaux » sous la direction de Camille Delran, Aurore Fournier et Marc Dupré :
- La formation du contrat de construction (Me Camille Delran)
Le contrat de construction est un contrat spécial qui s’inscrit dans le cadre, plus général, du contrat d’entreprise.
La commission avait songé à renommer le contrat d’entreprise en contrat de prestation de service, dénomination finalement rejetée en raison de son utilisation en droit européen et sa définition large, celui-ci l’opposant généralement au contrat de vente.
L’article 1755 de l’avant-projet de réforme propose de définir le contrat d’entreprise comme celui par lequel l’entrepreneur réalise, de façon indépendante, un ouvrage au profit de son client, maître de l’ouvrage ».
Ce texte précise que l’ouvrage peut être matériel ou intellectuel, et qu’il peut consister en un bien ou un service.
La commission a précisé que la formation du contrat d’entreprise requiert peu de dispositions et que la fixation du prix n’est pas un élément nécessaire à sa formation mais participe de son contenu.
Ce faisant l’avant-projet de réforme est structuré par un chapitre I concernant les dispositions communes à tous les contrats d’entreprise, comprenant notamment une section relative au contenu du contrat d’entreprise (art. 1758 à 1762) et un chapitre II relatif aux dispositions propres à certains contrats d’entreprise comprenant une section 2 attachée au contrat de construction.
L’auteur traite successivement des principales nouveautés communes au contrat d’entreprise et au contrat de construction (A), aux parties au contrat de construction (B), à l’ouvrage immobilier objet du contrat du construction (C) et à quelques corrections envisagées (D).
- Les principales nouveautés communes aux contrats
Quoique le contrat d’entreprise demeure un contrat consensuel dans l’avant-projet de réforme, celui-ci prévoit des dispositions relatives au devis d’une part, et à la fixation du prix d’autre part.
- Le devis
L’article 1759 de l’avant-projet dispose qu’ « un devis peut être établi pour décrire l’ouvrage à réaliser et estimer son prix.
Il ne donne pas lieu à rémunération, sauf convention contraire.
Le devis engage l’entrepreneur pendant la durée fixée ou, à défaut, pendant un délai raisonnable. »
Le devis est analysé comme un engagement unilatéral qui se mue en contrat lorsqu’il est accepté par celui à qui il est remis.
L’auteur de l’étude estime que bien de décrivant l’ouvrage, le devis de le définit pas et bien que pouvant permettre d’estimer le prix il ne permet pas de le fixer puisque l’ouvrage est susceptible de recevoir quelques adaptations en cours d’exécution.
La question de la qualification du devis en offre ou promesse peut se poser, voire même en contrat d’entreprise lorsqu’il donne lieu à rémunération.
L’auteur de l’étude penche pour la qualification d’offre de contracter et suggère de mentionner clairement cette qualification, d’autant que dans certaines opérations de construction l’absence de devis entraine des sanctions administratives.
- Le mécanisme de fixation du prix
L’article 1760 de l’avant-projet dispose que « le contrat d’entreprise est valablement formé sans accord préalable sur le prix.
À défaut d’accord sur le prix, le juge le fixe en fonction de la qualité de l’ouvrage réalise, des attentes légitimes des parties, des usages et de tout autre élément pertinent. ».
Ce texte prolonge le mécanisme de l’indétermination du prix prévu à l’article 1165 du code civil qui permet déjà au créancier de fixer le prix et au juge d’être saisi en cas d’abus si cette fixation est abusive.
Les critères de fixation ne sont pas prévus de façon exhaustive, le texte renvoyant « tout autre élément pertinent ».
- Les parties au contrat de construction
L’article 1755 de l’avant-projet prévoit que « Le contrat d’entreprise est celui par lequel l’entrepreneur réalise, de façon indépendante, un ouvrage au profit de son client, maître de l’ouvrage » tandis que l’article 1790 prévoit que le contrat de construction « est celui par lequel l’entrepreneur se charge de la construction d’un ouvrage immobilier ».
Ainsi le contrat de construction oppose d’un côté un entrepreneur à un client, maître d’ouvrage.
- Le client, maître d’ouvrage
Le client n’a pas à être propriétaire du sol comme le fait remarquer la commission pour que le contrat soit valable. Il doit toutefois disposer du droit de construire.
L’auteur remarque toutefois que l’article 1793 applicable au marché à forfait est resté inchangé et ne peut bénéficier qu’au propriétaire du sol et qui devrait être corrigé afin de ne pas laisser subsister un traitement différencié selon la nature du marché souscrit.
- L’entrepreneur
Au moins deux grandes catégories d’entrepreneurs peuvent être distinguées : ceux qui construisent, ceux qui conçoivent.
- L’entrepreneur qui construit
L’article 1790 de l’avant-projet prévoit que l’entrepreneur se charge de la construction d’un ouvrage immobilier.
La commission considère que la construction d’un ouvrage suppose l’immobilisation ou l’incorporation de matériaux dans le sol au moyen de techniques de construction et la jurisprudence (par ex. Cass. Civ. 3ème, 10 nov. 2021, n° 20-20.294, publié) exclut la qualification d’ouvrage à des travaux de terrassement et d’aménagement sans incorporation sans matériaux dans le sol. En revanche la construction inclut la rénovation, la surélévation ou la réhabilitation.
Toutefois la définition de l’entrepreneur qui construit apparaît trop restrictive et doit inclure l’entrepreneur qui conçoit.
- L’entrepreneur qui conçoit
Au regard de la définition posée par l’article 1790 de l’avant-projet, les concepteurs – architectes, bureaux d’études, dessinateurs – sont exclus du domaine du contrat de construction et restreint au domaine du contrat, générique, d’entreprise et, partant, exclus des garanties constructeurs.
Or cette analyse est contredite par l’article 1792-1 qui répute constructeur d’ouvrage les architectes, entrepreneurs, techniciens ou toute autre personne liée au maître d’ouvrage.
Ce texte n’est pas modifié par l’avant-projet de réforme qui vise ces personnes lié au maître d’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage alors même que cette terminologie disparaît dans les textes….
Plusieurs auteurs proposent alors une modification en proposant en réputant constructeurs les parties ainsi visées dès lors qu’elles seraient liées au maître d’ouvrage, non plus par un contrat d’ouvrage mais par ce nouveau contrat de construction.
- L’ouvrage immobilier
- Le principe : un ouvrage convenu a priori
L’auteur constate que « la formation et le contenu du contrat de construction se mélangent à la faveur de la définition de « l’ouvrage immobilier convenu ».
Mais il remarque que le terme convenu n’est pas exempte de critique et prend l’exemple d’un maître d’ouvrage souhait faire réaliser un carrelage en sollicitant un entrepreneur qui fournit deux types de carreaux, un pour une pièce de jour un pour une pièce de nuit dont les surfaces cumulées sont sensiblement identiques.
L’entrepreneur réalise le devis de prestation sans fournir les matériaux. L’entrepreneur rencontre le maître de l’ouvrage qui lui présente les deux palettes de carrelages et lui explique la situation et un autre ouvrier procède à la pose des carreaux et réalise un damier dans toute la maison.
Bien que la description technique de l’ouvrage par l’entrepreneur est claire, c’est-à-dire la pose de carreaux dans une maison, pièce de jour/pièce de nuit, c’est la définition intellectuelle de celui-ci, qui provient de l’imaginaire du maître de l’ouvrage qui a ici fait défaut.
Le degré de précision de l’ouvrage convenu semble ici insuffisant, l’auteur considérant que la non-conformité à l’imaginaire du maître d’ouvrage relève d’une subjectivité indéfinissable a posteriori, cette définition, absente des textes actuels, devant apparaître dans le projet. En somme la volonté du maître de l’ouvrage devrait apparaître.
Il considère que la rédaction actuelle des textes contient une réciprocité d’engagement qui permet d’équilibrer la relation entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur.
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Note : Nous ajoutons toutefois que le terme « convenu » ne fait que renvoyer à la conception traditionnelle du contrat comme « accord de volonté » et qu’il appartient aux parties de déterminer avec une certain précision leur accord. La précision de leur accord déterminera le champ contractuel. Dans l’exemple donné, la problématique tient à la preuve du contrat. Le maître d’ouvrage arguera qu’il y a eu accord oral, lors de la rencontre avec l’entrepreneur, pour la pose d’un type de carrelage pour une pièce de jour et l’autre pour la pièce de nuit et, partant une faute de l’ouvrier qui a réalisé un damier. Si le contrat ne précise que la pose des deux types de carrelages dans les deux pièces de la maison, force est de constater que le champ contractuel est en soit respecté, et que le problème tient à la preuve de l’intention de l’un des contractants, le maître de l’ouvrage. Il appartiendra, en cas de contentieux, au juge, de procéder à l’interprétation du contrat, selon les directives posées selon le droit commun des contrats. |
Il considère également que les devis décrivent techniquement les ouvrages mais ne les définissent pas et prend un deuxième exemple.
Un nageur professionnel fait construire un couloir de nage pour réaliser ses entraînements, la piscine devant mesurer 25 mètres sur 2.5 mètres de large. Une fois l’ouvrage réalisé, le nageur se rend compte que le courant d’eau déplacé à l’aller dégrade ses performances au retour.
Le maître d’ouvrage pourrait-il agir contre l’entrepreneur car il n’est pas spécialiste hydraulique ou au contraire rejettera-t-il la demande au regard de sa spécificité ?
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Note : Cet exemple a trait à notre sens à la qualité de l’ouvrage réalisé. Or la qualité de l’ouvrage n’est pas une condition de la formation du contrat de construction mais, éventuellement, de la fixation judiciaire de son prix. Encore une fois, les seules spécifications ayant intégré a priori le champ contractuelle, sont les dimensions de la piscine. L’on pourrait songer, en telle hypothèse, à revenir à l’application du droit commun des contrats, en songeant à l’erreur, avec la même contrainte de la détermination du champ contractuel, celle-ci n’étant susceptible d’entraîner l’anéantissement du contrat uniquement lorsqu’elle porte sur une qualité essentielle de la prestation, à savoir celle qui a été expressément ou tacitement convenue, et en considération desquelles les parties ont contracté. Ce faisant si le maître d’ouvrage n’a pas, lors de la conclusion du contrat, précisé les contraintes techniques inhérentes à ses activités particulières, ces spécifications nous semble extérieures au champ contractuel et insusceptibles de sanctions. Dans le cas contraire, s’il apparaît que l’entrepreneur savait que la piscine était destiné à l’entraînement d’un nageur professionnel et que cette spécification avait été expressément intégrée dans le contrat ou que la qualité de nageur professionnel apparaissait dans le contrat, permettant de considérer que ces spécificités étaient tacitement attendues, l’ouvrage convenu semble devoir être une piscine permettant un tel exercice. |
Un dernier exemple est exposé : un plaquiste réalise un ensemble de cloisons séparatives d’un plateau destiné à être loué en bureaux. Ultérieurement le maître d’ouvrage en modifie la destination et l’ouvre à des professions médicales.
Les médecins se plaignent du défaut d’isolations acoustique incompatible avec la confidentialité.
Y’a-t-il défaut d’ouvrage convenu alors que l’ouvrage réalisé était conforme aux normes ?
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Note : Ce dernier exemple a trait à la destination de l’ouvrage. Ici la destination convenu de l’ouvrage est une destination de locaux de bureaux et non de locaux médicaux. L’ouvrage, conforme à la destination convenue, la modification ultérieure de la destination du local, extérieure au champ contractuel, ne devrait pas pouvoir avoir d’effet sur le contrat précédemment exécuté. |
- L’exception : un ouvrage déterminé a posteriori
L’article 1760 alinéa 2 de l’avant-projet permet au juge de fixer le prix, à défaut d’accord, en fonction de la qualité de l’ouvrage réalisé, des attentes légitimes des parties, des usages des parties et de tout autre élément pertinent.
Il apparaît difficile d’apprécier les attentes légitimes des parties une fois l’ouvrage réalisé selon l’auteur.
L’auteur s’interroge alors sur le fait de savoir si :
- Le contrat étant consensuel, l’ouvrage convenu n’est pas réalisé, le contrat sera annulé purement et simplement et le prix sera remboursé ?
- La jurisprudence appliquera sa jurisprudence aujourd’hui stable en matière de construction de maison individuelle ou si une nouvelle jurisprudence sera créée en matière de contrat de construction ?
- Quelques corrections envisagées
L’auteur a proposé plusieurs corrections (reprise in extenso de l’article) :
- Article 1758 – numéroté avant la formation du contrat
« Préalablement à la conclusion du contrat d’entreprise, un devis peut être établi pour décrire l’ouvrage à réaliser et estimer son prix.
Le devis vaut offre de contracter pendant la durée fixée ou, à défaut, pendant un délai raisonnable.
Il ne donne pas lieu à rémunération, sauf convention contraire ».
- Article 1759 – fusionné avec l’article 1760
« Le contrat d’entreprise est un contrat consensuel formé dès que les parties sont convenues de la réalisation d’un ouvrage défini par le client même sans accord préalable sur le prix.
À défaut d’accord sur le prix, le juge le fixe en fonction de la qualité de l’ouvrage réalisé, des attentes légitimes des parties, des usages et de tout autre élément pertinent ».
- Article 1790
La proposition de Madame le Professeur Faure-Abbad serait de modifier « se charge » par « participe » intégrant ses concepteurs à la construction d’un ouvrage.
« Le contrat de construction est celui par lequel l’entrepreneur participe/concourt à la construction de l’ouvrage immobilier défini selon les attentes du maître de l’ouvrage ».
- Article 1792-1
Il est proposé de remplacer « louage d’ouvrage » par « contrat d’entreprise » et redéfinir les « réputés constructeurs ».
- La responsabilité des constructeurs et réputés constructeurs dans l’avant-projet de réforme des contrats spéciaux (Aurore Fournier)
- La tentative d’établissement d’un régime général de la sous-traitance et la responsabilité général des sous-traitants dans l’avant-projet (Marc Dupré)