Notre veille juridique hebdomadaire du 21 septembre 2023

Loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023 contre l’artificialisation des sols, JO 21 juill. 2023 :

Cette loi vise à faciliter la mise en œuvre des objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols et renforcer l’accompagnement des élus locaux.

Sur le contexte de l’objectif zéro artificialisation nette (ZAN)

Elle est prise en application de la loi climat et résilience du 22 aout 2021 qui avait fixé l’objectif ZAN

La loi climat et résilience avait prévu que sauf dispositions spécifiques de schémas régionaux à statut particulier, les régions dotés d’un schéma régional de développement durable et d’égalité des territoires (SRADDET) devront réduire de 50% sur 10 ans d’ici 2031 la consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers puis réduire l’artificialisation des sols sur les périodes 2032-2040 et 2040-2050 de 50% pour chacun d’entre elles afin d’atteindre l’objectif zéro artificialisation nette (ZAN) pour 2050.

Ces réductions sont prévues dans les schémas régionaux et traduits dans les schémas de cohérence territoriale (SCoT) et les plans locaux d’urbanisme (PLU).

Quant aux chiffres actuels, 6 à 9% des sols sont artificialisés en France, ce qui représente sur les années 2010-2020 entre 20 000 à 30 000 hectares par ans. Il s’agit donc de passer de 250 000 hectares artificialisés sur la période 2010-2020 à 125 000 hectares pour la période 2021-2031.

La loi Climat et Résilience a prévu des définitions pour procéder à la mise en œuvre de ces objectifs : 

• L’artificialisation définit comme l’altération durable de toute ou partie des fonctions écologiques d’un sol.
• La renaturation ou la désartificialisation qui recouvrent des actions ou opérations de restauration ou d’amélioration de sa fonctionnalité, ayant pour effet de transformer un sol artificialisé en un sol non artificialisé.

Nb : un décret n° 2022-763 du 29 avril 2022 prévoit une nomenclature des surfaces artificialisées et non artificialisées applicable à partir de la période 2031-2040.

• La friche qui vise tout immeuble ou droit immobilier dont l’état, la configuration ou l’occupation ne permettent pas un remploi sans un aménagement ou des travaux préalables.

La loi « ZAN » du 20 juillet 2023 prévoit notamment :

• Une nouvelle instance régionale de gouvernance – la conférence ZAN – qui rassemble des élus locaux et des représentants de l’État qui assistera l’exécutif régional dans la mise en œuvre des objectifs ZAN. Elle pourra se réunir sur tout sujet lié à leur mise en œuvre et doit être consultée dans le cadre de la qualification des projets d’envergure nationale ou européenne.

• Un forfait national de 12 500 hectares pour les projets d’envergure nationale dont 10 000 hectares sont mutualisés entre les régions couvertes par un schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires (SRADDET) au prorata de leur enveloppe d’artificialisation. En cas de dépassement de ce forfait, le surcroît de consommation ne pourra être imputé sur l’enveloppe des collectivités territoriales ou de leurs groupements.

• La création d’une commission régionale sur l’artificialisation des sols dans chaque région qui pourra être saisie à la demande de la région en cas de désaccord sur la liste des projets d’envergure nationale ou européenne.

• La création d’une « garantie rurale » d’un hectare au profit des communes, sans condition de densité, à condition d’être couverte par un PLU, un document en tenant lieu ou par une carte communale prescrit, arrêté ou approuvé avant le 22 août 2026.

• Un élargissement du droit de préemption urbain (création de l’art. L. 211-1-1 c. urb.), les autorités pouvant intégrer au sein du PLU des secteurs prioritaires à mobilier qui présentent un potentiel foncier majeur pour favoriser l’atteinte des objectifs ZAN. Ces secteurs couvrent, en particulier, les terrains contribuant à la préservation ou la restauration de la nature en veille ; des zones présentant un fort potentiel en matière de renaturation ou encore des terrains susceptibles de contribuer au renouvellement urbain.

Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite :

Cette loi créée un nouveau chapitre dans le code pénal sanctionnant « l’occupation frauduleuse d’un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel ».

Un nouveau délit vise à sanctionner l’introduction dans un tel local à l’aide de manœuvres, menaces voies de fait ou contraintes et est punie de deux ans d’emprisonnement et 30 000€ d’amende.

Le maintien dans le local suite à une telle introduction est punie des mêmes peines tandis que le maintien sans droit ni titre dans un tel local en violation d’une décision de justice devenue définitive et exécutoire et ayant donné lieu à un commandement régulier de quitter les lieux depuis plus de deux mois est puni de 7 500€ d’amende à l’exception de l’hypothèse où l’occupant bénéficie de la trêve hivernale (L. 412-6 cpcex) ou lorsque le juge lui accorde un délai lorsque son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales (art. L. 412-3 cpcex).

Désormais tout contrat de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 contient, même en l’absence de stipulation expresse, une clause de résiliation de plein de droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause produit ses effets six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

À la demande du locataire, du bailleur par l’office par le juge, et à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette, il peut suspendre les effets de la clause et bénéficier de délais de paiement. Cette suspension est conditionnée à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et elle prend fin dès le premier impayé ou dans l’hypothèse où le locataire de ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Nb : La décision n° 2023-853 du 26 juillet 2023 rendu par la Conseil constitutionnel quant à sa constitutionnalité a fait l’objet de nombreuses critiques en raison de la déclaration d’inconstitutionnalité de l’article 7 de cette loi qui prévoyait une modification de l’article 1244 du code civil afin de libérer le propriétaire d’un bien immobilier occupé illicitement de son obligation d’entretien et de l’exonérer de sa responsabilité en cas de dommage résultant d’un défaut d’entretien de ce bien.

Le problème qui résultait de ce texte était que la responsabilité du dommage causé à un tiers résultant d’un défaut d’entretien pendant une période d’occupation illicite incombait exclusivement à l’occupant sans droit ni titre.

Les membres de Conseil constitutionnel considèrent que le fait que la disposition contestée prévoit que le propriétaire est exonéré de sa responsabilité non seulement à l’égard de l’occupant sans droit ni titre mais également à l’égard des tiers porte une atteinte disproportionnée au droit des victimes d’obtenir réparation du préjudice résultant du défaut d’entretien d’un bâtiment en ruine.

Ils considèrent en effet que le texte ne permettaient aux tiers d’exercer une action qu’à l’encontre de l’occupant sans droit ni titre, dont l’identité n’est pas nécessairement établie et qui ne présente pas les mêmes garanties que le propriétaire, en particulier en matière d’assurance.

Le Conseil constitutionnel (actualités, 29 juillet 2023 Squat) a dû précisé la portée de sa décision sur ce point en raison des interprétations qui avaient été faites de sa décision. Il a ainsi considéré que « divers commentateurs ont cru devoir affirmer que le Conseil constitutionnel aurait décidé que, désormais, tout occupant illicite d’un logement pourrait obtenir réparation du propriétaire si le bien occupé est mal entretenu ». Le Conseil précise alors qu’il s’est limité à maintenir le droit en vigueur et que les motifs de censure ne privent pas le législateur de la possibilité de le modifier « pour aménager la répartition des responsabilités entre le propriétaire et l’occupant illicite ». Mais qu’il demeure nécessaire que demeurent protégés les droits des tiers victimes de dommages.

Décret n° 2023-695 du 29 juillet 2023 portant règles sanitaires d’hygiènes et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés :

Ce décret fixe des règles sanitaires d’hygiènes et de salubrité des locaux d’habitation et assimilés dans la partie réglementaire du code de la santé publique. Il précise la définition des situations d’insalubrité et les critères fondant la qualification de locaux par nature impropres à l’habitation.

Il prévoit que la sanction du non-respect de ces règles est une contravention dont le quantum a été élevé à la 4^ème classe et il prévoit de rendre possible la mise en œuvre de l’amende forfaitaire pour ces infractions.

Il entre en vigueur le 1^er octobre 2023 à l’exception de certaines dispositions (sous-sections 2 et 3 mentionnées à l’article 2) qui s’appliqueront à compter de la publication d’un décret pris dans un délai de 24 mois et prévoyant les adaptations nécessaires.

Décrets n° 2023-689 et 2023-691 du 28 juillet 2023, JO 30 juillet 2023 :

Ces décrets ont été pris en application de la loi n° 2023-270 du 14 avril 2023 de financement rectificative de la sécurité sociale pour 2023.

Le décret 2023-689 tire les conséquences sur le régime spécial de retraite des clercs et employés de notaire, notamment la fermeture du régime spécial de retraite des clercs et employés de notaire pour les personnes nouvellement recrutées à compter du 1^er septembre 2023, le relèvement de l’âge d’ouverture du droit à pension et l’accélération de la montée en charge des durées d’assurance.

Ses dispositions s’appliquent aux pensions de vieillesse prennent effet à compter du 1^er septembre 2023 à l’exception de la majoration de pension pour le calcul du minimum garanti qui s’applique aux privations et aux retraits de l’exercice de l’autorité parentale prenant effet à compter du 1^er septembre 2023.

Les dispositions relatives au relèvement de l’âge d’ouverture du droit à pension et à l’accélération de la montée en charge des durées d’assurance requises entrent en vigueur à compter du 1^er janvier 2025, y compris pour les dispositifs de retraite anticipé des travailleurs handicapés et pour carrière longue.

Le décret 2023-691 fixe les taux des cotisations assises sur les salaires dues par les employeurs et les salariés à la caisse de retraite et de prévoyance des clercs et employés de notaires, notamment la cotisation obligatoire créée par la loi du 14 avril 2023.

Ce texte est applicable aux cotisations dues au titres des périodes courant à compter du 1^er septembre 2023.

Doctrine administrative :

Décision de non-préemption par le maire et information du conseil municipal : rép. Min. n° 06456, JO Sénat, 31 août 2023, p. 5197 :

Un député interroge le gouvernement sur le fait de savoir si, lorsque le maire a reçu délégation de prendre la décision de préempter et qu’il décide de ne pas préempter un bien pour lequel il a reçu une déclaration d’intention d’aliéner, il est tenu d’en informer le conseil municipal à la plus proche réunion ?

Le ministère de l’intérieur lui répond que le maire peut, par délégation du conseil municipal, être chargé, en tout ou partie, et pour la durée de son mandat d’exercer, au nom de la commune, les droits de préemption.

Il précise que le conseil municipal qui délègue au maire le droit de préemption se dessaisit de cette compétence et qu’une nouvelle délibération n’est pas nécessaire pour lui permettre de l’exercer au nom de la commune mais que le maire doit rendre compte de son action en matière de droit de préemption au moins une fois par trimestre au conseil municipal.

Il considère ainsi que lorsque le maire décide de renoncer ou d’exercer le droit de préemption, il devra procéder à une information récapitulative des déclarations d’intention d’aliéner déposées et des décisions ou de non préemption à chacune des réunions obligatoires du conseil municipal.