Notre veille juridique hebdomadaire du 7 septembre 2023

Jurisprudences :

Donation et partage : nécessité d’une répartition opérée par le disposant lorsqu’ils sont effectués dans des actes séparés : Cass. cv. 1^ère, 12 juillet 2023, n° 21-20.361, 21-23.425, publié :

En résumé : la donation et le partage peuvent être faits par actes séparés pourvu que le disposant intervienne aux deux actes et la donation-partage, même faite par actes séparés, suppose une répartition des biens effectuée par le disposant lui-même ou sous sa direction et avec son concours.

En l’espèce, par acte authentique du 7 novembre 1995, un défunt avait consenti à ses trois enfants une « donation-partage anticipée » attribuant à sa fille la pleine propriété de 4 biens mobiliers et à ses fils la nue-propriété de la moitié indivise d’un bien immobilier.

Par acte authentique du 17 janvier 2008, auquel le défunt est intervenu, l’un de ses fils a cédé à son frère sa quote-part indivise en nue-propriété du bien immobilier.

Le 14 mars 2013 le donateur est décédé laissant pour lui succéder sa fille née d’une première union, donataire des biens mobiliers, ses deux fils nés d’une deuxième union et son épouse.

La cour d’appel avait considéré que la donation-partage du 7 novembre 1995 était une donation simple, rapportable à la succession et dont la valeur devait être appréciée au moment du partage.

Elle avait d’abord considéré que la donation litigieuse, qui n’attribuait que des droits indivis aux fils du de cujus, ne pouvait, à lui seul, opérer un partage.

Elle a ensuite estimé que si le défunt, en sa qualité de donateur, avait donné son consentement à la vente intervenue entre ses fils en renonçant à l’action révocatoire et à l’exercice du droit de retour, il n’apparaissant pas à l’initiative de cet acte ni que le partage avait été effectué sous sa médiation.

Elle en déduisit que l’acte n’avait pas résulté de la volonté du donateur de procéder au partage matériel de la donation, mais de celle des copartagés.

La Cour de cassation approuve ce raisonnement en précisant que la donation et le partage peuvent être faits par actes séparés pourvus que le disposant intervienne aux deux actes et que la donation-partage, même faite par actes séparés suppose une répartition des biens effectuée par le disposant lui-même ou sous sa direction et avec son concours.

En l’espèce, l’acte du 17 janvier 2008 n’ayant pas été fait par le disposant ou sous sa direction, la donation du 7 novembre 1995 était dès lors rapportable à la succession.

L’effet déclaratif du partage ne peut faire revivre l’acceptation d’une proposition d’achat sous condition devenue caduque : Cass. civ. 3^ème, 13 juillet 2023, n° 22-17.146, publié : 

En résumé : l’effet déclaratif de partage ne s’appliquant qu’aux actes ou droits existants ou valablement constitués, il ne peut faire revivre l’acceptation d’une proposition d’achat donnée sous condition et devenue caduque à l’issue du délai fixé pour la signature de la promesse de vente.

En l’espèce, deux sociétés sont coïndivisaires d’un immeuble mis en vente. Une troisième société fait une offre d’achat que l’un des coïndivisaire accepte sous réserve de l’accord de l’autre coïndivisaire.

Suite au refus de vendre du coïndivisaire de l’acceptant, ce dernier a informé la société acquéreuse de la caducité de son acceptation à l’issue du délai fixé pour la signature de la promesse de vente.

Ultérieurement la société acceptante a acquis les parts indivise de son coïndivisaire sur l’immeuble et la société acquéreuse a assigné les sociétés « vendeuses » en considérant que suite à l’acquisition de la totalité des parts indivises par la société acceptante, la vente était parfaite au prix de sa première offre.

Elle soutenait devant la Cour de cassation que tout acte mettant fin à une indivision est un partage et que par son effet déclaratif, celui qui reçoit le bien est censé en avoir été propriétaire depuis le jour de son entrée dans l’indivision, ce qui avait eu pour effet de rendre la vente de l’ensemble immobilier parfaite entre les parties du fait de l’acceptation donnée bien que son coïndivisaire n’avait pas donné d’accord à la vente avant la date fixée pour signer la promesse.

La Cour de cassation rappelle que le partage a un effet déclaratif et non constitutif qui confère au titulaire du lot dont le bien fait partie l’ensemble des actes valablement accomplis sur ce bien depuis son entrée en indivision.

Elle constate cependant que l’offre d’achat de l’intégralité du bien immobilier n’avait pas été suivi d’une acceptation ferme et définitive de vente de la part de la société acceptante, celle-ci n’ayant pas manifesté sa volonté de ne vendre que ses droits indivis et ayant subordonné son consentement à celui de son coïndivisaire.

Elle considère en conséquence que l’effet déclaratif du partage ne peut faire revivre l’acceptation donnée par le coïndivisaire sous condition de l’accord de son coïndivisaire, cet effet ne s’appliquant qu’aux droits existants et valablement constitués.

Conditions du prononcé de l’adoption plénière malgré l’introduction d’une instance de divorce : Cass. civ. 1^ère, 12 juillet 2023, n° 21-23.242, publié : 

En résumé : à défaut de rétractation dans le délai légal, l’opposition du conjoint ne lie pas le juge qui doit seulement vérifier que les conditions de la loi sont remplies et si l’adoption est conforme à l’intérêt supérieur de l’enfant.

En l’espèce, deux femmes se marient en 2017. L’une d’elle donne naissance à un enfant et l’autre sollicite le prononcé de son adoption plénière à laquelle son épouse avait consenti par acte notarié.

L’adoption avait été prononcée par un jugement de premier instance et confirmée en appel.

La mère forme un pourvoi en cassation soutenant que l’adoption qui requiert son consentement et ne devient irrévocable qu’à compter d’une décision le prononçant ayant acquis force de chose jugée. Celle-ci avait en effet retiré son consentement à l’adoption plénière en raison de l’introduction d’une instance de divorce avec son épouse.

La Cour de cassation, visant l’article 345-1 1° du code civil rappelle que l’adoption plénière de l’enfant du conjoint est permise lorsque l’enfant n’a de filiation établit qu’à l’égard de ce conjoint, qu’elle requiert le consentement de celui-ci qui ne peut être rétractée que pendant deux mois.

Elle considère alors qu’à défaut de rétractation dans le délai légal par le conjoint dont le lien de filiation à  l’égard de l’enfant est établit, son opposition ne lie pas le juge qui doit se limiter à vérifier que les conditions de la loi sont remplies et si l’adoption est conforme à l’intérêt supérieur de l’enfant.

Ainsi, en l’espèce, le conjoint n’ayant pas rétracté son consentement dans le délai prévu par la loi, la cour d’appel avait pu dans son pouvoir souverain d’appréciation estimé que malgré la séparation de l’adoptante et de la mère de l’enfant et de l’opposition de cette dernière, l’adoption conforme à l’intérêt supérieur de l’enfant pouvait être prononcée.

Caractère réel des restrictions au droit de propriété grevant les lots d’un groupement d’habitation qui s’imposent en conséquence aux acquéreurs de ces lots : Cass. civ. 3^ème, 13 juillet 2023, n° 22-13.233, publié :

En résumé : les restrictions au droit de propriété grevant les lots d’un groupement d’habitations ont un caractère réel et s’imposent aux acquéreurs des lot de ce groupement, même s’ils ne figurent pas dans l’acte de vente, dès lors qu’ils ont été publiés au fichier immobilier.

En l’espèce, une société civile de construction vente (SCCV) obtient l’autorisation de construire dix maisons sur un terrain dont elle est propriétaire, qu’elle a divisé et vendu par lots en état futur d’achèvement.

Des acquéreurs, se plaignant d’une violation par la SCCV de règles contractuelles du groupement d’habitations l’ont assigné en démolition de l’une des maisons et en paiement de dommages et intérêts.

Leur demande est rejetée en appel aux motifs que les documents prévoyant le règlement du groupement et son plan de composition ne pouvaient être considérés comme figurant dans l’acte notarié d’acquisition à titre de clauses contractuelles opposables mais uniquement à titre d’informations préalables car leur contenu n’était ni directement reproduit dans l’acte authentique d’acquisition, ni mentionné comme étant annexé dans ce même acte.

Elle précisait que ces documents avaient un caractère informatif qui résultait de leur intitulé et que leur dépôt aux minutes du notaire ne permettait leur consultation que par une démarche dissociée de la formalisation de l’acte authentique.

La Cour de cassation sanctionne cette analyse en considérant que les restrictions au droit de propriété grevant les lots d’un groupement d’habitations ont un caractère réel et s’imposent aux acquéreurs des lot de ce groupement, même s’ils ne figurent pas dans l’acte de vente, dès lors qu’ils ont été publiés au fichier immobilier.

En l’espèce, le règlement du groupement d’habitation et son plan, ayant été publié au service de la publicité foncière, ils avaient un caractère réel et s’imposaient aux acquéreurs du lot.

Droit de préférence du local d’un locataire à usage industriel (non) : Cass. civ. 3^ème, 29 juin 2023, n° 22-16.034, publié :

En résumé : le bail à usage industriel n’est pas soumis au droit de préférence de l’article L. 145-1 du code de commerce.

En l’espèce, des bailleurs indivis donne un ensemble immobilier à bail à une société commerciale.

Ultérieurement les bailleurs ont vendu les biens loués à une autre société.

La société preneuse, invoquant une atteinte à son droit de préférence, assigne les bailleurs en annulation de la vente et indemnisation de son préjudice.

La cour d’appel rejette la demande de la société locataire au motif que les locaux étaient destinés à un usage industriel mais non commercial ou artisanal et la Cour de cassation approuve ce raisonnement.

En effet, l’article L. 145-1 du code de commerce prévoit un droit de préférence d’ordre public pour le locataire d’un bail commercial à usage commercial ou artisanal, ce faisant les locaux à usage industriel sont exclus de ce droit de préférence.

La Cour de cassation précise, par analogie avec la qualification retenue par la Conseil d’État, que doit être considéré comme à usage industriel tout local principalement affecté à l’exercice d’une activité qui concourt directement à la fabrication ou à la transformation de biens corporels mobiliers et pour laquelle le rôle des installations techniques, matériels et outillages mis en œuvre est prépondérant.

En l’espèce, le locataire exerçait des activités de « pré-fabrication d’éléments de construction à la base de terre cuite plancher murs et autres » ainsi que la « fabrication de hourdis, blocs et pavés bétons », l’activité de négoce qu’il exerçait était accessoire à ces activités.

Ce faisant le bail n’était ni à usage commercial ou artisanal et n’était pas soumis, en conséquence, au droit de préférence institué par le code de commerce pour ces derniers, le bailleur n’ayant pas besoin de le purger pour procéder à la vente du bien loué.

Nb : dans l’hypothèse d’un bail d’un local à usage industriel ainsi soustrait au droit de préférence d’ordre public institué pour les locaux à usage commercial ou artisanal, les parties peuvent prévoir un droit de préférence conventionnel.

Études : 

Cahier spécial Cridon Lyon juillet 2023 : La vigne et le notaire – 3^ème partie

Synthèse de S. Besson, E. Seynhaeve, « La prise en charge des frais de plantation, de replantation ou de complantation dans le cadre d’un bail rural soumis au statut du fermage », p. 37 et s. 2^nde partie.

1. Bail d’une terre nue

 

2. Plantation réalisée par une société bénéficiaire d’une mise à disposition faire par le preneur d’un bail rural (art. L. 411-37 c. rural)

Dans ce cas la demande d’autorisation de planter doit être faite par le preneur à bail et non la société bénéficiaire de la mise à disposition qui n’a pas la qualité de preneur.

En revanche l’indemnité peut être demandée par le preneur même si l’amélioration a été financée par un tiers (Cass. civ. 3^ème, 17 nov. 20221, n° 20-10.389).

Entre le preneur et la société bénéficiaire de la mise à disposition qui a réalisé les travaux et supporté leur coût, l’indemnisation est régit selon les règles du droit commun, en particulier de l’enrichissement sans cause.

Il convient d’avoir une attention particulière lors de la rédaction de la convention de mise à disposition, notamment afin que le preneur ne cède pas plus de droits qu’il n’en a lui-même :

• En cas d’accord du preneur et du bailleur sur l’accession immédiate du bailleur à la propriété des plantations, la convention de mise à disposition devra prévoir ce même principe pour les plantations réalisées par la société.
• En cas d’accession différée en fin de bail ou en sortie de ferme, la convention de disposition devra :
• Prévoir que jusqu’à la sortie de ferme les plantations sont la propriété du preneur ou celle de la société qui a planté.
• Dans ce dernier cas le droit de la société apparaît proche d’« un droit de superficie temporaire » dont la durée devra correspondre à celle de la mise à disposition.
• Le droit apparaissant comme un droit réel immobilier, la convention devrait être faite par acte notarié et publiée au service de publicité foncière.
• Prévoit qu’en sortie de ferme les plantations deviendront la propriété du bailleur.
• En cas de renonciation du bailleur à l’accession à la propriété des plantations la convention pourra prévoir :
• Que le preneur est propriétaire des plantations lors de leur mise en place.
• Que la société est propriétaire des plantations qu’elle réalise pendant la durée de la mise à disposition.

Les auteurs considèrent que la convention doit traiter des événements susceptibles d’affecter la mise à disposition, tel que le retrait de l’associé preneur et la fin de bail.

Lorsque le bail rural prend fin, la convention de mise à disposition suivra le même sort et le preneur sera créancier de l’indemnité d’amélioration. La convention de mise à disposition peut obliger le preneur à solliciter cette indemnisation et la reverser sans délai à la société qui a supporté les frais de plantation.

Lorsque la mise à disposition prend fin indépendamment de la fin du bail, tel que dans l’hypothèse du retrait ou de l’exclusion de l’associé preneur, ce dernier conserve le bail et pourra poursuivre l’exploitation en dehors de la société. Dans cette hypothèse, le bail ne prenant pas fin concomitamment à la convention de mise à disposition, le preneur ne peut solliciter l’indemnisation pour amélioration. La convention de mise à disposition peut alors prévoir une indemnisation conventionnelle de la société par le preneur à cet instant.

3. Plantation réalisée par une société bénéficiaire d’une mise à disposition faite par un associé exploitant propriétaire de la terre (L. 41162 c. rural)

La convention de mise à disposition devra prévoir le moment où s’opère l’accession des plantations.

Concernant l’indemnité, les parties sont libres de prévoir conventionnellement les modalités de son calcul, à défaut l’article 555 du code civil s’appliquera.

2. Le bail d’un vigne : la replantation visant au maintien d’une vigne en état de produire

Il s’agit de l’hypothèse du preneur qui prend à bail des vignes déjà existantes et qui vont être replantées en cours de bail.

Il convient de distinguer l’obligation d’entretien courant du preneur de celle de maintenir la qualité et la permanence des plantations à la charge du bailleur.

1. L’obligation d’entretien courant du preneur

La portée de cette obligation n’est pas définie par la loi mais peut être précisée par les arrêtés préfectoraux et par les usages locaux.

2. L’obligation de maintenir la qualité et la permanence des plantations

Elle est visée par l’article 1719 4° du code civil qui est visé par l’article L. 415-8 du code rural qui précise que la commission consultative des baux ruraux fixe l’étendue de cette obligation pour chaque département.

3. Une frontière parfois difficile à tracer

Les auteurs de l’étude constatent que la frontière entre ces obligations est parfois difficile à fixer dès lors que l’improductivité d’une vigne peut trouver sa cause tantôt dans la vétusté normale de la vigne, laquelle relève de l’obligation du bailleur de maintenir la qualité et la permanence de la vigne, tantôt du défaut de l’entretien normale de celle-ci par le preneur.

Ils citent, à titre d’exemple, un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 12 novembre 2020 (n° 19-21.855). En l’espèce, la cour d’appel avait prononcé la résiliation du bail au motif que le preneur n’avait pas exploité les parcelles louées en bon père de famille ce qui avait entraîné la dévitalisation des vignes. L’arrêt est cassé par la Cour de cassation qui considère que le défaut d’exploitation tenait à l’ancienneté des pieds de vignes devenus improductifs.

Les auteurs préconisent ainsi l’établissement d’un état des lieux d’entrée tout en constatant que l’enquête de terrain révèle que 9 personnes sur les 23 interrogés seulement indiquent qu’il est systématiquement pratiqué.

Aussi la Cour de cassation répute non écrite les clauses imposant au preneur le remplacement des ceps manquants et le maintien de la permanence des plantations à défaut d’intervention de la commission consultative des baux ruraux ayant déterminée l’étendue et les modalités de l’obligation du bailleur (Cass. civ. 3^ème, 21 juillet 1999 : Bull. civ. III., n n° 185).

Concernant le replacement des vignes, les arrêtés distinguent généralement selon l’âge de la vigne pour savoir qui du bailleur ou du preneur prend les travaux à sa charge.

4. La décision de renouveler la plantation

Elle est généralement prise d’un commun accord, parfois à l’initiative du preneur.

Ses causes sont diverses :

• Une vignobles âgé avec un rendement devenu trop faible.
• Une proportion de manquants devenu trop importante.
• Un état amenant au non-respect du cahier des charges de l’AOC.
• La volonté des parties au contrat d’une réorientation du vignoble.

La replantation impliquant un arrachage nécessite l’autorisation du bailleur.

Si les plantations ont été mises en place par le preneur :

• Et que le bail prévoit une accession immédiate, l’autorisation du bailleur est requise.
• Et que le bail prévoit une accession en sortie de ferme, il est recommandé d’insérer une clause « replantation » stipulant « Le PRENEUR devra obtenir l’autorisation expresse et écrite du BAILLEUR, pour réaliser toute replantation » car le bailleur perd la maitrise de l’indemnité pour amélioration du fonds, le preneur faisant repartir à zéro son calcul et l’amortissement applicable.

 

5. Répartition de la charge des travaux et replantation et de leur coût

Les règles de répartition des vignes sont généralement présentes dans les arrêtés préfectoraux ou, résultent d’usages locaux.

Il est généralement prévu que :

• Le bailleur prenne à sa charge l’achat des plants et les fournitures nécessaires à la plantation.
• Le preneur prenne à sa charge la main d’œuvre et l’entretien de la plantation jusqu’à son entrée en production.

L’équilibre financier est assuré :

• Soit par une dispense de fermage jusqu’à l’entrée en production
• Soit par un indemnité forfaitaire payée immédiatement au preneur et calculée par rapport au salaire horaire agricole dans la convention collective.

Parfois les arrêtés prévoient la possibilité conventionnelle que le preneur prenne en charge les travaux, auquel cas il avance les frais et l’équilibre financier est assuré par une dispense de fermage pendant le nombre d’année prévue par l’arrêté ou le bail à ferme type.

Lorsque l’arrêté préfectoral ne prévoit pas de dérogation contractuelle à l’obligation du bailleur d’assurer la pérennité des vignes, le bailleur ne peut mettre à la charge du preneur les frais de replantation à la charge du preneur (Cass. civ. 3^ème, 21 juillet 1999, n° 96-11.634).

De même, la clause mettant à la charge du preneur une obligation de replantation est réputée non écrite dès lors qu’elle dépasse ce qui est prévu par l’arrêté préfectoral. Le preneur ne pouvant renoncer par avance aux droits conférés par le statut des baux ruraux. En l’espèce, la clause litigieuse lui imposé le coût de restructuration de l’ensemble du vignoble, obligation qui dépassait ce qui était prévu par l’arrêté préfectoral (Cass. civ. 3^ème, 12 décembre 2019, n° 18-22.864).

Les auteurs de l’étude distinguent alors deux situations :

• Soit le preneur prend à sa charge la replantation dans la limite de ce que l’arrêté met à sa charge, la clause du bail qui reprend cette règle étant alors valable, la dérogation étant permise par l’article L. 415-8 du code rural.
• Soit le preneur prend à sa charge la replantation au-delà de ce que l’arrêté met à sa charge et la clause du bail qui reprend cette règle est réputée non écrite, le preneur pouvant alors demander le remboursement des frais avancé par lui en lieu et place du bailleur.

 

6. Replantation et amélioration du fonds loué.

Lorsque le preneur replante à ses frais, se pose la question de l’indemnisation pour amélioration du fonds en sortie de ferme sur le fondement de l’article L. 411-69 du code rural.

Un arrêt rendu par la troisième chambre civile le 28 septembre 2011 (n° 10-14.933, publié) semblait rejeter cette possibilité en considérant que « les frais de replantation ne constituent pas un amélioration mais l’obligation du bailleur d’assurer la permanence et la qualité des plantations ».

Des arrêts ultérieurs ont toutefois admis le principe d’une indemnisation pour amélioration lorsque le preneur avait loué une veille vigne et restitué une vigne en état de production (Cass. cv. 3^ème, 31 mai 2018, n° 17-15.169 ; Cass. civ. 3^ème, 13 septembre 2018, n° 17-10.492).