Notre veille juridique hebdomadaire du 30 août 2023

Arrêté n° JUSC2318761A du 5 juillet 2023 relatif au diplôme d’études supérieures de notariat :

Cet arrêté définit les modalités d’organisation des études en vue de l’obtention du diplôme d’études supérieures du notariat définit par le décret du 5 juillet 1973.

Les études supérieures du notariat sont assurées par l’Institut national des formations notariales et les établissements publics d’enseignement supérieurs qui ont conclu avec lui la convention prévue à cet effet.

Modes d’accès

Désormais l’accès au diplôme n’est plus réservé aux étudiants titulaires d’un master mention droit notarial, lesquels conservent un accès de plein droit aux études supérieures de notariat.

Pour les candidats non titulaires de ce diplôme, ils peuvent y accéder en étant sélectionnés par la sélection nationale qui établit une liste des candidats retenus qui pourront se présenter à un entretien individuel. Cet entretien comporte une discussion de 15 minutes avec les membres de la commission qui permet d’apprécier la culture notariale, les connaissances juridiques et la motivation du candidat. Nul ne peut présenter plus de trois candidatures à l’admission dans cette formation.

Les candidats admis selon ce mode d’accès se voient assigner un ou plusieurs enseignements parmi la liste suivante : 

• Essentiels du droit des obligations et de la preuve ;
• Essentiels du droit patrimonial de la famille :
• Essentiels du droit de la personne, de la famille, 
• Essentiels du droit immobilier et des biens ;
• Essentiels du droit des affaires et des société.

Durée de la formation

La durée des études supérieures de notariat est de 24 mois et le cursus comprend 3 périodes de formation ainsi qu’un stage. 

• La première période de formation est intitulée « le notaire, officier public et ministériel » et a pour objet d’acquérir les connaissances théoriques et pratiques relatives à l’acte notarié, la déontologie et la responsabilité notariale, la profession notariale (histoire, organismes professionnels, tarifs du notaire, comptabilité, médiation notariale, arbitrage, la contribution du notaire aux politiques publiques (lutte contre le blanchiment, financement du terrorisme), les humanités notariales et les outils et ateliers numériques.
• La deuxième période de formation est intitulée « le notaire, expert juridique » et rappelle les fondamentaux du droit des personnes et de la famille, le droit immobilier et le droit rural, le droit des affaires et de l’entreprise.
• La troisième période de formation est intitulée « le notaire, entrepreneur » a pour objectif d’accompagner le notaire dans son rôle de chef d’entreprise et de manager (stratégie d’entreprise, gestion des ressources humaines et management, relation client).

L’étudiant dispose, du jour de sa première inscription, d’un délai butoir de 10 années pour obtenir son diplôme.

La période de césure

Les étudiants peuvent bénéficier d’une période de césure qui leur permette de suspendre leur formation afin d’acquérir une expérience personnelle ou professionnelle supplémentaire.

Cette période est insécable, et est d’une durée comprise entre 6 mois et 1 an. Elle ne peut être accordée qu’une seule fois. Elle débute à l’issue du module préparatoire et au plus tard avant la troisième période de formation.

Le rapport de stage ou mémoire

À l’issue des trois périodes de formation et après l’obtention du certificat de fin de stage, les étudiants soutiennent au choix un rapport de stage ou un mémoire.

Entrée en vigueur

Cet arrêté entre en vigueur au 1^er septembre 2024.

 

Jurisprudences : 

Responsabilité notariale : compromis de vente, obligation de conseil et condition suspensive de l’obtention d’autorisations administratives : Cass. Civ. 1^ère, 15 juin 2022, n° 21-12.345, inédit : 

En résumé : La Cour de cassation considère qu’il incombe au notaire, auquel des acquéreur a exposé leur intention de créer des gîtes dans l’immeuble, de leur conseiller l’insertion d’une condition suspensive relative à l’obtention des autorisations administratives permettant la réalisation de leur projet.

En l’espèce, des acquéreurs s’engagent à acheter un immeuble en vue d’y établir leur résidence et d’y aménager des gîtes. 

Les acquéreurs renoncer de régulariser l’acte authentique et sont assignés par les vendeurs en paiement de la clause pénale.

Un arrêt rejette la demande des vendeurs et prononce l’annulation de l’acte pour erreur sur les qualités substantielles.

Les acquéreurs ont ultérieurement assigné le notaire en responsabilité et indemnisation lui reprochant de n’avoir pas assuré l’efficacité de l’acte au regard du but poursuivi.

La cour d’appel a rejeté leur demande au motif que le « compromis » constitue un acte préparatoire à la vente et qu’il ne peut être imposé au notaire d’obtenir la délivrance d’un certificat d’urbanisme préalablement à sa signature. Elle précise qu’il ne pouvait être reprochait au notaire de ne pas avoir conseillé aux acquéreur l’insertion d’une condition suspensive.

La Cour de cassation considère quant à elle que le devoir de conseil du notaire s’apprécie au regard du but poursuivi par les parties et de leurs exigences particulières lorsque le praticien en a été informé.

Elle considère ainsi qu’en l’espèce les acquéreurs, ayant informé le notaire de leur intention de créer des gîtes dans l’immeuble, il lui incombait de vérifier la faisabilité du projet dont dépendait l’efficacité de l’acte ou de leur conseiller l’insertion d’une clause suspensive.

Responsabilité notariale : obligation de conseil sur la portée du certificat d’urbanisme positif : Cass. civ. 3^ème, 26 oct. 2022, n° 21-21.213, inédit : 

En résumé : manque à son obligation de conseil le notaire qui n’informe pas l’acquéreur sur le contenu et la portée du certificat d’urbanisme positif émis sous réserve du règlement de la zone naturelle en partie bâtie du plan d’occupation des sols.

En l’espèce le 7 juillet 2011, des vendeurs promettent des vendre un terrain non viabilisé à une acquéreuse. La promesse est établie sous condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme démontrant la constructibilité de la parcelle.

Le même jour un certificat d’urbanisme opérationnel est délivré mentionnant la réserve de respect du règlement en zone naturelle en partie bâtie (NB) du plan d’occupation des sols (POS).

La vente est ensuite réitérée sous la forme authentique mais ultérieurement l’acquéreuse obtient un nouveau certificat d’urbanisme désormais négatif, la superficie de la parcelle étant inférieure au minimum requis par le plan d’occupation des solus en zone naturelle en partie bâtie.

L’acquéreuse, se plaignant de l’inconstructibilité du terrain a assigné les vendeurs, le notaire et l’agence immobilière en annulation de la vente et indemnisation de ses préjudices.

La cour d’appel avait rejeté sa demande à l’encontre du notaire au motif que la condition suspensive d’obtention d’un certificat d’urbanisme positif avait été réalisée et que l’acquéreuse avait fait le choix de demander, non le renouvellement du certificat, mais la délivrance d’un nouveau certificat opérationnel d’urbanisme.

La Cour de cassation considère en revanche que la cour d’appel aurait dû rechercher si, indépendamment de la nullité de la vente, le notaire en possession du certificat d’urbanisme positif émis sous réserve du respect du règlement de la zone naturelle en partie bâtie du plan d’occupation des sols n’avait pas manqué à son obligation en n’attirant pas l’attention de l’acquéreuse sur le contenu et la portée de ce certificat.

Délivrance du legs – conséquence de la prescription de l’action : Cass. civ. 1^ère, 21 juin 2023, n° 21-20.396, publié :

En résumé : le légataire particulier doit demander la délivrance du legs peu important qu’il ait été mis en possession de son objet par le testateur avait son décès et qu’il en soit resté après. La prescription de l’action en délivrance du legs empêche son titulaire de prétendre aux fruits de la chose léguée.

En l’espèce, un de cujus laisse pour lui succéder ses deux enfants et, par un testament authentique, un légataire particulier pour deux biens immobiliers, un appartement et un local commercial. Le légataire particulier avait été mis en possession des biens légués avant la mort du défunt.

La cour d’appel avait rejeté la demande d’un héritier tendant au paiement d’une indemnité d’occupation en considérant que le légataire mis en possession du bien légué par le testateur avant le décès de celui-ci et qui se maintient en possession après ce décès n’est pas tenu de demander la délivrance pour bénéficier de la pleine jouissance du bien.

Elle avait également jugé que lorsque l’action en délivrance du legs portant sur le local commercial était prescrite, le légataire était créancière des loyers nets produits par le local commercial à compter du décès du de cujus.

Deux questions étaient alors soulevées devant la Cour de cassation : 

• Le légataire mis en possession du bien légué avant le décès du de cujus et maintenu en possession après son décès devait-il demander la délivrance de son legs ?

À cette question, la Cour de cassation répond que si le légataire particulier devient, dès l’ouverture de la succession, propriétaire de la chose léguée, il est néanmoins tenu, pour faire reconnaître son droit, de demander la délivrance du legs, peu important qu’il ait été mis en possession de cette chose par le testateur avant son décès.

• La prescription de l’action en délivrance du legs se heurte-t-elle au droit du légataire sur les fruits générés par le bien légués à compter du décès du de cujus ?

À cette seconde question, la Cour de cassation répond que lorsque l’action en délivrance du légataire particulier est atteinte par la prescription, celui-ci, qui ne peut plus se prévaloir de son legs, ne peut prétendre aux fruits de la chose léguée.

Études :

Cahier spécial Cridon Lyon juillet 2023 : La vigne et le notaire – 2^ère partie

Synthèse de S. Besson, E. Seynhaeve, « La prise en charge des frais de plantation, de replantation ou de complantation dans le cadre d’un bail rural soumis au statut du fermage », p. 37 et s. 1^ère partie

Les auteurs introduisent leur étude par le constat de la diversité des situations locatives.

La summa divisio retenue est celle opposant la location de terres à planter, en somme de « terres nues », de celle de terres comportant des vignes existantes lors de la mise en location.

Les baux peuvent être de nature différente et les terrains loués peuvent être mis à disposition d’une société par un propriétaire exploitant ou par un preneur à bail rural.

Les plantations dont il s’agit sont également susceptibles d’être variées : il peut s’agir de plantations à proprement, de replantation ou encore de complantations, c’est-à-dire le remplacement de pieds de vignes venant à manquer, également dénommée entreplantations, racottage ou encore rebrochage selon les régions.

Les auteurs traitent dans un premier temps du bail d’une terre à vigne (I) avant d’envisager le bail d’une vigne (II).

1. Le bail d’une terre nue : la plantation comme une amélioration du bien loué

L’hypothèse visée par les auteurs est celle de la location d’une terre nue sur laquelle le preneur procède à des plantations en cours du bail qu’il laisse à la fin du bail et qui apparaissent comme une amélioration du bien loué.

1. Plantation par le preneur à bail

 

1. Répartition de la charge de la réalisation des travaux de plantation d’une terre à vigne

 

1. Le bailleur, le preneur ou les deux :

Les auteurs introduisent cette section en indiquant qu’aucun texte n’oblige ni le preneur, ni le bailleur d’une terre à vigne, d’y réaliser des plantations de vigne.

Ils indiquent que le bail ne donne généralement que la faculté au preneur de procéder à la plantation de vigne, même si la terre est destinée à être plantée en vigne.

Néanmoins il peut conventionnellement être prévue une obligation à la charge du preneur de planter des vignes, auquel cas sa responsabilité peut être recherchée par le bailleur si ce dernier en cas de préjudice.

La charge des travaux de plantation peut peser sur le preneur, le bailleur ou les deux.

Généralement le preneur réalise les travaux, celui-ci disposant du savoir-faire et des outils nécessaires à leur réalisation. En outre il est, en sa qualité de producteur, seul à pouvoir se faire délivrer les autorisations de plantation nécessaires. Enfin il est souvent seul à payer les fournisseurs et à pouvoir récupérer la TVA si le bailleur est une personne physique non assujettie à la TVA.

2. L’autorisation donnée au preneur

Le preneur doit être autorisé à planter. L’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime prévoit que les travaux d’amélioration non prévus par les clauses du bail ne peuvent être réalisés qu’en suivant une procédure particulière, à cet effet il dispose spécifiquement que « pour les plantations le preneur, afin d’obtenir une autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition » et précise qu’« en cas de refus du bailleur ou à défaut de réponse dans les deux mois de la notification (…), les travaux peuvent être autorisés par le tribunal paritaire, à moins que le bailleur ne décide de les exécuter à ses frais dans un délai fixé en accord avec le preneur ou, à défaut, par le tribunal paritaire ».

En somme l’autorisation de planter peut résulter : 

• Soit du contrat de bail lui-même, cet accord permettant à l’origine au bailleur d’estimer le montant de l’indemnité qui sera due au preneur à la sortie de ferme.
• Soit d’une autorisation hors bail.

Il appartient au preneur, dans ce dernier cas, de se constituer la preuve de l’autorisation du bailleur afin de prétendre à l’indemnité due en fin de bail au titre des améliorations.

2. Répartition de la charge financière de la plantation d’une terre à vigne.

 

1. Au moment de la réalisation de la plantation et pendant le cours du bail

La loi ne prévoit pas de répartition de la charge financière des travaux de plantations nouvelles lors de leur mise en place.

En revanche la plupart des arrêtés préfectoraux des départements viticoles organisent cette répartition de la charge de la plantation nouvelle entre le bailleur et le preneur.

Les règles prévues par les arrêtés visent généralement à la recherche d’un équilibre financier entre bailleur et preneur lorsque ce dernier réalise la plantation en prenant en compte le fait que cette dernière, nouvelle, ne deviendra productive qu’après plusieurs années et que, jusqu’à l’entrée en production, le preneur engage des frais d’entretien de la vigne.

1^er exemple pour le département de l’Hérault si les frais de plantation avant production sont réalisés par le preneur, ils sont à la charge intégrale du bailleur pendant les 3 premières années.

2^nd exemple pour le département de Côte d’Or il est prévu qu’en cas de plantation nouvelle, les travaux de défonçage, la remontée de la terre, la préparation du terrain, de désinfection du sol, toutes les fournitures, les travaux et façons pendant la période d’improduction sont à la charge du bailleur tandis que les preneurs fourniront le matériel et la main d’œuvre dont le prix sera remboursé sur la base d’un indice de la Convention Collective des exploitations et entreprise Agricoles de Côte d’Or, Nièvre et l’Yonne et qu’il en est de même pour l’arrachage dont les frais incombent aux bailleurs.

Les auteurs constatent la possibilité d’un loyer évolutif, la jurisprudence admettant de faire en sorte que le fermage soit en adéquation avec la réalité de l’exploitation des biens objets du bail. Ce faisant avant que la plantation ne soit réalisée et jusqu’à son entrée en production, le contrat de bail peut prévoir un fermage de terre nue qui évoluera vers un fermage de vigne.

2. À la fin du bail ou en sortie de ferme

Le code rural régit (art. L. 411-69 et s.) exclusivement l’hypothèse de l’indemnisation du preneur par le bailleur en fin de bail.

L’article L. 411-69 de ce code prévoit à cet effet que « le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. ».

Ces règles sont exclusives de celles du code civil.

3. Calcul de l’indemnité pour amélioration du bien loué

La loi prévoit une règle de calcul de l’indemnité située entre la dépense faite à la plus-value apportée au bien.

Ainsi, sont retenues pour le calcul de l’indemnité (art. L. 411-71 2°) :

• Les dépenses faites par le preneur, y compris la main d’œuvre avant l’entrée en production des plantations.
• Corrigées de l’érosion monétaire par une évaluation des dépenses à la date de l’expiration du bail.
• Dont sont déduites un amortissement calculé à partir de l’entrée en production des plantation.

Le montant de l’indemnité est plafonné au montant de la plus-value apporté au fonds par les plantations.

Il est précisé (art. L. 411-73 II) que pour obtenir une indemnisation les travaux doivent présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation.

L’indemnité est due en fin de bail mais si le bail est renouvelé, son exigibilité est repoussé à la sortie de ferme (L. 411-56).

L’indemnité est due par le bailleur existant au moment de la fin du bail et il importe pour le notaire, en cas de vente de la parcelle, d’informer l’acquéreur du fait qu’il supportera cette indemnisation à la sortie du preneur.

La demande d’indemnisation du preneur est encadrée par un délai de forclusion de 12 mois à compter de la date de fin de bail, délai insusceptible de suspension et d’interruption.

4. La question d’une indemnisation forfaitaire de l’indemnité due ?

Les auteurs de l’étude s’interrogent sur la possibilité de fixer une indemnité forfaitaire.

En effet, l’article L. 411-77 du code rural dispose que « sont réputées non écrites toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur ou au bailleur par les dispositions précédentes » tout en précisent que « toutefois, peut être fixée à forfait l’indemnité due pour la mise en culture des terres incultes, en friche ou en mauvais état de culture, à condition que ces terres aient été déclarées dans le bail ».

Les auteurs s’interrogent particulièrement sur le fait de savoir si une terre à vocation agricole située dans le périmètre d’une appellation d’origine contrôle, louée comme telle, peut être considérée comme une terre « inculte », cette question n’ayant pas été tranchée par la Cour de cassation.

Si ce texte s’applique la question se pose de savoir si l’indemnité forfaitaire peut prendre la forme d’une dispense de fermage non expressément prévue par arrêté préfectoral ?

Nb : certains arrêtés, tels que celui de la Côte d’Or prévoient une exonération de fermage pendant plusieurs années lorsque le preneur prend en charge la plantation ou la replantation des parcelles. Cette exonération constitue une indemnité forfaitaire qui peut être complétée en fin de bail par un complément d’indemnité calculé selon les règles établie par l’article L. 411-71 du code rural « si le preneur justifie de l’insuffisance du forfait ». Ainsi en fin de bail les parties doivent calculer l’indemnité due en déduisant la dispense de fermage dont le preneur a bénéficié.

Les auteurs considèrent qu’il n’est pas certain que l’indemnité puisse prendre la forme d’une dispense de fermage car en cas de contentieux le preneur à bail pourrait exiger de bénéficier du calcul de son indemnité en se fondant sur les règles de l’article 411-71 du code rural, sans que l’on puisse y déduire les fermages non payés, cette modalité de paiement n’étant pas prévue par les textes.

Néanmoins en cas d’accord des parties après achèvement des travaux il apparaît possible qu’elles fixent une montant indemnitaire forfaitaire en se fondant sur le principe selon lequel le preneur peut renoncer à un droit acquis, le preneur pouvant renoncer, en fin de bail, aux règles de calcul posée par le code rural, dès lors que sa renonciation est claire et non équivoque.

Plus largement la Cour de cassation (Cass. soc. 3 mai 1967, Bull. n° 358) a admis que le preneur sortant peut renoncer à l’indemnité qui lui est due, dès lors que sa renonciation porte sur un droit acquis, la Cour de cassation assimilation l’acquisition du droit à indemnité à la date de réalisation des travaux et sous réserve d’une renonciation claire et non équivoque.

2. Plantation réalisée par une société bénéficiaire d’une mise à disposition faire par le preneur d’un bail rural (art. L. 411-37 c. rural)

Dans ce cas la demande d’autorisation de planter doit être faite par le preneur à bail et non la société bénéficiaire de la mise à disposition qui n’a pas la qualité de preneur.

En revanche l’indemnité peut être demandée par le preneur même si l’amélioration a été financée par un tiers (Cass. civ. 3^ème, 17 nov. 20221, n° 20-10.389).

Entre le preneur et la société bénéficiaire de la mise à disposition qui a réalisé les travaux et supporté leur coût, l’indemnisation est régit selon les règles du droit commun, en particulier de l’enrichissement sans cause.

Il convient d’avoir une attention particulière lors de la rédaction de la convention de mise à disposition, notamment afin que le preneur ne cède pas plus de droits qu’il n’en a lui-même :

• En cas d’accord du preneur et du bailleur sur l’accession immédiate du bailleur à la propriété des plantations, la convention de mise à disposition devra prévoir ce même principe pour les plantations réalisées par la société.
• En cas d’accession différée en fin de bail ou en sortie de ferme, la convention de disposition devra :
• Prévoir que jusqu’à la sortie de ferme les plantations sont la propriété du preneur ou celle de la société qui a planté.
• Dans ce dernier cas le droit de la société apparaît proche d’« un droit de superficie temporaire » dont la durée devra correspondre à celle de la mise à disposition.
• Le droit apparaissant comme un droit réel immobilier, la convention devrait être faite par acte notarié et publiée au service de publicité foncière.
• Prévoit qu’en sortie de ferme les plantations deviendront la propriété du bailleur.
• En cas de renonciation du bailleur à l’accession à la propriété des plantations la convention pourra prévoir :
• Que le preneur est propriétaire des plantations lors de leur mise en place.
• Que la société est propriétaire des plantations qu’elle réalise pendant la durée de la mise à disposition.

Les auteurs considèrent que la convention doit traiter des événements susceptibles d’affecter la mise à disposition, tel que le retrait de l’associé preneur et la fin de bail.

Lorsque le bail rural prend fin, la convention de mise à disposition suivra le même sort et le preneur sera créancier de l’indemnité d’amélioration. La convention de mise à disposition peut obliger le preneur à solliciter cette indemnisation et la reverser sans délai à la société qui a supporté les frais de plantation.

Lorsque la mise à disposition prend fin indépendamment de la fin du bail, tel que dans l’hypothèse du retrait ou de l’exclusion de l’associé preneur, ce dernier conserve le bail et pourra poursuivre l’exploitation en dehors de la société. Dans cette hypothèse, le bail ne prenant pas fin concomitamment à la convention de mise à disposition, le preneur ne peut solliciter l’indemnisation pour amélioration. La convention de mise à disposition peut alors prévoir une indemnisation conventionnelle de la société par le preneur à cet instant.

3. Plantation réalisée par une société bénéficiaire d’une mise à disposition faite par un associé exploitant propriétaire de la terre (L. 41162 c. rural)

La convention de mise à disposition devra prévoir le moment où s’opère l’accession des plantations.

Concernant l’indemnité, les parties sont libres de prévoir conventionnellement les modalités de son calcul, à défaut l’article 555 du code civil s’appliquera.

 

À suivre à la prochaine veille