Décret n° 2023-431 du 2 juin 2023 relatif au financement en prêt locatif aidé d’intégration des logements-foyers dénommés habitat inclusif :
Ce décret, entré en vigueur le 4 juin 2023, ouvre la possibilité de financer en prêt locatif aidé d’intégration les logements-foyers dénommés « habitat inclusif ». Pour en bénéficier le projet doit avoir reçu un avis favorable de la conférence des financeurs de l’habitat inclusif pour les personnes âgées et les personnes handicapées mentionnées à l’article L. 233-1-1 du code de l’action sociale et des familles.
À cette fin l’article D. 311-1 du Code de la construction et de l’Habitation (in fine) est modifié.
Décret n° 2023-410 du 25 mai 2023 portant diverses dispositions relatives aux modalités d’instructions des demandes de décision favorable pour le financement de logements sociaux :
Ce décret rend obligatoire la dématérialisation des échanges relatifs à l’instructions des demandes de subventions et de prêts pour la constructions, l’acquisition et l’amélioration des logements locatifs aidés.
Les pièces nécessaires à l’instructions des demandes d’agréments des logements sociaux doivent désormais être transmises sous formes dématérialisées, sur la plateforme d’échange mentionnée à l’article D. 331-111du CCH, ce depuis le 1er juin 2023.
Jurisprudences :
Location saisonnière via une plateforme en ligne et taxe d’habitation : CE, chambres réunies, 15 juin 2023, n° 468195 :
En résumé : Le propriétaire d’un logement meublé faisant l’objet de locations saisonnières ou de courte durée peut être regardé, au premier janvier de l’année d’imposition, comme entendant en conserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année et est, à ce titre, redevable de la taxe d’habitation.
En l’espèce, un couple est propriétaire d’un appartement qu’ils louent meublé pour de courtes durées, par l’intermédiaire de plusieurs sites de location en ligne.
Estimant qu’ils en avaient la disposition au 1er janvier de l’année 2018, l’administration les a assujettis au titre de cette année à une cotisation de taxe d’habitation à raison de ce logement et les époux propriétaires se pourvoient en cassation contre le jugement ayant rejeté leur demande tendant à la décharge de cette imposition.
Le Conseil d’État considère qu’aux termes des articles 1407 et 1415 du code général des impôts, est en principe redevable de la taxe d’habitation le locataire d’un local imposable au 1er janvier de l’année d’imposition.
Il ajoute que par dérogation à ce principe, lorsqu’un logement meublé fait l’objet de locations saisonnières ou de courte durée, le propriétaire d’un bien est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’au 1er janvier de l’année de l’imposition, il peut être regardé comme entendant en conserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année.
En conséquence les époux ne sont pas fondés à demander la décharge de cette imposition.
Servitude occulte et indemnisation de l’acquéreur : Cass. civ. 3ème, 6 juillet 2023, n° 22-13. 179, publié :
En résumé : l’importance de la servitude occulte ne conditionne que la résiliation de la vente et non l’indemnisation du préjudice qui en résulte pour l’acquéreur.
En l’espèce, des acquéreurs font l’acquisition d’une maison édifiée sur une parcelle dans le sous-sol de laquelle ils ont découvert, à l’occasion de la réalisation d’un projet d’extension, l’existence d’une canalisation enterrée faisant partie du réseau public des eaux usés empêchant la réalisation des travaux tels qu’envisagés.
Les acquéreurs ont assigné les vendeurs en indemnisation de leur préjudice sur le fondement de la garantie de l’article 1638 du code civil au titre des servitudes non apparentes non déclarées et pour manquement du vendeur à son devoir d’information.
Pour rappel ce texte prévoit que « si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité. ».
La cour d’appel avait rejeté la demande des acquéreurs au motif que la présence de la servitude occulte ne revêtait pas le critère d’importance requis par le texte pour l’obtention de la résiliation du contrat ou d’une indemnité.
Or, selon la Cour de cassation l’importance de la servitude occulte exigée par ce texte ne conditionne que la résiliation de la vente et non l’indemnisation du préjudice pouvant résulter pour l’acquéreur de toute servitude non apparente non déclarée lors de la vente.
Elle précise que lorsque l’acquéreur sollicite une indemnisation, celle-ci est appréciée par le juge en fonction de l’importance du préjudice qui en résulte pour l’acquéreur.
Condition de l’exception d’inexécution en matière de bail commercial : Cass. civ. 3ème, 6 juillet 2023, n° 22-15.923, publié :
En résumé : doit être cassé l’arrêt qui admet l’exception d’inexécution justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bailleur sans rechercher si celui-ci a rendu le local loué impropre à l’usage auquel il était destiné.
En l’espèce, suite à divers manquements de la locataire à ses obligations contractuelles, la bailleresse l’assigne en résiliation, expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation.
La locataire demande quant à elle l’autorisation de procéder à la consignation des loyers en invoquant l’inexécution par la bailleresse de son obligation de délivrance en raison d’infiltrations d’eaux dans les locaux loués.
La cour d’appel avait admis l’exception d’inexécution en considérant que peu importe que l’exploitation par le locataire n’était pas totalement impossible, celle-ci était justifiée par le manquement du bailleur à une obligation essentielle du bail.
La Cour de cassation considère quant à elle que la cour d’appel aurait dû rechercher si le manquement du bailleur avait rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.
Études :
Cahier spécial Cridon Lyon juillet 2023 : La vigne et le notaire – 1ère partie
Synthèse de l’article de M. Desilets : « Les arrêtés préfectoraux portant statut du fermage : unis dans la diversité » avec un focus sur les règles applicables au département de l’Hérault.
Concernant le mode d’expression du fermage en denrée
L’article L. 411-11 du Code rural et de la pêche maritime dispose que « par dérogation aux dispositions précédentes, le loyer des terres nues portant des cultures permanentes viticoles (…) et des bâtiments d’exploitation y afférents peut être évalué en une quantité de denrées comprise entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. ».
Nb : jusqu’à la loi n° 95-2 du 2 janvier 1995 relative au prix du fermage, le fermage exprimé en denrée était la norme ; depuis, cette modalité est une dérogation réservée à certaines cultures. (F. Barthe, « fixation et révision du fermage viticole », Cahier spécial Cridon Lyon juillet 2023 : La vigne et le notaire), p. 15 et s.).
Dans la plupart des arrêtés le montant du fermages en denrées est exprimé en litres ou hectolitres par hectare.
En revanche concernant les départements de l’Hérault et de la Drôme le fermage est calculé en degré-hectolitre.
Aussi l’Hérault fixe le fermage en degré à l’hectare pour les vins de faible quantité, à savoir le vin de table.
Concernant les fourchettes du fermage
Pour les vins AOC, les minima dans le département de l’Hérault descendent à 300 litres par hectare.
Pour les vins de cépages en Hérault avec de gros rendement les maxima peuvent atteindre 1600 litres par hectare.
Concernant de vins de moindre rendement tels que les vins moelleux, liquoreux, etc., les montants maxima et minima sont généralement réduits, à titre d’exemple les vins doux naturels de l’Hérault sont compris entre 150 et 560 litres par hectare.
Un arrêté classe, pour le département de l’Hérault, les vignes, en 5 catégories avec un fermage dégressif pour le département de l’Hérault.
Concernant les mentions du métayage ou de spécificité dans les baux
Concernant le métayage
Les auteurs notent que la plupart des arrêtés ne mentionnent pas le métayage, en particulier le Beaujolais mais qu’un ancien bail type édicté dans les années 50 est utilisé et se retrouve retranscrit dans certains baux notariés.
Le métayage est cependant mentionné pour le département de l’Hérault, il est également parfois dénommé « contrat de vigneronnage ».
Les obligations du bailleur consistent en la mise à disposition et la maintenance des bâtiments et du matériel nécessaire à la vinification, le sort des frais de vinification, des frais de vendange en général au prorata entre bailleur et preneur, des frais de palissage, de produits phytosanitaires hors désherbants, amendements etc.
Le preneur quant à lui s’oblige à apporter et entretenir le matériel de culture, à prendre en charge les frais de personnel au prorata et certains frais spécifiques (désherbant par ex.).
Dans le département de l’Hérault, les vins récoltés sont logés dans les bâtiments d’exploitations, élevés et vendus en commun s’il y a accord des parties, à défaut duquel le partage s’effectue « en nature à la décuvaison ».
Le partage des fruits comme des frais est libre, dans la limite de la règle impérative dite du tiercement d’1/3 pour le bailleur et de 2/3 pour le preneur.
Concernant les plantations et les renouvellements
Par principe la charge de la permanence et de la qualité des plantations incombe au bailleur en application de l’article 1719 du code civil.
Le renouvellement est généralement à la charge du bailleur mais à titre exceptionnel le preneur peut le financer avec remboursement du bailleur.
Pour les frais avant entrée en production, dans le département de l’Hérault, si les frais sont réalisés par le preneur, ils sont à la charge intégrale du bailleur pendant les 3 premières années.
Concernant le seuil d’application du fermage
Dans le département de l’Hérault, une surface médiane minimale de 0.25 ha se rencontre.
Concernant la minoration ou la majoration du fermage
De nombreux critères existent, dont les principaux sont :
- Les pieds manquants
- L’âge des vignes
- L’accessibilité et la commodité de l’exploitation
- La densité et la superficie des parcelles
- L’écoulement de l’eau et le drainage.
Certains critères répondent à des particularismes locaux, ainsi dans l’Hérault le fermage est majoré de 30% maximum en cas de présence de bâtiments d’exploitation disproportionnés par rapport à la surface foncière.
Concernant les modes et conditions de paiement
La plupart des arrêtés prévoient une échéance et emploient l’expression « à terme échu ». Certains arrêtés prévoient des dates précisent, ce qui n’est pas le cas pour le département de l’Hérault.
Sur le paiement, dans le département de l’Hérault, le fermage peut être payé pour partie en nature et pour le reste en espèces.
S. Besson, H. Bosse-Platière, B. Travely, « La propriété de la vigne : les raisons de la colère entre bailleur et preneur », p. 23 et s.
L’étude propose de répondre à la question de savoir qui du bailleur ou du preneur est propriétaire de la feuille de vigne ?
La question peut se poser d’une part en présence d’une location de terres nues, destinées à être plantées lorsque le preneur assume, à ses frais, la plantation sur le terrain appartenant à autrui.
Elle peut se poser d’autre part en présence de la location d’une vigne déjà existante lors de l’entrée en jouissance lorsque le preneur arrache la totalité de la plantation en mauvaise état pour replanter, à ses frais et dans son propre intérêt, la plantation.
Nb : sur cette dernière hypothèse la Cour de cassation (Cass. civ. 3ème, 3 sept. 2018, n° 17-10.492) considère que la transformation d’une vieille vigne en une parcelle viticole en état de production constitue une amélioration du fonds au sens de l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime).
Quel est l’intérêt à être propriétaire des vignes ?
Derrière la question de la propriété des vignes se cache celle de l’intérêt à être propriétaire des vignes.
L’étude menée par les auteurs révèle que les interrogés ont un intérêt à la propriété des vignes moins dans l’utilité que les vignes procurent, attribut généralement recherché par les sujets de droit, mais dans le droit à l’arrachage.
En effet, le preneur, propriétaire des plantations, pourrait arracher sa vigne et bénéficier d’une autorisation de plantation sur d’autres parcelles, celle-ci étant mentionnée dans les actes sous l’ancien terme de « droits de replantation ».
En revanche si le bailleur est propriétaire, le preneur devrait requérir son accord pour procéder à un tel arrachage.
En outre, juridiquement la question se complexifie eu égard au droit à indemnisation lié à l’amélioration culturale qui pourrait être due à la sortie de ferme.
- En cas d’accession différée, le bailleur devra indemnisation au preneur qui aura financé la plantation s’il souhaite récupérer la plantation lorsqu’elle constitue une amélioration.
- Si le preneur arrache, aucune indemnité n’est due lorsque le preneur a loué une terre nue et qu’il rend « en fin de bail » une terre nue.
Qui est propriétaire des vignes ?
À la question de savoir qui est propriétaire, la réponse est plutôt simple : le propriétaire du fonds en application du principe de l’accession.
En effet, l’article 551 du code civil dispose que « Tout ce qui s’unit et s’incorpore à la chose appartient au propriétaire. ». L’article 552 du code civil précise, en matière immobilière, que « La propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. ».
Enfin, l’article 546 du code civil définit le droit d’accession en disposant que « La propriété d’une chose, soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement, soit naturellement, soit artificiellement. ».
Aucune ambiguïté n’est permise, la propriété des vignes appartient au propriétaire des vignobles et non au preneur.
Quand devient-on propriétaire des vignes ?
La question du sujet de droit de propriété sur la vigne étant résolue, reste à résoudre la question de la temporalité de la propriété sur la vigne : « dans le cadre d’un bail soumis au statut du fermage, à quel moment l’accession doit-elle se réaliser ? »
Suite à une évolution jurisprudentielle, la Cour de cassation a fini par admettre le principe de l’accession différée dans les rapports entre bailleur et preneur :
- D’abord pour les constructions depuis un arrêt de principe rendu par la première chambre civile le 1er décembre 1964.
- Ensuite pour les plantations par un arrêt rendu par la 3ème chambre civile le 23 novembre 2017 (n° 16-16.815).
- Cette solution a été rendue à propos de plantations d’arbres fruitiers et de peupliers et la doctrine a émis un doute quant à son domaine, en particulier à propos des plantations viticoles. Elle fut étendue à ces dernières par un arrêt rendu par la même chambre le 4 mars 2021 (n° 19-26.343).
Auparavant, et depuis un arrêt de la 3ème chambre civile du 24 mars 1999, la Cour de cassation considérait que les plantations étaient soumises au principe de l’accession immédiate au profit du propriétaire du sol avec comme conséquence qu’ « en l’absence de dérogation au droit d’accession du bailleur, le preneur ne peut arracher en fin de bail la plantation qu’il a effectué sur le fonds loué ».
La doctrine s’est interrogée sur les justifications de l’accession différée. Certains y ont vu une remise en cause de la distinction des droits réels et personnels tandis que d’autres ont considéré que l’accession n’était que retardée à l’échéance du bail, bénéficiant au preneur pendant l’exécution de celui-ci (V. Bonnet, v° accession différée, Dictionnaire de droit des biens, Bruylant, à paraître).
Les auteurs de l’étude considèrent qu’ « Il suffit de percevoir (…) l’accession comme un mécanisme permettant de résoudre un conflit de propriétés » et qu’ainsi « puisque le preneur ou l’usufruitier, titulaire d’un droit de jouissance et des utilités de la chose, peuvent, à certaines conditions, construire sur le terrain d’autrui, tant que dure cette jouissance paisible, l’accession n’a pas lieu de s’appliquer. En fin de contrat, [en] revanche, l’accession a vocation à jouer ».
Néanmoins la solution jurisprudentielle n’est pas pleinement convaincante en ce qu’elle emporte acquisition, certes différée, de la propriété des plantations au profit du bailleur au terme du bail. En matière de bail rural, l’accession est ainsi différée jusqu’au moment du renouvellement du bail, lequel apparaît comme un nouveau contrat.
En somme malgré l’orthodoxie juridique de la solution jurisprudentielle, celle-ci ne répond pas aux besoins pratique de la relation bailleur/preneur et est contestée.
Le renouvellement donne naissance, en vertu de l’article 1214 alinéa 2 du code civil à un nouveau contrat dont le contenu est identique au précédent mais dont la durée est indéterminée, contrairement au contrat déterminé ainsi renouvelé.
Or cette solution se combine mal avec le statut du fermage « où rien ne se passe au moment du renouvellement », en particulier le bailleur ne peut exiger de prendre en compte les améliorations faites par le preneur pour revoir le fermage à la hausse au moment du renouvellement, de même le preneur n’est indemnisé qu’à « la sortie de ferme » et non au renouvellement du bail en application de l’article L. 411-56 du code rural.
Ainsi l’accession devrait être soit immédiate, soit différée à « la sortie de ferme », c’est-à-dire à la fin de toute relation contractuelle, mais non au moment du renouvellement, cette solution étant antiéconomique.
Heureusement, remarquent les auteurs, l’accession a un caractère supplétif de volonté et les notaires insèrent régulièrement des clauses afin de faire différer son effet.
Lorsque la jurisprudence prévoyait l’accession immédiate, les notaires prévoyaient déjà, lorsqu’ils y dérogeaient, que l’accession était différée à « la sortie de ferme » et non au moment du renouvellement.
Les clauses étaient parfois ambigüe en visant « la fin du bail » mais cette ambiguïté était dissipée, en précisant par des clauses ultérieures qu’il était entendu par « la fin du bail » la fin des renouvellements successifs, en somme « la sortie de ferme ».
La question du choix entre l’accession immédiate et l’accession différée à la sortie de ferme relève, selon l’étude menée par les auteurs de l’étude, du critère psychologique du financement.
Ainsi lorsque le preneur finance les plantations, l’accession à la sortie de ferme est retenue, à l’inverse lorsque le bailleur finance les plantations l’accession immédiate est retenue par les parties.