Textes :
Arrêté du 7 avril 2023 portant désignation des présidents des conseils régionaux ou interrégionaux de notaires, des établissements d’utilité publique faisant fonction de conseil régional et de leurs délégués pour accomplir les formalités de la légalisation et de l’apostille :
En application de cet arrêté, dont les dispositions entreront en vigueur le 1er janvier 2025, les présidents des conseils régionaux, conseils interrégionaux et établissements d’utilité publique faisant fonction de conseil régional des notaires seront chargés d’accomplir les formalités de la légalisation et de l’apostille.
Les notaires du ressort de ces entités sont désignés délégués pour accomplir ces formalités.
Est notamment désigné pour accomplir ces formalités le président du conseil régional de la cour d’appel de Montpellier.
Doctrine administrative et réponses ministérielles :
Durée de qualification d’un bien sans maître en cas de succession ouverte : Rép. Min. n° 3632, JOAN 11 avril 2023, p. 3376 :
Un député interroge le gouvernement sur l’opportunité de réduire a durée de qualification de bien sans maître. Il considère que, s’agissant des successions, les durées posées par le droit en vigueur, 30 ans ou 10 ans par exception, apparaissent aux élus locaux comme particulièrement longues ; ces délais pouvant entraver, voire rendre impossible, l’action des collectivités notamment en matière urbanistique. Il demande alors au gouvernement s’il envisage de réduire ces durées à 10 et 5 ans afin de concilier le droit de propriété dans le cas des successions complexes et les besoins d’intervention des collectivités locales.
En réponse le gouvernement considère que fixer à dix ans le délai au terme duquel tous les biens tomberaient automatiquement dans le régime des biens sans maître conduirait à porter atteinte au droit de propriété dans des cas où le motif d’intérêt général n’est pas clairement établi. Un tel élargissement pourrait ainsi être source de contentieux, notamment en Outre-mer où il n’est pas rare de voir des successions non réglées sur plusieurs générations.
Sur le fait de ramener à cinq ans le délai d’acquisition des biens sans maître lorsque les biens sont situés dans certaines zones, le gouvernement considère qu’une telle modification porterait une atteinte disproportionnée au droit de propriété dès lors qu’un tel délai est inférieur au délai de prescription de l’option successorale.
En conclusion le ministre de la justice n’entend pas faire évoluer le régime résultant de l’article 713 du code civil.
Cession onéreuse du bail emphytéotique administratif : Rép. Min n° 01479, JO Sénat 27 octobre 2022, p. 5352 :
Un député interroge le gouvernement sur l’hypothèse dans laquelle une commune conclu avec un professionnel un bail emphytéotique régit par l’article L. 451-1 du code rural en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général. Il demande si, lorsque le professionnel prend sa retraite, celui-ci peut céder contre rémunération ce bail emphytéotique à son successeur dans son activité.
Le gouvernement, visant l’article L. 1311-3 1° du CGCT, considère qu’il découle de cette disposition que la cession à titre onéreux d’un bail emphytéotique administratif n’est autorisée qu’à la triple condition de l’accord de la commune qui vérifiera notamment l’aptitude du cessionnaire, de la reprise entière du contrat pour sa durée restante sans possibilité de modifier ses éléments essentiels et de l’absence d’obligations de transparence.
Il considère enfin que ces dispositions, issues de l’ordonnance n° 2017-652 du 19 avril 2017 relative à la propriété des personnes publiques, sont applicables aux baux emphytéotiques administratifs conclus en vue d’une exploitation économique sur le domaine public à compter du 1er juillet 2017.
Jurisprudences :
Compétence du JAF pour la demande d’indemnité d’occupation entre ex-concubins : Cass. Civ. 1ère, 5 avril 2023, n° 21-25.044, publié :
En résumé : la demande d’indemnité au titre de l’occupation sans droit ni titre de l’ex-concubin d’un immeuble appartenant à l’ex-concubine étant née de la rupture de leur concubinage elle entre dans le règlement de leurs intérêts patrimoniaux, ce qui relève de la compétence du JAF.
En l’espèce une personne qui a vécu en concubinage saisi un juge aux affaires familiales en liquidation et partage de leurs intérêts patrimoniaux faisant suite à leur rupture.
L’ex-concubine a sollicité la condamnation du demandeur au paiement d’une indemnité au titre de l’occupation d’un logement lui appartenant.
Les juridictions du fond ont soulevé d’office l’incompétence du JAF pour connaître de cette demande, l’ex-concubine a donc formé un pourvoi en cassation.
La Cour de cassation, rappelant que le juge aux affaires familiales connaît de la liquidation et du partage des intérêts patrimoniaux des concubins, précise que ces derniers s’entendent de tous leurs rapports pécuniaires, y compris ceux nés de la rupture du concubinage.
Elle considère ainsi que la demande d’indemnité au titre de l’occupation sans droit ni titre de l’ex-concubin d’un immeuble appartenant à l’ex-concubine était née de la rupture de leur concubinage et entrait dans le règlement de leurs intérêts patrimoniaux, ce qui relève dès lors de la compétence du JAF.
Faute de gestion et intérêt social des sociétés civiles immobilières : Cass. civ. 3ème, 11 janvier 2023 n° 21-22.174, inédit :
En résumé : les actes accomplis par le gérant ne peuvent engager la société si, étant de nature à compromettre son existence même, ils sont contraires à l’intérêt social, y compris lorsqu’ils entrent dans son objet statutaire.
En l’espèce, par acte notarié du 5 janvier 2004, Mme J et M. B ont constitué une SCI. La première était titulaire de 135 parts sociales, et le second, désigné gérant, de 15 parts.
Le 15 janvier 2004 la SCI a acquis un bien immobilier.
En 2007 une banque a consenti à la SCI, représentée par son gérant, un prêt relais de 384 000€, garanti par une inscription hypothécaire sur le bien dont la SCI était propriétaire.
Les échéances de prêts n’ayant pas été réglées, la banque a engagé une procédure de saisie immobilière contre la SCI.
Mme J, qui soutenait que M. B avait détourné les fonds, a été désignée en qualité de nouvelle gérante.
La SCI a assigné la banque en radiation de l’hypothèque puis en annulation ou déclaration d’inopposabilité du prêt et de tous les actes subséquents, notamment l’inscription d’hypothèque.
La question se posait, devant la Cour de cassation de savoir si le prêt souscrit n’était pas contraire à l’intérêt social de la SCI au regard de son montant et de l’hypothèque prise sur l’unique immeuble de la SCI.
La cour d’appel avait considéré que la SCI avait été valablement engagée par son gérant au regard des pouvoirs conférés par les statuts au gérant de la SCI et du fait que les statuts de celle-ci avait été “fournis” la banque.
La SCI soutenait quant à elle que le prêt avait été souscrit dans l’intérêt personnel du gérant et que les actes qu’il avait pris étaient de nature à compromettre l’existence de la SCI et étaient, par conséquent, contraire à son intérêt social.
La Cour de cassation donne raison à cette dernière en considérant que les actes accomplis par le gérant ne peuvent engager la société si, étant de nature à compromettre son existence même, ils sont contraires à l’intérêt social, y compris lorsqu’ils entrent dans son objet statutaire.
Elle sanctionne ainsi la cour d’appel qui n’a pas recherché si bien que conformes à l’objet statutaire, les actes accomplis par le gérant n’étaient pas contraires à l’intérêt social de la SCI au regard du montant de l’emprunt et de l’inscription hypothécaire prise sur son seul immeuble.
Continuation de la société civile avec les héritiers de l’associé décédé et garantie : Cass. civ. 3ème, 9 mars 2023, n° 21-21.698, publié :
En résumé : une société civile est présumée continuer avec les héritiers d’un associé décédé et il appartient à celui qui dénie la qualité d’associé à l’héritier d’un associé, d’établir l’existence d’une stipulation contraire des statuts.
En l’espèce plusieurs associés constituent une SCI qui donnent, le 1er septembre 2001, à bail commercial un local commercial et un parking à une autre société.
La 23 septembre 2002 un huissier de justice constate par procès-verbal que l’accès au parking a été cadenassé.
Le locataire assigne la SCI en cessation du trouble manifestement illicite.
Cette dernière soutient que le trouble est causé par les ayants droits de l’un des associés, décédé, ainsi que les autres associés, les a appelé en la cause afin que l’injonction de libérer les lieux leur soit adressée personnellement.
Le juge des référés a ordonné aux héritiers de l’associé décédé de libérer l’accès au parking et une expertise pour évaluer le préjudice du locataire.
Suite au dépôt du rapport, le locataire a assigné la SCI en indemnisation de son préjudice de jouissance. Cette dernière a appelé en garantie les héritiers de l’associé décédé et les associés survivants.
La cour d’appel a rejeté les demandes d’indemnisation visant à réparer le préjudice de jouissance du locataire.
Le pourvoi soulevait deux questions : d’une part le trouble de jouissance résulte-t-il d’une voie de fait ou d’un risque d’éviction et d’autre part la société civile était-elle dissoute du fait du décès de l’un de ses associés ?
Sur le premier point la Cour de cassation approuve la cour d’appel qui avait retenu que le trouble de jouissance résultait exclusivement d’une voie de fait et non d’un risque d’éviction, ce dernier ne pouvant être caractérisé du seul fait que l’auteur d’une voie de fait conteste le droit du locataire à louer les lieux sans prétendre à un droit sur la chose louée. Ce faisant, la bailleresse n’était pas tenue de garantir le locataire sur le fondement de l’article 1726 du code civil (diminution du prix suite à un trouble de jouissance généré par une action concernant la proportion du prix).
Sur le second point la Cour de cassation considère d’abord que le bailleur, constitué en société civile, est tenu de garantir le locataire des troubles que ses associés, qui ne sont pas des tiers à son égard, ont apporté à sa jouissance par voie de fait.
Elle considère ensuite qu’une société civile est présumée continuer avec les héritiers d’un associé décédé et qu’il appartient à celui qui dénie la qualité d’associé à l’héritier d’un associé, d’établir l’existence d’une stipulation contraire des statuts.
Elle conclut qu’en l’espèce la société été présumée continuer avec les héritiers et que la société bailleresse, qui n’établissait pas l’existence d’une clause contraire dans les statuts, devait en conséquence garantir le locataire du trouble causé à sa jouissance.
Nature du délai d’action du preneur pour demander l’indemnisation des améliorations apportées au fonds loué : Cass. civ. 3ème, 9 mars 2023, n° 21-13.646, publié :
En résumé : la demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué est encadrée par un délai de forclusion de douze mois insusceptible d’interruption ou de suspension.
En 2001 des SCI donnent à bail rural à long terme à une société des terres en nature de vigne et de champ.
Le bail prévoit une clause de restructuration du vignoble aux frais exclusifs de la locataire.
Au motif de manquement du locataire à ses obligations contractuelles, les SCI bailleresses l’ont assigné en résiliation du bail et en paiement de dommages et intérêts.
Le mandataire liquidateur de la locataire a résilié le bail le 15 avril 2015 et a demandé reconventionnellement l’annulation de la clause de restructuration du vignoble aux frais exclusifs du locataire et l’indemnisation des frais engagés pour cette restructuration, de la perte de valeur des stocks et du manque à gagner résultant de la résolution anticipée du bail imputable aux SCI.
Un arrêt du 28 juin 2018 a réputé non écrite la clause de restructuration et ordonné une mesure d’expertise pour évaluer les préjudices.
Les SCI bailleresses reprochaient à la cour d’appel d’avoir admis la demande du preneur en indemnisation des frais d’arrachage, de défonçage et de replantation réalisés par le locataire au motif que la demande d’indemnisation des améliorations apportées par le locataire au fonds loué était encadré par un délai de forclusion de 12 mois ayant pour point de départ la date de résiliation du bail.
La cour d’appel avait admis cette demande au motif que le délai n’avait pu courir qu’à compter de l’arrêt rendu le 28 juin 2018.
La Cour de cassation, au visa de l’article L. 411-69 dernier alinéa du code rural rappelle que la demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion.
Elle considère dès lors que ce texte, instaurant un délai de forclusion d’un an à compter de la fin du bail est insusceptible, sauf dispositions contraires, d’interruption ou de prescription.
Le bail ayant été résilié le 15 avril 2015 et la demande d’indemnité ayant été formulée pour la première fois dans des conclusions régularisées en juin 2016 doit donc être déclarée prescrite.
Conditions du droit au renouvellement du bail rural : Cass. civ. 3ème, 25 janvier 2023, n° 21-19.105, inédit :
En résumé : le preneur qui réunit les mêmes conditions d’exploitation et d’habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise a droit au renouvellement du bail nonobstant toute clauses, stipulations ou arrangements contraires sauf si le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes prévues par le code rural ou invoque un droit de reprise.
En l’espèce le 14 avril 1990 S.P. a autorisé N.I à entreposer du matériel agricole dans un hangar lui appartenant.
Le preneur est décédé en 2013 laissant pour lui succéder sa veuve (Mme M) et son fils (M. I).
Les ayants droits du bailleur, décédé le 24 novembre 2018, ont repris l’instance que ce dernier avait introduit le 21 novembre 2018 et ont sollicité la condamnation des ayants droits du preneur à enlever le matériel du hangar. Ces derniers ont demandé reconventionnellement le bénéfice du statut du fermage.
La cour d’appel avait écarter le renouvellement du bail rural en considérant que celui-ci était soumise aux mêmes conditions de fond que son établissement, à savoir la mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole. Elle avait en effet constaté que les parties avait cessé depuis plus de trois ans de donner un caractère onéreux à la mise à disposition des hangars et que le matériel entreposé n’avait plus d’usage agricole effectif.
Les ayants droits du preneur soutenaient quant à eux qu’ils avaient droit au renouvellement nonobstant toutes stipulations ou arrangements contraires, par le seul effet de la loi et que les aléas du caractère onéreux (paiement irrégulier, retardé ou absent) dont les parties sont initialement convenues n’affectent pas la qualification du contrat au cours de son exécution. Ainsi le défaut de paiement de loyer, ne peut justifier l’exclusion du droit du preneur au renouvellement.
La Cour de cassation approuve ce dernier raisonnement en considérant que le preneur qui réunit les mêmes conditions d’exploitation et d’habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise a droit au renouvellement du bail nonobstant toute clauses, stipulations ou arrangements contraires sauf si le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes prévues par le code rural ou invoque un droit de reprise.
La solution doit être approuvée au sens où le code rural prévoit que le droit au renouvellement n’est conditionné qu’à la participation du preneur sur les lieux aux travaux agricoles de manière effective et permanente, de la possession par ce dernier du cheptel et du matériel nécessaires à l’exploitation, de son habitation sur les loués ou de l’occupation de locaux situés à proximité.
En somme ces conditions sont à la fois nécessaires et suffisantes, la cour d’appel ne pouvait y d’autres conditions, notamment celle du paiement du loyer ; le caractère onéreux étant nécessaire à la qualification du contrat au stade de sa formation mais le défaut du paiement des loyers, s’inscrivant dans l’exécution du contrat, ne peut remettre en cause ni sa qualification, ni son régime.
Effet du paiement subrogatoire de la caution : Cass. civ. 1ère, 13 avril 2023, n° 22-16.060, publié :
En résumé : la subrogation investit le subrogé de la créance primitive, avec tous ses avantages et accessoires existants à la date du paiement. Dès lors le premier paiement subrogatoire, ayant eu lieu antérieurement au prononcé du jugement constitutif du titre exécutoire dont la caution se prévalait, ne pouvait avoir eu pour effet d’investir le subrogé du bénéfice de ce titre.
En l’espèce une banque consent à M. W et son épouse un prêt garanti par le cautionnement solidaire de la société crédit logement.
M. W est placé en liquidation judiciaire et la banque déclare sa créance au passif, prononce la déchéance du terme et assigne Mme W en paiement du solde. Un jugement prononcé le 20 février 2003 a accueilli sa demande.
La caution a réglé à la banque une première somme selon quittance subrogatoire du 26 novembre 2002 et une seconde somme le 15 juillet 2003. Elle a engagé une procédure de saisie des rémunérations de Mme W en se prévalant de la quittance subrogatoire et du jugement rendu le 20 février 2003.
Mme W a saisi une juridiction en mainlevée de la saisie et en restitution des sommes perçues en invoquant l’absence de titre exécutoire.
La cour d’appel avait rejeté sa demande au motif que le jugement du 20 février 2003 constitue un titre de créance exécutoire au profit de la banque qui, n’ayant pas été remis en cause en temps utile, est définitif, de sorte que la caution, qui n’avait pas été associée au débat judiciaire, est par l’effet d’une subrogation légale dans laquelle la chronologie des paiements n’a pas lieu d’être invoquée, est à même d’exercer les droits et actions du subrogeant qu’elle a désintéressé au titre d’une créance titrée en justice.
La Cour de cassation, rappelant que la subrogation investit le subrogé de la créance primitive, avec tous ses avantages et accessoires existants à la date du paiement, considère qu’en l’espèce le premier paiement subrogatoire, ayant eu lieu antérieurement au prononcé du jugement constitutif du titre exécutoire dont la caution se prévalait, ne pouvait avoir eu pour effet d’investir le subrogé du bénéfice de ce titre.
Études :
Synthèse de l’étude réalisée par : C. Farge, J. Dijoux et M.-L. Henry, L’acceptation du vivant, outil de protection d’un majeur vulnérable, La revue fiscale du patrimoine, hors-série n° 1/2022.
L’article L. 132-9 du code des assurances prévoit la possibilité pour le bénéficiaire d’une assurance-vie de l’accepter alors que le souscripteur est encore vivant. Cette possibilité constitue à la fois un outil d’ingénierie patrimoniale et permet la mise en place d’un contrôle de la consommation de l’épargne investie dans le contrat.
- La possible mise en place d’un contrôle de la consommation de l’épargne investie dans un contrat d’assurance.
Un tel contrôle passe par la faculté de rachat du contrat d’assurance-vie. Ce contrôle est exercé par l’organe de protection du souscripteur majeur protégé.
Lorsque le souscripteur ne fait pas l’objet d’une mesure de protection mais que le souscripteur doit être protégé « contre lui-même », ce contrôle est possible par un tiers dans le cadre de l’acceptation dum vit qui permet au l’acceptation du contrat par le bénéficiaire alors que le souscripteur assuré est encore vivant.
Ce mécanisme a fait l’objet d’une réforme en 2007, dans le droit antérieur les conditions de forme comme les effets de l’acceptation dum vit étaient essentiellement issues de la jurisprudence.
Sur la forme
Sur la forme l’acceptation dum vit n’était soumise à aucune condition de forme lorsqu’elle était consentie avant le 18 décembre 2007.
Désormais l’acceptation dum vit doit faire l’objet d’un écrit lequel peut prendre la forme d’un avenant au contrat ou d’un acte autonome conclu sous seing privé ou en la forme authentique.
L’article L. 132-9 II du code de l’assurance prévoit que l’acceptation est signée par l’entreprise d’assurance, le stipulant et le bénéficiaire.
Sur les effets
Les acceptations consenties avant le 18 décembre 2007 ne bloquaient pas la faculté de rachat du souscripteur, sauf manifestation expresse de ce dernier.
En effet un arrêt rendu par une chambre mixte de la Cour de cassation le 22 février 2008 avait jugé que le bénéficiaire qui a accepté sa désignation n’est pas fondé à s’opposer à la demande de rachat du contrat en l’absence de renonciation expresse de ce droit par le souscripteur.
Désormais l’article L. 132-9 I du code des assurances dispose que pendant la durée du contrat, après acceptation du bénéficiaire, le stipulant ne peut exercer sa faculté de rachat et l’assureur ne peut lui consentir d’avance sans l’accord du bénéficiaire.
Il en résulte que le bénéficiaire devient un organe de contrôle de la consommation de l’épargne du souscripteur.
- Le rejet de la thèse de la qualification systématique de donation
La différence d’effets attachés à l’acceptation dum vit sur la faculté de rachat par le souscripteur permet de s’interroger sur la qualification de ce contrat.
Un arrêt rendu par la 1ère chambre civile de la Cour de cassation le 20 novembre 2019 à propos d’un contrat accepté avant le 18 décembre 2007 a jugé que dès lors que le souscripteur n’avait pas renoncé expressément à l’exercice de son droit de rachat, le contrat ne pouvait être requalifié en donation indirecte.
Certains ont considéré que la privation de la faculté de rachat pour les acceptations réalisées à partir du 18 décembre 2007 emportait la requalification systématique du contrat en donation indirecte des primes versées.
Une telle qualification emporte plusieurs conséquences :
- Civilement le bénéficiaire serait considéré comme un donataire dans la succession et il sera tenu, selon son lien de parenté avec le souscripteur et le contexte familial, à rapport ou réduction.
- Fiscalement, la fiscalité applicable à l’assurance-vie serait écartée au profit de celle applicable aux mutations à titre gratuit.
Les auteurs de l’étude rejettent cette analyse. Ils considèrent que la requalification en donation repose d’une part sur un appauvrissement patrimonial sans contrepartie et d’autre part sur la conscience et la volonté de s’appauvrir au profit d’autrui.
Or ils considèrent que ces éléments matériel et intentionnel caractéristiques des donations ne sont ni systématiquement réunis en présence d’une acceptation dum vit, de même qu’ils peuvent l’être même en l’absence d’une telle acceptation.
Sur l’intention libérale, les auteurs considère que l’acceptation dum vit peut reposer par d’autres raisons telles que la volonté de mettre en place un contrôle par le bénéficiaire acceptant de la consommation de son épargne par le souscripteur. Dans une telle logique les parties peuvent, par exemple, prévoir des rachats programmés qui n’altèrent pas l’acceptation dum vit tout en permettant un contrôle du bénéficiaire sur les grosses dépenses que souhaiteraient engagé le stipulant par des rachats autres que ceux programmés.
Sur l’élément matériel de la donation, à savoir l’appauvrissement patrimonial sans contrepartie, les auteurs considèrent que tant que le bénéficiaire peut autoriser le souscripteur à exercer sa faculté de rachat, il ne peut y avoir dépouillement irrévocable. En effet il n’y aurait dépouillement que si le souscripteur est dépourvu d’un droit et non de son seul exercice. Or, 2e chambre civile de la Cour de cassation, à propos d’une acceptation dum vit antérieure au 18 décembre 2007 a jugé que la clause subordonnant le rachat à l’accord du bénéficiaire acceptant n’établissait pas la renonciation expresse de son auteur au droit de racheter.
Les auteurs en concluent que la requalification systématique doit être écartée.
En revanche elle peut ponctuellement être admise. La requalification sera admise lorsque les circonstances dans lesquelles le bénéficiaire a été désigné révèlent la volonté du souscripteur de se dépouiller de manière irrévocable, ce qu’a jugé une chambre mixte dans un arrêt du 21 décembre 2007.
Parmi ces circonstances, l’on peut noter l’impossibilité de tout rachat par le souscripteur dès la souscription en raison d’un décès imminent. Dans ce cas il appartient au demandeur à la requalification d’établir la preuve que le souscripteur se savait condamné à court terme, au moment de la souscription du contrat ou du versement des primes sur celui-ci.
Dans une telle hypothèse l’acceptation dum vit importe peu, la Cour de cassation a ainsi pu admettre une requalification alors que les clauses bénéficiaires n’avaient pas été acceptées du vivant du souscripteur.
Les auteurs recommandent que toute acceptation dum vit d’un contrat d’assurance vie soit accompagnée d’un acte notarié ou sous seing privé qui explicite le contexte de l’acceptation.