Notre veille juridique hebdomadaire du 24 avril 2023

Doctrine administrative et réponses ministérielles : 

 

DPE et renouvellement tacite du bail : Rép. min. n° 2902, JOAN, 28 mars 2023, p. 2934 : 

 

Une députée interroge le gouvernement sur l’articulation de la validité de 10 ans des DPE pour les logements en vente ou en location et de l’obligation de fournir le DPE lors de la signature du bail depuis 2007.

 

La députée remarque que cette obligation ne concerne pas les reconductions tacites des baux, ce qui emporte le risque que les reconductions successives emporte des locations ayant un diagnostic énergétique de plus de 10 ans.

 

Elle remarque également que pour les baux signés avant juillet 2007, puis reconduits tacitement, il peut n’y avoir aucun DPE.

 

Elle s’interroge ainsi sur la possibilité de rendre périodique pour 10 ans la réalisation d’un DPE afin d’éviter que les locations reconduites le soient sans DPE valide.

 

Le gouvernement lui répond que si l’obligation ne vise que la signature du bail, laquelle fait défaut en cas de reconduction tacite, le locataire est en droit d’exiger un DPE valide lors d’une reconduction tacite pour que le bailleur puisse justifier du critère de décence.

 

Enfin la durée de validité des DPE a été modifié par décret du 17 décembre 2020 et bien que la durée du DPE soit de 10 ans, les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022 et ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.

 

Jurisprudences : 

 

Apport personnel et contribution aux charges du mariage : Cass. civ. 1ère, 5 avril 2023, n° 21-22. 296 : 

 

En résumé : sauf convention contraire des époux, l’apport en capital de fonds personnel, réalisé par un époux séparé de biens pour financer l’amélioration, par voie de construction, d’un bien personnel appartenant à l’autre et affecté à l’usage familial, ne participe pas de l’exécution de son obligation de contribuer aux charges du mariage.

 

En l’espèce un époux, séparé de biens, a financé à l’aide de fonds personnels, une partie des travaux d’édification d’une maison sur un terrain appartenant à son épouse.

 

Par la suite un jugement a prononcé le divorce des époux et des difficultés sont survenues lors des opérations de comptes, liquidation et partage de leurs intérêts patrimoniaux, en particulier sur cette somme.

 

L’époux demandait une créance contre son ex-épouse tandis que celle-ci considérait que le financement relevait de sa contribution aux charges du mariage.

 

La cour d’appel avait adopté cette dernière position en considérant que l’espèce concernait le financement de la construction d’un bien personnel de l’épouse et non celui de la part indivise du conjoint, que le montant de la facture était modeste et constituait une dépense ponctuelle, qu’il n’était pas établi de sur-contribution aux charges du mariage et que l’époux avait bénéficié avec les enfants du couple d’un hébergement dans le bien immobilier considéré. Elle en déduisait que la dépense relevait de la contribution aux charges du mariage.

 

La Cour de cassation considère que sauf convention contraire des époux, l’apport en capital de fonds personnel, réalisé par un époux séparé de biens pour financer l’amélioration, par voie de construction, d’un bien personnel appartenant à l’autre et affecté à l’usage familial, ne participe pas de l’exécution de son obligation de contribuer aux charges du mariage.

Elle considère dès lors que la cour d’appel, qui n’avait pas constaté l’existence d’une convention entre les époux prévoyant l’exécution par l’époux de sa contribution aux charges du mariage sous la forme d’un apport en capital, n’avait pas donné de base légale à sa décision.

 

Nb : cette décision s’inscrit dans un mouvement jurisprudentiel qui considère que l’apport en capital ne relève pas de l’exécution de l’obligation de contribution aux charges du mariage qu’il s’agisse du financement d’un bien indivis ou de son amélioration.

La décision innove en ce que la question portait sur le financement d’un bien personnel, affecté à l’usage familial, et non d’un bien indivis.

Aussi bien que l’investissement immobilier à usage familial relève d’une charge matrimoniale, l’apport en capital n’est pas, en principe, un mode de contribution à cette charge, ce qu’indique la solution de la Cour de cassation en considérant que « l’apport en capital de fonds personnels (…) ne participe pas de l’exécution de son obligation de contribuer aux charges du mariage ».

 

 

Droit de préemption du locataire d’un immeuble à usage d’habitation et commission de l’agent immobilier : Cass. Civ. 3^ème, 1^er mars 2023, n° 21-22.073, publié : 

 

En résumé : le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien.

 

Le 6 juin 2016, des propriétaires bailleurs notifient à leurs locataires un congé pour vendre valant offre d’acquisition de la maison louée au prix de 400 000€.

 

Les locataires n’acceptent pas l’offre et quittent le logement à l’issue de leur préavis.

 

Le 20 juillet 2017, les propriétaires consentent une promesse de vente sur cet immeuble à des tiers par l’entremise d’un agence immobilière au prix de 380 000€ dont 10 000€ de commission d’agence.

 

Le 2 août 2017 ce prix est notifié aux locataires qui ont accepté l’offre et conclu la vente.

 

Par acte du 3 mai 2018, les locataires-acquéreurs, estimant qu’ils avaient indûment payé la commission de l’agence immobilière l’ont assignée en remboursement de cette somme.

 

La cour d’appel avait rejeté leur demande au motif que l’agence immobilière avait réalisé une réelle prestation de recherche d’acquéreurs qu’elle a présentée aux vendeur afin que soit signé le compromis par la suite duquel l’offre avait été faite aux locataires. Elle en déduit que la prestation de l’agence ne s’était pas limitée à la présentation de l’offre aux locataires et qu’elle avait été déterminante, ce qui justifiait le paiement de la commission.

 

La Cour de cassation sanctionne ce raisonnement en considérant que le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l’offre notifiée par le notaire, qui n’avait pas à être présentée par l’agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien.

 

Obligation d’entretien du bailleur et nécessité de mettre fin aux désordres : Cass. civ. 3^ème, 16 mars 2023, n° 22-10.013, inédit : 

 

En résumé : le bailleur est tenu de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués, considère que seul un cas de force majeure est de nature à exonérer la bailleresse de ses obligation d’entretien et de jouissance paisible.

 

En l’espèce une société donne à bail à une locataire un appartement neuf construit par Bouygues immobilier.

 

Suite à des infiltrations d’eau et divers désordres, la locataire assigne la bailleresse en exécution de travaux de réfection, suspension du paiement des loyers, remboursement de ceux réglés depuis son entrée dans les lieux et indemnisation de son préjudice.

 

La bailleresse appelle le constructeur en garantie.

 

La cour d’appel avait rejeté les demandes du locataire en considérant que la bailleresse avait fait toute les démarches nécessaires auprès du syndic et du constructeur pour remédier aux infiltrations et qu’elle avait, après la reprise de l’étanchéité des parties communes, fait réaliser à trois reprises des travaux de peinture dans l’appartement.

 

La Cour de cassation, rappelant que le bailleur est tenu de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des lieux loués, considère que seul un cas de force majeure est de nature à exonérer la bailleresse de ses obligation d’entretien et de jouissance paisible.

 

Liquidation judiciaire du locataire et manquement du bailleur à son obligation de délivrance : quelle nature de la sanction ? : Cass. civ. 3ème, 6 avril 2023, n° 19-14.118, publié : 

 

En l’espèce plusieurs personnes sont bailleurs indivis de locaux commerciaux donnés en location, dont le droit au bail a été cédé, le 21 mars 2008, à une SCI.

 

En octobre 2009, le locataire a assigné les bailleurs en exécution de travaux de remise en état du clos et du couvert ainsi qu’en indemnisation de ses préjudices.

 

La liquidation de la locataire a été prononcée le 18 décembre 2013.

 

Le liquidateur, invoquant un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, a demandé leur condamnation au paiement du coût des travaux de remise en état et en dommages et intérêts.

 

La cour d’appel a condamné les bailleurs au paiement du coût des travaux, lesquels le conteste devant la Cour de cassation.

 

La question se posait de la nature de la sanction et de la possibilité, subséquente, de condamner le bailleur dans le cadre de la liquidation judiciaire du locataire.

 

La Cour de cassation rappelle d’abord qu’un créancier peut, en cas d’inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l’obligation aux dépens du débiteur ou faire condamner ce dernier à faire l’avance des sommes nécessaires à cette exécution.

 

Elle précise ensuite que, dans le cadre du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, le locataire peut obtenir l’indemnisation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur des travaux qui lui incombent ; d’obtenir l’exécution forcée en nature ou d’être autorisé à faire exécuter lui-même les travaux et d’obtenir l’avance des sommes nécessaires à cette exécution.

 

Elle rejette dès lors l’analyse de la cour d’appel qui avait condamné le bailleur au coût des travaux nécessaires à la mise en conformité des locaux en considérant que quoique ces travaux ne doivent pas être réalisés, ce coût constitue une créance certaine acquise au bénéfice de la procédure de liquidation judiciaire.

 

En effet, elle considère que le coût de ces travaux de remise en état ne constitue pas un préjudice indemnisable mais une avance sur l’exécution des travaux.

 

Études :

Reprise synthétique de l’article de : P. Krummenacker et A. Arnaud-Emery : Questions sur la représentation des personnes morales, Bulletin de l’IEJ n° 2, 2022.

 

Les auteurs procèdent par questions-réponses : 

 

Comment rédiger la comparution d’une société en formation ?

 

Avant son immatriculation une société n’a pas d’existence légale et ne peut être représentée par ses dirigeants (art. 1842 c. civ.).

 

D’une part, avant la signature des statuts, une personne peut agir pour le compte de la société en formation. Il faut ainsi indiquer dans l’acte que le signataire agit pour le compte de la société en formation en l’identifiant de façon suffisamment précise pour éviter une double imposition en cas d’acquisition d’un bien.

Les engagements seront repris si l’état des actes est annexé lors de la signature des statuts et de l’immatriculation de la société.

 

D’autre part, entre la signature des statuts et l’immatriculation, les associés peuvent stipuler dans les statuts un mandat à l’un ou plusieurs d’entre eux pour agir pour le compte de la société en formation.

 

En pratique les auteurs de l’étude prohibent les mentions type « la société en formation est représentée par… » qui entraîne la nullité absolue de l’acte.

 

Il en est de même des clauses stipulant « la société, en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés, représentée par… ».

 

Il faut indiquer « M. … agissant au nom et pour le compte de la société en formation ».

Si un contrat est conclu au nom de la société en formation, selon l’une des deux premières formules, il semble que la Cour de cassation ouvre la possibilité de remédier à cette nullité par un acte emportant novation du contrat conclu par la société en formation au profit de la société formée. (Cass. Civ. 1^ère, 19 janvier 2022, n° 20-13.719)

Quelles vérifications doit opérer le notaire instrumentaire de la vente d’un immeuble social par une société civile au titre de la clause “objet social” ?

 

Les auteurs indiquent qu’en application d’un arrêt rendu par la 3e chambre civile le 5 novembre 2020 (n° 19-21.214) le gérant d’une société civile ne peut vendre un immeuble en présence de la simple mention du terme “propriété” dans l’objet social. Il faut que le terme “vente” ou l’un de ses synonymes soit mentionné dans l’objet social.

 

En l’espèce les statuts de la société prévoyait qu’elle avait pour objet “la propriété, la possession, la jouissance, l’administration, l’aménagement, la transformation et l’exploitation par bail, location ou autrement des terrains et immeubles”. La cour d’appel avait déduit du terme “propriété” le droit de disposer qui impliquait pour le gérant le pouvoir de céder des immeubles. Elle fut censurée par la Cour de cassation au motif d’une dénaturation des termes clairs et précis des statuts.

 

En cas de doute sur la portée de l’objet social, il faut obtenir une décision collective prises dans les conditions requises pour les modifications statutaires ou à l’unanimité en l’absence de dispositions statutaires.

 

Dès lors : 

• Si la vente est expressément visée dans l’objet social, le gérant peut agir seul vis à vis des tiers (art. 1849 c. civ.).
• Si la vente n’est pas expressément visée dans l’objet social, le gérant doit obtenir une décision collective dans les conditions requises pour la modification statutaire.
• Si l’objet social désigne un immeuble en particulier (par son adresse), la vente de celui-ci entraîne la réalisation de l’objet social.
• S’il s’agit d’une cause de dissolution de plein droit, la vente doit être autorisée par décision collective dans les conditions requises pour la modification des statuts.

 

Aussi le non-respect de l’objet social entraîne l’annulation de la vente.

 

Quelles vérifications doit opérer le notaire instrumentaire de la vente d’un immeuble social par une société civile au titre de la clause “pouvoirs du gérant” ?

 

Si la clause “pouvoir du gérant” se limite à reprendre, en substance, les dispositions de l’article 1848 c. civ., celui-ci peut accomplir les actes de gestion que demande l’intérêt de la société et qui entrent dans l’objet social.

 

Dès lors, le gérant ne peut accomplir seul les actes de disposition portant sur les immeubles. Pour y procéder il devra obtenir une décision collective des associés.

En revanche si la clause « pouvoir du gérant » prévoit qu’il peut agir pour les actes relevant de l’objet social, lequel mentionne la vente, il peut y procéder seul.

Si le gérant ne respecte pas les statuts, à l’égard des tiers, le gérant engage la société ; les clauses limitatives de ses pouvoirs étant inopposables aux tiers qu’ils en aient, ou non, connaissance.

Ce faisant la vente serait valable, quoique conclue en méconnaissance des statuts et ce y compris lorsque les tiers avait connaissance des limites statutaires de ses pouvoirs.

Quelles sont les modalités d’adoption d’une décision collective ?

Elles doivent être prises en assemblée. Les statuts peuvent prévoir une consultation écrite. Elles peuvent également être prises par acte sous seing privé ou authentique constatant le consentement de tous les associés.

Quelles sont les précautions à prendre lorsque le gérant ou le président de la société ne peut être présent ?

En cas d’absence du représentant de la société, ce dernier doit subdéléguer son pouvoir à un tiers et il convient, le cas échéant, de vérifier que les statuts ne l’interdisent pas ou que la décision collective l’ai permis.

L’intervention de l’ensemble des associés à un acte est-elle suffisante pour engager la société ?

Dès lors qu’à l’égard des tiers le gérant engage la société par les actes qui entrent dans son objet social, la mention dans les actes notariés que la société est représentée par l’ensemble des associés est à prohiber.

En effet bien que l’article 1854 du code civil prévoit que les décisions peuvent résulter du consentement de tous les associés exprimés dans l’acte, les auteurs remarquent que ce consentement n’engage pas la société mais vaut autorisation pour son représentant légal de l’engager valablement. 

Les auteurs préconisent ainsi des clauses qui respectent la chaîne des pouvoirs de type :

La société A est représentée par son gérant, M. Y, valablement autorisé à cet effet par suite de l’intervention de l’ensemble des associés aux présentes, savoir :

M. Y

MMe Z

L’assemblée générale des associés d’une société (SC, SARL, SAS) peut-elle donner pouvoir à une autre personne que le représentant légal pour signer un acte ?

À l’instar de ce qui doit être fait lorsque le gérant ou le président de la société ne peut être présent, l’assemblée générale des associés ne peut pas directement donner pouvoir à un associé, un clerc de notaire ou autre de signer un acte au nom et pour le compte de la société.

Les auteurs considèrent qu’il convient, ici encore, de respecter la chaîne des pouvoirs en prévoyant deux pièces à annexer à l’acte :

La première qui indique que l’assemblée générale des associés a donné pouvoir au représentant légal.

La seconde qui indique que le représentant légal subdélègue ce pouvoir au profit d’un tiers, associé ou autre.

En cas de cogérance, quelles sont les précautions à prendre par le notaire ?

En cas de cogérance, chaque gérant peut engager la société à l’égard des tiers. Les cogérants peuvent toutefois s’opposer aux opérations non encore conclues.

En cas d’opposition formée par un gérant contre un acte d’un autre gérant, ce dernier n’aura d’effet à l’égard des tiers que s’ils en ont connaissance.

La forme de l’opposition est libre.

L’opération est considérée conclue à la date où elle est décidée ; c’est-à-dire au jour de l’échange des consentement en matière contractuelle.

Il convient dès lors d’indiquer dans les actes l’absence d’opposition.

Une même personne peut-elle représenter, en sa qualité de gérant, deux sociétés à un même acte ?

Les auteurs visent l’hypothèse de la conclusion d’un acte, par exemple un bail, entre une SCI et une SARL ayant le même gérant.

L’article 1161 du code civil, dans sa version applicable entre le 1^er octobre 2016 et le 30 septembre 2018 excluait cette possibilité en indiquant qu’un représentant ne peut agir pour le compte des deux parties à un contrat.

La loi de ratification du 20 avril 2018 a, quant à elle, limité cette restriction aux seules personnes physiques, l’article 1161 prévoyant désormais qu’en matière de représentation des personnes physiques, un représentant ne peut agir pour le compte de plusieurs parties au contrat en opposition d’intérêts ni contracter pour son propre compte avec le représenté.

Les auteurs considèrent qu’en la matière il faut se référer aux règles régissant les conventions « réglementées », c’est-à-dire une convention qui intervient directement ou par personne interposée entre la société et le dirigeant.

Cette réglementation s’applique à toutes les sociétés et par principe le contrôle s’effectue a posteriori, à l’exception des sociétés anonymes pour lesquels le contrôle s’opère a priori.

En somme, à l’exception des SA, l’assemblée générale annuelle devra ratifier cette convention.

Le refus de ratification ne rend pas la convention nulle mais le représentant sera tenu sur ses deniers personnels pour l’exécution de la convention.

Le représentant légal peut donc signer seul l’acte en comparaissant pour deux sociétés.

Le notaire devra indiquer dans l’acte qu’il s’agit d’une convention réglementée en informant le représentant de ses obligations et des sanctions encourues en cas d’absence de ratification.

Si l’une des parties est une société anonyme, il faudra respecter la procédure d’autorisation préalable du conseil d’administration ou de surveillance.