Notre veille juridique hebdomadaire du 17 avril 2023

Décret n° 2023-193 du 23 mars 2023 relatif au costume d’audience des membres notaires titulaires et suppléants des chambres de discipline et de la Cour nationale de discipline.

 

Ce décret prévoit que les membres notaires, titulaires et suppléantes des chambres de discipline et de la Cour nationale de discipline revêtent un costume lors des audiences disciplinaires.

 

Il précise la composition de ce costume, lequel est constitué d’une robe noire, parée de simarres en soie noire, d’une partie en satin de couleur bleue et d’un rabat plissé blanc.

 

Devant la Cour nationale de discipline, les rabats des manches de la robe sont en satin de couleur bleue.

 

Décret n° 2023-195 du 22 mars 2023 portant diverses mesures relatives aux destinations et sous-destinations des constructions pouvant être réglementées par les PLU :

 

Ses dispositions entrent en vigueur le lendemain de sa publication (soit le 25 mars), à l’exception des dispositions modifiant les destinations et sous-destinations des constructions, lesquelles entrent en vigueur le 1^er juillet 2023.

 

Ce décret prévoit notamment : 

• L’ajout de la mention du secteur primaire dans la destination « autres activités des secteurs secondaires et tertiaires ».
• La modification de la liste des sous-destinations afin de créer une nouvelle sous-destination « lieux de culte » dans la destination « équipements d’intérêt collectif et services publics » ainsi qu’une nouvelle sous-destination « cuisine dédiée à la vente en ligne » (les dark kithen et dark stores) dans la destination « autres activités des secteurs primaires, secondaires et tertiaires » (art. R. 151-28 4° et 5° c. urb.).
• La correction, dans la nomenclature des servitudes d’utilité publique dans la partie réglementaire du code de l’urbanisme, d’une erreur de référence aux articles de ce code concernant les servitudes de passage sur le littoral et l’intégration dans cette nomenclature d’une catégorie de servitude d’utilité publique relative aux ouvrages et infrastructures nécessaires à la prévention des inondations prévue par le code de l’environnement.
• L’ajout dans la liste des annexes au PLU de quatre nouvelles annexes.
• La carte de préfiguration des zones soumises au recul du trait de côte (art. L. 121-22-3 c. urb.).
• Les périmètres où la pose de clôture est soumise à déclaration préalable (art. R. 421-12 c. urb).
• Les périmètres où le ravalement de façades est soumis à déclaration préalable (art. R. 421-17-1 c. urb.).
• Les périmètre où le permis de démolir a été institué (art. R. 421-27 c. urb.).

 

Un arrêté du 22 mars 2023 vient préciser la définitions des deux nouvelles sous-destinations créées par ce décret, à savoir les « lieux de culte » et la « cuisine dédiée à la vente en ligne », il emporte également précisions et rectifications à la définition des sous-destinations « exploitation agricoles », « artisanat et commerce de détail », « restauration », « locaux et bureaux des administrations publiques et assimilé », « industrie », « entrepôt » et « bureau ».

 

 

 

Doctrine administrative et réponses ministérielles :

Demandes de document aux communes dans le cadre de ventes immobilières : Rép. Min. n° 04609, JO Sénat, 9 mars 2023, p. 1745 :

 

En résumé : Les communes n’ont pas à apprécier la pertinence ou non des documents sollicités par le notaire instrumentaire alors que la responsabilité de ce dernier est susceptible d’être engagée et toute personne peut obtenir la communication des documents détenus par une administration dans le cadre de sa mission de service public, peu importe leur forme ou leur support

Un sénateur interroge le gouvernement sur les demandes formulées par les notaires de documents aux mairies dans le cadre de ventes immobilières (permis de construire, certificat de conformité, attestation de non-recours) pour les biens construits il y a plus de 10 ans ou qui n’ont pas fait l’objet de travaux pendant cette période.

 

Il demande, précisément si les communes ont obligation d’y faire droit dès lors que la fourniture desdits documents, parfois anciens, mobilise du temps et des moyens humains dont les petites communes sont susceptibles de manquer.

 

Le ministère de la justice rappelle d’une part que le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes qu’il instrumente. Il précise d’autre part que la jurisprudence lui impose de vérifier l’étendue des charges d’urbanisme afin de s’assurer de la possibilité de s’assurer que les règles applicables permettent la réalisation de l’opération projetée.

 

Il indique que les communes n’ont pas à apprécier la pertinence ou non des documents sollicités par le notaire instrumentaire alors que la responsabilité de ce dernier est susceptible d’être engagée.

 

Il considère enfin qu’en application de la loi du 17 juillet 1978, il existe un droit d’accès des citoyens aux documents administratifs et qu’ainsi toute personne peut obtenir la communication des documents détenus par une administration dans le cadre de sa mission de service public, peu importe leur forme ou leur support.

 

Interprétation de l’arrêt du CE du 13 juin 2022, n° 452457 : Rép. Min. n° 3456, JO AN, 7 mars 2023, p. 2212 : 

 

Une députée interroge le ministère de la justice sur l’interprétation à retenir d’un arrêt du Conseil d’État qui avait décidé que le bénéficiaire d’un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de lotissement ne peut, en l’absence de transfert de propriété ou de jouissance du lot, se prévaloir, à l’occasion d’une demande de permis de construire, des droits attachés au lotissement autorisé.

 

Elle considère que cet arrêt semble consacrer une condition nouvelle à l’obtention du permis de construire en lotissement : que l’autorisation de lotir ait été consommée et que cette interprétation serait préjudiciable à la pratique notariale qui prévoit généralement au sein des contrats préparatoires une condition suspensive d’obtention du permis de construire.

 

Or l’arrêt pourrait être interprété en ce sens que la division n’étant pas intervenue à la date du dépôt de la demande de permis de construire, le régime du lotissement ne s’appliquerait pas ; le permis de construire devant être déposé sur la totalité de l’unité foncière et, par conséquent, le gel du droit ne serait pas opposable.

 

Le ministère rappelle d’abord que les enjeux de la qualification de lotissement sont d’une part le rattachement ou non de l’opération à un régime spécifique qui permet de se prévaloir du mécanisme de cristallisation de certaines règles d’urbanisme et d’autre part l’appréciation de la conformité du projet de construction au regard des règles particulières applicables aux lotissement ou, à défaut, de rattachement au régime du lotissement, aux règles de droit commun.

 

Il considère que l’arrêt en question se borne à rappeler qu’une opération n’est pas qualifiée de lotissement en l’absence de division effective et que sous réserve de l’interprétation souveraine des juges du fond, il pourrait être soutenu que l’autorité administrative ne peut présumer l’intention du pétitionnaire de « consommer » son autorisation de lotir pour apprécier la demande de permis de construire qui lui est adressée à l’aune des règlements applicables aux lotissement, dès lors qu’elle ne s’est pas manifestée par une vente effective.

 

Il considère toutefois que rien n’indique que la solution rendue par cet arrêt, appliquée à l’hypothèse d’un propriétaire souhaitant ouvertement conserver la propriété de l’intégralité de la parcelle doit nécessairement s’appliquer au cas où le propriétaire aurait engagé des démarches actives pour diviser, dont feraient parties la signature d’un compromis de vente.

 

Jurisprudences :

Montage pour épurer des dettes, vente à réméré et faute du notaire : Cass. civ. 1^ère, 1^er février 2023, n° 20-16.905, inédit : 

 

En résumé : le notaire qui n’attire pas l’attention d’un vendeur d’une vente à réméré sur les risques d’un paiement différé ainsi que sur la possibilité de renoncer à la vente en raison de la défaillance de la condition suspensive engage sa responsabilité et doit réparer le préjudice résultant de la perte de chance de renoncer à la vente ou de rechercher un montage plus avantageux que la vente à réméré, laquelle ne lui a pas permis d’épurer ses dettes.

En l’espèce un notaire instrumente la vente d’un bien immobilier avec faculté de rachat entre une vendeuse et ses trois enfants et une société acquéreuse pour 155 000 €.

 

L’acte comporte une condition suspensive d’obtention d’un prêt par l’acquéreur avec a constitution d’un gage-espèce du même montant devant être séquestré par l’acquéreur avant la vente, entre les mains du notaire.

 

L’acte authentique de vente reçu le 22 octobre 2010 par le notaire prévoit le versement comptant par l’acquéreur d’une somme de 18 500 €, le solde devant être versé le 22 octobre 2010.

 

Considérant que l’opération n’avait pas réalisé l’objectif d’apurement des dettes et de conservation de son patrimoine, la venderesse a assigné le notaire en responsabilité et en indemnisation de ses préjudices.

 

Elle reprochait notamment au notaire d’avoir commis une faute en omettant d’attirer son intention sur la possibilité de renoncer à la vente en raison de la défaillance de la condition suspensive et sur les risques d’un paiement différé.

 

Elle reprochait à la cour d’appel d’avoir limité son préjudice à la somme de 6 566,82€ sur ce point en considérant que le manquement du notaire l’avait simplement empêché de renégocier les clauses du contrat concernant l’indemnité d’occupation précaire.

 

Elle ne s’était en revanche n’avait pas recherché le lien de causalité avec une perte de  chance de renoncer à la vente ou de rechercher un montage plus avantageux que la vente à réméré pour épurer ses dettes.

 

La Cour de cassation sanctionne la cour d’appel de n’avoir pas vérifié si la faute du notaire avait privé la venderesse d’une chance de renoncer à la vente ou de rechercher un autre montage plus avantageux que la vente à réméré, laquelle ne lui avait pas permis d’apurer ses dettes.

 

Cautionnement hypothécaire, faute du notaire et absence de préjudice en présence d’autres sûretés : Cass. Civ. 1^ère, 1^er mars 2023, n° 21-24.166, publié :

 

En résumé : malgré la faute du notaire ayant entraîné l’annulation du cautionnement l’hypothécaire qu’il a instrumenté, la banque ainsi privé d’une sûreté ne peut faire condamner le notaire dès lors qu’elle disposait, pour le recouvrement de sa créance, de recours qu’elle n’avait pas mis en œuvre. En effet le préjudice allégué n’était ni actuel, ni certain.

En l’espèce, par acte du 24 avril 1992 instrumenté par un notaire, la société BNP Paribas a consenti à M. et Mme E une ouverture de crédit avec le cautionnement hypothécaire de la société Dabiflor et des groupements fonciers agricoles de Sapincourt et de l’Île, le cautionnement de plusieurs personnes physiques et le nantissement des parts détenues par ces dernières ainsi que celle de M et Mme E dans la société Dabiflor et des GFA.

 

Le cautionnement hypothécaire du GFA de Sapincourt a été annulé par un arrêt passé en force de chose jugée rendu le 8 novembre 2010.

 

La banque a assigné le notaire en responsabilité et indemnisation du préjudice subi du fait de la perte de cette garantie.

 

Un arrêt devenu irrévocable rendu le 27 février 2018 a déclaré le notaire responsable de l’annulation du cautionnement hypothécaire.

 

La question se posait de savoir si la faute du notaire à l’origine de l’annulation du cautionnement hypothécaire avait entraîné un préjudice indemnisable en présence d’autres sûretés non encore mises en œuvre.

 

La cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnisation au motif que la banque n’avait pas suffisamment justifié l’impossibilité irrémédiablement compromise d’obtenir, dans le cadre de la liquidation judiciaire de chacun des autres garants, tout ou partie de sa créance après avoir pourtant obtenu que le notaire était responsable de l’annulation du cautionnement hypothécaire.

 

La Cour de cassation approuve ce raisonnement en considérant que la banque disposait, pour le recouvrement de sa créance, de recours qu’elle n’avait pas mis en œuvre et qui n’étaient pas la conséquence de la situation dommageable imputée à la faute du notaire.

 

Il en résulte que le préjudice allégué par la banque n’était ni actuel, ni certain, sa demande d’indemnisation formée contre le notaire devant, dès lors, être rejetée.

 

Caducité du permis de construire  postérieurement à la vente, quelles conséquences ? : Cass. Civ. 3^ème, 16 mars 2023, n° 21-19.460, publié : 

 

En résumé : la caducité du permis de construire rendu par un jugement fondé sur une demande postérieure à la vente ne permet pas à l’acquéreur d’engager la responsabilité contractuelle du vendeur sur le fondement de la garantie de délivrance conforme dès lors qu’au jour de la vente le permis de construire n’avait fait l’objet d’aucun recours.

Le 31 mars 2008 une SCI vendu à une société de droit luxembourgeois une grange à démolir.

 

L’acte de vente fait mention d’un permis de construire deux immeubles sur le terrain, accordé par un arrêté municipal du 29 septembre 2004.

 

L’acte comportait également, en annexe, un certificat du 3 décembre 2007 délivré par le maire de la commune attestant de la non-caducité de ce permis de construire.

 

Par décision du 29 mai 2012 le TA de Strasbourg, sur requête d’un voisin, a annulé la décision du maire de la commune du 16 septembre 2008 ayant refusé de constater la péremption de ce permis de construire.

 

La société acquéreuse, soutenant qu’elle n’avait pas pu mener son projet à bien, notamment du fait d’un manquement à l’obligation de délivrance conforme, a assigné la SCI en paiement de diverses sommes en remboursement de frais et en dommages et intérêts.

 

La SCI a appelé en garantie son notaire, intervenu à l’acte.

 

La question se posait de savoir si la caducité du permis de construire attaché au bien vendu et déclaré par un jugement fondé sur une demande postérieure à la vente pouvait emporter une sanction du vendeur sur le fondement d’un manquement à la délivrance conforme ?

 

La Cour de cassation considère que la conformité du bien vendu et livré aux spécifications contractuelles s’apprécie au moment de la délivrance du bien, c’est-à-dire lors de la remise des titres de propriété pour un terrain.

 

Elle approuve le rejet de la demande, en l’espèce au jour de la vente le permis de construire n’avait fait l’objet d’aucun recours et un certificat du maire établissait l’absence de caducité du permis.

 

Elle précise que l’effet rétroactif de la caducité du permis de construire résultant d’une jugement rendu sur une demande postérieure à la vente était sans importance.

 

Délai de prescription de l’action visant à dire que la voirie et les réseaux d’un lotissement sont la propriété de la commune après leur cession forcée par une délibération communale : Cass. civ. 3^ème, 11 janvier 2023, n° 21-20.388, publié :

 

En résumé : L’action tendant à voir dire que la voirie et les réseaux d’un lotissement était la propriété de la commune après que leur cession forcée eut été réalisée par délibération communale est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire.

En l’espèce une association syndicale libre constituée en 1990 réunit les propriétaires d’un lotissement situé sur le territoire d’une commune.

 

Par délibération du 14 septembre 2004, le conseil municipal de cette commune a autorisé à l’unanimité le transfert de propriété de la voie et des réseaux au domaine public communal.

 

La décision n’ayant pas été suivie d’effet, le 23 février 2016, l’association syndicale libre a assigné la commune afin de faire dire que la voirie et les réseaux du lotissement étaient devenus la propriété de celle par la délibération du 14 septembre 2004 et d’ordonner la publication du transfert de propriété au fichier immobilier.

 

La commune reprochait à la cour d’appel d’avoir jugé cette demande recevable comme non-prescrite en application de la prescription trentenaire des actions réelles immobilières prévue par l’article 2227 du code civil.

 

Elle considérait que bien que l’action de l’association syndicale libérale portait sur un transfert de propriété, elle considérait que ce n’était pas son droit de propriété qui était en cause et qu’en conséquence l’action n’était pas soumise au délai de prescription trentenaire mais au délai de prescription quinquennal de droit commun.

 

La Cour de cassation rejette le pourvoi en considérant que l’action tendant à voir dire que la voirie et les réseaux d’un lotissement était la propriété de la commune après que leur cession forcée eut été réalisée par délibération communale est une action réelle immobilière soumise à la prescription trentenaire de l’article 2227 du code civil.

 

La déclaration d’aliéner doit provenir du propriétaire du bien préempter – recevabilité du référé au titre de la condition du doute sérieux de la légalité de la décision attaquée : CE, 1^e – 4^e chambres réunies, 1^er mars 2023, n° 462877, mentionné au recueil Lebon : 

En l’espèce, par délibération du 10 septembre 2010, le conseil général de la Guyane a approuvé la vente à M. B d’une parcelle à détacher d’un terrain.

 

Le 15 novembre 2016, une déclaration d’intention aliéner la parcelle, issue de le division du terrain, a été reçue par la commune de Rémire-Montjoly qui a fait connaître, le 23 décembre 2016, qu’elle n’exercerait pas son droit de préemption urbain.

 

Par jugement du 25 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Cayenne, saisi par M. B, a déclaré parfaite la vente au profit de ce dernier de la parcelle.

 

Une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner cette parcelle datée du 5 août 2021 et identique à la précédente a été reçue le 24 août 2021 par la commune de Rémire-Montjoly laquelle, par un arrêté du 4 novembre 2021, a décidé d’exercer son droit de préemption.

 

M. B. se pourvoit en cassation contre une ordonnance de référé ayant rejeté sa demande tendant à ce que l’exécution de cet arrêté soit suspendu.

 

Le Conseil d’État considère d’une part que le titulaire du droit de préemption sur un bien ne saurait légalement l’exercer, sous le contrôle du juge de l’excès de pouvoir, si la déclaration de l’aliéner a été faite par une personne qui, à la date de cette déclaration, n’est pas propriétaire du bien.

 

Il considère d’autre part que la réception de la déclaration d’intention d’aliéner ouvre au titulaire du droit de préemption un délai de deux mois pour exercer ce droit, alors même qu’il aurait renoncé à l’exercer à la réception d’une précédente déclaration d’intention d’aliéner portant sur la vente du même bien par la même personne aux mêmes conditions.

 

Il considère qu’en l’espèce la réception de la déclaration d’intention d’aliéner le 24 août ouvrait en principe à la commune de Rémire-Montjoly, la possibilité d’exercer le droit de préemption dont elle était titulaire alors même qu’elle avait renoncé à l’exercer à la réception d’une précédente déclaration d’intention d’aliéner.

 

Mais il précise qu’à la date de cette déclaration, faite par la collectivité territoriale de Guyane, la vente réalisée au profit de M. B avait été jugée parfaite ; qu’en conséquence le moyen tiré de ce que la déclaration d’intention d’aliéner n’émanait pas du véritable propriétaire du bien préempté créait un doute sérieux sur la légalité de la décision attaquée.

 

Le Conseil d’État accueille ainsi la suspension de l’arrêté demandée par M. B.

 

Responsabilité contractuelle de l’assureur dommages-ouvrage pour défaut d’efficacité des travaux : Cass. civ. 3^ème, 14 décembre 2022, n° 21-19.544, inédit :

 

En résumé : L’assureur dommages-ouvrage manque à ses obligations contractuelles en ne préfinançant pas une réparation efficace et pérenne de nature à mettre fin aux désordres, il engage ainsi sa responsabilité contractuelle de droit commun.

En l’espèce une clinique assurée en police dommages-ouvrage par la société Gan assurance a fait construire un bâtiment à usage de clinique.

 

La réception est intervenue le 5 février 2009.

 

La clinique a, entre 2011 et 2012, déclaré plusieurs sinistres suite à des désordres apparus après réception, en particulier affectant le système de sécurité incendie.

 

Le 18 janvier 2013, la société Gan a informé la clinique que sa garantie était acquise puis a confirmé le 4 mars 2013, après dépôt du rapport de son expert, sa position tout en précisant ne pas intervenir financière en l’état de l’intervention réalisée à la suite des préconisations de l’expert pour remédier aux désordres.

 

Le 3 juin 2013 la clinique a adressé une nouvelle déclaration de sinistre à la société Gan affectant le système de sécurité incendie

 

Le 21 juin 2013, la société Gan a opposé un refus de garantie en estimant que les anomalies ne constituaient pas un désordre de nature décennale.

 

La clinique l’a assigné aux fins d’obtenir sa garantie pour les dysfonctionnement affectant le système de sécurité incendie.

 

La question se posait de savoir si l’assureur pouvait être contractuellement tenu à des dommages et intérêts en raison du défaut d’efficacité des travaux préfinancés.

 

La Cour de cassation, rappelant sa jurisprudence, considère que l’assureur dommages-ouvrage manque à ses obligations contractuelles en ne préfinançant pas une réparation efficace et pérenne de nature à mettre fin aux désordres.

 

Elle sanctionne alors la cour d’appel d’avoir rejeté la demande d’indemnisation fondée sur l’article 1147 ancien du code civil en considérant que l’assureur avait respecté la procédure, s’était conformé aux préconisations de l’expert, avait financé les travaux prescrits et que l’insuffisance des mesures de réparation résultait de la complexité du système de sécurité incendie, de la multiplicité des acteurs intervenus dans l’installation, sa maintenance et son contrôle, dans la difficulté technique pour les experts à définir la meilleure solution de réparation ainsi que dans la difficulté du maître de l’ouvrage lui-même à définir précisément la nature et l’ampleur des désordres.

Elle considère en effet que la cour d’appel avait constaté que les travaux financés par l’assureur dommages-ouvrage à la suite des premières déclaration de sinistre n’avaient pas permis de mettre fin aux désordres. Qu’ainsi, l’assureur devait indemniser la clinique au titre de sa responsabilité contractuelle de droit commun.