Notre veille juridique hebdomadaire du 03 avril 2023

Textes : 

 

Décret n° 2023-176 du 10 mars 2023 fixant la date d’entrée en vigueur des dispositions relatives à la réduction d’impôt pour souscription en numéraire au capital des PME, JORF du 11 mars 2023 : 

 

L’article 17 I de la loi de finances pour 2023 prévoit de proroger le taux majoré de 25% de réduction d’impôt sur le revenu pour la souscription au capital de petites et moyennes entreprises pour les versements effectués jusqu’au 31 décembre 2023.

 

Le présent décret fixe l’entrée en vigueur de ces dispositions au lendemain de sa publication au journal officiel.

 

Décret n° 2023-103 du 16 février 2023 portant remplacement de la convention type prévue à l’article 795 A du CGI (rectificatif), JORF du 25 février 2023 : 

 

Ce décret modifie le modèle de convention type et des annexes pour bénéficier de l’exonération des droits de mutation à titre gratuit d’éléments du patrimoine artistique national (art. 795 A CGI).

 

Ordonnance n° 2023-77 du 8 février 2023 relative à l’exercice en société des professions libérales réglementées : 

 

Prise en application de l’article 7 de la loi n° 2022-172 du 14 février 2022 en faveur de l’activité professionnelle indépendante, cette ordonnance vise à clarifier la rédaction des dispositions législatives applicables aux professions libérales réglementées.

 

Elle propose ainsi de fondre en un texte unique les textes transversaux aux professions libérales réglementées.

 

Elle emporte abrogation de la loi n° 66-879 du 29 novembre 1966 relative aux sociétés civiles professionnelles ainsi que la loi n° 90-1258 du 31 décembre 1990 relative à l’exercice sous forme de sociétés des professions libérales soumises à un statut législatif ou réglementaire ou dont le titre est protégé et aux sociétés de participations financières de professions libérales.

 

Le livre 1er de l’ordonnance définit la notion de profession libérale réglementée ainsi que les trois familles qui la composent.

 

Le livre 2 reprend majoritairement à droit constant la loi du 29 novembre 1966.

 

En termes de nouveautés, l’ordonnance prévoit notamment que les personnes morales pourront être associées d’une société en participation des professions libérales (SEPPL).

 

Le livre 3 traite des sociétés d’exercice libérale et regroupe les dispositions du titre 1er de la loi du 31 décembre 1990. Elle prévoit un ensemble de dispositions communes aux trois familles de profession (professions libérales de santé, professions libérales juridiques et judiciaires et les autres professions – par conséquent innommées), puis un ensemble de dispositions spécifiques applicables à chacune de ces familles.

 

Le livre 4 constitue une reprise à droit constant des dispositions relatives aux sociétés constituées pour l’exercice en commun de certaines professions libérales, précédemment contenues au sein des articles 31-3 et suivants de la loi du 31 décembre 1990. 

 

Il concentre, dès lors, les dispositions applicables aux sociétés pluri professionnelle d’exercice (SPE) qui constituent des sociétés d’exercice libérale dont l’objet social a la particularité d’être pluri professionnelle.

 

A titre de nouveauté, les géomètres experts peuvent désormais être concernés par une SPE.

 

En outre, l’ordonnance prévoit désormais explicitement la possibilité pour les associés de mettre en commun les moyens matériels, notamment immobiliers, nécessaires au fonctionnement de leur activité.

Le livre 5 de l’ordonnance reprend les dispositions applicables aux sociétés de participations financières de professions libérales (SPFPL) préalablement contenues dans le Titre 4 de la loi du 31 décembre 1990.

 

Le dispositif de holdings libérales est amélioré par l’ordonnance. A cet égard, et à titre d’illustration, les SPFPL pourront investir dans des sociétés d’experts-comptables ; de plus les géomètres-experts pourront bénéficier de la pluriprofessionnalité des SPFPL.

 

L’ordonnance innove également en matière de survivance des holdings en introduisant des dispositions permettant d’éviter aux professionnels des dissolutions non voulues en cas de transmission d’une société d’exercice libéral unique détenue par une SPFPL.

 

Enfin il sera possible aux professions juridiques et judiciaires, en cas d’ouverture par décret, de loger sous une SPFPL, une société commerciale exerçant exclusivement des activités accessoires autorisées à la profession concernée.

 

La grande majorité des dispositions de l’ordonnance entreront en vigueur au 1er septembre 2024.

 

Majorité requise pour l’installation d’ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire : Art. 44 de la loi n° 2023-175 du 10 mars 2023, JORF 11 mars 2023 : 

 

La loi relative à l’accélération de la production d’énergies renouvelables facilité l’installation d’ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire dans les copropriétés.

 

Son article 44 modifie l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 en prévoyant désormais que la décisions d’installer des ouvrages nécessaires à la production d’énergie solaire photovoltaïque ou thermique relève désormais de la majorité simple (c’est-à-dire la majorité des voix exprimées par les copropriétaires) et non plus la majorité des voix de tous les copropriétaires.

 

Son champ d’application est limité aux installations réalisées sur les toits, les façades et les garde-corps, les autres ouvrages restent soumis à la majorité de l’article 25, c’est-à-dire celle de l’ensemble des copropriétaires.

 

Doctrine administrative : 

 

Prorogation jusqu’au 31 décembre 2024 de l’exonération en faveur des 

 

Jurisprudences : 

 

Certificat successoral européen et publicité foncière : CJUE, C-354/21 du 9 mars 2023 : 

 

 

En résumé : les dispositions du règlement Bruxelles 1 ne s’opposent pas à une réglementation d’un État membre prévoyant que la demande d’inscription d’un bien immobilier dans le registre foncier de cet État membre peut être rejetée lorsque le seul document présenté à l’appui de cette demande est un certificat successoral européen qui n’identifie pas ce bien immobilier.

 

En l’espèce un requérant allemand accepte sans réserve la succession de sa mère, laquelle résidait en Allemagne.

 

Il a saisi la juridiction allemande compétente pour obtenir un certificat successoral européen car la succession comprenait des biens situés en Allemagne mais également en Lituanie.

 

Il a obtenu ledit certificat lequel indiquait que la défunte avait laissé son patrimoine au requérant qui était son unique héritier et acceptait la succession sans réserve.

 

Il a par la suite introduit une demande au centre des registres, organisme étatique lituanien chargé de tenir le cadastre et le registre foncier afin de faire inscrire sur ce dernier son droit de propriété sur les biens immobiliers ayant appartenu à la défunte. A l’appui de sa demande il a fourni un certificat d’hérédité et le certificat successoral européen.

 

Sa demande a été rejetée au motif que ce certificat successoral européen ne contenait pas les informations nécessaires à l’identification du bien immobilier prévues par la loi lituanienne sur le registre foncier, à savoir qu’il n’indiquait pas les biens hérités par le requérant au principal.

 

La cour administrative d’appel a, dans ce cadre, posé une question préjudicielle à la CJUE :

 

Cette question portait en substance sur le fait de savoir si les dispositions (art. 1^er, I, §2 ; 68 ; 69, §5) du règlement Bruxelles 1 doivent être interprétées en ce sens qu’elles s’opposent à une réglementation d’un état membre prévoyant que la demande d’inscription d’un bien immobilier dans le registre foncier peut être rejetée lorsque le seul document présenté à l’appui de cette demande est un certificat successoral européen qui n’identifie pas ce bien immobilier.

 

La Cour rappelle notamment que l’inscription dans un registre de droits immobiliers ou mobiliers est exclue du champ d’application du règlement. Elle en déduit que chaque État membre dans lequel un tel enregistrement est prévu est libre de déterminer les conditions et les modalités de cet enregistrement, notamment quant aux données d’identification des biens pour lesquels une demande d’enregistrement est formée. 

 

Elle en conclut que les dispositions du règlement Bruxelles 1 ne s’opposent pas à une réglementation d’un État membre prévoyant que la demande d’inscription d’un bien immobilier dans le registre foncier de cet État membre peut être rejetée lorsque le seul document présenté à l’appui de cette demande est un certificat successoral européen qui n’identifie pas ce bien immobilier.

 

Garantie à première demande et mesures COVID : Cass. Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n° 22-10.648, publié : 

 

En résumé : la garantie à première demande, consistant en une sûreté personnelle, sa mise en œuvre constituait un trouble manifestement illicite autorisant les juges du fond à interdire son exercice pendant la durée d’application des mesures de protection prises pour lutter contre l’épidémie covid-19 (art. 14 de la loi n° 2020-1379 du 14 novembre 2020).

 

En l’espèce une SCI a donné en location à une société des locaux à usage commercial.

 

Une banque a consenti au bénéfice de la SCI bailleresse une garantie à première demande pour un certain montant.

 

Suite à la fermeture de son commerce du fait des restrictions sanitaires prises par les pouvoirs publics pour lutter contre l’épidémie de covid-19, le locataire a cessé de payer les loyers.

 

La SCI a, le 7 avril 2021, demandé à la banque de lui régler le montant de la garantie.

 

Le 19 avril 2021, le preneur, se prévalant des mesures de protection prévues par l’article 14 de la loi n° 2020–1379 du 14 novembre 2020, a assigné la SCI et la banque afin qu’il soit interdit à cette dernière de procéder au paiement de la somme garantie.

 

Ce texte prévoyait la suspension des intérêts, pénalités, mesures financière, actions, sanction ou voies d’exécution forcées pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux pendant un certain délai (2 mois à compter de la date à laquelle l’activité cesse d’être affectée par une mesure de police administrative ; en particulier de fermeture administrative).

 

La cour d’appel statuant en référé avait interdit l’exercice de la sûreté en le qualifiant de trouble manifestement illicite et la SCI avait formé un pourvoi contre cette décision, considérant qu’il ne pouvait faire obstacle à l’exercice de la garantie que s’il avait relevé le caractère manifestement abusif ou frauduleux de l’appel de la garantie à première demande.

 

La Cour de cassation considère qu’en application des mesures de protection prises pour lutter contre l’épidémie du covid-19 interdisait, pendant leur durée d’application, la mise en œuvre de toutes sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux.

 

En l’espèce, la garantie à première demande, consistant en une sûreté personnelle, sa mise en œuvre constituait un trouble manifestement illicite autorisant les juges du fond à interdire son exercice.

 

Procédures collectives – point de départ de l’action en résiliation du bail suite à l’ouverture d’une liquidation judiciaire sur résolution du plan : Cass. com. 18 janvier 2023, n° 21-15.576, publié : 

 

En résumé : lorsque la liquidation judiciaire est ouverte sur résolution du plan, il ne s’agit pas d’une conversion de la procédure de redressement en cours mais d’une nouvelle procédure collective. Il en résulte que le point de départ du délai de 3 mois pour demander la résiliation du bail commercial pour non-paiement des loyers est la date du jugement prononçant la résolution du plan et ouvrant la liquidation judiciaire.

 

En l’espèce une société exerce son activité dans des locaux commerciaux donnés à bail par une SCI.

 

La société locataire a été mise en redressement judiciaire le 20 octobre 2014 puis a bénéficié d’un plan de redressement le 15 juin 2016.

 

Un jugement du 19 septembre 2019 a prononcé la résolution du plan de la société preneuse et mis cette dernière en liquidation judiciaire.

 

Le 23 octobre 2019 la SCI bailleresse a saisi le juge-commissaire d’une requête en constatation de la résiliation du bail pour non-paiement des loyers depuis la mise en liquidation judiciaire de la société preneuse. Le liquidateur lui a opposé le non-respect du délai de 3 mois à compter du jugement d’ouverture (prévu par les articles L. 641-12, 3° et L. 611-14, 2° c. com).

 

La question se posait de savoir quel était le point de départ de ce délai.

 

La SCI bailleresse considérait que son point de départ été soit la date du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire lorsque celle-ci est prononcée immédiatement, soit celle du jugement d’ouverture de sauvegarde ou de redressement judiciaire en cas de conversion de la procédure en liquidation judiciaire ou lorsque la liquidation judiciaire fait suite à la résolution du plan.

 

La cour d’appel avait quant à elle considéré que ce délai commençait à courir à compter du jugement de liquidation judiciaire et non à compter du jugement d’ouverture de la procédure de redressement dès lors que la liquidation faisait suite à la résolution du plan de redressement.

 

La Cour de cassation approuve cette solution en considérant que lorsque la liquidation judiciaire est ouverte sur résolution du plan, il ne s’agit pas d’une conversion de la procédure de redressement en cours mais d’une nouvelle procédure collective.

 

Il en résulte que, dans cette hypothèse, le point de départ du délai de 3 mois est la date du jugement prononçant la résolution du plan et ouvrant la liquidation judiciaire.

 

Location meublée touristique et condamnation du locataire à l’amende civile : Cass. civ. 3ème, 15 février 2023, n° 22-10.187, publié : 

 

En résumé : toute personne qui enfreint les dispositions relatives à la déclaration de changement d’usage d’un bien à usage d’habitation afin de procéder à une location meublée touristique peut être condamnée au paiement de l’amende civile. Dès lors le locataire qui procède à de telles locations peut être condamné à l’amende civile, la clause du bail prévoyant que le bailleur garantit sur l’honneur l’absence d’obstacle et la licéité de la location meublée de courte durée ne peut l’exonérer de sa responsabilité.

 

En l’espèce une commune assigne le bailleur d’un local à usage d’habitation (société JLP Fidji) et son locataire (société Habitat parisien)en paiement d’une amende civile pour avoir changé l’usage du bien en le louant de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage n’y élisant pas domicile.

 

Le preneur reproche aux juridictions du fond d’une part de l’avoir condamné au paiement de l’amende civile alors que son bail prévoyait expressément la possibilité qu’il sous-loue ou prête de manière temporaire ce logement, celui-ci considérant qu’il appartenait au bailleur d’obtenir l’autorisation de changement d’usage prévu par le code de la construction et de l’habitation. 

 

Elle lui reproche d’autre part d’avoir rejeté son action en garantie contre le bailleur fondée sur l’obligation de délivrance conforme à la destination contractuelle dès lors qu’un avenant au contrat prévoyait que le bailleur garantissait sur l’honneur au preneur l’absence d’obstacles et la licéité de la location meublée de courtes durée.

 

Sur la question de la possibilité de condamner le preneur à l’amende civile, la Cour de cassation rejette le pourvoi en rappelant d’abord que dans certaines communes le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à déclaration préalable et que le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage.

 

Elle considère ainsi que toute personne qui enfreint ces dispositions est condamnée à une amende civile et qu’en conséquence est passible d’une telle condamnation au paiement de cette amende le locataire qui sous-loue un local meublé destiné à l’habitation en méconnaissance de ces dispositions.

 

Elle considère dès lors que le locataire devait s’assurer de l’autorisation du changement d’usage et que l’avenant au contrat de location par lequel le bailleur lui garantit la licéité de “la location meublée de courtes durées” ne pouvait l’exonérer de sa responsabilité.

 

Sur l’action en garantie contre le bailleur la Cour de cassation rejette l’argument du preneur consistant au fait que le bailleur était tenue, au titre de son obligation de délivrance, de garantir à son locataire la possibilité d’exercer, dans le local loué, une activité de location saisonnière conformément à la destination dans le bail.

 

En effet, celle-ci considère que par une interprétation souveraine du contrat la société locataire avait toute latitude pour mettre en place une location conforme aux textes et qu’en conséquence la garantie de délivrance de la bailleresse ne pouvait l’exonérer de sa responsabilité.

 

Exclusion du droit de préemption du preneur à bail commercial en cas de vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire : Cass. com. 15 février 2023, n° 21-16.475, publié : 

 

En résumé : la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire constitue une vente faite par autorité de justice qui exclut le droit de préemption du preneur à bail commercial.

 

En l’espèce par un jugement du 13 mai 2005 une SCI a été placée en liquidation judiciaire.

 

Par ordonnance du 16 décembre 2016 le juge-commissaire a autorisé le liquidateur a vendre un ensemble immobilier dépendant de la liquidation à une communauté de commune.

 

Un tiers, se prévalant d’un bail commercial consenti en 2007 par le gérant de la SCI et d’une offre d’achat adressée au liquidateur en 2009 pour un prix supérieur à celui de la vente a assigné ce dernier et la communauté de commune en réparation de la méconnaissance de son droit de préemption et en substitution.

 

Si devant les juridictions du fond la question du bien-fondé de la demande a porté sur l’opposabilité du bail aux organes de la liquidation judiciaire, la Cour de cassation a opéré une substitution de motif pour répondre aux demandes du preneur sur le terrain du champ d’application du droit de préemption du preneur à bail commercial.

 

La chambre commerciale déduit des dispositions du code de commerce (art. L. 642-18) que la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire constitue une vente faite par autorité de justice.

 

En conséquence les dispositions du code de commerce (L. 145-46-1) prévoyant le droit de préemption du preneur à bail dans l’hypothèse où le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre ne sont pas applicables en l’espèce.

 

Nb : Cet arrêt emporte confirmation d’un précédent arrêt rendu par la chambre commerciale le 23 mars 2022 (n°20-19.174).

 

Responsabilité civile professionnelle : qualification de la suspension provisoire : Cass. Civ. 1^ère, 1^er mars 2023, n° 21-18.271, publié : 

En résumé : La suspension provisoire n’est pas une sanction mais une mesure de sûreté conservatoire. Par conséquent la règle selon laquelle la juridiction disciplinaire, qui n’est saisie que des faits relevés dans l’assignation, ne peut fonder sa sanction sur un fait non visé par celle-ci, ne s’applique pas à la suspension provisoire. Enfin, la suspension provisoire est d’une durée limitée à celle des actions pénale ou disciplinaires engagées.

En l’espèce un notaire associé a été mis en examen des chefs de faux en écriture publique par une personne chargée d’une mission de service public, abus de faiblesse, falsification de chèques et usage de chèques falsifiés.

Il a été placé sous contrôle judiciaire avec interdiction de se livrer aux activités de notaire, clerc de notaire ainsi qu’aux activités de transaction immobilières, de conseils financiers et de gestion patrimoniale.

Cette interdiction a été levée par un arrêt du 27 novembre 2020 de la chambre d’instruction de la cour d’appel de Rennes.

Le 12 décembre 2020, le procureur de la République a assigné le notaire en référé aux fins de suspension provisoire.

Le notaire reprochait au juge des référés d’avoir prononcé sa suspension provisoire sur des faits qu’il aurait commis après sa saisine en tentant de lui faire appliquer la règle selon laquelle la juridiction disciplinaire, qui n’est saisie que des faits relevés dans l’assignation, ne peut fonder sa décision de condamnation sur des faits postérieurs à sa saisine.

Or la Cour de cassation considère que la suspension provisoire n’est pas une sanction mais une mesure de sûreté conservatoire ; il en résulte que la cette règle n’est pas applicable à la suspension provisoire.

Le notaire reprochait également au juge des référés de ne pas avoir limité la mesure à une durée de 1 mois.

La Cour de cassation rappelle que l’article 35 de l’ordonnance du 28 juin 1945 prévoit que la suspension provisoire cesse de plein droit dès que les actions pénales et disciplinaires sont éteintes et si, à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de son prononcé, aucune action pénale ou disciplinaire n’a été engagée.

Elle en déduit que la suspension provisoire est d’une durée limitée à celle des actions pénale ou disciplinaire engagées et que la suspension provisoire ne devait pas être limitée à une durée de 1 mois dès lors que des poursuites pénales avaient été engagées, peu importe que celles-ci l’aient été avant la délivrance de l’assignation.

Rétractation de la promesse unilatérale de vente : Cass. com. 15 mars 2023, n° 21-20.399, publié : 

En résumé : la chambre commerciale s’aligne sur la troisième chambre civile qui avait opéré un revirement de la jurisprudence Cruz. Dès lors, la rétractation fautive du promettant pendant le délai d’option n’empêche pas la formation du contrat projeté.

En l’espèce le 21 juin 2012 deux sociétés (MG et GTD) concluent un protocole d’accord ayant pour objet l’entrée de la société GTD au capital de la société C2G, filiale de la société MG.

La seconde partie du protocole prévoit que la société MG consent une promesse unilatérale de vente de 13% des actions de la société C2G à la société GTD, cette dernière devant lever l’option dans les 6 mois de la tenue de l’assemblée générale approuvant les comptes clos au 31 décembre 2015.

Le 8 mars 2016, la société MG a notifié à la société GTD la rétractation de sa promesse unilatérale.

Le 28 juin 2016, la société GTD a notifié à la société MG son intention de lever l’option.

La société GTD a assigné la société MG en exécution forcée de la promesse et en paiement de dommages et intérêts.

La question se posait de savoir si la rétractation du promettant pendant le temps d’option laissé au bénéficiaire empêchait la formation du contrat projeté par la promesse ou, au contraire, se résolvait par l’allocation de dommages et intérêts.

Antérieurement à la réforme du droit des contrats opéré par l’ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence considérait que la rétractation du promettant excluait tout rencontre des volontés réciproques, de sorte que la réalisation forcée de l’opération projetée ne pouvait être ordonnée.

Une partie de la doctrine s’opposait à cette jurisprudence en considérant qu’à la différence de l’offre, la promesse contenait les éléments essentiels du contrat projeté et qu’en conséquence la force obligatoire de ce contrat préparatoire, qui contenait le consentement du promettant devant être figé pendant le délai d’option, n’empêchait pas l’exécution forcée du contrat projeté lorsque le promettant s’était rétracté pendant le délai d’option.

L’ordonnance du 10 février 2016 a pris acte de cette doctrine pour modifier la sanction de la rétractation illicite du promettant en prévoyant que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêchait pas la formation du contrat promis.

La troisième chambre civile avait ainsi opéré un revirement de jurisprudence (23 juin 2021, n° 20-17.554 ; 20 octobre 2021, n° 20-18.514) pour les contrats soumis au droit antérieur à la réforme du droit des contrats, permettant d’ordonner l’exécution forcée du contrat promis en cas de rétractation de la promesse pendant le délai d’option, sauf stipulation contraire prévue par les parties.

La société MG en l’espèce soutenait que ce revirement ne pouvait pas être appliqué de façon immédiate à leur litige sans porter une atteinte au principe de sécurité juridique ainsi qu’au droit à un procès équitable ainsi qu’au respect de ses biens.

Or la Cour de cassation considère d’une part que nul n’a de droit acquis à une jurisprudence figée et que le revirement de jurisprudence n’était pas imprévisible.

La motivation est originale car la Cour de cassation considère que ce revirement faisait l’objet d’un appel d’une grande majorité de la doctrine et ce, avant même la conclusion du protocole d’accord conclu entre les sociétés. Elle considère en outre que la réforme du droit des contrats consacrant cette nouvelle sanction était entrée en vigueur avant la rétractation de la promesse par la société MG.

Elle en déduit que le revirement opéré par la 3^e chambre civile n’avait pas privé, même rétroactivement, cette dernière de son droit à un procès équitable.

Par conséquent la chambre commerciale applique le revirement opéré par la 3^e chambre civile en appliquant au cas d’espèce le principe selon lequel la révocation de la promesse avant l’expiration du temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Études : 

Claire-Lise Coupinot et Raphaële Detter, Champ d’application et entrée en vigueur de l’audit énergétique, Flash-info droit de la construction, 29 mars 2023 :

• Champ d’application

En application de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique, les ventes des logements qui appartiennent au classes D, E, F ou G du DPE doivent désormais comporter un audit énergétique réalisé par un professionnel.

Ainsi, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, un dossier de diagnostic technique est fourni par le vendeur. Il sera annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente.

En cas de vente publique, le dossier de diagnostic technique devra être annexé au cahier des charges.

L’audit énergétique est quant à lui remis par le vendeur ou son représentant à l’acquéreur potentiel lors de la première visite de l’immeuble ou de la partie de l’immeuble faisant l’objet de cet audit. La remise peut s’opérer par tout moyen, y compris électronique.

En résumé l’audit énergétique doit être :

• Porté à la connaissance du candidat à l’acquisition lors de la première visite.
• Annexé à la promesse (unilatérale comme synallagmatique).
• Annexé à l’acte authentique de vente à défaut de promesse.

 

• Application dans le temps

L’article 3 du décret (n° 2022-780) du 4 mai 2022 prévoit un paragraphe relatif à l’entrée en vigueur de l’audit énergétique.

Il prévoit que les logements concernés sont ceux qui font l’objet d’une promesse de vente telle que définie à l’article 1589 du code civil ou, à défaut, d’un acte de vente, tel que défini à l’article 1582 du même code.

Ce faisant, sont soumis à cette obligation :

• À compter du 1^er septembre 2022, les logements appartenant aux classes F et G.
• À compter du 1^er janvier 2025, les logements appartenant à la classe E.
• À compter du 1^er janvier 2034, les logements appartenant à la classe D.

La lecture stricte de ce texte emporte une distinction entre les promesses unilatérales et synallagmatique de vente en ne visant que ces dernières et suscite des difficultés relatives à l’application dans le temps de ce texte dans le cas d’une promesse conclue avant le 1^er avril 2023 et dont l’acte de vente serait réitéré après le 1^er avril 2023.

Face à cette difficulté, le ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires se limite à indiquer que « les vendeurs de biens dont le DPE est de classe F ou G n’auront pas à produire d’audit énergétique pour les promesses de vente ou, à défaut de promesse de vente, les actes de vente, signés avant [le 1^er avril 2023] » sans distinguer la nature – unilatérale ou synallagmatique – de la promesse.

Les auteurs considèrent qu’il faut distinguer selon la nature du contrat préparatoire :

• Si le compromis est signé avant le 1^er avril 2023, il ne sera pas concerné par l’obligation de fournir l’audit énergétique, peu importe la date de réitération.
• Si une promesse unilatérale est signée avant le 1^er avril 2023 mais que l’option n’est levée qu’ultérieurement à cette date, l’audit est nécessaire.

En somme, lorsque la vente porte sur un logement classé G ou G par le DPE, l’obligation de fournir l’audit s’applique :

• À toutes les promesses conclues à compter du 1^er avril 2023.
• À toutes les ventes conclues après le 1^er avril 2023 qui n’ont pas été précédée d’une promesse.

Lorsqu’une promesse de vente a été régularisée avant le 1^er avril 2023 et l’acte authentique doit intervenir après :

• Le vendeur n’est pas tenu de fournir l’audit énergétique si une promesse synallagmatique de vente a été régularisée avant le 1^er avril 2023, l’acte authentique étant régularisé après.
• Le vendeur est tenu de le fournir si une promesse unilatérale de vente a été régularisée avant le 1^er avril, l’acte authentique étant régularisé après.

 

• Conséquences de l’absence d’audit énergétique lorsque la PUV a été régularisée avant le 1^er avril 2023 et l’acte authentique après

Dans cette hypothèse, l’absence d’audit ne fait pas l’objet d’une sanction spécialement prévue par le CCH et il faut donc appliquer les sanctions de droit commun.

Cette sanction pourrait consister en la nullité de la vente, fondée sur le manquement à l’obligation d’information du vendeur (en cas de vice du consentement) ou en dommages et intérêts.

Il semble toutefois que la nullité soit écartée dès lors que l’absence d’audit serait insusceptible de vicier le consentement dès lors que l’acquéreur a connaissance du caractère énergivore du bien objet de la vente en raison du DPE.

En revanche des dommages et intérêts pourront être alloués dès lors que l’audit établit les travaux qui peuvent être réalisés pour améliorer les performances énergétiques du bien vendu dont le chiffrage participe à la décision d’acquérir.