Synthèse du 118e congrès des notaires portant sur l’ingénierie notariale.
Le congrès des notaires s’est organisé autour de la nécessité de réinventer la profession du notariat vers une profession mettant en avant le conseil “sur mesure” ou “haute couture” résultant d’une amélioration de la formation, de la création de logiciels permettant de délivrer des recommandations pertinentes et la rédaction de consultations compréhensibles par tous, outre la réorganisation des études notariales.
Il s’est structuré autour de trois commissions.
La première s’est concentrée sur l’ingénierie immobilière. Elle a suggéré de déplacer le moment de la formation de la vente immobilière à la signature de l’acte authentique.
Les inconvénients de la vente consensuelle touchent seulement à la pratique du contrat de vente, mais également à la compréhension du mécanisme de la vente par les particuliers. Or ces inconvénients tendent à obscurcir le consentement des intéressés, ce qui ouvre la voie non seulement à de nombreux contentieux mais également à la neutralisation de la circulation des biens jusqu’à l’issue des procédures.
De plus le principe du consensualisme entre en conflit avec les règles protectrices des consommateurs, en particulier le délai de rétractation et de réflexion, la garantie de superficie relative à la loi carrez, la remise du diagnostic technique etc.
De même les règles de preuve, imposant l’écrit aux transactions supérieures à 1500 € ou les règles de la publicité foncière, conditionnées par la réalisation d’un acte notarié tendent à solenniser indirectement les ventes immobilières.
La commission propose ainsi d’intégrer un article 1583-1 du code civil qui disposerait que “Par exception, la vente d’un immeuble doit être constatée par acte authentique à peine de nullité. Cette nullité ne peut être invoquée que par l’une des parties au contrat. La violation d’un engagement de vendre ou d’acheter non constaté par acte authentique ne peut donner lieu qu’à l’octroi de dommages et intérêts.”
La proposition a été adoptée à 90.9% des votants.
Une extension de cette entorse au consensualisme aux servitudes a été envisagée quoiqu’elle n’ait pas été mise au vote.
La deuxième commission portait sur l’entreprise et a proposé une nouvelle forme de société, la “société libre”, mais également la mise en place d’un certificat éthique afin de faire face au défi de la compliance et de la raison d’être. Elle propose enfin d’harmoniser le régime juridique des droits sociaux.
Concernant la “société libre” . Prenant acte que la quasi-totalité des sociétés créées en France pour démarrer une activité le sont sous la forme d’une SARL ou d’une SAS lesquels ont beaucoup de points communs au point qu’il est difficile de conseiller efficacement l’une ou l’autre de ses formes, la commission propose de créer une nouvelle forme sociétale : la “société libre” qui présenterait les caractéristiques suivantes :
- Elle aurait un cadre légal très sécurisé constitué toutefois d’un ordre public sociétaire minimaliste.
- Elle pourrait être unipersonnelle ou pluripersonnelle.
- Elle serait à risque limité.
- Sa gouvernance s’articulerait autour de la notion de dirigeant unique ou multiple personne physique ou personne morale.
- Son objet social permettrait tout type d’activité, commercial ou civil, société d’exploitation comme société patrimoniale.
- Ses droits sociaux seraient des actions avec des droits politiques et financiers proportionnels par défaut mais potentiellement totalement libres.
- Elle pourra émettre tout type de valeur mobilière.
- L’agrément de cession de ces actions entre associés ou en famille serait légal en cas de cession d’actions.
- Les options fiscales et sociales seraient ouvertes à la constitution, mais aussi modifiables de manière récurrente à certaines échéances.
Cette proposition a été adoptée par 89.6% des votants.
Concernant le régime des droits sociaux non cotés :
Partant du constat qu’un époux mariés sous le régime légal peut employer les fonds commun pour acquérir un fonds immobilier, un fonds de commerce, souscrire un contrat d’assurance vie investi en action ou investir dans tout autre produit financier mais non souscrire seul au capital d’une société non cotée, la commission a mis en exergue deux conséquences indésirables.
- Les difficultés quant au choix de la forme juridique au moment de sa constitution.
- La différence de traitement lors de la constitution, la donation ou la cession de titres d’une société non cotées selon le régime matrimonial.
Ce faisant la commission propose d’abrogation de l’article 1832-2 du code civil.
En contrepartie de cette abrogation, elle propose d’une part de reconnaître la possibilité pour des époux communs en biens de transférer à tout moment la qualité d’associé entre eux dans le respect du pacte statutaire et d’autre part d’étendre l’article 1424 du code civil à tous les titres de société non cotés.
En somme, il s’agit de créer et traiter les titres d’une société non cotée comme un actif ordinaire.
Cette proposition a été adoptée à 96% des votants.
Concernant le certificat de conformité juridique et éthique : La commission propose de mettre en place un certificat, établi comme une prestation contractuelle par laquelle un professionnel exerçant une profession réglementée s’engage en toute indépendance, à la demande d’une entreprise, à se prononcer sur la conformité aux règles juridiques et éthiques des points prévus dans un chemin d’audit et selon un cahier des charges.
Il s’agirait pour le prestataire, notamment, de :
- Vérifier la régularité de la constitution de la société.
- Analyser le mode de gouvernance en attestant la régularité de la nomination et de l’étendue des pouvoirs des mandataires sociaux.
- Signaler les anomalies relatives à la lutte contre le blanchiment des capitaux.
- Se prononcer sur la régularité de la tenue des registres sociaux, notamment celle du registre des mouvements de titres des sociétés non cotées.
- Mentionner l’existence ou non d’une charte éthique en précisant, le cas échéant, la nature des procédures mises en place pour respecter son application.
- Analyser les clauses RSE (responsabilité sociale de l’entreprise) insérées dans les contrats rédigés par l’entreprise afin d’en mesurer l’efficacité.
- Réaliser une évaluation de la responsabilité sociale de l’entreprise.
- Lister les procédures internes mises en place dans un souci de conformité et de transparence, ainsi que les litiges et procédures en cours.
Le certificat serait valable 3 ans et pourra être librement diffusé par l’entreprise.
Cette proposition a été adoptée par 69% des votants.
Concernant la réforme du fonds de pérennité :
Inséré par la loi pacte du 22 mai 2019, le fonds de pérennité permet à un chef d’entreprise de contrôler et animer sa participation tout en réalisant ou finançant des œuvres ou des missions d’intérêt général.
Or cette figure juridique est peu utilisée en pratique en raison notamment d’une fiscalité dissuasive et des difficultés liées à une différence de traitement selon que le donateur est une personne physique ou morale.
La commission propose alors que le fonds de pérennité puisse être créé tant par une personne physique que morale, qu’il soit présumé qu’une donation de titres à un fonds de pérennité soit présumé conforme à l’intérêt social de la société afin d’éviter le risque d’une incertitude sur l’anormalité de l’acte de gestion.
En outre, sur le plan fiscal, elle propose que la transmission d’actifs au fonds de pérennité soit neutre, qu’ainsi les plus-values réalisées par les personnes morales à la suite d’un apport à un fonds de pérennité en cours de vie de ce dernier bénéficie d’un sursis d’imposition ; les dotations sous forme d’apport à titre gratuit d’autres biens que des titres de capital ou des parts sociales ne constatent pas de plus-value taxable et qu’enfin le pacte Dutreil s’applique aux donateurs personnes morales.
Cette proposition a été adoptée par 96.5% des votants.
La troisième commission s’est attachée à la famille. Dans l’objectif de déjudiciariser le contentieux du couple elle a proposé l’introduction d’un certificat prénuptial, elle a abordé la l’évolution de la prestation compensatoire ainsi que la contractualisation des charges du mariage . Sur le terrain des successions, elle s’est interrogée sur l’opportunité d’une vocation successorale de souche.
Concernant le certificat prénuptial qui consiste en la production d’une obligation juridique prénuptiale obligatoire délivrée par le notaire, l’idée provient de l’insuffisante information des couples souhaitant se marier sur leur régime matrimoniale résultant de l’absence de nécessité de passer devant notaire pour se marier, laquelle n’est que très imparfaitement palliée par la délivrance, en mairie, d’un livret remis aux époux avant le mariage contenant diverses informations sur les conséquences familiales et patrimoniales du mariage.
Concrètement il s’agirait pour le notaire de recevoir les futurs époux pour les informer des conséquences de leur choix de régime matrimonial et de l’opportunité de le modifier en cas de besoin, selon l’évolution de leur situation personnelle et professionnelle. La délivrance de cette obligation serait obligatoire et non rémunérée et elle devra être délivrée dans l’année précédent l’union. En cas de mariages célébrés à l’étranger et lorsque la loi française est applicable, le certificat pourra être établi à distance par un notaire français, le certificat prénuptial sera remis à l’officier d’état civil pour sa publication aux bans.
Cette proposition a été adoptée par 63% des votants.
Concernant la prestation compensatoire il s’agit d’opérer la sécurisation de sa détermination, laquelle est rendue difficile actuellement en raison de l’absence de méthode précise de calcul.
La commission a considéré que le juge devait prendre en considération les conséquences du résultat de la liquidation du régime matrimonial pour le calcul de la prestation compensatoire, malgré les arrêts récents l’ayant refusé ‘Cass. civ. 1ère, 21 sept. 2022, n° 21-12.344).
Elle propose en conséquence que faute d’accord des époux sur le montant de la prestation compensatoire, le juge saisi de la requête en divorce ne puisse se prononcer sur le divorce et l’octroi de la prestation compensatoire uniquement si la liquidation du régime matrimonial est jointe à la requête en divorce.
Cette proposition a été adoptée par 94.7% des votants.
Concernant la contractualisation de la contribution des époux aux charges du mariage le congrès propose de modifier l’article 214 du code civil afin de permettre la contractualisation du périmètre des charges du mariage afin de contourner l’insécurité juridique créée par la conception jurisprudentielle extensive de celles-ci fondée sur la prise en considération du train de vie des époux et qui a pour effet pratique d’empêcher l’époux trop généreux d’obtenir le remboursement de son surfinancement.
Cette proposition a été adoptée par 91.2% des votants.
Concernant la vocation successorale, constatant le vieillissement de la population et donc à la fois de l’âge plus avancé des héritiers corrélé avec le manque des ressources des jeunes pour acheter, le congrès a pris acte de l’insuffisance de la donation-partage transgénérationnelle et le cantonnement pour faciliter la transmission du patrimoine familiale vers les personnes qui en ont le plus besoin.
La commission propose ainsi d’opérer une dévolution successorale par souche, d’une part en reconnaissant à l’héritier au premier degré la faculté de décider seul de la quotité qu’il entend retenir de la succession. Il pourrait opérer cette faculté pour sa propre souche, le surplus profitant aux héritiers de deuxième degré ou, en l’absence de descendant, l’exercer au profit des autres souches, le surplus profitant aux héritiers de premiers degré de celles-ci. L’acceptation des héritiers devra intervenir au sein d’un même acte. La divisibilité de l’option ne pourra s’exercer que dans la ligne descendante et dans la ligne des collatéraux privilégiés. Elle s’accompagnerait d’une neutralité fiscale.
D’autre part en affirmant la place de la souche dans le droit successoral en consacrant le principe selon lequel la succession est dévolue par souche, rendant ainsi sans objet la représentation successorale.
Cette proposition a été adoptée par 95.3% des votants.
La réunion plénière de ces commissions a traité de la fiducie, proposant l’assouplissement du contrat de fiducie et sa promotion.
Le congrès constate le manque d’intérêt pour la fiducie trouvant ses causes dans la règle selon laquelle la fiducie s’éteint au décès de son constituant (art. 2029 c. civ.), dans la prohibition de la fiducie à des fins de libéralité (art. 2013 c. civ.) et par le faible nombre d’acteurs pouvant revendiquer la qualité de fiduciaire.
En conséquence, le congrès souhaite la promotion de la fiducie, en particulier la fiducie-libéralité. Il propose ainsi :
- D’abroger la prohibition de la fiducie motivée par une intention libérale.
- Permettre la poursuite de la fiducie après le décès du constituant.
- Agrandir les personnes pouvant avoir la qualité de fiduciaire, en particulier aux notaires et, lorsque le but déterminé est à caractère environnemental, aux personnes énoncées à l’article L. 132-3 du code de l’environnement (collectivité publique, établissement public ou personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement) pouvant être créancières d’une obligation réelle environnementale.
Jurisprudences :
Vente d’immeuble à rénover : l’acquéreur ne peut pas déduire le prix des travaux de rénovation de ses revenus fonciers : CE, ch. réunies, 17 octobre 2022, n° 460113 :
Des époux ont déduit de leurs revenus fonciers, au titre de l’impôt sur le revenu des années 2014 et 2015, le prix de travaux réalisés sur un bien immobilier acquis le 28 novembre 2014 dans le cadre d’une vente à rénover.
L’administration a remis en cause cette déduction et les a assujettis à des cotisations supplémentaires d’impôt sur le revenu et de contributions sociales.
Leur demande de décharge de ces impositions supplémentaires ont été rejetées par les juridictions du fond.
Dans cet arrêt, le Conseil d’État refuse cette déduction en considération que dans le cadre d’un contrat de vente d’immeuble à rénover, le prix des travaux devant être réalisés par le vendeur est un élément du prix d’acquisition de l’immeuble.
Il en résulte que le coût de ces travaux, qui ne sont pas des charges de propriété, ne peut être déduit des revenus fonciers provenant de la location du bien ainsi acquis.
Vente de fonds de commerce : responsabilité de l’acquéreur complice de la violation par le cédant d’un contrat de distribution : Cass. com. 19 oct. 2022, n° 21-16.169, publié.
En l’espèce un accord de distribution est conclu le 10 octobre 2016 par lequel une société (Laboratoires de Biarritz) accorde à une autre (bleu vert) le droit de distribuer ses produits pour une durée de 5 ans.
Par acte du 27 avril 2018 la société (Les laboratoires de Biarritz) cède son fonds de commerce à une société tierce (laboratoires de Biarritz international).
Postérieurement le distributeur (Bleu vert) a passé une commande de produits qui lui ont été livrés puis facturés (par les Laboratoires de Biarritz international – c’est-à-dire l’acquéreur du fonds de commerce) et les parties ont engagé des négociations en vue de la conclusion d’un nouveau contrat de distribution.
Par courriel du 29 octobre 2018, l’acquéreur du fonds de commerce (laboratoires de Biarritz international) a informé le distributeur qu’elle ne signerait pas de contrat de distribution et qu’elle ne pourrait donc plus recevoir aucune commande de sa part ni effectuer aucune livraison.
Le distributeur a adressé une nouvelle à l’acquéreur puis l’a mis en demeure de reprendre sans délai l’exécution du contrat de distribution exclusive et de livrer sa commande.
Il a ensuite assigné le cédant et l’acquéreur du fonds de commerce aux fins de condamnation à lui payer des dommages et intérêts pour inexécution du contrat de distribution.
Une première question se posait de savoir si le contrat de distribution avait été transféré à l’acquéreur du fonds de commerce.
La Cour de cassation y répond en considérant que la cession d’un fonds de commerce comprenant la cession de la propriété des droits sur des marques n’emporte pas cession du contrat de distribution exclusive des produits revêtus de cette marque.
En effet lors de la cession d’un fonds de commerce, le contrats ne sont pas automatiquement transférés à l’exception du droit au bail, des contrats d’assurance, des contrats d’édition et des contrats de travail.
Une seconde question se posait, à savoir est-ce qu’un tiers acquéreur d’un fonds de ce commerce engage sa responsabilité délictuelle envers le cocontractant victime de l’inexécution du contrat de distribution par le cédant ?
Au visa des articles 1200 et 1240 du code civil, la Cour de cassation juge que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité contractuelle.
Elle considère en conséquence que la cour d’appel aurait dû rechercher si l’acquéreur du fonds de commerce n’avait pas connaissance, lors de l’acquisition, de l’accord de distribution exclusive conclu par le cédant et s’il ne s’’était pas sciemment rendu complice de l’inexécution de cet accord par le cédant.
Responsabilité du notaire pour défaut d’information environnementale : la reproduction de l’article L. 514-20 du code de l’environnement est insuffisante : CA Lyon, 20 octobre 2022, n° 21-08.664 :
Le 7 mai 2010 un compromis de vente destiné à l’acquisition d’une maison à usage d’habitation avec piscine et jardin est signé.
Celle-ci comprenait un paragraphe intitulé « protection de l’environnement » rappelant les dispositions de l’article L. 514-20 du code de l’environnement. Il était ajouté une clause selon laquelle « s’il se révèle que les lieux dont il s’agit figurent sur la liste des installations classées, le vendeur fera son affaire, à ses frais, de les faire sortir de ce répertoire et de les remettre en état au sens de l’article L. 512-17 du code de l’environnement.
Le 28 octobre 2010 la vente est réitérée par acte authentique.
Le 5 février 2019, suite à des travaux, une pollution des sols est découverte.
Les acquéreurs ont assigné le vendeur et, à titre de garantie, les études notariales ayant participé à l’élaboration de l’acte auhenique.
En l’espèce les notaires s’étaient limités à rappeler les dispositions de l’article L. 514-20 du code de l’environnement sans avoir délivré aux acquéreurs des informations primordiales concernant le passé industriel du site dont faisait partie le bien vendu, ni conseil ou mise en garde visant à éclairer ces derniers sur les inconvénients du bien en les invitant à minima à procéder à une vérification préalable à la vente de l’état des lieux suite à la cession de l’activité industrielle du site avec changement de destination.
La juridiction considère alors qu’ils n’ont pas permis aux acquéreurs d’apprécier les caractéristiques essentielles du bien acheté et que cette absence de diligence constitue un manquement à leur obligation d’information et de conseil engageant leur responsabilité.
Le préjudice subi par les acquéreurs consiste d’une part en la perte de chance de ne pas contracter et d’éviter le dommage constitué par l’obligation de dépolluer le bien et d’autre part de ne pas subir les préjudices retenus au titre des frais engagés ou à venir et des préjudices moraux, de jouissance et d’anxiété.
Indivision : distinguer les dépenses d’amélioration et de conservation : Cass. civ. 1ère, 12 octobre 2022, n° 21-10.578 :
En l’espèce, dans le cadre d’une indivision successorale, l’une des héritières a effectué des travaux sur le bien indivis.
La cour d’appel avait jugé au visa de l’article 815-13 du code civil que l’indivisaire qui expose des frais pour la conservation ou l’amélioration du bien indivis bénéficie d’un droit à indemnisation qui ne peut être remis en question et que l’indemnité ne peut être inférieure à la dépense faite et peut être calculée sur la base du profit subsistant sauf à ce que l’équité commande de retenir une somme moindre.
La Cour de cassation rappelle quant à elle que lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage.
Elle considère alors que la cour d’appel aurait dû distinguer la part correspondant, dans le montant total payé par l’héritière, aux travaux d’amélioration et rechercher ensuite dans quelle mesure ils avait accru la valeur du bien.
Ainsi, pour les dépenses d’amélioration la créance de l’indivisaire est calculée en fonction du profit subsistant et non en fonction des sommes engagées (Cass. civ. 1ère, 15 mai 2008, n° 07-17.645), en outre la créance étant fixée selon l’équité, le juge peut la fixer à une somme supérieure à la dépense mais inférieure au profit subsistant (Cass. civ. 1ère, 24 sept. 2014, n° 13-18.197).
Pour les dépenses de conservation, le remboursement des impenses nécessaires à la conservation du bien doit se faire en prenant en compte la plus forte des deux sommes que représentent la dépense que l’indivisaire a faite et le profit subsistant.