Construction-urbanisme, n° 5, mai 2022 :
H. PĂ©rinet-Marquet : « Bienvenue au BRAEC (bail rĂ©el dâadaptation Ă lâĂ©rosion cĂŽtiĂšre) » ; repĂšre, n° 5.
Lâordonnance n° 2022-489 du 6 avril 2022 relative à lâamĂ©nagement durable des territoires littoraux exposĂ©s au recul du trait de cĂŽte a inclus un nouveau bail rĂ©el aux articles L. 321-18 et suivants du code de lâenvironnement.
- Lâobjet du bail
Ce contrat est, selon lâart. L. 321-18 c. envir., celui par lequel une personne publique (Ătat, commune, groupement de communes, Ă©tablissement public, concessionnaire dâune opĂ©ration dâamĂ©nagement) consent Ă un preneur pour une durĂ©e comprise entre 12 et 99 ans des droits rĂ©els immobiliers en vue dâoccuper lui-mĂȘme ou de louer, exploiter, rĂ©aliser des installations, des constructions ou des amĂ©nagements, dans les zones exposĂ©es au recul du trait de cĂŽte.
Ce bail ne peut ĂȘtre consenti que par une personne publique.
Ce bail sâapplique aux terrains compris dans le domaines des collectivitĂ©s, quâelles en soient propriĂ©taires ou quâelles les aient acquis par lâapplication des procĂ©dures en matiĂšre dâĂ©rosion.
Les terrains peuvent ĂȘtre situĂ©s indiffĂ©remment sur le domaine publique ou privĂ©e de la collectivitĂ©.
La conclusion de ce bail est soumise à publicité préalable (art. L. 321-18 al. 2 c. envir.).
- La durée du bail
La durĂ©e du contrat doit ĂȘtre comprise entre 12 et 99 ans (art. L. 321-18 c. envir.). Elle ne peut ĂȘtre fixĂ©e arbitrairement.
La durĂ©e du bail est dĂ©terminĂ©e en fonction de lâĂ©tat des connaissances quant Ă lâĂ©volution prĂ©visible du recul du trait de cĂŽte, Ă la date de conclusion du bail (art. L. 321-19 c. envir.). Â
La durĂ©e du contrat dĂ©pend de lâexistence dâun Ă©vĂ©nement naturel et alĂ©atoire.
La rĂ©solution du contrat peut intervenir de plein droit si lâautoritĂ© de police (maire ou prĂ©fet), en application des art. L. 2212-2 et s. CGCT considĂšre que dans la zone considĂ©rĂ©e la sĂ©curitĂ© des personnes ne peut plus ĂȘtre assurĂ©e (L. 321-20 al. 1 c. envir.).
En consĂ©quence la rĂ©siliation peut provenir non du bailleur mais de lâautoritĂ© publique, le bailleur devant simplement informer le preneur sans dĂ©lai. Le cas Ă©chĂ©ant ce dernier sera indemnisĂ©, toute clause contraire Ă©tant rĂ©putĂ©e non Ă©crite (L. 321-20 al. 2 c. envir.).
Il est recommandĂ© de ne pas conclure de BRAEC dâune durĂ©e trop longue au risque dâune rĂ©siliation anticipĂ©e qui obligera le bailleur Ă indemniser le preneur.
Inversement rien nâoblige Ă prĂ©voir une durĂ©e courte, le BRAEC pouvant ĂȘtre prolongĂ© si la situation du bien permet de maintenir la destination, lâoccupation et lâusage des installations, constructions et amĂ©nagements donnĂ©s Ă bail (art. L. 321-19 al. 3 c. envir.).
- Sort des constructions
Contrairement au droit commun des baux constitutifs de droits rĂ©els, Ă lâĂ©chĂ©ance du BRAEC, le terrain dâassiette du bien fait lâobjet dâune renaturation complĂšte comprenant, le cas Ă©chĂ©ant, la dĂ©molition de lâensemble des installations, constructions ou amĂ©nagements, y compris ceux rĂ©alisĂ©s par le preneur ainsi que les actions ou opĂ©rations de dĂ©pollutions nĂ©cessaires (art. L. 321-18 al. 3 c. envir.).
NĂ©anmoins lâart. L. 321-25 c. envir. prĂ©voit que ces conditions de libĂ©ration sont prĂ©vues « sauf stipulations contraires », les parties pouvant dĂšs lors amĂ©nager les conditions de la libĂ©ration du bien qui en forme lâobjet.
- Droits du preneur
Le preneur peut hypothĂ©quer les droits acquis par le bail en vertu de lâarticle L. 321-26 c. envir.
Le preneur bĂ©nĂ©ficie dâune libertĂ© dâexploitation des biens objets du bail, laquelle est soumise Ă certaines restrictions.
Ainsi le preneur peut conclure des baux et titres dâoccupation dĂšs lors quâils ne confĂšrent pas de droits rĂ©els sur les installations (art. L. 321-24 I, al. 1er c. envir.).
NĂ©anmoins la possibilitĂ© de louer est subordonnĂ©e Ă lâaccord du bailleur (art. L. 321-24 II c. envir.).
Si un bail personnel est conclu entre le preneur est un tiers, lâoccupant ne pourra ni cĂ©der le contrat dâoccupation, ni sous-louer le bien.Â
Un tel occupant devra ĂȘtre averti du dĂ©lai particulier et du risque de rĂ©siliation anticipĂ©e du contrat (art. L. 321-24 I, al. 2 c. envir.).
Le preneur peut céder les droits réels acquis par le BRAEC (art. L. 321-27 c. envir.). Cette cession est encadrée.
Le prix de cession ne peut pas excĂ©der notablement celui rĂ©sultant de la prise en compte dâune valeur u bien estimĂ©e en prioritĂ© par rĂ©fĂ©rence Ă des mutations et accords amiables portant sur des biens de mĂȘme qualification ou lorsque les rĂ©fĂ©rences ne sont pas suffisantes selon les modalitĂ©s dĂ©finies Ă lâart. L. 216-7 III, al. 2 c. urb.).
Tout projet de cession est soumis Ă publicitĂ© prĂ©alable (L. 321-28 c. envir.). Le texte vise Ă se prĂ©munir des fraudes rĂ©sultants dâune rĂ©trocession clandestine aprĂšs quâune publicitĂ© ait Ă©tĂ© faite lors de la conclusion du bail.
La cession a pour effet de subroger le cessionnaire ou le donataire au preneur (art. L. 321-29 c. envir.), le texte semble prévoir un agrément préalable portant sur la subrogation avant la conclusion de la cession.
Lâoffre de cession doit ĂȘtre maintenue pendant 30 jours et ne peut ĂȘtre acceptĂ©e avant le dĂ©lai de 10 jours Ă compter de la rĂ©ception (L. 321-29 c. envir.).
Le preneur doit prĂ©ciser au bailleur les conditions de cession ou donation en joignant Ă la fois lâoffre prĂ©alable mais Ă©galement le diagnostic immobilier.
LâacquĂ©reur ou le donataire acquiert les droits rĂ©els acquiert les droits rĂ©els pour la durĂ©e rĂ©siduelle du bail (art. L. 321-29 al. 5 c. envir.). Il nây a donc pas de possibilitĂ© de recharge.
LâacquĂ©reur bĂ©nĂ©ficie de la possibilitĂ© de se rĂ©tracter dans les 10 jours de la rĂ©ception de lâoffre (art. L. 321-30 c. envir. renvoyant Ă lâart. L. 271-1 CCH), sans que la mĂ©connaissance de ce texte soit explicitement frappĂ©e de nullitĂ©.
- Droits du bailleur
Le preneur sâacquitte dâun prix Ă la signature du bail et le cas Ă©chĂ©ant dâune redevance pendant la durĂ©e du bail (art. L. 321-21 c. envir.).
La rĂ©munĂ©ration totale du bailleur tient compte des conditions dâacquisition du bien par le bailleur et des coĂ»ts prĂ©visionnels pour assurer la renaturation du bien (art. L. 321-21 al. 1er c. envir.).
La rĂ©munĂ©ration peut ĂȘtre rĂ©visĂ©e ou complĂ©tĂ© en raison dâun changement de destination ou de nouveaux travaux postĂ©rieurs Ă la signature du bail entraĂźnant une modification du bien de nature Ă accroĂźtre le cout de la renaturation prise en compte lors de la fixation originelle du prix et de la redevance (art. L. 321-21 al. 3 et 4 c. envir.).
Le bail doit prĂ©ciser, de maniĂšre originale, la destination autorisĂ©e des lieux ainsi que les activitĂ©s accessoires qui peuvent y ĂȘtre exercĂ©es (L. 321-22 al. 1er c. envir.).
Le preneur doit rĂ©aliser les travaux dâentretien et de rĂ©paration nĂ©cessaires Ă la conservation du bien quoiquâil nâest pas tenu Ă la reconstruction de ce qui a Ă©tĂ© dĂ©truit par cas fortuit, force majeure ou vice antĂ©rieur au bail (art. L. 321-22 al. 2 c. envir.).
G. Durand-Pasquiet : « Le preneur Ă bail en Ă©tat futur dâachĂšvement et les dĂ©sordres dĂ©cennaux », focus n° 45.
Le BEFA est un contrat innomĂ© qui combine des obligations de construction puis de mise Ă disposition. Son intĂ©rĂȘt rĂ©side dans la participation du preneur Ă lâĂ©laboration du projet de construction en vue dâadapter les locaux aux activitĂ©s qui y seront exercĂ©es.
Les spĂ©cifications contractuelles doivent dĂšs lors prĂ©voir le degrĂ© dâintervention du preneur. Celui qui sâaventure au-delĂ des prĂ©visions contractuelles pourra ainsi engager sa responsabilitĂ© au titre de lâimmixtion ou dâun manquement contractuel (CA Versailles, 12e ch., 2e sect., 7 juin 2018, n° 17/03768 qui Ă©carte en lâespĂšce lâimmixtion Ă propos de travaux rĂ©alisĂ©s par le preneur avant la mise Ă disposition qui avaient causĂ©s des troubles Ă un voisin).
Lâauteur distingue vis-Ă -vis des dĂ©sordres dĂ©cennaux deux hypothĂšses : celle des travaux promis que le bailleur sâengage Ă rĂ©aliser ou Ă faire rĂ©aliser puis Ă louer au preneur et celle des travaux que le preneur sâest rĂ©servĂ©s et quâil fait lui-mĂȘme rĂ©aliser.
- Les travaux réalisés par le bailleur en BEFA
Dans le cas oĂč les travaux sont rĂ©alisĂ©s par le bailleur, le preneur en BEFA nâest titulaire que de droits personnels contre le bailleur et nâa pas la qualitĂ© de maĂźtre dâouvrage.
De maniÚre générale
Il nâa dĂšs lors pas la qualitĂ© pour agir sur le fondement de la garantie dĂ©cennale en raison dâune jurisprudence constante qui attache cette action Ă la propriĂ©tĂ© des constructions et rĂ©serve cette garantie aux maĂźtres dâouvrages et aux sous-acquĂ©reurs.
Les simples titulaires de droits personnels nâont donc pas la qualitĂ© pour agir en garantie dĂ©cennale (Cass. Civ. 3Ăšme, 1er juillet 2009, n° 08-14.714.).
En revanche dÚs lors que le preneur se trouve lié par un bail constitutif de droits réels, il peut agir en garantie décennale (Cass. Civ. 3Úme, 15 janv. 2003, n° 13-19.448).
Dans le cas particulier dâun BEFA
De maniĂšre plus spĂ©cifique, en matiĂšre de BEFA, lâidentification dâun louage dâouvrage entre le bailleur et le preneur est contestable dĂšs lors que les constructions Ă la charge du bailleur ne constituent pas une obligation autonome mais relĂšve de lâobligation de mise Ă disposition.
En effet la contrepartie du prix payĂ© par le preneur est constituĂ©e par la mise Ă disposition de locaux conformes Ă ses attentes. La contrepartie de lâobligation du bailleur de faire les travaux est constituĂ©e par celle, Ă la charge du preneur, de prendre possession des constructions Ă leur achĂšvement ; prise de possession qui nâest pas, techniquement, une rĂ©ception au sens de lâarticle 1792-6 c. civ.
DĂšs lors le preneur ne peut agir en garantie dĂ©cennale contre le bailleur. Il ne bĂ©nĂ©ficie que des rĂšgles de droit commun sanctionnant lâinexĂ©cution contractuelle (art. 1217 et s. c. civ.), ou encore dâune action fondĂ©e sur les vices ou dĂ©fauts de la chose louĂ©e (art. 1721 c. civ.).
Les aménagements au principe
Le BEFA peut prévoir des aménagements au principe du rejet de la qualité du preneur à agir en garantie décennale.
Cass. Civ. 3Ăšme, 16 mai 2001, n° 99-19.085 : admet la stipulation dâun mandat permettant au preneur dâagir contre les constructeurs mais au nom et pour le compte du bailleur (appliquĂ©e au crĂ©dit-bail, mais transposable au BEFA).
Cass. Civ. 1Úre, 24 mars 1992, n° 89-13.756 : autorise le preneur à agir en décennale en cas de cession de la créance portant droit à la réparation des désordres.
Du point de vue de lâassurance dommages obligatoire :
Le preneur dâun BEFA nâest pas assujetti Ă lâassurance dommages obligatoire en vertu de lâarticle L. 242-1 du code des assurances.
En revanche le preneur peut ĂȘtre subrogĂ© dans les droits de son bailleur pour mettre en Ćuvre lâassurance dommages obligatoire. Lâinsertion dâune telle clause nâexclut pas lâaction du preneur contre le bailleur en rĂ©paration de son prĂ©judice de jouissance fondĂ© sur lâarticle 1721 du code civil (Cass. Civ. 2 mars 2017, n° 15-24.876).
- Les travaux dâamĂ©nager rĂ©alisĂ©s par le preneur en BEFA
Parfois les stipulations dâun BEFA autorisent le preneur Ă rĂ©aliser ou faire rĂ©aliser lui-mĂȘme des travaux dâamĂ©nagement, lesquels sont alors exĂ©cutĂ©s prĂ©alablement Ă la prise de possession des locaux qui marque le point de dĂ©part du statut du bail commercial.
La pratique dénomme cette opération comme une « mise à disposition anticipée » (MADA).
La question se pose alors de savoir si les travaux commandĂ©s par le preneur peuvent ĂȘtre de nature Ă exposer leur rĂ©alisateur Ă une garantie dĂ©cennale ?
Pour y rĂ©pondre il faut dans un premier temps dĂ©terminer si les travaux rĂ©alisĂ©s par le preneur lors dâune MADA peuvent ĂȘtre qualifiĂ©s de « travaux sur existants » et donc de qualifier les travaux prĂ©alablement rĂ©alisĂ©s par le bailleur comme des « existants ».
Il semble que cette qualification soit envisageable dÚs lors que la jurisprudence admet les réceptions partielles sous réserve que les travaux à réceptionner constituent un « ensemble cohérent » (Cass. civ. 3Úme, 16 mars 2022, n° 20-16.829).
Dans un deuxiĂšme temps il faut vĂ©rifier que les travaux rĂ©alisĂ©s par le preneur puissent ĂȘtre qualifiĂ©s « dâouvrage immobilier » sur existants. Cette qualification sera admise lorsque le preneur, pour rĂ©aliser les amĂ©nagements a procĂ©dĂ© Ă un apport de matĂ©riaux, une immobilisation et lâutilisation dâune technique de construction (v. sur lâapplication de ces critĂšres : Cass. Civ. 3Ăšme, 16 janv. 2020, n° 18-24.948).
NĂ©anmoins les travaux qui ne rĂ©pondent pas Ă ces critĂšres peuvent exposer Ă garantie dĂ©cennale lorsquâils correspondant Ă un « quasi ouvrage » (Cass. civ. 3Ăšme, 15 juin 2017, n° 16-19.640 : ce qui est le cas pour des Ă©lĂ©ments dâĂ©quipements dissociables ou non, dâorigine ou installĂ©s sur existant qui, en raison de leur dysfonctionnant rendent lâouvrage dans son ensemble impropre Ă sa destination).
Dans un troisiĂšme temps il faut dĂ©terminer le maĂźtre de lâouvrage, le titulaire de la qualitĂ© pour agir et lâassujetti Ă lâassurance dommages ouvrage.
Du point de vue de la qualification de maĂźtre de lâouvrage, il semble que le preneur puisse, seul, recevoir cette qualification en tant que commanditaire des travaux et de dĂ©biteur du prix attachĂ© Ă leur construction.
Du point de vue de la qualitĂ© pour agir, il faut la distinguer de la qualitĂ© de cocontractant au contrat de louage dâouvrage (M. PoumarĂšde, De la qualitĂ© de maĂźtre de lâouvrage du preneur Ă bail en construction : RDI 2015, p. 35). Il en rĂ©sulte que la qualitĂ© pour agir semble devoir ĂȘtre exclue au preneur qui ne dispose dâaucun droit rĂ©el sur les constructions.
La question peut alors se poser de la validitĂ© dâune clause prĂ©voyant que le preneur demeure propriĂ©taire des travaux durant la durĂ©e du bail (v. dans ce sens : P. Dessuet, Le rĂ©gime de la responsabilitĂ© et dâassurance applicables aux vices de construction sous le prisme des baux commerciaux : RGDA 2021, p. 7).
Du point de vue de lâassurance dommage ouvrage, si le preneur reste propriĂ©taire des amĂ©nagements et que ces amĂ©nagements constituent un ouvrage immobilier, il semble avoir lâobligation de souscrire une assurance dommage ouvrage en sa qualitĂ© de propriĂ©taire. Câest dâailleurs ce que prĂ©voit rĂ©guliĂšrement les contrats de BEFA.
Câest ainsi que le TGI de Paris, par un jugement du 2 mai 1998 (RGDA 1999, p. 153, obs. A. dâHauteville) a retenu que le propriĂ©taire dâun fonds de commerce, locataire commercial, nâĂ©tait pas le bĂ©nĂ©ficiaire dâune assurance dommage ouvrage quâil avait souscrite pour garantir les travaux dâamĂ©nagement quâil avait rĂ©alisĂ©. Il en rĂ©sultait que lâindemnitĂ© ne pouvait ĂȘtre perçue, faute de clause contraire, que par les propriĂ©taires des murs, seuls bĂ©nĂ©ficiaires de lâassurance dommage-ouvrage.
Veille du journal officiel :
Ăvolution de la prime de transition Ă©nergĂ©tique dans le cadre du plan de rĂ©silience Ă©conomique et sociale :
LâarrĂȘtĂ© du 7 avril 2022 (An° LOGL22104441 : JO 12 avr. 2012) augmente de 1000 ⏠à partir du 15 avril 2022 et jusquâau 31 dĂ©cembre 2022 les forfaits relatifs Ă lâinstallation de certains Ă©quipements de chauffage des locaux fonctionnant Ă partir dâĂ©nergies renouvelables.
Il prĂ©voit Ă©galement la suppression au 1er janvier 2023 des forfaits relatifs Ă lâinstallation dâune chaudiĂšre au gaz Ă trĂšs haute performance Ă©nergĂ©tique.
Cet arrĂȘtĂ© modifie Ă la fois celui du 14 janvier 2020 modifiĂ© relatif Ă la prime de transition Ă©nergĂ©tique et lâarrĂȘtĂ© du 17 novembre 2020 modifiĂ© relatif aux caractĂ©ristiques techniques et modalitĂ©s de rĂ©alisation des travaux et prestations dont les dĂ©penses sont Ă©ligibles Ă la prime de transition Ă©nergĂ©tique.
Fixation du dĂ©lai de transmission par la commune du rapport Ă©tabli Ă lâissu dâun contrĂŽle de raccordement au rĂ©seau public dâassainissement lorsque le propriĂ©tĂ© de lâimmeuble ou le syndicat des copropriĂ©taires demande ce contrĂŽle
Le dĂ©cret du 11 avril 2022 (D. n° 2022-521 : JO 12 avril 2022) fixe Ă un maximum de six semaines le dĂ©lai dans lequel la commune doit transmettre au propriĂ©taire de lâimmeuble ou au syndicat de copropriĂ©taire le document Ă©tabli Ă lâissue du contrĂŽle de raccordement au rĂ©seau public dâassainissement, dans le cas oĂč le contrĂŽle est rĂ©alisĂ© Ă leur demande.
Il est pris en application de lâarticle L. 2224-8 du code gĂ©nĂ©ral des collectivitĂ©s territoriales.
Des précisions apportées à la loi du 22 août 2021 relative à la lutte contre le dérÚglement climatique (n° 2021-1104) concernant la rénovation énergétique de bùtiments
Un décret du 8 avril 2022 (D. n° 2022-510 : JO 9 avril 2022) apportent des précisions aux articles 155, 158 et 162 de la loi contre le dérÚglement climatique.
Pris en application des articles L. 111-1 et L. 126-32 du code de la construction et de lâhabitation, il prĂ©cise :
- Les critĂšres relatifs aux contraintes et aux coĂ»ts justifiant lâexception prĂ©vue Ă lâarticle L. 111-1, 17° bis, alinĂ©a 5 du code de la construction et de lâhabitation.Â
- La valeur maximale et les modalitĂ©s de calcul des dĂ©lais associĂ©s Ă la rĂ©alisation de rĂ©novations Ă©nergĂ©tiques performantes globales telles que dĂ©finies au dernier alinĂ©a de lâarticle L. 111-1, 17° bis.
- Les modalitĂ©s de transmission et de mise Ă disposition des informations transmises Ă lâAgence de lâenvironnement et de la maĂźtrise de lâĂ©nergie et aux guichets dâinformation, de conseil et dâaccompagnement.
Il entre en vigueur le 10 avril 2022.
Sont concernés :
- Ă compter du 1er janvier 2022, les personnes physiques propriĂ©taires dâun logement de classes F et G au sens de lâarticle L. 173-1-1 du code de la construction et de lâhabitation, puis, Ă compter du 1er janvier 2025, les personnes physiques propriĂ©taires dâun logement de classe E, en application de lâarticle L. 126-28-1 du CCH.
- Les professionnels rĂ©alisant les audits Ă©nergĂ©tiques obligatoires en vertu de lâarticle L. 126-28-1 du CCH.
- Les guichets dâinformation, de conseil et dâaccompagnement, prĂ©vus Ă lâarticle L. 232-2 du code de lâĂ©nergie.
- LâAgence de lâenvironnement et de la maĂźtrise de lâĂ©nergie.
- LâAgence nationale de lâHabitat.
- Les collectivités locales.
- Les personnes physiques ou morales exerçant une activitĂ© liĂ©e Ă lâachat, la vente ou la location dâimmeuble bĂątis, ou prĂ©sentĂ©e au public par un rĂ©seau de communication Ă©lectronique.
LocâAvantages : les propriĂ©taires-bailleurs peuvent dĂ©sormais dĂ©poser leur dossier sur la plateforme dĂ©diĂ©e Ă lâanah : min. transition Ă©cologique, 5 avr. 2022
Depuis le 1er avril 2022, la plateforme de lâAgence nationale de lâhabitat (Anah), monprojet.anah.gouv.fr, est ouverte aux bailleur-propriĂ©taire qui souhaitent bĂ©nĂ©ficier de LocâAvantages pour louer leur bien.
LocâAvantages remplace le dispositif Louer Abordable (« Cosse »), transformĂ© par la loi de finances pour 2022 en une rĂ©duction dâimpĂŽts sur les loyers perçus pour les conventions signĂ©es Ă partir du 1er mars 2022.
LocâAvantages continue de sâappliquer pour les demandes de convention dĂ©posĂ©es Ă lâAnah jusquâau 28 fĂ©vrier 2022 ainsi que pour les propriĂ©taires rĂ©alisant des travaux qui ont dĂ©jĂ dĂ©posĂ©s leur demande de subvention ou ont eu un engagement financier de la part de lâAnah. De mĂȘme la proprogation des anciennes conventions demeure possible.
Pour bĂ©nĂ©ficier du nouveau dispositif le propriĂ©taire-bailleur doit signer une convention avec lâAnah et sâengager Ă Â :
- Louer un bien non meublé pour une durée maximale de six ans ;
- Ne pas dĂ©passer un montant maximum de loyer (dĂ©cote au loyer de marchĂ© observĂ© sur la commune ou lâarrondissement du logement) selon trois niveaux possibles :
- Location intermédiaire = Loc1 (-15%)
- Location sociale = Loc2 (-30%)
- Location trÚs sociale = Loc3 exclusivement en intermédiation locative (-45%)
- Louer, en tant que rĂ©sidence principale, Ă un locataire ayant des revenus infĂ©rieurs Ă des plafonds de ressources fixĂ©s par lâĂtat.
- Ne pas louer Ă un membre de sa famille.
- Ne pas louer un bien considéré comme passoire thermique.
Le taux de rĂ©duction dâimpĂŽt dĂ©pend du niveau de loyer retenu :
- Pour Loc1 : 15% (20% avec intermédiation locative).
- Pour Loc2 : 35% (40% avec intermédiation locative).
- Pour Loc3 (65%)
En plus de la rĂ©duction fiscale, les propriĂ©taires peuvent bĂ©nĂ©ficier dâaides financiĂšres pour rĂ©aliser des travaux et rĂ©nover leur logement.
Tout bail prenant effet Ă partir du 1er janvier 2022 peut ĂȘtre Ă©ligible au dispositif.
La rĂ©duction dâimpĂŽts est valable Ă partir de la date de prise dâeffet du bail, mĂȘme si le dĂ©pĂŽt de la demande de convention Ă lâAnah est rĂ©alisĂ© postĂ©rieurement.
La demande de convention doit ĂȘtre dĂ©poser sur la plateforme de lâAnah :
- Avant le 1er mai 2022 pour les baux signés avant le 1er mars 2022.
- Dans le délai de 2 mois pour les baux signés aprÚs le 1er mars 2022.
La simplification du parcours client de demande dâun Ă©co-prĂȘt Ă taux zĂ©ro (Ă©co-PZT) : min. transition Ă©cologique, actualitĂ©s, 11 avr. 2022.
Les travaux engagĂ©s pour la simplification du parcours client de demande dâun Ă©co-PZT se poursuivent dans lâobjectif dâaboutir au dernier trimestre 2022.
Le nouveau processus dâinstruction prĂ©voit un allĂ©gement du dossier Ă transmettre par le demandeur Ă sa banque grĂące Ă une mutualisation des vĂ©rifications des piĂšces justificatives du demandeur dâun Ă©co-PZT.
Le CrĂ©dit agricole, La Banque postale, les Banques populaires, les Caisses dâĂ©pargne, le CrĂ©dit mutuel et le CIC travaillent Ă la distribution de ce produit facilitant le financement du reste Ă charge des mĂ©nages souhaitant rĂ©aliser des travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tiques Ă©ligibles Ă une aide MaPrimeRĂ©nov.
Le prĂȘt avance rĂ©novation (PAR) est opĂ©rationnel depuis mi-fĂ©vrier. Il est destinĂ© aux publics qui ne pourraient pas emprunter dans des conditions classiques (personnes ĂągĂ©es, mĂ©nages modestes et trĂšs modestes).
La Banque postale, le Crédit mutuel et le CIC ont commencé son déploiement sur leurs réseaux.
Le CrĂ©dit agricole, les Banques populaires et les Caisses dâĂ©pargne travaillent pour distribuer ce produit dans les prochains mois.
Enfin la loi Climat et RĂ©silience permet au fond de garantie pour la rĂ©novation Ă©nergĂ©tique (FGRE) de couvrir jusquâĂ 75% du risque de pertes globales du crĂ©dit accordĂ© aux mĂ©nages sous condition de ressources.
E. Wormser : « Instruction des autorisations dâurbanisme quand lâirrĂ©gularitĂ© dâune demande de piĂšces complĂ©mentaires sĂ©curise le pĂ©titionnaire
Certaines collectivitĂ©s mettent en place des pratiques dilatoires, tendant notamment Ă la demande, irrĂ©guliĂšre, de piĂšces complĂ©mentaires pour lâinstruction dâautorisation dâurbanisme.
Les sources variées des demandes, irréguliÚres, de piÚces complémentaires
Lâauteur identifie plusieurs sources Ă cette pratique :
1° Le manque de formation des Ă©lus et agents travaillant sous leur responsabilitĂ©, en particulier sur les informations et piĂšces quâil est possible de rĂ©clamer et sur le formalisme qui y est attachĂ©.
Les praticiens peuvent alors se heurter Ă une incomprĂ©hension des collectivitĂ©s, consĂ©cutive Ă ce manque de formation. Lâauteur en identifie deux, classiques : lâapplication du principe selon lequel la fraude ne se prĂ©sume pas (en consĂ©quence, la collectivitĂ© ne peut rĂ©clamer certaines informations et piĂšces en se fondant sur une prĂ©somption de fraude), ou encore que lâobjet de lâautorisation dâurbanisme est distinct du contrĂŽle a posteriori de la rĂ©alisation.
Cette derniĂšre distinction avait Ă©tĂ© rappelĂ©e par le Conseil dâĂtat (CE, ch. rĂ©unies, 13 nov. 2019, n° 419067) qui avait considĂ©rĂ© que « lâautorisation dâurbanisme nâa [pas] dâautre objet que dâautoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pĂ©titionnaire », et quâen consĂ©quence « lâautoritĂ© administrative nâ[a] pas Ă vĂ©rifier lâexactitude des dĂ©clarations du demandeur relatives Ă la consistance de son projet Ă moins quâelles ne soient contredites par les autres Ă©lĂ©ments du dossier joint Ă la demande tels que limitativement dĂ©finis par les dispositions prĂ©citĂ©es ».
2° La surcharge du service instructeur qui tente dâallonger artificiellement â par une demande de piĂšces complĂ©mentaires – la durĂ©e de lâinstruction. Il sâagit lĂ dâune hypothĂšse qui se prĂ©sente pendant les pĂ©riodes de congĂ© dâĂ©tĂ© et qui a Ă©tĂ© accrue par certains services confrontĂ©s Ă un absentĂ©isme rĂ©sultant de lâĂ©pidĂ©mie de Covid.
3° Lorsquâune Ă©volution des rĂšgles dâurbanisme opposables est en cours sur le territoire communale et que la collectivitĂ© souhaite sâopposer au projet. Le prolongement du dĂ©lai dâinstruction permet alors de refuser le projet ou de surseoir Ă statuer.
Des vices variés
1° La demande de piĂšces qui nâen est pas une.
Il sâagit de lâhypothĂšse oĂč lâinstructeur se borne Ă rappeler par lâenvoi dâun courrier intitulĂ© « demande de piĂšces et informations manquantes » les rĂšgles dâurbanisme opposables au projet indiquant plus ou moins explicitement que le projet sera refusĂ© en lâĂ©tat.
Or un tel courrier ainsi formulĂ© doit recevoir la qualification de refus opposĂ© par lâAdministration au projet du demandeur. Il ne produit pas dâeffets sur la durĂ©e de lâinstruction (inapplication de lâarticle R. 423-39 du code de lâurbanisme).
2° La demande formulée par une personne incompétente pour en connaßtre.
Lâinstruction est faite au nom et sous lâautoritĂ© du maire ou du prĂ©sident de lâĂ©tablissement public ou par les services de lâĂtat.
Il est toutefois courant que les agents des services instructeurs signent directement les courriers dâinstruction sans avoir bĂ©nĂ©ficiĂ© dâune dĂ©lĂ©gation de signature correctement formalisĂ©e et publiĂ©e (L. 2131-1 CGCT), ce qui prive lâacte de toute opposabilitĂ© aux administrĂ©s (CAA Marseille, 5 janv. 2016, n° 13MA04764).
3° La demande est adressĂ©e dans des conditions oĂč lâAdministration ne peut pas apporter la preuve quâelle a Ă©tĂ© notifiĂ©e Ă bonne date au bon destinataire.
Une telle demande est inopposable Ă lâadministrĂ© (CAA Lyon, 29 janv. 2019, n° 18LY00673).
Il en sera ainsi par exemple lorsque le pli a Ă©tĂ© envoyĂ© Ă une personne autre que le demandeur mais qui nâa pas Ă©tĂ© prĂ©alablement et expressĂ©ment Ă©tĂ© identifiĂ©e par le pĂ©titionnaire pour les rĂ©ponses de lâAdministration autres que les dĂ©cisions (Cadre 2 bis du Cerfa 13406*08 par ex.).
Il en est de mĂȘme lorsque le pli nâa pas Ă©tĂ© notifiĂ© par LRAR (art. R. 423-46 du code de lâurbanisme) ou par un procĂ©dĂ© rĂ©pondant aux exigences du dĂ©cret n° 2021-981 du 23 juillet 2021 relatif aux Ă©changes Ă©lectronique en matiĂšre de formalitĂ© dâurbanisme.
Une lettre simple (CAA Nancy, 9 juin 2011, n° 10NC01064), comme un mail, nâapportent pas de garanties suffisantes y compris lorsque le pĂ©titionnaire a cochĂ© la case du formulaire CERFA indiquant accepter « de recevoir Ă lâadresse Ă©lectronique communiquĂ©e les rĂ©ponses de lâadministration ».
4° Le dĂ©faut de mention dans la demande de la sanction Ă laquelle sâexpose le pĂ©titionnaire qui nây dĂ©fĂšre pas sous les trois mois.
5° Lorsque la demande porte sur des piĂšces ou informations dont le Code de lâurbanisme prĂ©voit explicitement lâinexigibilitĂ©.
Les articles L. 114-5 et suivants du code des relations entre le public et lâadministration prĂ©voient la suspension de lâinstruction dâun dossier que dans lâattente dâune piĂšce ou information manquante expressĂ©ment exigĂ©e par les textes lĂ©gislatifs ou rĂ©glementaires en vigueur et que dans lâhypothĂšse oĂč cette piĂšce ou information est indispensable pour instruire valablement le dossier.
Nâen font pas partie :
- Une notice sur les matĂ©riaux utilisĂ©s et sur les modalitĂ©s dâexĂ©cution du projet (CE, ch. rĂ©unies, 13 nov. 2019, n° 419067).
- Des titres de servitudes (CE, ss-sect., 25 mai 2011, n° 343478).
- Un justificatif de cotisation MSA assorti dâun relevĂ© cadastral de propriĂ©tĂ© et de la justification dâune production agricole (TA Montpellier, 30 sept. 2021, n° 1906702).
- Une estimation du niveau maximum de champ Ă©lectromagnĂ©tique reçu sous forme dâun pourcentage par rapport Ă la valeur de rĂ©fĂ©rencement de la recommandation europĂ©enne pour lâĂ©rection dâantenne de radiotĂ©lĂ©phonie (CE, ss-sect. 2 et 7 rĂ©unies, 21 oct. 2013, n° 360481, StĂ© Orange France).
- Le tampon humide de la sociĂ©tĂ© pĂ©titionnaire Ă la localisation des accĂšs pour la crĂ©ation dĂ©clarĂ©e de lots Ă bĂątir sur un plan assorti dâune Ă©chelle (CAA Marseille, 18 fĂ©vr. 2021, n° 19MA00365).
- Une Ă©tude sur un risque dâeffondrement (CAA Marseille, 9 dĂ©c. 2021, n° 20MA02902).
Cette interdiction touche non seulement les services instructeurs, mais Ă©galement les auteurs des rĂšglements dâurbanisme, lesquels ne peuvent ni imposer des formalitĂ©s autres que celles prĂ©vues par le code, ni modifier les compĂ©tences dĂ©terminĂ©es par celui-ci (CAA Marseille, 4 fĂ©vr. 2021, n° 19MA03975).
6° Lorsque lâAdministration est en mesure dâapprĂ©cier les conditions de la rĂ©alisation de lâensemble dâun projet.
Dans cette hypothĂšse, lâAdministration ne peut refuser lâautorisation dâurbanisme au motif dâimprĂ©cisions ou dâinsuffisances du dossier de demande qui nâont pas nui Ă lâapprĂ©ciation, par le service instructeur, du respect par le projet des rĂšgles qui lui sont applicables (CAA Marseille, 7 janv. 2021, n° 19 MA00362 ; Rapp. CE, sect. S, 23 dĂ©c. 2015, n° 393134, Laurin).
Il sâagit ici notamment des hypothĂšses oĂč les services instructeurs procĂšdent Ă des demandes fondĂ©es sur la notice explicative pour les demandes de permis de construire, permis dâamĂ©nager, permis de dĂ©molir et dĂ©claration prĂ©alable (CERFA 51434), alors mĂȘme quâils nâont pas de valeur rĂ©glementaire et sans que le service nâest vĂ©rifiĂ© ni la conformitĂ© de la demande au Code de lâurbanisme, ni la complĂ©tude rĂ©elle du dossier.
Les effets de la demande irréguliÚre
La demande de production dâune piĂšce notifiĂ©e aprĂšs le dĂ©lai de 1 mois prĂ©vu Ă lâarticle R. 423-38 c. urb. ou ne portant pas sur une piĂšce Ă©numĂ©rĂ©e par le code de lâurbanisme nâinterrompt pas le dĂ©lai dâinstruction de la demande dâautorisation dâurbanisme (R. 423-41 code de lâurbanisme).
Sera donc rĂ©putĂ© complet le dossier de demande qui a pourtant fait lâobjet :
- Dâune demande de complĂ©ment formulĂ©e par une personne non dĂ©lĂ©gataire de la signature de lâautoritĂ© compĂ©tente.
- Dâune demande de complĂ©ment postĂ©rieure Ă la fin du dĂ©lai de 1 mois prĂ©vu Ă lâarticle R. 423-38 du Code de lâurbanisme (CAA Lyon, 30 mars 2021, n° 19YL02150 ; CA Marseille, 21 juin 2021, n° 19MA04553). Ătant entendu quâĂ dĂ©faut du respect de ce dĂ©lai, lâinsuffisance du dossier ne peut ĂȘtre soulevĂ© par substitution de motif, ce qui ferai perdre au pĂ©titionnaire la garantie Ă©dictĂ©e par lâarticle R. 423-38 du Code de lâurbanisme (CA Bordeaux, 20 fĂ©vr. 2020, n° 18BX03683).
- Dâune demande de complĂ©ment Ă nâimporte quelle date dĂšs lors que lâAdministration ne peut pas dĂ©montrer quâelle sâest inscrite dans ce dĂ©lai.
- Dâune demande de complĂ©ment portant sur une piĂšce ou une information inexigible.
- Dâune demande de complĂ©ment portant sur une piĂšce ou information exigible mais prĂ©sentĂ©e dans une autre piĂšce.
Le fait que le pĂ©titionnaire adresse spontanĂ©ment des piĂšces Ă lâadministration nâest pas de nature Ă faire courir un nouveau dĂ©lai (CAA Marseille, 19 nov. 2020, n° 19MA05781).
Il en est de mĂȘme lorsque les Ă©lĂ©ments produits modifient le projet dĂšs lors quâil ne sâagit pas de modifications substantielles (CAA Versailles, 22 janv. 2022, n° 20VE01270 Ă propos dâagrandissements mineurs de certains espaces et prĂ©cisant certains Ă©lĂ©ments tels que les issues de secours et les unitĂ©s de passage).
Si la ou les piĂšces dĂ©posĂ©es dans le dĂ©lai prescrit ne suffisent pas Ă mettre lâAdministration Ă mĂȘme de vĂ©rifier la conformitĂ© du projet aux rĂšgles dâurbanisme applicable, la demande de piĂšce formulĂ©e par lâAdministration ne peut ĂȘtre regardĂ©e comme satisfaite, ce qui constitue un motif de rejet de la demande (CA Marseille, 9 dĂ©c. 2021, n° 20MA02906).
Ce dĂ©pĂŽt a pour effet de refaire courir le dĂ©lai dâinstruction et, Ă dĂ©faut de dĂ©cision nĂ©gative explicite, la dĂ©cision sera tacitement favorable au projet du pĂ©titionnaire (CA Marseille, 15 mai 2015, n° 13MA01882).
En revanche si le pĂ©titionnaire, en rĂ©ponse Ă une demande de lâAdministration portant sur une piĂšce non prĂ©vue par les articles R. 431-36 et R. 431-16 du code de lâurbanisme, la transmet, cette irrĂ©gularitĂ© nâest pas en elle-mĂȘme de nature Ă entraĂźner lâillĂ©galitĂ© de la dĂ©cision de lâAdministration refusant de faire droit Ă la demande dâautorisation (CEE, ch. rĂ©unies, 13 nov. 2019, n° 419067).