Notre veille juridique hebdomadaire du 18 juillet 2022

Construction-urbanisme, n° 5, mai 2022 :

 

H. Périnet-Marquet : « Bienvenue au BRAEC (bail réel d’adaptation à l’érosion côtière) » ; repère, n° 5.

L’ordonnance n° 2022-489 du 6 avril 2022 relative  à l’aménagement durable des territoires littoraux exposés au recul du trait de côte a inclus un nouveau bail réel aux articles L. 321-18 et suivants du code de l’environnement.

1. L’objet du bail

Ce contrat est, selon l’art. L. 321-18 c. envir., celui par lequel une personne publique (État, commune, groupement de communes, établissement public, concessionnaire d’une opération d’aménagement) consent à un preneur pour une durée comprise entre 12 et 99 ans des droits réels immobiliers en vue d’occuper lui-même ou de louer, exploiter, réaliser des installations, des constructions ou des aménagements, dans les zones exposées au recul du trait de côte.

Ce bail ne peut être consenti que par une personne publique.

Ce bail s’applique aux terrains compris dans le domaines des collectivités, qu’elles en soient propriétaires ou qu’elles les aient acquis par l’application des procédures en matière d’érosion.

Les terrains peuvent être situés indifféremment sur le domaine publique ou privée de la collectivité.

La conclusion de ce bail est soumise à publicité préalable (art. L. 321-18 al. 2 c. envir.).

2. La durée du bail

La durée du contrat doit être comprise entre 12 et 99 ans (art. L. 321-18 c. envir.). Elle ne peut être fixée arbitrairement.

La durée du bail est déterminée en fonction de l’état des connaissances quant à l’évolution prévisible du recul du trait de côte, à la date de conclusion du bail (art. L. 321-19 c. envir.).  

La durée du contrat dépend de l’existence d’un événement naturel et aléatoire.

La résolution du contrat peut intervenir de plein droit si l’autorité de police (maire ou préfet), en application des art. L. 2212-2 et s. CGCT considère que dans la zone considérée la sécurité des personnes ne peut plus être assurée (L. 321-20 al. 1 c. envir.).

En conséquence la résiliation peut provenir non du bailleur mais de l’autorité publique, le bailleur devant simplement informer le preneur sans délai. Le cas échéant ce dernier sera indemnisé, toute clause contraire étant réputée non écrite (L. 321-20 al. 2 c. envir.).

Il est recommandé de ne pas conclure de BRAEC d’une durée trop longue au risque d’une résiliation anticipée qui obligera le bailleur à indemniser le preneur.

Inversement rien n’oblige à prévoir une durée courte, le BRAEC pouvant être prolongé si la situation du bien permet de maintenir la destination, l’occupation et l’usage des installations, constructions et aménagements donnés à bail (art. L. 321-19  al. 3 c. envir.).

3. Sort des constructions

Contrairement au droit commun des baux constitutifs de droits réels, à l’échéance du BRAEC, le terrain d’assiette du bien fait l’objet d’une renaturation complète comprenant, le cas échéant, la démolition de l’ensemble des installations, constructions ou aménagements, y compris ceux réalisés par le preneur ainsi que les actions ou opérations de dépollutions nécessaires (art. L. 321-18 al. 3 c. envir.).

Néanmoins l’art. L. 321-25 c. envir. prévoit que ces conditions de libération sont prévues « sauf stipulations contraires », les parties pouvant dès lors aménager les conditions de la libération du bien qui en forme l’objet.

4. Droits du preneur

Le preneur peut hypothéquer les droits acquis par le bail en vertu de l’article L. 321-26 c. envir.

Le preneur bénéficie d’une liberté d’exploitation des biens objets du bail, laquelle est soumise à certaines restrictions.

Ainsi le preneur peut conclure des baux et titres d’occupation dès lors qu’ils ne confèrent pas de droits réels sur les installations (art. L. 321-24 I, al. 1^er c. envir.).

Néanmoins la possibilité de louer est subordonnée à l’accord du bailleur (art. L. 321-24 II c. envir.).

Si un bail personnel est conclu entre le preneur est un tiers, l’occupant ne pourra ni céder le contrat d’occupation, ni sous-louer le bien. 

Un tel occupant devra être averti du délai particulier et du risque de résiliation anticipée du contrat (art. L. 321-24 I, al. 2 c. envir.).

Le preneur peut céder les droits réels acquis par le BRAEC (art. L. 321-27 c. envir.). Cette cession est encadrée.

Le prix de cession ne peut pas excéder notablement celui résultant de la prise en compte d’une valeur u bien estimée en priorité par référence à des mutations et accords amiables portant sur des biens de même qualification ou lorsque les références ne sont pas suffisantes selon les modalités définies à l’art. L. 216-7 III, al. 2 c. urb.).

Tout projet de cession est soumis à publicité préalable (L. 321-28 c. envir.). Le texte vise à se prémunir des fraudes résultants d’une rétrocession clandestine après qu’une publicité ait été faite lors de la conclusion du bail.

La cession a pour effet de subroger le cessionnaire ou le donataire au preneur (art. L. 321-29 c. envir.), le texte semble prévoir un agrément préalable portant sur la subrogation avant la conclusion de la cession.

L’offre de cession doit être maintenue pendant 30 jours et ne peut être acceptée avant le délai de 10 jours à compter de la réception (L. 321-29 c. envir.).

Le preneur doit préciser au bailleur les conditions de cession ou donation en joignant à la fois l’offre préalable mais également le diagnostic immobilier.

L’acquéreur ou le donataire acquiert les droits réels acquiert les droits réels pour la durée résiduelle du bail (art. L. 321-29 al. 5 c. envir.). Il n’y a donc pas de possibilité de recharge.

L’acquéreur bénéficie de la possibilité de se rétracter dans les 10 jours de la réception de l’offre (art. L. 321-30 c. envir. renvoyant à l’art. L. 271-1 CCH), sans que la méconnaissance de ce texte soit explicitement frappée de nullité.

5. Droits du bailleur

Le preneur s’acquitte d’un prix à la signature du bail et le cas échéant d’une redevance pendant la durée du bail (art. L. 321-21 c. envir.).

La rémunération totale du bailleur tient compte des conditions d’acquisition du bien par le bailleur et des coûts prévisionnels pour assurer la renaturation du bien (art. L. 321-21 al. 1^er c. envir.).

La rémunération peut être révisée ou complété en raison d’un changement de destination ou de nouveaux travaux postérieurs à la signature du bail entraînant une modification du bien de nature à accroître le cout de la renaturation prise en compte lors de la fixation originelle du prix et de la redevance (art. L. 321-21 al. 3 et 4 c. envir.).

Le bail doit préciser, de manière originale, la destination autorisée des lieux ainsi que les activités accessoires qui peuvent y être exercées (L. 321-22 al. 1^er c. envir.).

Le preneur doit réaliser les travaux d’entretien et de réparation nécessaires à la conservation du bien quoiqu’il n’est pas tenu à la reconstruction de ce qui a été détruit par cas fortuit, force majeure ou vice antérieur au bail (art. L. 321-22 al. 2 c. envir.).

 

G. Durand-Pasquiet : « Le preneur à bail en état futur d’achèvement et les désordres décennaux », focus n° 45.

Le BEFA est un contrat innomé qui combine des obligations de construction puis de mise à disposition. Son intérêt réside dans la participation du preneur à l’élaboration du projet de construction en vue d’adapter les locaux aux activités qui y seront exercées.

Les spécifications contractuelles doivent dès lors prévoir le degré d’intervention du preneur. Celui qui s’aventure au-delà des prévisions contractuelles pourra ainsi engager sa responsabilité au titre de l’immixtion ou d’un manquement contractuel (CA Versailles, 12^e ch., 2^e sect., 7 juin 2018, n° 17/03768 qui écarte en l’espèce l’immixtion à propos de travaux réalisés par le preneur avant la mise à disposition qui avaient causés des troubles à un voisin).

L’auteur distingue vis-à-vis des désordres décennaux deux hypothèses : celle des travaux promis que le bailleur s’engage à réaliser ou à faire réaliser puis à louer au preneur et celle des travaux que le preneur s’est réservés et qu’il fait lui-même réaliser.

1. Les travaux réalisés par le bailleur en BEFA

Dans le cas où les travaux sont réalisés par le bailleur, le preneur en BEFA n’est titulaire que de droits personnels contre le bailleur et n’a pas la qualité de maître d’ouvrage.

De manière générale

Il n’a dès lors pas la qualité pour agir sur le fondement de la garantie décennale en raison d’une jurisprudence constante qui attache cette action à la propriété des constructions et réserve cette garantie aux maîtres d’ouvrages et aux sous-acquéreurs.

Les simples titulaires de droits personnels n’ont donc pas la qualité pour agir en garantie décennale (Cass. Civ. 3^ème, 1^er juillet 2009, n° 08-14.714.).

En revanche dès lors que le preneur se trouve lié par un bail constitutif de droits réels, il peut agir en garantie décennale (Cass. Civ. 3^ème, 15 janv. 2003, n° 13-19.448).

Dans le cas particulier d’un BEFA

De manière plus spécifique, en matière de BEFA, l’identification d’un louage d’ouvrage entre le bailleur et le preneur est contestable dès lors que les constructions à la charge du bailleur ne constituent pas une obligation autonome mais relève de l’obligation de mise à disposition.

En effet la contrepartie du prix payé par le preneur est constituée par la mise à disposition de locaux conformes à ses attentes. La contrepartie de l’obligation du bailleur de faire les travaux est constituée par celle, à la charge du preneur, de prendre possession des constructions à leur achèvement ; prise de possession qui n’est pas, techniquement, une réception au sens de l’article 1792-6 c. civ.

Dès lors le preneur ne peut agir en garantie décennale contre le bailleur. Il ne bénéficie que des règles de droit commun sanctionnant l’inexécution contractuelle (art. 1217 et s. c. civ.), ou encore d’une action fondée sur les vices ou défauts de la chose louée (art. 1721 c. civ.).

Les aménagements au principe

Le BEFA peut prévoir des aménagements au principe du rejet de la qualité du preneur à agir en garantie décennale.

Cass. Civ. 3^ème, 16 mai 2001, n° 99-19.085 : admet la stipulation d’un mandat permettant au preneur d’agir contre les constructeurs mais au nom et pour le compte du bailleur (appliquée au crédit-bail, mais transposable au BEFA).

Cass. Civ. 1^ère, 24 mars 1992, n° 89-13.756 : autorise le preneur à agir en décennale en cas de cession de la créance portant droit à la réparation des désordres.

Du point de vue de l’assurance dommages obligatoire :

Le preneur d’un BEFA n’est pas assujetti à l’assurance dommages obligatoire en vertu de l’article L. 242-1 du code des assurances.

En revanche le preneur peut être subrogé dans les droits de son bailleur pour mettre en œuvre l’assurance dommages obligatoire. L’insertion d’une telle clause n’exclut pas l’action du preneur contre le bailleur en réparation de son préjudice de jouissance fondé sur l’article 1721 du code civil (Cass. Civ. 2 mars 2017, n° 15-24.876).

2. Les travaux d’aménager réalisés par le preneur en BEFA

Parfois les stipulations d’un BEFA autorisent le preneur à réaliser ou faire réaliser lui-même des travaux d’aménagement, lesquels sont alors exécutés préalablement à la prise de possession des locaux qui marque le point de départ du statut du bail commercial.

La pratique dénomme cette opération comme une « mise à disposition anticipée » (MADA).

La question se pose alors de savoir si les travaux commandés par le preneur peuvent être de nature à exposer leur réalisateur à une garantie décennale ?

Pour y répondre il faut dans un premier temps déterminer si les travaux réalisés par le preneur lors d’une MADA peuvent être qualifiés de « travaux sur existants » et donc de qualifier les travaux préalablement réalisés par le bailleur comme des « existants ».

Il semble que cette qualification soit envisageable dès lors que la jurisprudence admet les réceptions partielles sous réserve que les travaux à réceptionner constituent un « ensemble cohérent » (Cass. civ. 3^ème, 16 mars 2022, n° 20-16.829).

Dans un deuxième temps il faut vérifier que les travaux réalisés par le preneur puissent être qualifiés « d’ouvrage immobilier » sur existants. Cette qualification sera admise lorsque le preneur, pour réaliser les aménagements a procédé à un apport de matériaux, une immobilisation et l’utilisation d’une technique de construction (v. sur l’application de ces critères : Cass. Civ. 3^ème, 16 janv. 2020, n° 18-24.948).

Néanmoins les travaux qui ne répondent pas à ces critères peuvent exposer à garantie décennale lorsqu’ils correspondant à un « quasi ouvrage » (Cass. civ. 3^ème, 15 juin 2017, n° 16-19.640 : ce qui est le cas pour des éléments d’équipements dissociables ou non, d’origine ou installés sur existant qui, en raison de leur dysfonctionnant rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre à sa destination).

Dans un troisième temps il faut déterminer le maître de l’ouvrage, le titulaire de la qualité pour agir et l’assujetti à l’assurance dommages ouvrage.

Du point de vue de la qualification de maître de l’ouvrage, il semble que le preneur puisse, seul, recevoir cette qualification en tant que commanditaire des travaux et de débiteur du prix attaché à leur construction.

Du point de vue de la qualité pour agir, il faut la distinguer de la qualité de cocontractant au contrat de louage d’ouvrage (M. Poumarède, De la qualité de maître de l’ouvrage du preneur à bail en construction : RDI 2015, p. 35). Il en résulte que la qualité pour agir semble devoir être exclue au preneur qui ne dispose d’aucun droit réel sur les constructions.

La question peut alors se poser de la validité d’une clause prévoyant que le preneur demeure propriétaire des travaux durant la durée du bail (v. dans ce sens : P. Dessuet, Le régime de la responsabilité et d’assurance applicables aux vices de construction sous le prisme des baux commerciaux : RGDA 2021, p. 7).

Du point de vue de l’assurance dommage ouvrage, si le preneur reste propriétaire des aménagements et que ces aménagements constituent un ouvrage immobilier, il semble avoir l’obligation de souscrire une assurance dommage ouvrage en sa qualité de propriétaire. C’est d’ailleurs ce que prévoit régulièrement les contrats de BEFA.

C’est ainsi que le TGI de Paris, par un jugement du 2 mai 1998 (RGDA 1999, p. 153, obs. A. d’Hauteville) a retenu que le propriétaire d’un fonds de commerce, locataire commercial, n’était pas le bénéficiaire d’une assurance dommage ouvrage qu’il avait souscrite pour garantir les travaux d’aménagement qu’il avait réalisé. Il en résultait que l’indemnité ne pouvait être perçue, faute de clause contraire, que par les propriétaires des murs, seuls bénéficiaires de l’assurance dommage-ouvrage.

 

Veille du journal officiel :

Évolution de la prime de transition énergétique dans le cadre du plan de résilience économique et sociale :

L’arrêté du 7 avril 2022 (An° LOGL22104441 : JO 12 avr. 2012) augmente de 1000 € à partir du 15 avril 2022 et jusqu’au 31 décembre 2022 les forfaits relatifs à l’installation de certains équipements de chauffage des locaux fonctionnant à partir d’énergies renouvelables.

Il prévoit également la suppression au 1^er janvier 2023 des forfaits relatifs à l’installation d’une chaudière au gaz à très haute performance énergétique.

Cet arrêté modifie à la fois celui du 14 janvier 2020 modifié relatif à la prime de transition énergétique et l’arrêté du 17 novembre 2020 modifié relatif aux caractéristiques techniques et modalités de réalisation des travaux et prestations dont les dépenses sont éligibles à la prime de transition énergétique.

Fixation du délai de transmission par la commune du rapport établi à l’issu d’un contrôle de raccordement au réseau public d’assainissement lorsque le propriété de l’immeuble ou le syndicat des copropriétaires demande ce contrôle

Le décret du 11 avril 2022 (D. n° 2022-521 : JO 12 avril 2022) fixe à un maximum de six semaines le délai dans lequel la commune doit transmettre au propriétaire de l’immeuble ou au syndicat de copropriétaire le document établi à l’issue du contrôle de raccordement au réseau public d’assainissement, dans le cas où le contrôle est réalisé à leur demande.

Il est pris en application de l’article L. 2224-8 du code général des collectivités territoriales.

Des précisions apportées à la loi du 22 août 2021 relative à la lutte contre le dérèglement climatique (n° 2021-1104) concernant la rénovation énergétique de bâtiments

Un décret du 8 avril 2022 (D. n° 2022-510 : JO 9 avril 2022) apportent des précisions aux articles 155, 158 et 162 de la loi contre le dérèglement climatique.

Pris en application des articles L. 111-1 et L. 126-32 du code de la construction et de l’habitation, il précise :

• Les critères relatifs aux contraintes et aux coûts justifiant l’exception prévue à l’article L. 111-1, 17° bis, alinéa 5 du code de la construction et de l’habitation. 
• La valeur maximale et les modalités de calcul des délais associés à la réalisation de rénovations énergétiques performantes globales telles que définies au dernier alinéa de l’article L. 111-1, 17° bis.
• Les modalités de transmission et de mise à disposition des informations transmises à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie et aux guichets d’information, de conseil et d’accompagnement.

Il entre en vigueur le 10 avril 2022.

Sont concernés :

• À compter du 1^er janvier 2022, les personnes physiques propriétaires d’un logement de classes F et G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, puis, à compter du 1^er janvier 2025, les personnes physiques propriétaires d’un logement de classe E, en application de l’article L. 126-28-1 du CCH.
• Les professionnels réalisant les audits énergétiques obligatoires en vertu de l’article L. 126-28-1 du CCH.
• Les guichets d’information, de conseil et d’accompagnement, prévus à l’article L. 232-2 du code de l’énergie.
• L’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie.
• L’Agence nationale de l’Habitat.
• Les collectivités locales.
• Les personnes physiques ou morales exerçant une activité liée à l’achat, la vente ou la location d’immeuble bâtis, ou présentée au public par un réseau de communication électronique.

 

Loc’Avantages : les propriétaires-bailleurs peuvent désormais déposer leur dossier sur la plateforme dédiée à l’anah : min. transition écologique, 5 avr. 2022

Depuis le 1^er avril 2022, la plateforme de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), monprojet.anah.gouv.fr, est ouverte aux bailleur-propriétaire qui souhaitent bénéficier de Loc’Avantages pour louer leur bien.

Loc’Avantages remplace le dispositif Louer Abordable (« Cosse »), transformé par la loi de finances pour 2022 en une réduction d’impôts sur les loyers perçus pour les conventions signées à partir du 1^er mars 2022.

Loc’Avantages continue de s’appliquer pour les demandes de convention déposées à l’Anah jusqu’au 28 février 2022 ainsi que pour les propriétaires réalisant des travaux qui ont déjà déposés leur demande de subvention ou ont eu un engagement financier de la part de l’Anah. De même la proprogation des anciennes conventions demeure possible.

Pour bénéficier du nouveau dispositif le propriétaire-bailleur doit signer une convention avec l’Anah et s’engager à :

• Louer un bien non meublé pour une durée maximale de six ans ;
• Ne pas dépasser un montant maximum de loyer (décote au loyer de marché observé sur la commune ou l’arrondissement du logement) selon trois niveaux possibles :
• Location intermédiaire = Loc1 (-15%)
• Location sociale = Loc2 (-30%)
• Location très sociale = Loc3 exclusivement en intermédiation locative (-45%)
• Louer, en tant que résidence principale, à un locataire ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources fixés par l’État.
• Ne pas louer à un membre de sa famille.
• Ne pas louer un bien considéré comme passoire thermique.

Le taux de réduction d’impôt dépend du niveau de loyer retenu :

• Pour Loc1 : 15% (20% avec intermédiation locative).
• Pour Loc2 : 35% (40% avec intermédiation locative).
• Pour Loc3 (65%)

En plus de la réduction fiscale, les propriétaires peuvent bénéficier d’aides financières pour réaliser des travaux et rénover leur logement.

Tout bail prenant effet à partir du 1^er janvier 2022 peut être éligible au dispositif.

La réduction d’impôts est valable à partir de la date de prise d’effet du bail, même si le dépôt de la demande de convention à l’Anah est réalisé postérieurement.

La demande de convention doit être déposer sur la plateforme de l’Anah :

• Avant le 1^er mai 2022 pour les baux signés avant le 1^er mars 2022.
• Dans le délai de 2 mois pour les baux signés après le 1^er mars 2022.

La simplification du parcours client de demande d’un éco-prêt à taux zéro (éco-PZT) : min. transition écologique, actualités, 11 avr. 2022.

Les travaux engagés pour la simplification du parcours client de demande d’un éco-PZT se poursuivent dans l’objectif d’aboutir au dernier trimestre 2022.

Le nouveau processus d’instruction prévoit un allégement du dossier à transmettre par le demandeur à sa banque grâce à une mutualisation des vérifications des pièces justificatives du demandeur d’un éco-PZT.

Le Crédit agricole, La Banque postale, les Banques populaires, les Caisses d’épargne, le Crédit mutuel et le CIC travaillent à la distribution de ce produit facilitant le financement du reste à charge des ménages souhaitant réaliser des travaux de rénovation énergétiques éligibles à une aide MaPrimeRénov.

Le prêt avance rénovation (PAR) est opérationnel depuis mi-février. Il est destiné aux publics qui ne pourraient pas emprunter dans des conditions classiques (personnes âgées, ménages modestes et très modestes).

La Banque postale, le Crédit mutuel et le CIC ont commencé son déploiement sur leurs réseaux.

Le Crédit agricole, les Banques populaires et les Caisses d’épargne travaillent pour distribuer ce produit dans les prochains mois.

Enfin la loi Climat et Résilience permet au fond de garantie pour la rénovation énergétique (FGRE) de couvrir jusqu’à 75% du risque de pertes globales du crédit accordé aux ménages sous condition de ressources.

E. Wormser : « Instruction des autorisations d’urbanisme quand l’irrégularité d’une demande de pièces complémentaires sécurise le pétitionnaire

Certaines collectivités mettent en place des pratiques dilatoires, tendant notamment à la demande, irrégulière, de pièces complémentaires pour l’instruction d’autorisation d’urbanisme.

Les sources variées des demandes, irrégulières, de pièces complémentaires

L’auteur identifie plusieurs sources à cette pratique :

1° Le manque de formation des élus et agents travaillant sous leur responsabilité, en particulier sur les informations et pièces qu’il est possible de réclamer et sur le formalisme qui y est attaché.

Les praticiens peuvent alors se heurter à une incompréhension des collectivités, consécutive à ce manque de formation. L’auteur en identifie deux, classiques : l’application du principe selon lequel la fraude ne se présume pas (en conséquence, la collectivité ne peut réclamer certaines informations et pièces en se fondant sur une présomption de fraude), ou encore que l’objet de l’autorisation d’urbanisme est distinct du contrôle a posteriori de la réalisation.

Cette dernière distinction avait été rappelée par le Conseil d’État (CE, ch. réunies, 13 nov. 2019, n° 419067) qui avait considéré que « l’autorisation d’urbanisme n’a [pas] d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pétitionnaire », et qu’en conséquence « l’autorité administrative n’[a] pas à vérifier l’exactitude des déclarations du demandeur relatives à la consistance de son projet à moins qu’elles ne soient contredites par les autres éléments du dossier joint à la demande tels que limitativement définis par les dispositions précitées ».

2° La surcharge  du service instructeur qui tente d’allonger artificiellement – par une demande de pièces complémentaires – la durée de l’instruction. Il s’agit là d’une hypothèse qui se présente pendant les périodes de congé d’été et qui a été accrue par certains services confrontés à un absentéisme résultant de l’épidémie de Covid.

3° Lorsqu’une évolution des règles d’urbanisme opposables est en cours sur le territoire communale et que la collectivité souhaite s’opposer au projet. Le prolongement du délai d’instruction permet alors de refuser le projet ou de surseoir à statuer.

Des vices variés

1° La demande de pièces qui n’en est pas une.

Il s’agit de l’hypothèse où l’instructeur se borne à rappeler par l’envoi d’un courrier intitulé «  demande de pièces et informations manquantes » les règles d’urbanisme opposables au projet indiquant plus ou moins explicitement que le projet sera refusé en l’état.

Or un tel courrier ainsi formulé doit recevoir la qualification de refus opposé par l’Administration au projet du demandeur. Il ne produit pas d’effets sur la durée de l’instruction (inapplication de l’article R. 423-39 du code de l’urbanisme).

2° La demande formulée par une personne incompétente pour en connaître.

L’instruction est faite au nom et sous l’autorité du maire ou du président de l’établissement public ou par les services de l’État.

Il est toutefois courant que les agents des services instructeurs signent directement les courriers d’instruction sans avoir bénéficié d’une délégation de signature correctement formalisée et publiée (L. 2131-1 CGCT), ce qui prive l’acte de toute opposabilité aux administrés (CAA Marseille, 5 janv. 2016, n° 13MA04764).

3° La demande est adressée dans des conditions où l’Administration ne peut pas apporter la preuve qu’elle a été notifiée à bonne date au bon destinataire.

Une telle demande est inopposable à l’administré (CAA Lyon, 29 janv. 2019, n° 18LY00673).

Il en sera ainsi par exemple lorsque le pli a été envoyé à une personne autre que le demandeur mais qui n’a pas été préalablement et expressément été identifiée par le pétitionnaire pour les réponses de l’Administration autres que les décisions (Cadre 2 bis du Cerfa 13406*08 par ex.).

Il en est de même lorsque le pli n’a pas été notifié par LRAR (art. R. 423-46 du code de l’urbanisme) ou par un procédé répondant aux exigences du décret n° 2021-981 du 23 juillet 2021 relatif aux échanges électronique en matière de formalité d’urbanisme.

Une lettre simple (CAA Nancy, 9 juin 2011, n° 10NC01064), comme un mail, n’apportent pas de garanties suffisantes y compris lorsque le pétitionnaire a coché la case du formulaire CERFA indiquant accepter « de recevoir à l’adresse électronique communiquée les réponses de l’administration ».

4° Le défaut de mention dans la demande de la sanction à laquelle s’expose le pétitionnaire qui n’y défère pas sous les trois mois.

5° Lorsque la demande porte sur des pièces ou informations dont le Code de l’urbanisme prévoit explicitement l’inexigibilité.

Les articles L. 114-5 et suivants du code des relations entre le public et l’administration prévoient la suspension de l’instruction d’un dossier que dans l’attente d’une pièce ou information manquante expressément exigée par les textes législatifs ou réglementaires en vigueur et que dans l’hypothèse où cette pièce ou information est indispensable pour instruire valablement le dossier.

N’en font pas partie :

• Une notice sur les matériaux utilisés et sur les modalités d’exécution du projet (CE, ch. réunies, 13 nov. 2019, n° 419067).
• Des titres de servitudes (CE, ss-sect., 25 mai 2011, n° 343478).
• Un justificatif de cotisation MSA assorti d’un relevé cadastral de propriété et de la justification d’une production agricole (TA Montpellier, 30 sept. 2021, n° 1906702).
• Une estimation du niveau maximum de champ électromagnétique reçu sous forme d’un pourcentage par rapport à la valeur de référencement de la recommandation européenne pour l’érection d’antenne de radiotéléphonie (CE, ss-sect. 2 et 7 réunies, 21 oct. 2013, n° 360481, Sté Orange France).
• Le tampon humide de la société pétitionnaire à la localisation des accès pour la création déclarée de lots à bâtir sur un plan assorti d’une échelle (CAA Marseille, 18 févr. 2021, n° 19MA00365).
• Une étude sur un risque d’effondrement (CAA Marseille, 9 déc. 2021, n° 20MA02902).

Cette interdiction touche non seulement les services instructeurs, mais également les auteurs des règlements d’urbanisme, lesquels ne peuvent ni imposer des formalités autres que celles prévues par le code, ni modifier les compétences déterminées par celui-ci (CAA Marseille, 4 févr. 2021, n° 19MA03975).

6° Lorsque l’Administration est en mesure d’apprécier les conditions de la réalisation de l’ensemble d’un projet.

Dans cette hypothèse, l’Administration ne peut refuser l’autorisation d’urbanisme au motif d’imprécisions ou d’insuffisances du dossier de demande qui n’ont pas nui à l’appréciation, par le service instructeur, du respect par le projet des règles qui lui sont applicables (CAA Marseille, 7 janv. 2021, n° 19 MA00362 ; Rapp. CE, sect. S, 23 déc. 2015, n° 393134, Laurin).

Il s’agit ici notamment des hypothèses où les services instructeurs procèdent à des demandes fondées sur la notice explicative pour les demandes de permis de construire, permis d’aménager, permis de démolir et déclaration préalable (CERFA 51434), alors même qu’ils n’ont pas de valeur réglementaire et sans que le service n’est vérifié ni la conformité de la demande au Code de l’urbanisme, ni la complétude réelle du dossier.

Les effets de la demande irrégulière

La demande de production d’une pièce notifiée après le délai de 1  mois prévu à l’article R. 423-38 c. urb. ou ne portant pas sur une pièce énumérée par le code de l’urbanisme n’interrompt pas le délai d’instruction de la demande d’autorisation d’urbanisme (R. 423-41 code de l’urbanisme).

Sera donc réputé complet le dossier de demande qui a pourtant fait l’objet :

• D’une demande de complément formulée par une personne non délégataire de la signature de l’autorité compétente.
• D’une demande de complément postérieure à la fin du délai de 1 mois prévu à l’article R. 423-38 du Code de l’urbanisme (CAA Lyon, 30 mars 2021, n° 19YL02150 ; CA Marseille, 21 juin 2021, n° 19MA04553). Étant entendu qu’à défaut du respect de ce délai, l’insuffisance du dossier ne peut être soulevé par substitution de motif, ce qui ferai perdre au pétitionnaire la garantie édictée par l’article R. 423-38 du Code de l’urbanisme (CA Bordeaux, 20 févr. 2020, n° 18BX03683).
• D’une demande de complément à n’importe quelle date dès lors que l’Administration ne peut pas démontrer qu’elle s’est inscrite dans ce délai.
• D’une demande de complément portant sur une pièce ou une information inexigible.
• D’une demande de complément portant sur une pièce ou information exigible mais présentée dans une autre pièce.

Le fait que le pétitionnaire adresse spontanément des pièces à l’administration n’est pas de nature à faire courir un nouveau délai (CAA Marseille, 19 nov. 2020, n° 19MA05781).

Il en est de même lorsque les éléments produits modifient le projet dès lors qu’il ne s’agit pas de modifications substantielles (CAA Versailles, 22 janv. 2022, n° 20VE01270 à propos d’agrandissements mineurs de certains espaces et précisant certains éléments tels que les issues de secours et les unités de passage).

Si la ou les pièces déposées dans le délai prescrit ne suffisent pas à mettre l’Administration à même de vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme applicable, la demande de pièce formulée par l’Administration ne peut être regardée comme satisfaite, ce qui constitue un motif de rejet de la demande (CA Marseille, 9 déc. 2021, n° 20MA02906).

Ce dépôt a pour effet de refaire courir le délai d’instruction et, à défaut de décision négative explicite, la décision sera tacitement favorable au projet du pétitionnaire (CA Marseille, 15 mai 2015, n° 13MA01882).

En revanche si le pétitionnaire, en réponse à une demande de l’Administration portant sur une pièce non prévue par les articles R. 431-36 et R. 431-16 du code de l’urbanisme, la transmet, cette irrégularité n’est pas en elle-même de nature à entraîner l’illégalité de la décision de l’Administration refusant de faire droit à la demande d’autorisation (CEE, ch. réunies, 13 nov. 2019, n° 419067).