Construction-urbanisme, n° 5, mai 2022 :

 

H. PĂ©rinet-Marquet : « Bienvenue au BRAEC (bail rĂ©el d’adaptation Ă  l’érosion cĂŽtiĂšre) » ; repĂšre, n° 5.

L’ordonnance n° 2022-489 du 6 avril 2022 relative  Ă  l’amĂ©nagement durable des territoires littoraux exposĂ©s au recul du trait de cĂŽte a inclus un nouveau bail rĂ©el aux articles L. 321-18 et suivants du code de l’environnement.

  1. L’objet du bail

Ce contrat est, selon l’art. L. 321-18 c. envir., celui par lequel une personne publique (État, commune, groupement de communes, Ă©tablissement public, concessionnaire d’une opĂ©ration d’amĂ©nagement) consent Ă  un preneur pour une durĂ©e comprise entre 12 et 99 ans des droits rĂ©els immobiliers en vue d’occuper lui-mĂȘme ou de louer, exploiter, rĂ©aliser des installations, des constructions ou des amĂ©nagements, dans les zones exposĂ©es au recul du trait de cĂŽte.

Ce bail ne peut ĂȘtre consenti que par une personne publique.

Ce bail s’applique aux terrains compris dans le domaines des collectivitĂ©s, qu’elles en soient propriĂ©taires ou qu’elles les aient acquis par l’application des procĂ©dures en matiĂšre d’érosion.

Les terrains peuvent ĂȘtre situĂ©s indiffĂ©remment sur le domaine publique ou privĂ©e de la collectivitĂ©.

La conclusion de ce bail est soumise à publicité préalable (art. L. 321-18 al. 2 c. envir.).

  1. La durée du bail

La durĂ©e du contrat doit ĂȘtre comprise entre 12 et 99 ans (art. L. 321-18 c. envir.). Elle ne peut ĂȘtre fixĂ©e arbitrairement.

La durĂ©e du bail est dĂ©terminĂ©e en fonction de l’état des connaissances quant Ă  l’évolution prĂ©visible du recul du trait de cĂŽte, Ă  la date de conclusion du bail (art. L. 321-19 c. envir.).  

La durĂ©e du contrat dĂ©pend de l’existence d’un Ă©vĂ©nement naturel et alĂ©atoire.

La rĂ©solution du contrat peut intervenir de plein droit si l’autoritĂ© de police (maire ou prĂ©fet), en application des art. L. 2212-2 et s. CGCT considĂšre que dans la zone considĂ©rĂ©e la sĂ©curitĂ© des personnes ne peut plus ĂȘtre assurĂ©e (L. 321-20 al. 1 c. envir.).

En consĂ©quence la rĂ©siliation peut provenir non du bailleur mais de l’autoritĂ© publique, le bailleur devant simplement informer le preneur sans dĂ©lai. Le cas Ă©chĂ©ant ce dernier sera indemnisĂ©, toute clause contraire Ă©tant rĂ©putĂ©e non Ă©crite (L. 321-20 al. 2 c. envir.).

Il est recommandĂ© de ne pas conclure de BRAEC d’une durĂ©e trop longue au risque d’une rĂ©siliation anticipĂ©e qui obligera le bailleur Ă  indemniser le preneur.

Inversement rien n’oblige Ă  prĂ©voir une durĂ©e courte, le BRAEC pouvant ĂȘtre prolongĂ© si la situation du bien permet de maintenir la destination, l’occupation et l’usage des installations, constructions et amĂ©nagements donnĂ©s Ă  bail (art. L. 321-19  al. 3 c. envir.).

  1. Sort des constructions

Contrairement au droit commun des baux constitutifs de droits rĂ©els, Ă  l’échĂ©ance du BRAEC, le terrain d’assiette du bien fait l’objet d’une renaturation complĂšte comprenant, le cas Ă©chĂ©ant, la dĂ©molition de l’ensemble des installations, constructions ou amĂ©nagements, y compris ceux rĂ©alisĂ©s par le preneur ainsi que les actions ou opĂ©rations de dĂ©pollutions nĂ©cessaires (art. L. 321-18 al. 3 c. envir.).

NĂ©anmoins l’art. L. 321-25 c. envir. prĂ©voit que ces conditions de libĂ©ration sont prĂ©vues « sauf stipulations contraires », les parties pouvant dĂšs lors amĂ©nager les conditions de la libĂ©ration du bien qui en forme l’objet.

  1. Droits du preneur

Le preneur peut hypothĂ©quer les droits acquis par le bail en vertu de l’article L. 321-26 c. envir.

Le preneur bĂ©nĂ©ficie d’une libertĂ© d’exploitation des biens objets du bail, laquelle est soumise Ă  certaines restrictions.

Ainsi le preneur peut conclure des baux et titres d’occupation dĂšs lors qu’ils ne confĂšrent pas de droits rĂ©els sur les installations (art. L. 321-24 I, al. 1er c. envir.).

NĂ©anmoins la possibilitĂ© de louer est subordonnĂ©e Ă  l’accord du bailleur (art. L. 321-24 II c. envir.).

Si un bail personnel est conclu entre le preneur est un tiers, l’occupant ne pourra ni cĂ©der le contrat d’occupation, ni sous-louer le bien. 

Un tel occupant devra ĂȘtre averti du dĂ©lai particulier et du risque de rĂ©siliation anticipĂ©e du contrat (art. L. 321-24 I, al. 2 c. envir.).

Le preneur peut céder les droits réels acquis par le BRAEC (art. L. 321-27 c. envir.). Cette cession est encadrée.

Le prix de cession ne peut pas excĂ©der notablement celui rĂ©sultant de la prise en compte d’une valeur u bien estimĂ©e en prioritĂ© par rĂ©fĂ©rence Ă  des mutations et accords amiables portant sur des biens de mĂȘme qualification ou lorsque les rĂ©fĂ©rences ne sont pas suffisantes selon les modalitĂ©s dĂ©finies Ă  l’art. L. 216-7 III, al. 2 c. urb.).

Tout projet de cession est soumis Ă  publicitĂ© prĂ©alable (L. 321-28 c. envir.). Le texte vise Ă  se prĂ©munir des fraudes rĂ©sultants d’une rĂ©trocession clandestine aprĂšs qu’une publicitĂ© ait Ă©tĂ© faite lors de la conclusion du bail.

La cession a pour effet de subroger le cessionnaire ou le donataire au preneur (art. L. 321-29 c. envir.), le texte semble prévoir un agrément préalable portant sur la subrogation avant la conclusion de la cession.

L’offre de cession doit ĂȘtre maintenue pendant 30 jours et ne peut ĂȘtre acceptĂ©e avant le dĂ©lai de 10 jours Ă  compter de la rĂ©ception (L. 321-29 c. envir.).

Le preneur doit prĂ©ciser au bailleur les conditions de cession ou donation en joignant Ă  la fois l’offre prĂ©alable mais Ă©galement le diagnostic immobilier.

L’acquĂ©reur ou le donataire acquiert les droits rĂ©els acquiert les droits rĂ©els pour la durĂ©e rĂ©siduelle du bail (art. L. 321-29 al. 5 c. envir.). Il n’y a donc pas de possibilitĂ© de recharge.

L’acquĂ©reur bĂ©nĂ©ficie de la possibilitĂ© de se rĂ©tracter dans les 10 jours de la rĂ©ception de l’offre (art. L. 321-30 c. envir. renvoyant Ă  l’art. L. 271-1 CCH), sans que la mĂ©connaissance de ce texte soit explicitement frappĂ©e de nullitĂ©.

  1. Droits du bailleur

Le preneur s’acquitte d’un prix Ă  la signature du bail et le cas Ă©chĂ©ant d’une redevance pendant la durĂ©e du bail (art. L. 321-21 c. envir.).

La rĂ©munĂ©ration totale du bailleur tient compte des conditions d’acquisition du bien par le bailleur et des coĂ»ts prĂ©visionnels pour assurer la renaturation du bien (art. L. 321-21 al. 1er c. envir.).

La rĂ©munĂ©ration peut ĂȘtre rĂ©visĂ©e ou complĂ©tĂ© en raison d’un changement de destination ou de nouveaux travaux postĂ©rieurs Ă  la signature du bail entraĂźnant une modification du bien de nature Ă  accroĂźtre le cout de la renaturation prise en compte lors de la fixation originelle du prix et de la redevance (art. L. 321-21 al. 3 et 4 c. envir.).

Le bail doit prĂ©ciser, de maniĂšre originale, la destination autorisĂ©e des lieux ainsi que les activitĂ©s accessoires qui peuvent y ĂȘtre exercĂ©es (L. 321-22 al. 1er c. envir.).

Le preneur doit rĂ©aliser les travaux d’entretien et de rĂ©paration nĂ©cessaires Ă  la conservation du bien quoiqu’il n’est pas tenu Ă  la reconstruction de ce qui a Ă©tĂ© dĂ©truit par cas fortuit, force majeure ou vice antĂ©rieur au bail (art. L. 321-22 al. 2 c. envir.).

 

G. Durand-Pasquiet : « Le preneur Ă  bail en Ă©tat futur d’achĂšvement et les dĂ©sordres dĂ©cennaux », focus n° 45.

Le BEFA est un contrat innomĂ© qui combine des obligations de construction puis de mise Ă  disposition. Son intĂ©rĂȘt rĂ©side dans la participation du preneur Ă  l’élaboration du projet de construction en vue d’adapter les locaux aux activitĂ©s qui y seront exercĂ©es.

Les spĂ©cifications contractuelles doivent dĂšs lors prĂ©voir le degrĂ© d’intervention du preneur. Celui qui s’aventure au-delĂ  des prĂ©visions contractuelles pourra ainsi engager sa responsabilitĂ© au titre de l’immixtion ou d’un manquement contractuel (CA Versailles, 12e ch., 2e sect., 7 juin 2018, n° 17/03768 qui Ă©carte en l’espĂšce l’immixtion Ă  propos de travaux rĂ©alisĂ©s par le preneur avant la mise Ă  disposition qui avaient causĂ©s des troubles Ă  un voisin).

L’auteur distingue vis-Ă -vis des dĂ©sordres dĂ©cennaux deux hypothĂšses : celle des travaux promis que le bailleur s’engage Ă  rĂ©aliser ou Ă  faire rĂ©aliser puis Ă  louer au preneur et celle des travaux que le preneur s’est rĂ©servĂ©s et qu’il fait lui-mĂȘme rĂ©aliser.

  1. Les travaux réalisés par le bailleur en BEFA

Dans le cas oĂč les travaux sont rĂ©alisĂ©s par le bailleur, le preneur en BEFA n’est titulaire que de droits personnels contre le bailleur et n’a pas la qualitĂ© de maĂźtre d’ouvrage.

De maniÚre générale

Il n’a dĂšs lors pas la qualitĂ© pour agir sur le fondement de la garantie dĂ©cennale en raison d’une jurisprudence constante qui attache cette action Ă  la propriĂ©tĂ© des constructions et rĂ©serve cette garantie aux maĂźtres d’ouvrages et aux sous-acquĂ©reurs.

Les simples titulaires de droits personnels n’ont donc pas la qualitĂ© pour agir en garantie dĂ©cennale (Cass. Civ. 3Ăšme, 1er juillet 2009, n° 08-14.714.).

En revanche dÚs lors que le preneur se trouve lié par un bail constitutif de droits réels, il peut agir en garantie décennale (Cass. Civ. 3Úme, 15 janv. 2003, n° 13-19.448).

Dans le cas particulier d’un BEFA

De maniĂšre plus spĂ©cifique, en matiĂšre de BEFA, l’identification d’un louage d’ouvrage entre le bailleur et le preneur est contestable dĂšs lors que les constructions Ă  la charge du bailleur ne constituent pas une obligation autonome mais relĂšve de l’obligation de mise Ă  disposition.

En effet la contrepartie du prix payĂ© par le preneur est constituĂ©e par la mise Ă  disposition de locaux conformes Ă  ses attentes. La contrepartie de l’obligation du bailleur de faire les travaux est constituĂ©e par celle, Ă  la charge du preneur, de prendre possession des constructions Ă  leur achĂšvement ; prise de possession qui n’est pas, techniquement, une rĂ©ception au sens de l’article 1792-6 c. civ.

DĂšs lors le preneur ne peut agir en garantie dĂ©cennale contre le bailleur. Il ne bĂ©nĂ©ficie que des rĂšgles de droit commun sanctionnant l’inexĂ©cution contractuelle (art. 1217 et s. c. civ.), ou encore d’une action fondĂ©e sur les vices ou dĂ©fauts de la chose louĂ©e (art. 1721 c. civ.).

Les aménagements au principe

Le BEFA peut prévoir des aménagements au principe du rejet de la qualité du preneur à agir en garantie décennale.

Cass. Civ. 3Ăšme, 16 mai 2001, n° 99-19.085 : admet la stipulation d’un mandat permettant au preneur d’agir contre les constructeurs mais au nom et pour le compte du bailleur (appliquĂ©e au crĂ©dit-bail, mais transposable au BEFA).

Cass. Civ. 1Úre, 24 mars 1992, n° 89-13.756 : autorise le preneur à agir en décennale en cas de cession de la créance portant droit à la réparation des désordres.

Du point de vue de l’assurance dommages obligatoire :

Le preneur d’un BEFA n’est pas assujetti à l’assurance dommages obligatoire en vertu de l’article L. 242-1 du code des assurances.

En revanche le preneur peut ĂȘtre subrogĂ© dans les droits de son bailleur pour mettre en Ɠuvre l’assurance dommages obligatoire. L’insertion d’une telle clause n’exclut pas l’action du preneur contre le bailleur en rĂ©paration de son prĂ©judice de jouissance fondĂ© sur l’article 1721 du code civil (Cass. Civ. 2 mars 2017, n° 15-24.876).

  1. Les travaux d’amĂ©nager rĂ©alisĂ©s par le preneur en BEFA

Parfois les stipulations d’un BEFA autorisent le preneur Ă  rĂ©aliser ou faire rĂ©aliser lui-mĂȘme des travaux d’amĂ©nagement, lesquels sont alors exĂ©cutĂ©s prĂ©alablement Ă  la prise de possession des locaux qui marque le point de dĂ©part du statut du bail commercial.

La pratique dénomme cette opération comme une « mise à disposition anticipée » (MADA).

La question se pose alors de savoir si les travaux commandĂ©s par le preneur peuvent ĂȘtre de nature Ă  exposer leur rĂ©alisateur Ă  une garantie dĂ©cennale ?

Pour y rĂ©pondre il faut dans un premier temps dĂ©terminer si les travaux rĂ©alisĂ©s par le preneur lors d’une MADA peuvent ĂȘtre qualifiĂ©s de « travaux sur existants » et donc de qualifier les travaux prĂ©alablement rĂ©alisĂ©s par le bailleur comme des « existants ».

Il semble que cette qualification soit envisageable dÚs lors que la jurisprudence admet les réceptions partielles sous réserve que les travaux à réceptionner constituent un « ensemble cohérent » (Cass. civ. 3Úme, 16 mars 2022, n° 20-16.829).

Dans un deuxiĂšme temps il faut vĂ©rifier que les travaux rĂ©alisĂ©s par le preneur puissent ĂȘtre qualifiĂ©s « d’ouvrage immobilier » sur existants. Cette qualification sera admise lorsque le preneur, pour rĂ©aliser les amĂ©nagements a procĂ©dĂ© Ă  un apport de matĂ©riaux, une immobilisation et l’utilisation d’une technique de construction (v. sur l’application de ces critĂšres : Cass. Civ. 3Ăšme, 16 janv. 2020, n° 18-24.948).

NĂ©anmoins les travaux qui ne rĂ©pondent pas Ă  ces critĂšres peuvent exposer Ă  garantie dĂ©cennale lorsqu’ils correspondant Ă  un « quasi ouvrage » (Cass. civ. 3Ăšme, 15 juin 2017, n° 16-19.640 : ce qui est le cas pour des Ă©lĂ©ments d’équipements dissociables ou non, d’origine ou installĂ©s sur existant qui, en raison de leur dysfonctionnant rendent l’ouvrage dans son ensemble impropre Ă  sa destination).

Dans un troisiĂšme temps il faut dĂ©terminer le maĂźtre de l’ouvrage, le titulaire de la qualitĂ© pour agir et l’assujetti Ă  l’assurance dommages ouvrage.

Du point de vue de la qualification de maĂźtre de l’ouvrage, il semble que le preneur puisse, seul, recevoir cette qualification en tant que commanditaire des travaux et de dĂ©biteur du prix attachĂ© Ă  leur construction.

Du point de vue de la qualitĂ© pour agir, il faut la distinguer de la qualitĂ© de cocontractant au contrat de louage d’ouvrage (M. PoumarĂšde, De la qualitĂ© de maĂźtre de l’ouvrage du preneur Ă  bail en construction : RDI 2015, p. 35). Il en rĂ©sulte que la qualitĂ© pour agir semble devoir ĂȘtre exclue au preneur qui ne dispose d’aucun droit rĂ©el sur les constructions.

La question peut alors se poser de la validitĂ© d’une clause prĂ©voyant que le preneur demeure propriĂ©taire des travaux durant la durĂ©e du bail (v. dans ce sens : P. Dessuet, Le rĂ©gime de la responsabilitĂ© et d’assurance applicables aux vices de construction sous le prisme des baux commerciaux : RGDA 2021, p. 7).

Du point de vue de l’assurance dommage ouvrage, si le preneur reste propriĂ©taire des amĂ©nagements et que ces amĂ©nagements constituent un ouvrage immobilier, il semble avoir l’obligation de souscrire une assurance dommage ouvrage en sa qualitĂ© de propriĂ©taire. C’est d’ailleurs ce que prĂ©voit rĂ©guliĂšrement les contrats de BEFA.

C’est ainsi que le TGI de Paris, par un jugement du 2 mai 1998 (RGDA 1999, p. 153, obs. A. d’Hauteville) a retenu que le propriĂ©taire d’un fonds de commerce, locataire commercial, n’était pas le bĂ©nĂ©ficiaire d’une assurance dommage ouvrage qu’il avait souscrite pour garantir les travaux d’amĂ©nagement qu’il avait rĂ©alisĂ©. Il en rĂ©sultait que l’indemnitĂ© ne pouvait ĂȘtre perçue, faute de clause contraire, que par les propriĂ©taires des murs, seuls bĂ©nĂ©ficiaires de l’assurance dommage-ouvrage.

 

Veille du journal officiel :

Évolution de la prime de transition Ă©nergĂ©tique dans le cadre du plan de rĂ©silience Ă©conomique et sociale :

L’arrĂȘtĂ© du 7 avril 2022 (An° LOGL22104441 : JO 12 avr. 2012) augmente de 1000 € Ă  partir du 15 avril 2022 et jusqu’au 31 dĂ©cembre 2022 les forfaits relatifs Ă  l’installation de certains Ă©quipements de chauffage des locaux fonctionnant Ă  partir d’énergies renouvelables.

Il prĂ©voit Ă©galement la suppression au 1er janvier 2023 des forfaits relatifs Ă  l’installation d’une chaudiĂšre au gaz Ă  trĂšs haute performance Ă©nergĂ©tique.

Cet arrĂȘtĂ© modifie Ă  la fois celui du 14 janvier 2020 modifiĂ© relatif Ă  la prime de transition Ă©nergĂ©tique et l’arrĂȘtĂ© du 17 novembre 2020 modifiĂ© relatif aux caractĂ©ristiques techniques et modalitĂ©s de rĂ©alisation des travaux et prestations dont les dĂ©penses sont Ă©ligibles Ă  la prime de transition Ă©nergĂ©tique.

Fixation du dĂ©lai de transmission par la commune du rapport Ă©tabli Ă  l’issu d’un contrĂŽle de raccordement au rĂ©seau public d’assainissement lorsque le propriĂ©tĂ© de l’immeuble ou le syndicat des copropriĂ©taires demande ce contrĂŽle

Le dĂ©cret du 11 avril 2022 (D. n° 2022-521 : JO 12 avril 2022) fixe Ă  un maximum de six semaines le dĂ©lai dans lequel la commune doit transmettre au propriĂ©taire de l’immeuble ou au syndicat de copropriĂ©taire le document Ă©tabli Ă  l’issue du contrĂŽle de raccordement au rĂ©seau public d’assainissement, dans le cas oĂč le contrĂŽle est rĂ©alisĂ© Ă  leur demande.

Il est pris en application de l’article L. 2224-8 du code gĂ©nĂ©ral des collectivitĂ©s territoriales.

Des précisions apportées à la loi du 22 août 2021 relative à la lutte contre le dérÚglement climatique (n° 2021-1104) concernant la rénovation énergétique de bùtiments

Un décret du 8 avril 2022 (D. n° 2022-510 : JO 9 avril 2022) apportent des précisions aux articles 155, 158 et 162 de la loi contre le dérÚglement climatique.

Pris en application des articles L. 111-1 et L. 126-32 du code de la construction et de l’habitation, il prĂ©cise :

  • Les critĂšres relatifs aux contraintes et aux coĂ»ts justifiant l’exception prĂ©vue Ă  l’article L. 111-1, 17° bis, alinĂ©a 5 du code de la construction et de l’habitation. 
  • La valeur maximale et les modalitĂ©s de calcul des dĂ©lais associĂ©s Ă  la rĂ©alisation de rĂ©novations Ă©nergĂ©tiques performantes globales telles que dĂ©finies au dernier alinĂ©a de l’article L. 111-1, 17° bis.
  • Les modalitĂ©s de transmission et de mise Ă  disposition des informations transmises Ă  l’Agence de l’environnement et de la maĂźtrise de l’énergie et aux guichets d’information, de conseil et d’accompagnement.

Il entre en vigueur le 10 avril 2022.

Sont concernés :

  • À compter du 1er janvier 2022, les personnes physiques propriĂ©taires d’un logement de classes F et G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, puis, Ă  compter du 1er janvier 2025, les personnes physiques propriĂ©taires d’un logement de classe E, en application de l’article L. 126-28-1 du CCH.
  • Les professionnels rĂ©alisant les audits Ă©nergĂ©tiques obligatoires en vertu de l’article L. 126-28-1 du CCH.
  • Les guichets d’information, de conseil et d’accompagnement, prĂ©vus Ă  l’article L. 232-2 du code de l’énergie.
  • L’Agence de l’environnement et de la maĂźtrise de l’énergie.
  • L’Agence nationale de l’Habitat.
  • Les collectivitĂ©s locales.
  • Les personnes physiques ou morales exerçant une activitĂ© liĂ©e Ă  l’achat, la vente ou la location d’immeuble bĂątis, ou prĂ©sentĂ©e au public par un rĂ©seau de communication Ă©lectronique.

 

Loc’Avantages : les propriĂ©taires-bailleurs peuvent dĂ©sormais dĂ©poser leur dossier sur la plateforme dĂ©diĂ©e Ă  l’anah : min. transition Ă©cologique, 5 avr. 2022

Depuis le 1er avril 2022, la plateforme de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), monprojet.anah.gouv.fr, est ouverte aux bailleur-propriĂ©taire qui souhaitent bĂ©nĂ©ficier de Loc’Avantages pour louer leur bien.

Loc’Avantages remplace le dispositif Louer Abordable (« Cosse »), transformĂ© par la loi de finances pour 2022 en une rĂ©duction d’impĂŽts sur les loyers perçus pour les conventions signĂ©es Ă  partir du 1er mars 2022.

Loc’Avantages continue de s’appliquer pour les demandes de convention dĂ©posĂ©es Ă  l’Anah jusqu’au 28 fĂ©vrier 2022 ainsi que pour les propriĂ©taires rĂ©alisant des travaux qui ont dĂ©jĂ  dĂ©posĂ©s leur demande de subvention ou ont eu un engagement financier de la part de l’Anah. De mĂȘme la proprogation des anciennes conventions demeure possible.

Pour bĂ©nĂ©ficier du nouveau dispositif le propriĂ©taire-bailleur doit signer une convention avec l’Anah et s’engager à :

  • Louer un bien non meublĂ© pour une durĂ©e maximale de six ans ;
  • Ne pas dĂ©passer un montant maximum de loyer (dĂ©cote au loyer de marchĂ© observĂ© sur la commune ou l’arrondissement du logement) selon trois niveaux possibles :
    • Location intermĂ©diaire = Loc1 (-15%)
    • Location sociale = Loc2 (-30%)
    • Location trĂšs sociale = Loc3 exclusivement en intermĂ©diation locative (-45%)
  • Louer, en tant que rĂ©sidence principale, Ă  un locataire ayant des revenus infĂ©rieurs Ă  des plafonds de ressources fixĂ©s par l’État.
  • Ne pas louer Ă  un membre de sa famille.
  • Ne pas louer un bien considĂ©rĂ© comme passoire thermique.

Le taux de rĂ©duction d’impĂŽt dĂ©pend du niveau de loyer retenu :

  • Pour Loc1 : 15% (20% avec intermĂ©diation locative).
  • Pour Loc2 : 35% (40% avec intermĂ©diation locative).
  • Pour Loc3 (65%)

En plus de la rĂ©duction fiscale, les propriĂ©taires peuvent bĂ©nĂ©ficier d’aides financiĂšres pour rĂ©aliser des travaux et rĂ©nover leur logement.

Tout bail prenant effet Ă  partir du 1er janvier 2022 peut ĂȘtre Ă©ligible au dispositif.

La rĂ©duction d’impĂŽts est valable Ă  partir de la date de prise d’effet du bail, mĂȘme si le dĂ©pĂŽt de la demande de convention Ă  l’Anah est rĂ©alisĂ© postĂ©rieurement.

La demande de convention doit ĂȘtre dĂ©poser sur la plateforme de l’Anah :

  • Avant le 1er mai 2022 pour les baux signĂ©s avant le 1er mars 2022.
  • Dans le dĂ©lai de 2 mois pour les baux signĂ©s aprĂšs le 1er mars 2022.

La simplification du parcours client de demande d’un Ă©co-prĂȘt Ă  taux zĂ©ro (Ă©co-PZT) : min. transition Ă©cologique, actualitĂ©s, 11 avr. 2022.

Les travaux engagĂ©s pour la simplification du parcours client de demande d’un Ă©co-PZT se poursuivent dans l’objectif d’aboutir au dernier trimestre 2022.

Le nouveau processus d’instruction prĂ©voit un allĂ©gement du dossier Ă  transmettre par le demandeur Ă  sa banque grĂące Ă  une mutualisation des vĂ©rifications des piĂšces justificatives du demandeur d’un Ă©co-PZT.

Le CrĂ©dit agricole, La Banque postale, les Banques populaires, les Caisses d’épargne, le CrĂ©dit mutuel et le CIC travaillent Ă  la distribution de ce produit facilitant le financement du reste Ă  charge des mĂ©nages souhaitant rĂ©aliser des travaux de rĂ©novation Ă©nergĂ©tiques Ă©ligibles Ă  une aide MaPrimeRĂ©nov.

Le prĂȘt avance rĂ©novation (PAR) est opĂ©rationnel depuis mi-fĂ©vrier. Il est destinĂ© aux publics qui ne pourraient pas emprunter dans des conditions classiques (personnes ĂągĂ©es, mĂ©nages modestes et trĂšs modestes).

La Banque postale, le Crédit mutuel et le CIC ont commencé son déploiement sur leurs réseaux.

Le CrĂ©dit agricole, les Banques populaires et les Caisses d’épargne travaillent pour distribuer ce produit dans les prochains mois.

Enfin la loi Climat et RĂ©silience permet au fond de garantie pour la rĂ©novation Ă©nergĂ©tique (FGRE) de couvrir jusqu’à 75% du risque de pertes globales du crĂ©dit accordĂ© aux mĂ©nages sous condition de ressources.

E. Wormser : « Instruction des autorisations d’urbanisme quand l’irrĂ©gularitĂ© d’une demande de piĂšces complĂ©mentaires sĂ©curise le pĂ©titionnaire

Certaines collectivitĂ©s mettent en place des pratiques dilatoires, tendant notamment Ă  la demande, irrĂ©guliĂšre, de piĂšces complĂ©mentaires pour l’instruction d’autorisation d’urbanisme.

Les sources variées des demandes, irréguliÚres, de piÚces complémentaires

L’auteur identifie plusieurs sources à cette pratique :

1° Le manque de formation des Ă©lus et agents travaillant sous leur responsabilitĂ©, en particulier sur les informations et piĂšces qu’il est possible de rĂ©clamer et sur le formalisme qui y est attachĂ©.

Les praticiens peuvent alors se heurter Ă  une incomprĂ©hension des collectivitĂ©s, consĂ©cutive Ă  ce manque de formation. L’auteur en identifie deux, classiques : l’application du principe selon lequel la fraude ne se prĂ©sume pas (en consĂ©quence, la collectivitĂ© ne peut rĂ©clamer certaines informations et piĂšces en se fondant sur une prĂ©somption de fraude), ou encore que l’objet de l’autorisation d’urbanisme est distinct du contrĂŽle a posteriori de la rĂ©alisation.

Cette derniĂšre distinction avait Ă©tĂ© rappelĂ©e par le Conseil d’État (CE, ch. rĂ©unies, 13 nov. 2019, n° 419067) qui avait considĂ©rĂ© que « l’autorisation d’urbanisme n’a [pas] d’autre objet que d’autoriser la construction conforme aux plans et indications fournis par le pĂ©titionnaire », et qu’en consĂ©quence « l’autoritĂ© administrative n’[a] pas Ă  vĂ©rifier l’exactitude des dĂ©clarations du demandeur relatives Ă  la consistance de son projet Ă  moins qu’elles ne soient contredites par les autres Ă©lĂ©ments du dossier joint Ă  la demande tels que limitativement dĂ©finis par les dispositions prĂ©citĂ©es ».

2° La surcharge  du service instructeur qui tente d’allonger artificiellement – par une demande de piĂšces complĂ©mentaires – la durĂ©e de l’instruction. Il s’agit lĂ  d’une hypothĂšse qui se prĂ©sente pendant les pĂ©riodes de congĂ© d’étĂ© et qui a Ă©tĂ© accrue par certains services confrontĂ©s Ă  un absentĂ©isme rĂ©sultant de l’épidĂ©mie de Covid.

3° Lorsqu’une Ă©volution des rĂšgles d’urbanisme opposables est en cours sur le territoire communale et que la collectivitĂ© souhaite s’opposer au projet. Le prolongement du dĂ©lai d’instruction permet alors de refuser le projet ou de surseoir Ă  statuer.

Des vices variés

1° La demande de piùces qui n’en est pas une.

Il s’agit de l’hypothĂšse oĂč l’instructeur se borne Ă  rappeler par l’envoi d’un courrier intitulĂ© «  demande de piĂšces et informations manquantes » les rĂšgles d’urbanisme opposables au projet indiquant plus ou moins explicitement que le projet sera refusĂ© en l’état.

Or un tel courrier ainsi formulĂ© doit recevoir la qualification de refus opposĂ© par l’Administration au projet du demandeur. Il ne produit pas d’effets sur la durĂ©e de l’instruction (inapplication de l’article R. 423-39 du code de l’urbanisme).

2° La demande formulée par une personne incompétente pour en connaßtre.

L’instruction est faite au nom et sous l’autoritĂ© du maire ou du prĂ©sident de l’établissement public ou par les services de l’État.

Il est toutefois courant que les agents des services instructeurs signent directement les courriers d’instruction sans avoir bĂ©nĂ©ficiĂ© d’une dĂ©lĂ©gation de signature correctement formalisĂ©e et publiĂ©e (L. 2131-1 CGCT), ce qui prive l’acte de toute opposabilitĂ© aux administrĂ©s (CAA Marseille, 5 janv. 2016, n° 13MA04764).

3° La demande est adressĂ©e dans des conditions oĂč l’Administration ne peut pas apporter la preuve qu’elle a Ă©tĂ© notifiĂ©e Ă  bonne date au bon destinataire.

Une telle demande est inopposable Ă  l’administrĂ© (CAA Lyon, 29 janv. 2019, n° 18LY00673).

Il en sera ainsi par exemple lorsque le pli a Ă©tĂ© envoyĂ© Ă  une personne autre que le demandeur mais qui n’a pas Ă©tĂ© prĂ©alablement et expressĂ©ment Ă©tĂ© identifiĂ©e par le pĂ©titionnaire pour les rĂ©ponses de l’Administration autres que les dĂ©cisions (Cadre 2 bis du Cerfa 13406*08 par ex.).

Il en est de mĂȘme lorsque le pli n’a pas Ă©tĂ© notifiĂ© par LRAR (art. R. 423-46 du code de l’urbanisme) ou par un procĂ©dĂ© rĂ©pondant aux exigences du dĂ©cret n° 2021-981 du 23 juillet 2021 relatif aux Ă©changes Ă©lectronique en matiĂšre de formalitĂ© d’urbanisme.

Une lettre simple (CAA Nancy, 9 juin 2011, n° 10NC01064), comme un mail, n’apportent pas de garanties suffisantes y compris lorsque le pĂ©titionnaire a cochĂ© la case du formulaire CERFA indiquant accepter « de recevoir Ă  l’adresse Ă©lectronique communiquĂ©e les rĂ©ponses de l’administration ».

4° Le dĂ©faut de mention dans la demande de la sanction Ă  laquelle s’expose le pĂ©titionnaire qui n’y dĂ©fĂšre pas sous les trois mois.

5° Lorsque la demande porte sur des piĂšces ou informations dont le Code de l’urbanisme prĂ©voit explicitement l’inexigibilitĂ©.

Les articles L. 114-5 et suivants du code des relations entre le public et l’administration prĂ©voient la suspension de l’instruction d’un dossier que dans l’attente d’une piĂšce ou information manquante expressĂ©ment exigĂ©e par les textes lĂ©gislatifs ou rĂ©glementaires en vigueur et que dans l’hypothĂšse oĂč cette piĂšce ou information est indispensable pour instruire valablement le dossier.

N’en font pas partie :

  • Une notice sur les matĂ©riaux utilisĂ©s et sur les modalitĂ©s d’exĂ©cution du projet (CE, ch. rĂ©unies, 13 nov. 2019, n° 419067).
  • Des titres de servitudes (CE, ss-sect., 25 mai 2011, n° 343478).
  • Un justificatif de cotisation MSA assorti d’un relevĂ© cadastral de propriĂ©tĂ© et de la justification d’une production agricole (TA Montpellier, 30 sept. 2021, n° 1906702).
  • Une estimation du niveau maximum de champ Ă©lectromagnĂ©tique reçu sous forme d’un pourcentage par rapport Ă  la valeur de rĂ©fĂ©rencement de la recommandation europĂ©enne pour l’érection d’antenne de radiotĂ©lĂ©phonie (CE, ss-sect. 2 et 7 rĂ©unies, 21 oct. 2013, n° 360481, StĂ© Orange France).
  • Le tampon humide de la sociĂ©tĂ© pĂ©titionnaire Ă  la localisation des accĂšs pour la crĂ©ation dĂ©clarĂ©e de lots Ă  bĂątir sur un plan assorti d’une Ă©chelle (CAA Marseille, 18 fĂ©vr. 2021, n° 19MA00365).
  • Une Ă©tude sur un risque d’effondrement (CAA Marseille, 9 dĂ©c. 2021, n° 20MA02902).

Cette interdiction touche non seulement les services instructeurs, mais Ă©galement les auteurs des rĂšglements d’urbanisme, lesquels ne peuvent ni imposer des formalitĂ©s autres que celles prĂ©vues par le code, ni modifier les compĂ©tences dĂ©terminĂ©es par celui-ci (CAA Marseille, 4 fĂ©vr. 2021, n° 19MA03975).

6° Lorsque l’Administration est en mesure d’apprĂ©cier les conditions de la rĂ©alisation de l’ensemble d’un projet.

Dans cette hypothĂšse, l’Administration ne peut refuser l’autorisation d’urbanisme au motif d’imprĂ©cisions ou d’insuffisances du dossier de demande qui n’ont pas nui Ă  l’apprĂ©ciation, par le service instructeur, du respect par le projet des rĂšgles qui lui sont applicables (CAA Marseille, 7 janv. 2021, n° 19 MA00362 ; Rapp. CE, sect. S, 23 dĂ©c. 2015, n° 393134, Laurin).

Il s’agit ici notamment des hypothĂšses oĂč les services instructeurs procĂšdent Ă  des demandes fondĂ©es sur la notice explicative pour les demandes de permis de construire, permis d’amĂ©nager, permis de dĂ©molir et dĂ©claration prĂ©alable (CERFA 51434), alors mĂȘme qu’ils n’ont pas de valeur rĂ©glementaire et sans que le service n’est vĂ©rifiĂ© ni la conformitĂ© de la demande au Code de l’urbanisme, ni la complĂ©tude rĂ©elle du dossier.

Les effets de la demande irréguliÚre

La demande de production d’une piĂšce notifiĂ©e aprĂšs le dĂ©lai de 1  mois prĂ©vu Ă  l’article R. 423-38 c. urb. ou ne portant pas sur une piĂšce Ă©numĂ©rĂ©e par le code de l’urbanisme n’interrompt pas le dĂ©lai d’instruction de la demande d’autorisation d’urbanisme (R. 423-41 code de l’urbanisme).

Sera donc rĂ©putĂ© complet le dossier de demande qui a pourtant fait l’objet :

  • D’une demande de complĂ©ment formulĂ©e par une personne non dĂ©lĂ©gataire de la signature de l’autoritĂ© compĂ©tente.
  • D’une demande de complĂ©ment postĂ©rieure Ă  la fin du dĂ©lai de 1 mois prĂ©vu Ă  l’article R. 423-38 du Code de l’urbanisme (CAA Lyon, 30 mars 2021, n° 19YL02150 ; CA Marseille, 21 juin 2021, n° 19MA04553). Étant entendu qu’à dĂ©faut du respect de ce dĂ©lai, l’insuffisance du dossier ne peut ĂȘtre soulevĂ© par substitution de motif, ce qui ferai perdre au pĂ©titionnaire la garantie Ă©dictĂ©e par l’article R. 423-38 du Code de l’urbanisme (CA Bordeaux, 20 fĂ©vr. 2020, n° 18BX03683).
  • D’une demande de complĂ©ment Ă  n’importe quelle date dĂšs lors que l’Administration ne peut pas dĂ©montrer qu’elle s’est inscrite dans ce dĂ©lai.
  • D’une demande de complĂ©ment portant sur une piĂšce ou une information inexigible.
  • D’une demande de complĂ©ment portant sur une piĂšce ou information exigible mais prĂ©sentĂ©e dans une autre piĂšce.

Le fait que le pĂ©titionnaire adresse spontanĂ©ment des piĂšces Ă  l’administration n’est pas de nature Ă  faire courir un nouveau dĂ©lai (CAA Marseille, 19 nov. 2020, n° 19MA05781).

Il en est de mĂȘme lorsque les Ă©lĂ©ments produits modifient le projet dĂšs lors qu’il ne s’agit pas de modifications substantielles (CAA Versailles, 22 janv. 2022, n° 20VE01270 Ă  propos d’agrandissements mineurs de certains espaces et prĂ©cisant certains Ă©lĂ©ments tels que les issues de secours et les unitĂ©s de passage).

Si la ou les piĂšces dĂ©posĂ©es dans le dĂ©lai prescrit ne suffisent pas Ă  mettre l’Administration Ă  mĂȘme de vĂ©rifier la conformitĂ© du projet aux rĂšgles d’urbanisme applicable, la demande de piĂšce formulĂ©e par l’Administration ne peut ĂȘtre regardĂ©e comme satisfaite, ce qui constitue un motif de rejet de la demande (CA Marseille, 9 dĂ©c. 2021, n° 20MA02906).

Ce dĂ©pĂŽt a pour effet de refaire courir le dĂ©lai d’instruction et, Ă  dĂ©faut de dĂ©cision nĂ©gative explicite, la dĂ©cision sera tacitement favorable au projet du pĂ©titionnaire (CA Marseille, 15 mai 2015, n° 13MA01882).

En revanche si le pĂ©titionnaire, en rĂ©ponse Ă  une demande de l’Administration portant sur une piĂšce non prĂ©vue par les articles R. 431-36 et R. 431-16 du code de l’urbanisme, la transmet, cette irrĂ©gularitĂ© n’est pas en elle-mĂȘme de nature Ă  entraĂźner l’illĂ©galitĂ© de la dĂ©cision de l’Administration refusant de faire droit Ă  la demande d’autorisation (CEE, ch. rĂ©unies, 13 nov. 2019, n° 419067).

 

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