• TEXTES
Prolongation du taux majoré de 25 % de la réduction d’impôt « IR-PME »
Une loi du 19 juillet 2021 de finances rectificative pour 2021 prévoit de proroger le taux majoré de 25 % de la réduction d’impôt sur le revenu pour la souscription au capital de petites et moyennes entreprises (PME), dite « IR-PME » (également appelée réduction d’impôt « Madelin »), pour les versements effectués jusqu’au 31 décembre 2022 (L. fin. rect. 2021, n° 2021-953, 19 juill. 2021, art. 19, I : JO 20 juill. 2021, texte n° 2).
Cette disposition s’applique aux souscriptions en numéraire au capital de PME, quelle qu’en soit la forme, investissements directs, indirects ou intermédiés via des fonds communs de placement dans l’innovation (FCPI) ou des fonds d’investissement de proximité (FIP) ainsi qu’aux souscriptions au capital des ESUS.
Cet article prévoit qu’un décret fixe la date d’entrée en vigueur des dispositions susmentionnées à compter d’une date qui ne peut être postérieure de plus de deux mois à la date de réception par le Gouvernement de la réponse de la Commission européenne déclarant ces mesures conformes au droit de l’Union européenne sur les aides d’État. La Commission a confirmé, dans sa décision adressée à la France en date du 11 février 2022, la conformité du dispositif « IR-PME » issu de ces modifications.
• Entrée en vigueur : le 18 mars 2022.
Qualité de logements pour bénéficier du maintien des taux de la réduction « Pinel » en faveur de l’investissement « Duflot »
Un décret du 17 mars 2022 a pour objet de définir, pour la France métropolitaine, les critères du niveau de qualité en matière de performance énergétique et environnementale prévu au II de l’article 168 de la loi de finances pour 2021, au regard de la RE 2020 et de la nouvelle méthode de détermination du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui permettent de bénéficier du maintien des taux de la réduction d’impôt Pinel pour les logements acquis ou construits par les contribuables en 2023 et 2024.
Pour les logements que le contribuable acquiert en 2023 et 2024 dans le cadre d’une opération de construction, ou qu’il fait construire et qui font l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire ces mêmes années (CGI, art. 199 novovicies, I, B, 1°), le décret définit des niveaux de performance énergétique et environnementale minimale à respecter, fondés sur les exigences de la RE 2020 qui entreront en vigueur en 2025.
Pour ces mêmes logements que le contribuable acquiert en 2024 ou pour ceux qu’il fait construire et qui font l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire en 2024, il est ajouté un critère de performance énergétique et environnementale complémentaire : le respect d’une classe A du DPE au sens de l’article L. 173-1-1 du CCH.
Par dérogation, pour les logements acquis en 2023 et 2024 dans le cadre d’une opération de construction dont la demande de permis de construire a été déposée avant le 1er janvier 2022, date d’entrée en vigueur de la réglementation environnementale des nouvelles constructions de bâtiments (RE 2020), des dispositions spécifiques sont toutefois prévues : elles supposent le respect des critères fondés sur le référentiel E+C- utilisé pour préfigurer la RE 2020 et d’une classe A du DPE au sens de l’article L. 173-1-1 du CCH.
Pour les logements acquis par les contribuables en 2023 et 2024 dans le cadre d’une opération autre qu’une opération de construction, et pour laquelle par conséquent ni la RE 2020 ni le référentiel E+C- ne sont applicables au bâtiment, le respect d’une classe A ou B du DPE au sens de l’article L. 173-1-1 du CCH est exigé.
Le décret prévoit enfin les critères de qualité d’usage et de confort à respecter en France métropolitaine pour l’application du II de l’article 168 de la loi de finances pour 2021.
La formule de calcul de l’ILC est modifiée
Un décret du 14 mars 2022 modifie la formule de calcul de l’indice national trimestriel des loyers commerciaux (ILC) à compter de la publication du mois de mars 2022, sans révision des valeurs publiées par l’INSEE avant cette date. Celle-ci est désormais calculée en prenant en compte les indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation (IPCL) à hauteur de 75 % et de celle de l’indice du coût de la construction (ICC) à hauteur de 25 %. L’indice du chiffre d’affaires dans le commerce de détail (ICAVaCD) n’entre plus dans la formule de calcul.
Le décret modifie en conséquence le décret du 4 novembre 2008 relatif à l’ILC (D. n° 2008-1139, 4 nov. 2008, relatif à l’indice national trimestriel des loyers commerciaux : JO 6 nov. 2008, texte n° 30).
Traitement et conservation des données personnelles permettant de répondre aux demandes d’accès aux origines
Un décret du 14 mars 2022 crée un traitement de données à caractère personnel dénommé « Origines personnelles » (ORPER), mis en œuvre par le Conseil national pour l’accès aux origines personnelles et nécessaire à la mise en œuvre de la procédure d’accès aux origines des personnes nées avec demande de secret de l’identité du parent de naissance. Le texte détermine les finalités du traitement, les documents et catégories de données à caractère personnel enregistrées dans le traitement, les personnes habilitées à accéder au traitement et les destinataires des données, leur durée de conservation, et les modalités d’exercice, par les personnes concernées, des droits qui leur sont reconnus par le RGPD (PE et Cons. UE, règl. (UE) 2016/679, 27 avr. 2016, relatif à la protection des personnes physiques à l’égard du traitement des données à caractère personnel et à la libre circulation de ces données : JOUE n° L 119, 4 mai 2016, p. 1).
- JURISPRUDENCE
Legs en faveur d’une auxiliaire de vie – Validité : appréciation au jour de l’établissement du testament
Dans une décision du 23 mars 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que le legs consenti à une auxiliaire de vie par testament ne peut être régi par les dispositions instituant l’incapacité de recevoir des aides à domicile entrées en vigueur postérieurement à cet acte.
Un homme est décédé le 22 janvier 2016, sans descendance, en l’état d’un testament authentique du 17 décembre 2013, confirmé par codicille daté du 13 décembre 2014, instituant notamment, d’une part les consorts N., légataires universels, d’autre part, différents légataires à titre particulier, parmi lesquels son auxiliaire de vie. Des difficultés sont survenues entre eux pour le règlement de la succession.
Pour dire que lesdits légataires universels étaient déchargés de toute obligation de délivrance du legs au profit de la légataire à titre particulier, la cour d’appel saisie du litige a fait application de l’article L. 116-4, alinéa 2, du Code de l’action sociale et des familles – instituant l’incapacité de recevoir des aides à domicile –, créé par la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015 et dans sa version en vigueur au jour du décès du testateur.
Or, rappelle la Cour de cassation, la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif (C. civ., art. 2) : en l’absence de dispositions particulières, les actes juridiques sont régis par la loi en vigueur au jour où ils ont été conclus.
Et de juger au cas d’espèce : au jour de l’établissement du testament, l’article L. 116-4, alinéa 2, du Code de l’action sociale et des familles n’était pas en vigueur. Aussi, la cour d’appel ne pouvait-elle pas en déduire que le legs à titre particulier consenti à l’auxiliaire de vie se heurtait à l’interdiction résultant de ce texte.
Droit au logement du conjoint survivant : le maintien dans les lieux ne suffit pas
Dans une décision du 2 mars 2022 la première chambre civile a énoncé que si le conjoint survivant peut manifester tacitement sa volonté de bénéficier du droit viager au logement, celle-ci ne peut résulter du seul maintien dans les lieux.
Le conjoint survivant dispose d’un an à partir du décès pour manifester sa volonté de bénéficier de son droit viager au logement (C. civ., art. 764 et 765-1).
Au cas d’espèce, pour dire que l’épouse survivante disposait, en ce qui concerne l’immeuble commun, d’un droit d’usage et d’habitation sur la partie du bien dépendant de la succession, les juges d’appel ont retenu que :
– sauf cas de renonciation expresse, le fait de se maintenir dans les lieux un an après le décès suffit à permettre au conjoint survivant de bénéficier desdites dispositions ;
– que l’épouse survivante jouissait paisiblement du logement familial de façon ininterrompue depuis le décès de son mari et que son maintien dans les lieux devait s’analyser en une demande tacite de bénéficier du droit viager au logement, quand bien même elle n’avait formulé de façon expresse cette demande que par conclusions.
En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés. En effet, estime la Cour de cassation, si la manifestation de la volonté de bénéficier du droit viager au logement peut être tacite (voir : Cass. 1re civ., 13 févr. 2019, nº 18-10.171, P+B), elle ne peut résulter du seul maintien dans les lieux.
Compensation de la suppression de la taxe d’habitation : censure du coefficient correcteur par le Conseil constitutionnel
Cons. const., 17 mars 2022, n° 2021-982 QPC
L’article 16 de la loi de finances initiale pour 2020 a procédé à la suppression définitive de la taxe d’habitation sur les résidences principales (L. fin. 2020, n° 2019-1479, 28 déc. 2019, art 16 : JO 29 déc. 2019, texte n° 1). Afin de compenser la perte de ressources des collectivités territoriales, le législateur avait instauré un mécanisme permettant d’attribuer aux communes une nouvelle ressource propre : il s’agit de la part départementale de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Pour garantir une juste compensation de la disparition de la taxe d’habitation pour chaque commune, le législateur avait institué un coefficient correcteur, majorant ou minorant la TFPB perçue en fonction de la sur ou de la sous-compensation.
Toutefois, l’article 16 de cette loi omet d’aborder la question de la taxe d’habitation additionnelle qui peut être affectée aux syndicats de commune. C’est la raison pour laquelle La commune de La Trinité, laquelle appartient au syndicat intercommunal à vocation multiple (SIVOM) Val de Banquière, estimait que ces dispositions – et plus particulièrement l’article 16, IV de la loi – ne compensaient pas intégralement la perte de ressources générées par la suppression de la taxe d’habitation, en ce qu’elles n’intégraient pas le produit de la part de taxe d’habitation directement perçu par un syndicat de communes au titre des ressources à compenser. Considérant que ce dispositif générait une différence de traitement injustifiée entre les communes dont la contribution à un syndicat de communes prend la forme de l’affectation du produit d’une part de leur taxe d’habitation, et les autres communes, une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) avait été soulevée par la commune. Il s’agissait de vérifier la constitutionnalité de ces dispositions à l’égard des principes d’égalité devant la loi fiscale et de libre administration des collectivités territoriales.
Reconnaissant l’omission du législateur sur cette question, le Conseil constitutionnel considère que les dispositions contestées portent atteinte au principe d’égalité devant les charges publiques. En effet, elles privent « les seules communes qui affectaient une part de leur taxe d’habitation à un syndicat de communes du bénéfice d’une compensation intégrale de la taxe d’habitation levée sur leur territoire ». Par conséquent, « ces communes doivent contribuer au financement du syndicat soit au moyen d’une dotation budgétaire, soit par l’augmentation du montant des autres impositions acquittées par le contribuable local et affectées au syndicat, en méconnaissance pour ces communes et pour leurs contribuables de l’objectif poursuivi par le législateur ».
La déclaration d’inconstitutionnalité prend effet immédiatement, et pourra être invoquée dans les instances introduites à la date de publication de cette décision si elles n’ont pas encore été jugées définitivement.
Convention précaire d’occupation du domaine public et fonds de commerce
CE, 11 mars 2022, n° 453440 : Lebon T.
En l’espèce, deux restaurateurs installés sur la commune du Cap-d’Ail étaient bénéficiaires d’une première convention d’occupation domaniale d’un terrain appartenant à ladite commune sur lequel ils exploitaient l’établissement « La Pinède » et alors qu’une première convention n’avait posé, de 1995 à 2016, aucune difficulté, son renouvellement en 2016 pour cinq années a fait l’objet du présent contentieux.
En effet, les citoyens ont demandé au tribunal administratif de Nice « de déclarer nulle ou d’annuler la convention d’occupation précaire du domaine communal qu’ils ont conclue le 15 février 2016 avec la commune » et particulièrement de faire « annuler certaines clauses de cette convention, notamment celles qui écartent l’existence d’un fonds de commerce au titre de cette occupation » ; l’objectif étant in fine de contraindre la commune à matérialiser un nouvel accord aux mêmes conditions que le premier.
Ni les juges du fond niçois ni, en appel, la CAA de Marseille ne leur donnant satisfaction, ils se sont pourvus en cassation. Ce dernier, rejetant les prétentions des restaurateurs, va confirmer l’analyse des juges du fond en insistant sur les deux points suivants : l’appartenance confirmée de la parcelle au domaine public entraînant la nécessaire précarité de la convention litigieuse et la qualité (et les conséquences) d’un fonds de commerce. Sur le premier point, est ainsi rapidement confirmée la domanialité publique des lieux considérés depuis des années comme étant affectés à l’usage direct du public (escaliers construits pour permettre audit public « de rejoindre, depuis la voie communale, le chemin des douaniers aménagé sur les rochers surplombant la mer » ; installation par la commune d’une « aire de pique-nique, des toilettes et une douche » matérialisant bien un accès direct et possible de tous). Par suite, au regard de l’article L. 2124-32-1 du Code général de la propriété des personnes publiques (CG3P), selon lequel « un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l’existence d’une clientèle propre », il appartenait au juge d’interroger l’existence et la qualification d’une telle clientèle « propre » et « distincte des usagers du domaine public ». Le Conseil d’État a alors estimé qu’il était judicieux de considérer – comme la cour administrative d’appel de Marseille avant lui – que « la clause figurant à l’article 3 de la convention litigieuse, selon laquelle l’occupation du domaine ne donnerait pas lieu à la création d’un fonds de commerce, formait un ensemble indivisible avec les autres stipulations ». En effet, en jugeant que la « méconnaissance par une telle clause des dispositions de l’article L. 2124-32-1 CG3P ne pouvait constituer, à elle seule, un vice d’une particulière gravité justifiant l’annulation de la convention ou de cette seule clause indivisible du reste de la convention, la cour, par un arrêt suffisamment motivé, n’a pas commis d’erreur de droit ».
Résolution d’un crédit affecté : cautionnement et subrogation légale
Dans un arrêt du 9 mars 2022, la Cour de cassation juge qu’une caution, qui a payé une banque, est subrogée dans tous ses droits, de sorte que celle-ci n’a plus intérêt à solliciter de l’emprunteur la restitution du capital prêté par suite de la résolution du prêt affecté, en conséquence de celle du contrat de vente.
En l’espèce, une banque a consenti un prêt, garanti par une caution, destiné à l’acquisition d’un bien immobilier en l’état futur d’achèvement (VEFA), bénéficiant d’une garantie d’achèvement. Invoquant un non-respect des délais d’achèvement, les acquéreurs ont assigné le vendeur, la banque et le garant en résolution de la VEFA et du contrat de prêt. Le vendeur ayant été placé en redressement, converti en liquidation judiciaire, son mandataire judiciaire a été assigné en intervention forcée.
Le premier juge a prononcé la résolution de la vente et du prêt par une décision devenue irrévocable.
En appel, les juges ont condamné solidairement les acquéreurs à rembourser la banque, nonobstant le remboursement effectué par la caution pour le compte des acquéreurs à la banque. L’arrêt a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les emprunteurs, en retenant que la résolution du contrat de crédit consécutive à la résolution de la vente emporte l’obligation pour les emprunteurs de rembourser à la banque le capital emprunté et relève que celle-ci justifie avoir versé cette somme auprès du vendeur à la suite des appels de fonds.
La Cour de cassation rappelle que selon l’article 122 du Code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Et, que selon l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
Sur le fondement de ces articles, elle en déduit que la caution, qui a payé la banque, est subrogée à tous ses droits et que celle-ci n’a plus intérêt à solliciter de l’emprunteur la restitution du capital prêté par suite de la résolution du prêt affecté, en conséquence de celle du contrat de vente. L’arrêt de la cour d’appel est cassé en violation des textes susvisés n’ayant pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations.
- DOCTRINE ADMINISTRATIVE
Un nouveau service destiné à la recherche des successions vacantes est lancé
La Direction nationale d’interventions domaniales (DNID), rattachée à la Direction générale des finances publiques, lance un nouveau service destiné à la recherche des successions vacantes via un moteur de recherche sur impots.gouv.fr.
Il « répond aux principales questions que créanciers, héritiers mais aussi tribunaux judiciaires des notaires, avocats ou encore syndics, peuvent se poser : conditions dans lesquelles le Domaine intervient, service territorialement compétent pour traiter le dossier, information des héritiers et des créanciers sur leurs droits et obligations… », indique Bercy dans un communiqué, précisant que le site « informe sur l’ouverture d’une succession vacante et sur le degré d’avancement du dossier ». En cela, il contribue « à améliorer le service rendu aux usagers grâce à un accès facilité aux informations essentielles, à la simplification des démarches et à l’accélération des délais de traitement des dossiers ».
À noter que l’« offre de services est amenée à évoluer ». Prochaine étape, « un service permettant aux créanciers de produire de manière dématérialisée et sécurisée leurs créances ou aux héritiers de revendiquer une succession ».
Vente après congé donné au locataire : points de vigilance pour l’acquéreur
Un parlementaire interpelle la ministre chargée du Logement sur la situation des acquéreurs qui « ont vendu leur précédent bien ou quitté leur logement antérieur » et qui se retrouvent dans « des situations parfois très néfastes sur le plan financier, moral et psychologique » à la suite de l’occupation de leur bien nouvellement acquis par des locataires qui refusent de quitter les lieux. Invitée à faire « connaître la position du Gouvernement sur ce sujet », la ministre rappelle qu’« il appartient à l’acquéreur, au bénéfice des conseils délivrés par le notaire, de s’assurer de sa capacité à bénéficier de la pleine jouissance du bien lors de la réitération de la vente ».
Le ministère rappelle qu’en application de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, lorsqu’un bailleur met en vente un bien occupé par un locataire, deux possibilités s’ouvrent à lui :
- soit de vendre le bien occupé, le locataire bénéficiant de la poursuite de son bail conformément à l’article 1743 du Code civil. Dans cette première hypothèse, le ministère rappelle que « l’acquéreur est informé, lors de la vente, par le notaire, de la situation du bien, s’agissant d’une de ses caractéristiques essentielles. L’avant-dernier alinéa de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit d’ailleurs que le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire » ;
- soit de donner congé à son locataire afin de vendre le bien libre de toute occupation, le locataire disposant du droit de se porter acquéreur du bien (V. JCl. Notarial Formulaire, V° Préemption, fasc. 400, 402 et 410, par J. Lafond). Dans cette seconde hypothèse, le dernier alinéa du I de l’article 15 précité dispose que, si le locataire ne se porte pas acquéreur du bien, il est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués à l’expiration du délai de préavis. Toutefois, afin de s’assurer de sa capacité à bénéficier de la pleine jouissance du bien lors de la signature de la vente, le ministère rappelle le futur acquéreur à ses obligations :
- il devra notamment porter une attention particulière « aux clauses relatives à cette pleine jouissance destinées à le protéger en l’absence de libération des lieux » (V. JCl. Notarial Formulaire, V° Vente d’immeuble, fasc. 570, 571 et 575, Immeuble loué : commentaires, fiche pratique, formules, par J. Lafond. – V. Fiche pratique n° 1721, Rédiger une vente d’immeuble, par M. Suquet-Cozic) ;
- et il devra s’assurer de la réalité de cette pleine jouissance préalablement à la réitération de la vente. On rappelle à ce titre que le notaire n’a évidemment pas à se rendre sur place pour vérifier la situation (V. JCl. Notarial Formulaire, V° Responsabilité notariale, fasc. 20).
Enfin, « dans le cas où, néanmoins, ces précautions n’auraient pas été prises ou se seraient avérées insuffisantes pour le prémunir d’une occupation, il appartiendra à l’acquéreur, devenu propriétaire, d’exercer les voies de droit dont il dispose à l’égard d’un occupant déchu de tout titre d’occupation. Il pourra à ce titre saisir le tribunal judiciaire, le cas échéant en référé, en vue d’obtenir l’expulsion de l’intéressé ».
Pratique du pré-état des lieux de sortie
Le Gouvernement envisage-t-il de mettre en place un dispositif d’incitation pour généraliser la pratique, de plus en plus utilisée par des bailleurs sociaux, du pré-état des lieux de sortie à la fin d’un bail ? Invité à répondre à cette question posée par un parlementaire, le ministre de la Cohésion des territoires a répondu par la négative : « s’il peut être intéressant de proposer, de manière facultative, un tel outil aux locataires, le Gouvernement ne prévoit pas de mettre en place de dispositif incitatif pour généraliser cette pratique ».
Le ministère rappelle que l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, régit l’établissement de l’état des lieux à l’occasion de la remise et de la restitution des clefs. Par ailleurs, le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe les modalités dans lesquelles s’opèrent ces états des lieux. Le ministère rappelle que l’état des lieux de sortie permet de constater les dégradations ayant pu survenir pendant la durée contractuelle du bail, et de distinguer les réparations à la charge du bailleur de celles à la charge du locataire telles que fixées par le décret n° 87-712 du 26 août 1987 précité (V. JCl. Notarial Formulaire, V° Bail d’habitation et à usage mixte, fasc. 140, fin de bail, par J. Lafond). Le ministère considère que « ces dispositions garantissent le respect des droits de chacune des parties. L’observation de ces règles permet d’établir la valeur probante de l’état des lieux afin qu’il puisse être fait droit en justice, le cas échéant ».
Cela étant dit, la loi ne prévoit pas la réalisation d’un pré-état des lieux, ou « visite conseil ». Même si le ministère reconnaît qu’« une telle visite peut présenter un intérêt pour certains locataires qui souhaitent savoir, avant la remise des clés, s’ils ont des travaux de remise en état à réaliser et anticiper le respect de leurs obligations », il considère toutefois qu’il « n’offre pas de garanties équivalentes à l’état des lieux de sortie », « n’a pas de valeur juridique » et qu’« il repose enfin sur l’accord du locataire, dont le logement constitue le domicile ». Autant d’obstacles, selon le ministère, à sa généralisation.
Régime juridique résultant du Code de l’urbanisme s’appliquant aux paillotes
L’article L. 121-3 du Code de l’urbanisme confère un champ d’application très large aux dispositions de la loi Littoral. Celles-ci s’appliquent à toute personne publique ou privée pour l’exécution de tous « travaux, constructions » et « aménagements, installations et travaux divers », ce qui les rend opposables aux établissements de restauration de plage, comme l’a déjà reconnu la jurisprudence, mais aussi aux structures sur roues de type « food truck » assorties d’espaces de consommation sur place, qui sont installées au bord des plages pendant la période estivale.
Le cas échéant, de telles installations sont donc soumises aux dispositions de la loi Littoral, notamment aux régimes applicables à la bande des 100 mètres du rivage ainsi qu’aux espaces remarquables du littoral.
Or, tant la bande des 100 mètres que les espaces remarquables du littoral font l’objet d’un régime de préservation très strict, compte tenu de leur sensibilité environnementale ou paysagère ou de leur proximité avec le rivage et sont régis par un principe d’inconstructibilité. La loi Littoral prévoit toutefois quelques exceptions à ce principe en faveur des installations nécessaires à des services publics ou à des activités économiques exigeant la proximité immédiate de l’eau dans les espaces non urbanisés de la bande des 100 mètres (C. urb., art. L. 121-17). Elle prévoit également des exceptions pour certains aménagements légers limitativement énumérés dans les espaces remarquables du littoral (C. urb., art. L. 121-24 et R. 121-5). L’implantation d’un établissement de restauration de plage, même lorsqu’il présente un caractère démontable, n’entre dans le champ d’aucune des exceptions énumérées par l’article R. 121-5 du Code de l’urbanisme et ne constitue pas non plus une activité économique exigeant la proximité immédiate de l’eau au sens de l’article L. 121-17 (CAA Marseille, 30 sept. 2013, n° 11MA00434. – CE, 9 oct. 1996, n° 161555). Il en est de même d’un « food truck ». Son installation, assortie d’espaces de consommation sur place, est soumise aux dispositions de la loi Littoral opposables à l’exécution de tous travaux, constructions, défrichements, plantations, aménagements, installations et travaux divers, en vertu de l’article L. 121-3. Ce type d’installation, qui ne peut pas plus qu’un autre établissement de restauration sur plage se rattacher à l’une des exceptions précitées, est donc également prohibé tant en dehors des espaces urbanisés de la bande des 100 mètres que dans les espaces remarquables du littoral. Leur installation, comme celle des établissements de restauration de plage traditionnels, reste toutefois possible dans les espaces urbanisés de la bande des 100 mètres, sous réserve notamment des conditions fixées par l’article L. 121-13 du Code de l’urbanisme.
Conditions d’exonération de taxe d’aménagement après un sinistre
Invitée par un parlementaire à apporter des précisions sur les critères d’exonération de taxe d’aménagement dans le cadre d’une reconstruction consécutive à un sinistre, la ministre chargée du Logement a indiqué qu’« une exonération de taxe d’aménagement en cas de reconstruction après sinistre sur un même terrain pour la surface de plancher correspondant à celle du bâtiment détruit pourrait être étudiée dans l’hypothèse où la reconstruction à l’identique est rendue impossible du fait de l’évolution des normes applicables ».
Le ministère rappelle qu’un bâtiment sinistré peut bénéficier d’une exonération de la taxe d’aménagement par application de l’article L. 331-7, 8° du Code de l’urbanisme. Cette exonération de plein droit s’applique :
• soit à une reconstruction à l’identique, sous réserve des conditions suivantes :
- le bâtiment a été détruit depuis moins de 10 ans ;
- le nouveau bâtiment à la même destination, même aspect extérieur, même surface de plancher, mêmes dimensions, même implantation que le bâtiment détruit ; ces critères sont jurisprudentiels ;
- et la construction précédente doit avoir été régulièrement autorisée ;
• soit à une reconstruction suite à sinistre, sous réserve, là encore, du respect de certaines conditions :
- les bâtiments reconstruits doivent être de même nature que les bâtiments sinistrés ;
- la reconstruction a lieu sur un autre terrain, le terrain initial ayant été reconnu dangereux et classé inconstructible ;
- et le bénéficiaire du permis doit justifier que les indemnités versées en réparation des dommages ne comprennent pas le montant de la taxe d’aménagement normalement exigible pour la reconstruction.
Ainsi, constate le ministre, « en cas de sinistre et de reconstruction sur le même terrain, sauf à respecter les conditions de la reconstruction à l’identique, il ne peut y avoir d’exonération de plein droit. Les services de l’État sont donc fondés à solliciter le paiement de la taxe d’aménagement auprès des propriétaires ».
Toutefois, un parlementaire fait observer que « les réglementations d’urbanisme interdisent très souvent une reconstruction à l’identique et peuvent ainsi priver, à surface de plancher égale, le pétitionnaire de l’exonération attendue. Au-delà de cet obstacle, une proposition équilibrée et juste pourrait consister à exonérer de taxe d’aménagement de facto tout projet de reconstruction au prorata de la surface de plancher antérieure. L’architecture du projet ne serait ainsi plus discriminante et seules seraient taxées les surfaces supplémentaires ».
Dans sa réponse, le ministère se montre favorable à cette « évolution des conditions d’exonération de la taxe d’aménagement dans le cas des reconstructions après sinistre », bien que celle-ci « nécessiterait une modification de l’article L. 331-7 8° du Code de l’urbanisme », qui pourrait néanmoins être envisagée « à l’occasion d’une prochaine loi de finances ».
- PROJETS, PROPOSITIONS ET RAPPORTS
Contrats de construction de maison individuelle : mauvaises pratiques
En 2019, la Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) a mené des investigations pour rechercher les manquements et infractions à la protection du consommateur dans les contrats de construction de maison individuelle (CCMI). Cette enquête « s’est inscrite dans le prolongement de précédents contrôles ayant montré la persistance, chez certains professionnels, de pratiques non conformes à la réglementation », explique-t-elle dans un communiqué daté du 10 mars en rendant compte.
Champ de l’enquête. – Pour protéger le consommateur en cas d’abandon de chantier ou de malfaçons, il est prévu que, dans le cadre d’un CCMI, de nombreuses formalités soient accomplies par le professionnel. Outre la question de l’information précontractuelle du consommateur et la licéité des pratiques commerciales des professionnels, ce sont ces formalités et démarches liées au CCMI qui ont notamment fait l’objet des contrôles. Les vérifications ont en particulier porté sur :
– l’existence d’un contrat écrit (obligatoire en l’occurrence) ;
– l’absence de clauses illicites ;
– la garantie de livraison du constructeur ;
– le respect de l’échéancier des appels de fonds ;
– l’information lisible et compréhensible sur le droit de rétractation.
- LE NOTARIAT DANS LE MONDE
Plusieurs questions Philippe Éon. Unotim : « la négociation notariale ne se réduit pas à une simple activité commerciale »
L’Unotim – Université notariale de la négociation immobilière – se tiendra à La Baule les 31 mars et 1er avril 2022. Cette manifestation professionnelle est l’occasion de se former et d’échanger entre confrères sur les bonnes pratiques en la matière.