• TEXTES

L’entrée en vigueur de l’audit énergétique pour certains logements proposés à la vente est repoussée du 1er janvier au 1er septembre 2022

La loi « Climat et Résilience » publiée le 24 août 2021 rend obligatoire, au 1er janvier 2022, la réalisation d’un audit énergétique lors de la vente d’une maison ou d’un immeuble appartenant à un seul propriétaire, considéré comme une passoire énergétique, c’est-à-dire dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est de classe F ou G.

La nécessaire formation des diagnostiqueurs a conduit à reporter l’entrée en vigueur de ce nouvel audit.

 

Précisions sur les évolutions du recours aux dons d’organes

Un décret du 10 décembre 2021 organise une information spécifique du donneur sur les évolutions du recours au don croisé d’organes et notamment la possibilité de recourir à un organe prélevé sur une personne décédée en substitution au prélèvement de l’un des donneurs vivants.

Il définit en outre les modalités d’organisation des comités d’experts chargés d’autoriser les prélèvements par l’Agence de la biomédecine et les conditions de fonctionnement de ces comités.

Enfin, il étend l’information sur le don d’organes aux personnes âgées de plus de seize ans.

 

Les parents peuvent désormais nommer les enfants nés sans vie

Une loi du 6 décembre 2021 accorde aux parents d’un enfant né sans vie le droit de lui donner un nom et inscrit dans le Code civil la pratique déjà existante concernant l’octroi d’un prénom. Il peut s’agir du nom du père, de la mère ou leurs deux noms accolés dans l’ordre choisi par eux dans la limite d’un nom de famille pour chacun d’eux.

L’objectif est d’accompagner le deuil des parents par une inscription mémorielle de l’enfant sans vie à l’état civil.

Il est précisé que cette inscription de prénoms et nom n’emporte aucun effet juridique.

 

Construction : prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale

Un décret du 30 novembre 2021 définit les modalités de réalisation d’une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie, lors de la construction des bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation, de bureaux, ou d’enseignement primaire ou secondaire en France métropolitaine.

Il précise les conditions dans lesquelles sont délivrés pour ces mêmes bâtiments les documents attestant de la prise en compte des exigences de performance énergétique et environnementale.

Ces attestations sont jointes lors du dépôt de la demande de permis de construire et lors de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux. Lors du dépôt de la demande de permis de construire, une attestation de réalisation d’une étude de faisabilité relative aux approvisionnements en énergie est également jointe.

Entrée en vigueur : les dispositions du décret s’appliquent :

  • à compter du 1er janvier 2022 à la construction de bâtiments ou parties de bâtiments à usage d’habitation ;
  • à partir au 1er juillet 2022 aux constructions de bâtiments ou parties de bâtiments de bureaux, ou d’enseignement primaire ou secondaire ;
  • à compter du 1er janvier 2023, aux extensions de ces constructions et aux constructions provisoires, répondant aux mêmes usages.

 

Plafonnement du montant cumulé du supplément de loyer de solidarité au 1er janvier 2022

BAUX D’HABITATION

Le Code de la construction et de l’habitation prévoit un plafonnement du montant du supplément de loyer de solidarité (SLS) lorsque, cumulé avec le montant du loyer principal, il excède 30 % des ressources de l’ensemble du ménage. Un deuxième plafonnement est applicable aux locataires acquittant un loyer dérogatoire après acquisition et conventionnement à l’aide personnalisée au logement de leur logement par un bailleur social (CCH, art. L. 441-4). Un arrêté du 29 novembre actualise à compter du 1er janvier 2022 les valeurs maximales du montant cumulé du loyer dérogatoire et du SLS, par mètre carré de surface habitable, en tenant compte des loyers moyens constatés dans les différentes zones géographiques concernées. Ainsi, à compter de cette date, les montants mentionnés aux 1° à 5° du I de l’article D. 441-20-1 du CCH sont fixés, par mètre carré de surface habitable :

  • à 24,92 € pour les logements situés à Paris, à Boulogne-Billancourt, à Levallois-Perret, à Neuilly-sur-Seine, à Saint-Mandé et à Vincennes ;
  • à 16,97 € pour les logements situés dans le reste de la zone 1 bis mentionnée à l’article R. 441-21 du CCH ;
  • à 15,60 € pour les logements situés en zone 1 mentionnée au même article ;
  • à 11,48 € pour les logements situés en zone 2 mentionnée au même article ;
  • à 10,42 € pour les logements situés en zone 3 mentionnée au même article.

 

  • JURISPRUDENCE 

Dépôt tardif d’une déclaration de succession : quelle responsabilité pour le notaire ?

Dans une décision du 8 décembre 2021, la première chambre civile de la cour de cassation a considéré que lorsqu’une succession est complexe et que les formalités fiscales en sont retardées, engendrant le redressement fiscal de l’héritier, le notaire qui prétend avoir satisfait à son obligation d’information et de conseil doit le prouver.

En l’espèce un notaire chargé de régler une succession complexe procède aux formalités fiscales fort tardivement. L’héritier reçoit de l’administration fiscale des avis de mise en recouvrement de majorations et intérêts de retard puis, après exercice de voies de recours, est condamné à lui payer une certaine somme. Il assigne le notaire en responsabilité et indemnisation, alléguant qu’il avait manqué à son obligation d’information et de conseil. Ses demandes sont rejetées.

L’héritier, dans son pourvoi, invoque la règle selon laquelle il appartient au notaire chargé du règlement d’une succession, qui prétend avoir satisfait à son devoir d’information et de conseil, d’en rapporter la preuve.

La cour d’appel rejette sa demande, considérant notamment que l’héritier ne rapporte pas la preuve que le notaire ne l’avait pas informé des forces de la succession, ni celle d’un manque de diligence de sa part dans la gestion des délais de règlement de la succession ou encore d’une faute commise lors de l’établissement de la déclaration principale de succession et la déclaration rectificative.

L’arrêt est cassé. En application de l’article 1315, devenu 1353 du Code civil, la preuve de l’exécution de son obligation d’information et de conseil incombe au notaire. La cour d’appel a inversé la charge de la preuve et violé le texte susvisé.

 

Remarque :  C’est une jurisprudence ancienne qui a opéré le renversement de la charge de la preuve (Cass. 1re civ., 25 févr. 1997). C’est donc au notaire de rapporter la preuve de l’accomplissement de ses devoirs professionnels.

 

Contribution à l’entretien de l’enfant : cas du débiteur remarié mais sans ressource personnelle

Dans une décision du 1er décembre 2021, la première chambre civile de la Cour de cassation a considéré que lorsque le parent débiteur d’une pension alimentaire ne dispose d’aucune ressource personnelle, celle-ci ne peut être prélevée sur les revenus de son nouveau conjoint.

Chacun des parents contribue à l’entretien et à l’éducation des enfants à proportion de ses ressources, de celles de l’autre parent, ainsi que des besoins de l’enfant (C. civ., art. 371-2). En cas de séparation entre les parents, ou entre ceux-ci et l’enfant, la contribution à son entretien et à son éducation prend la forme d’une pension alimentaire versée, selon le cas, par l’un des parents à l’autre, ou à la personne à laquelle l’enfant a été confié (C. civ., art. 373-2-2).

De ces dispositions, rappelle la Cour de cassation, il résulte que la dette du débiteur d’aliments est une dette personnelle, dont le montant doit être fixé en considération de ses ressources.

Au cas particulier, la cour d’appel avait fixé le montant de la contribution au titre de l’entretien de l’enfant due par la mère, laquelle ne disposait d’aucune ressource personnelle, à la somme de 150 € par mois au regard des revenus perçus par son conjoint, au motif qu’il lui incombait de prélever sur ces sommes ladite participation aux frais d’entretien de son fils.

Or, en statuant ainsi, alors que le conjoint de la mère n’étant pas tenu d’une obligation alimentaire envers l’enfant de celle-ci, ses revenus ne pouvaient pas être pris en considération, la cour d’appel a violé les textes susmentionnés.

Rappelons qu’il est de jurisprudence constante que les revenus du conjoint sont pris en compte uniquement dans la mesure où ils réduisent les charges du débiteur de l’obligation alimentaire (Cass. 1re civ., 25 avr. 2007, n° 06-12.614). 

 

Effet collectif de la déclaration recognitive de nationalité française : la censure du Conseil constitutionnel pour rupture d’égalité

ÉTAT CIVIL

 

Dans une décision du 10 décembre 2021, le Conseil constitutionnel a considéré qu’était contraire au principe constitutionnel d’égalité d’autoriser le père seul à transmettre la nationalité française à ses enfants mineurs, légitimes, non mariés, par l’effet collectif attaché à sa déclaration recognitive de nationalité française.

Cette réponse a été apportée à la suite d’une QPC transmise par la Cour de cassation (Cass. 1re civ., 30 sept. 2021) et posée à propos de l’article 153, 1° du Code de la nationalité française.

Cette disposition prévoit l’effet collectif attaché à la déclaration recognitive de nationalité française souscrite par le père, lors de l’accession de l’Algérie à l’indépendance. La même déclaration souscrite par la mère n’emporte un tel effet qu’en cas de prédécès du père.

Le Conseil constitutionnel reconnaît une différence de traitement entre les enfants légitimes, selon que la déclaration a été souscrite par le père ou la mère, mais aussi entre le père et la mère.

Partant, il déclare l’article 153, 1° du Code de la nationalité française contraire à la Constitution (DDHC, art. 6. – Constitution 1946, Préambule, al. 3).

Si l’intention du législateur était de maintenir l’unité familiale, pour que tous les enfants mineurs légitimes d’un couple aient la même nationalité, elle ne suffit pas à justifier une différence de traitement.

Toutefois, la loi n° 73-42 du 9 janvier 1973 ayant abrogé l’article 153, 1° du Code de la nationalité française, cette déclaration d’inconstitutionnalité ne prend effet qu’au jour de la publication de ladite décision. « Elle ne peut être invoquée que par les enfants légitimes dont la mère a souscrit, dans les délais prescrits, une déclaration recognitive de nationalité sur le fondement de l’article 152 du Code de la nationalité française, alors qu’ils étaient mineurs, âgés de moins de dix-huit ans et non mariés. Leurs descendants peuvent également se prévaloir des décisions reconnaissant que, compte tenu de cette inconstitutionnalité, ces personnes ont la nationalité française. Cette déclaration d’inconstitutionnalité peut être invoquée dans toutes les instances en cours ou à venir ».

 

Publication d’un acte de donation-partage au service de la publicité et prescription de l’action paulienne

PROCÉDURE CIVILE

L’arrêt de la Cour de cassation du 8 décembre 2021 porte sur le point de départ de la prescription de l’action paulienne. Cette action, qui vise à rendre inopposable à un créancier l’acte fait par l’un de ses débiteurs en fraude de ses droits, est une action de nature personnelle soumise à la prescription de droit commun de l’article 2224 du Code civil, courant à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. La Haute Cour précise que « ce n’est que lorsque la fraude du débiteur a empêché le créancier d’exercer son action que le point de départ en est reporté au jour où il a effectivement connu l’existence de l’acte fait en fraude de ses droits » (Cass. 3e civ., 12 nov. 2020, n° 19-17.156 : JurisData n°2020-018229).

 

Encadrement dans le temps de l’action en garantie des vices cachés

VENTE IMMOBILIÈRE

Dans une décision du 8 décembre 2021, la troisième chambre civile a considéré que le droit à la garantie des vices cachés découlant de la vente, l’action en garantie des vices cachés doit être exercée dans les 2 ans de la découverte du vice, sans pouvoir dépasser un délai de 20 ans à compter du jour de la vente.

 

Droit de préemption de la SAFER : mandat légal du notaire pour recevoir la réponse et délai pour régulariser l’acte de vente

Dans une décision du 24 novembre 2021, la Cour de cassation rappelle qu’en matière de droit de préemption de la SAFER, le notaire instrumentaire, contrairement au preneur à bail rural, dispose d’un mandat légal pour recevoir la décision de préemption de la SAFER. Une fois la notification de préemption effectuée, la SAFER dispose d’un délai de deux mois pour réaliser l’acte de vente. À défaut, et si une mise en demeure a été effectuée, la préemption sera nulle de plein droit. Toutefois, ce délai ne saurait lui être opposable si l’absence de réalisation de l’acte authentique dans le délai de deux mois est due, non pas à la carence de la SAFER, mais à la contestation du principe même de la préemption par les propriétaires vendeurs.

La Cour de cassation confirme la décision de la Cour d’appel. Elle rappelle que le notaire chargé d’instrumenter dispose des pouvoirs nécessaires pour recevoir la décision de préemption de la SAFER comme l’énonce l’article R. 143-6 du Code rural et de la pêche maritime. Concernant le délai à respecter pour la régularisation de l’acte prévu à l’article L. 412-8 du Code rural et de la pêche maritime, elle considère que la nullité de la préemption encourue pour non-respect du délai de deux mois ne saurait lui être opposable si la carence est imputable aux vendeurs. En l’espèce, les vendeurs refusaient de régulariser l’acte au motif que, pour eux, la préemption était entachée de nullité.

 

• Observations – Côté fermier, l’arrêt est intéressant parce que la Cour de cassation prend le soin de préciser, sous la forme d’un léger obiter dictum, que la SAFER, « contrairement au preneur à bail visé par l’article L. 412-8 du même code », doit notifier au notaire chargé d’instrumenter sa décision de préemption. Il est vrai, même si c’est regrettable selon l’auteur, car source de confusions et d’insécurités juridiques, que l’article L. 412-8, alinéa 3, dispose que le preneur doit adresser sa réponse au propriétaire vendeur et traditionnellement, la Cour de cassation n’admet pas une notification au notaire instrumentaire (Cass. 3e civ., 18 juin 2013, n° 12-18.188 et 12-20.414 : JurisData n° 2013-012642). 

Il faut toutefois nuancer ce tableau parce que la Cour réserve toutefois l’hypothèse du notaire ayant reçu « mandat de gérer le bien loué » (Cass. 3e civ., 4 avr. 2001). La question de savoir si un simple « mandat de vendre » pourrait suffire est débattue. Un arrêt remarqué semble pourtant l’avoir admis (Cass. 3e civ., 15 févr. 2012, n° 11-10.580 : JurisData n° 2012-002086 ; RD rur. 2012, comm. 39, note S. Crevel ; Rev. Loyers 2012, p. 172, note B. Peignot ; JCP N 2012, n° 26, 1282, note J.-J. Barbiéri et F. Roussel). Mais la doctrine est divisée sur la portée à donner à cet arrêt. La pratique notariale contourne parfois la difficulté en faisant signer aux vendeurs une réquisition d’instrumenter habilitant le notaire à notifier et à recevoir la réponse. A défaut, il appartient au notaire d’attirer l’attention du fermier, lors de la notification, sur la nécessité de répondre directement au propriétaire vendeur et non au notaire.

Côté SAFER, la réception de la notification par le notaire ne prouve pas que le vendeur en ait eu lui-même connaissance et la loi reste muette sur le point de savoir si le notaire a l’obligation d’informer son client. La question peut paraître théorique mais elle a son importance pour déterminer le moment où l’accord de volonté se trouve scellé puisque que c’est à la date de la réception (et non de l’émission) que toute rétractation du vendeur devient impossible. Dans la mesure où le notaire instrumentaire tire ici son mandat du législateur, il semble cohérent d’admettre que le contrat se trouve définitivement formé dès la réception par le notaire du courrier lui indiquant la préemption et non au moment où le vendeur reçoit l’information de ce dernier.

 

Sort des biens reçus de son ascendant par le défunt en règlement d’une créance de salaire différé

SUCCESSIONS ET LIBÉRALITÉS

Cass. 1re civ., 1er déc. 2021, n° 20-12.315, FS-B : JurisData n° 2021-019346

Dans une décision du 1er décembre 2021, la première chambre civile de la Cour de cassation a considéré que les biens reçus de son ascendant par le défunt en règlement d’une créance de salaire différé échappent au droit de retour légal des collatéraux privilégiés.

En l’espèce, il a été procédé au partage de la succession de la défunte entre ses trois filles. L’une d’entre elles a reçu des biens immobiliers, dont une partie en règlement d’une créance de salaire différé et est décédée en laissant pour lui succéder son époux. Lors du partage de cette succession, un litige est né entre le conjoint survivant et les sœurs de la défunte quant à l’assiette du droit de retour légal.

 

La cour d’appel (CA Limoges, 5 déc. 2019, n° 18/00639 : JurisData n° 2019-024473) dit que l’ensemble des biens attribués à la défunte copartageante présents en nature au jour de l’ouverture de sa succession, constitue l’assiette pour l’exercice du droit de retour sur le fondement de l’article 757-3 du Code civil.

 

L’arrêt d’appel est partiellement cassé. La cour d’appel viole les article 757-3 du Code civil et L. 321-17, alinéa 1er, du Code rural et de la pêche maritime. Le droit de retour légal ne peut porter sur les biens attribués à la défunte copartageante, en règlement de sa créance de salaire différé.

 

Indemnité de réduction due par le légataire universel et absence d’indivision successorale

SUCCESSIONS ET LIBÉRALITÉS

Dans une décision du 1er décembre 2021, la première chambre civile de la Cour de cassation a considéré que l’indemnité de réduction due par le légataire universel doit être calculée d’après le montant de l’indemnité allouée par le juge de l’expropriation à la suite de la préemption de l’immeuble dont il été gratifié, soit d’après la valeur du bien légué à l’époque de son aliénation.

En l’espèce, un défunt laisse pour lui succéder son fils, héritier réservataire, en l’état de deux testaments olographes instituant un légataire universel et un légataire à titre universel. Le légataire universel a mis en vente le bien immobilier constituant son legs. L’héritier réservataire les a assignés en paiement d’indemnités de réduction.

 

La Cour de cassation approuve la cour d’appel, elle se fonde sur l’article 924-2 du Code civil. Elle considère que la CA a retenu à bon droit que l’indemnité de réduction due par le légataire universel doit être calculée d’après le montant de l’indemnité allouée par le juge de l’expropriation à la suite de la préemption de l’immeuble dont il été gratifié, soit d’après la valeur du bien légué à l’époque de son aliénation. Par ailleurs, selon l’article 924-3, alinéa 2, du Code civil, également applicable en l’absence d’indivision successorale, à défaut de convention ou de stipulation contraire, l’indemnité de réduction est productive d’intérêts à compter de la date à laquelle son montant a été fixé.

 

  • DOCTRINE ADMINISTRATIVE 

 

Formalisme du testament olographe : quelques conseils pratiques relatifs à sa rédaction

Etude rédigée par Virginie Savarit doctorante en droit privé et enseignante contractuelle à l’université de Pau et des Pays de l’Adour et Marina Beautier notaire assistant à Marseille sur le testament olographe. 

Il s’agit de la forme testamentaire la plus répandue en pratique, le testament olographe se distingue par sa simplicité rédactionnelle et sa dispense de recours obligatoire au notaire. Au travers de leur étude elles ont répondu à plusieurs questions : 

 

Question 1 : La rédaction du testament olographe peut-elle être réalisée par un procédé mécanique ?

 

Parmi les formalités requises au titre de la validité du testament olographe, celle d’une écriture entièrement manuscrite impose que l’acte soit impérativement écrit de la main du testateur. Cette condition ne laisse place à aucun assouplissement jurisprudentiel et fait l’objet d’une appréciation stricte des juges qui ont refusé d’admettre la validité du testament dactylographié ou rédigé par message électronique. Dans le même sens, l’écriture du testament à l’aide d’une formule pré-imprimée par laquelle le testateur se limite à remplir des cases vides a été condamnée par les juges

Toutefois le document tapuscrit peut accompagner une disposition testamentaire afin de l’expliciter et de la préciser. 

 

QUESTION 2 : Un tiers peut-il assister le testateur qui éprouve des difficultés à écrire son testament olographe ?

Le testament olographe doit renfermer l’écriture personnelle de son auteur, ce qui suppose qu’en principe le testateur rédige seul l’écrit qui contient ses dernières volontés. Le testament dicté ou écrit en tout ou partie par une personne autre que le testateur lui-même est nul. Le testament rédigé au crayon par un tiers, et dont le texte a été uniquement surligné par le testateur, est nul.

Sur ce point, la jurisprudence a néanmoins fait preuve de tolérance, refusant de prononcer la nullité du testament comportant la signature d’un tiers, ou celle du testament dont seules les mentions relatives à l’adresse et la date de naissance du testateur avaient été écrites par un tiers. La validité du testament olographe n’est donc pas nécessairement affectée par les précisions apportées par un tiers. 

L’assistance du tiers ne doit donc pas être totale puisque le testateur doit conserver une certaine maîtrise de sa main, notamment afin de pouvoir la retirer pour tout désaccord éventuel.

 

Conseil pratique :

La pratique du testament à main guidée ne saurait être encouragée dès lors qu’elle peut compromettre la validité du testament en cas de substitution du tiers au testateur ou de dénaturation de la volonté du défunt. Il sera conseillé aux personnes qui éprouvent des difficultés à rédiger leurs dernières volontés sans assistance, de les écrire sous la forme d’un testament authentique. Ce dernier requiert le concours d’un notaire qui apportera toute la sécurité nécessaire à sa rédaction.

 

QUESTION 3 : Le testament olographe peut-il être rédigé en langue étrangère ?

Le principe est celui de la liberté de la langue utilisée, tant qu’elle est maîtrisée par le testateur, qu’il s’agisse de la langue française, d’une langue locale ou étrangère, de la langue utilisée habituellement par le testateur ou non. Ainsi, et contrairement au testament authentique qui doit nécessairement être rédigé dans la langue française, un testament olographe peut être rédigé dans une autre langue, dès lors qu’elle est comprise du testateur. Cette solution semble logique car l’acte rédigé dans une langue non comprise de son auteur ne pouvait en effet être considéré comme l’expression de sa volonté.

Si le testateur ne maîtrise pas parfaitement la langue française, le recours à la forme notariée doit encore une fois être privilégié afin d’éviter toutes contestations postérieures. En effet, un interprète ou le notaire lui-même accomplira la dictée et la lecture dudit testament afin d’en assurer la traduction.

 

QUESTION 4 : Comment et quand modifier le texte du testament olographe sans remettre en cause sa validité ?

Le testateur peut apporter des changements au texte de son testament olographe, sans que ces corrections n’affectent la validité du testament. En cas de changement des dernières volontés, et sans procéder d’emblée à la rédaction d’un nouveau testament, des additions, des ratures ou encore des renvois peuvent être effectués par le testateur, pourvu que l’acte testamentaire initial reste lisible.

Afin de ne pas dénaturer le sens et la compréhension du testament ancien par les modifications qui pourraient être apportées, il est parfois préférable de détruire le testament et d’en faire un nouveau. Dans cette hypothèse, il convient alors de préciser dans le nouveau testament la révocation des dispositions antérieures.

 

Question 5 : La place de la signature dans le testament est-elle indifférente ?

Bien que la loi n’impose pas une place déterminée à la signature, son emplacement peut remettre en cause sa validité, notamment en cas d’incertitude sur l’identité du testateur ou sa volonté de tester. Ainsi, et dès lors qu’elle marque la volonté du testateur d’en approuver le contenu, la signature doit figurer à la fin du testament. C’est en effet par cet emplacement que le testateur manifeste sa volonté de valider définitivement le contenu de l’acte. Par conséquent, la simple mention des nom et prénom du testateur ne peut valoir signature si elle est apposée au sein des dispositions testamentaires. Au contraire, la mention des nom et prénoms apposée à la suite des dispositions testamentaires emporte la validité d’une telle signature.

 

QUESTION 6 : Un testament olographe recopié d’après un modèle fourni par le notaire est-il valable ?

Dans la pratique, il est courant que le testateur reproduise un modèle de testament olographe qui lui a été fourni par le notaire. Cette pratique notariale tend à en effet à assurer le respect des formalités requises ainsi qu’une formulation précise des dernières volontés de l’auteur du testament. Il importe cependant, pour que l’acte soit valide, que le testateur ait pu saisir le sens et la valeur des caractères ainsi recopiés et, de manière plus générale, la portée de l’écrit testamentaire. L’auteur du testament doit alors avoir parfaitement conscience de ce qu’il écrit sur la base du modèle qui lui a été fourni. C’est toutefois avec une certaine prudence que les notaires doivent fournir un modèle au testateur, au risque d’engager leur responsabilité professionnelle.

 

 

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