- ACTUALITES
Actualisation de dispositions relatives au DPE pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine
L’annexe 4 de l’arrêté du 15 septembre 2006 relatif au diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les bâtiments existants proposés à la vente en France métropolitaine dispose que les valeurs à retenir pour les émissions de dioxyde de carbone consécutives aux consommations d’énergie et la part des énergies renouvelables et de récupération dans la production de chaleur des réseaux de chaleur ou de froid est précisée à l’annexe 7 dudit arrêté (A. n° SOCU0611881A, 15 sept. 2006).
Un arrêté du 21 octobre 2021 procède à l’actualisation du contenu en CO2 des réseaux de chaleur et de froid et à la publication des taux d’énergie renouvelable et de récupération, avec les données d’exploitation 2018-2019-2020, pour :
- la réalisation des diagnostics de performance énergétique ;
- les obligations d’actions de réduction de la consommation d’énergie finale dans des bâtiments à usage tertiaire ;
- l’application de la RE2020 et de la RT 2012.
L’arrêté entrera en vigueur le 18 janvier 2022.
SAFER : acquisitions immobilières d’un montant supérieur à 180 000 € soumises à l’approbation des commissaires du Gouvernement
Un arrêté du 17 novembre 2021 modifie un arrêté du 16 mai 1962 portant application d’un décret du 14 juin 1961 relatif aux SAFER.
Cet arrêté prévoit que les acquisitions immobilières d’un montant supérieur à 180 000 €, poursuivies par les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural qui exercent leur activité en métropole, sont soumises à l’approbation préalable des commissaires du Gouvernement.
Il existe des exceptions au montant précité il est par exemple fixé à 75 000 euros pour les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural qui exercent leur activité en Guadeloupe.
Charges dont doit s’acquitter l’acquéreur d’un appartement HLM avec application différée du statut de la copropriété
Le décret n° 2021-1534 du 26 novembre 2021 précise la liste des charges auxquelles l’acquéreur d’un logement appartenant à un organisme d’habitations à loyer modéré avec application différée du statut de la copropriété contribue en contrepartie d’un droit d’usage réel sur les parties communes et les équipements communs de l’immeuble.
Il détermine également les modalités de paiement de ces charges.
Enfin, il précise les modalités de l’information des occupants d’immeubles collectifs à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation équipés de dispositifs d’individualisation de frais de chauffage, sur leur consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire et définit le contenu de la présentation annuelle faite aux acquéreurs par cet organisme.
Il est pris en application de l’ordonnance n° 2019-418 du 7 mai 2019.
Renforcement des droits des personnes victimes d’infractions commises au sein du couple ou de la famille
Un décret du 23 novembre 2021 précise les modalités d’application de diverses dispositions du Code pénal ou du Code de procédure pénale (CPP) afin de renforcer l’effectivité des droits et de la protection accordés par ces dispositions aux personnes, mineures ou majeures, victimes de violences ou d’infractions sexuelles commises au sein du couple ou de la famille.
Il prévoit notamment que les mesures de justice restaurative, applicables lorsque l’auteur d’une infraction a reconnu les faits reprochés, et qui sont possibles même lorsque l’action publique est prescrite, peuvent notamment être mises en œuvre en cas d’infraction sexuelle commise par un majeur sur un mineur. Il prévoit également la possibilité pour les associations d’aide aux victimes spécialisées dans la prise en charge et l’accompagnement des victimes de violences au sein du couple et dans les violences sexuelles et sexistes d’obtenir un agrément du ministère de la justice pour assister les victimes de ces infractions ;
Il apporte plusieurs précisions notamment sur la conduite à tenir par les autorités judiciaires. En cas de violences commises au sein du couple en présence d’un mineur, afin que ce dernier soit également considéré comme victime et non comme témoin de ces faits, et puisse se constituer partie civile, le cas échéant en étant représenté par un administrateur ad hoc ;
Le décret entre en vigueur le 1er février 2022.
CCN du notariat : liste des organisations professionnelles d’employeurs reconnues représentatives
Sont reconnues représentatives dans la convention collective du notariat (n° 2205), les organisations professionnelles d’employeurs suivantes :
- Syndicat National des Notaires (SNN) ;
- Syndicat des Notaires de France (SNF).
- JURISPRUDENCE
Adjudication portant sur le fonds affermé et sur des biens non compris dans le bail : droit de préemption du fermier
Dans une décision du 17 novembre 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que la substitution pure et simple à l’adjudicataire des bénéficiaires du droit de préemption conduit au transfert de propriété aux conditions de la vente aux enchères relatives tant à l’objet qu’au prix de cette opération.
Selon l’auteur cette décision semble irréprochable. Il rappelle que le droit de préemption, après adjudication qu’elle soit volontaire ou judiciaire, est un droit de substitution au sens plein du terme. La préemption emporte pour lui « substitution pure et simple à l’adjudicataire » (C. rur., art. L. 412-11). Le fermier se substitue à l’adjudicataire tant sur l’objet que sur le prix.
Selon certains auteurs, le preneur aurait certes la possibilité de contester la régularité de la vente en « bloc » d’un domaine rural qui lui a été donné à bail pour partie. Mais il devrait le faire avant l’adjudication « par un dire inséré au cahier des charges ». À défaut, il lui faut donc régler la totalité du prix et des frais de la vente (en ce sens, Cass. 3e civ., 27 juin 1990, n° 89-14.057). Réciproquement, l’adjudicataire ne peut pas obliger le fermier à n’exercer son droit de préemption que sur les biens loués.
Un bail verbal est tacitement reconduit à défaut de congé délivré par le bailleur
Dans une décision du 17 novembre 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que le bail verbal portant sur un logement à usage d’habitation principale conclu par des bailleurs personnes physiques, en SCI familiale ou en indivision, l’est pour une durée au moins égale à trois ans, et en absence de congé valablement donné par les bailleurs, ce contrat parvenu à son terme est reconduit tacitement par périodes triennales.
Dans cette décision la Cour de cassation casse partiellement l’arrêt de la Cour d’appel. Elle relève que c’est dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation de l’intérêt à agir, que la cour d’appel a relevé que l’intérêt distinct de la commune résidait dans le fait de ne pas supporter la charge du relogement du locataire. Mais, l’arrêt d’appel est cassé au visa de l’article 10, alinéas 1 à 3, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. En énonçant que, si l’existence d’un contrat de bail verbal entre 1994 et 1998 n’est pas contestée par les parties, sa reconduction tacite ou son renouvellement ne peut être supposé, alors qu’à défaut de congé délivré par le bailleur, le bail verbal est tacitement reconduit, la cour d’appel viole le texte susvisé.
Vente avec clause de réserve de propriété : revendication du bien entre les mains du sous-acquéreur
Dans une décision du 17 novembre 2021, la chambre commerciale de la Cour de cassation a considéré que la revendication auprès du sous-acquéreur de biens vendus avec clause de réserve de propriété est fondée sur l’article 2276 du Code civil et non sur l’article L. 624-16 du Code de commerce. Dès lors, pour accueillir la demande de revendication, les juges du fond doivent rechercher non pas si les marchandises se retrouvent en nature dans le patrimoine du sous-acquéreur mais si le sous-acquéreur est entré en possession de mauvaise foi.
Cette décision est conforme à la jurisprudence antérieure de la Cour de cassation (Cass. com., 15 déc. 2015).
Bigamie et divorce : le juge français doit vérifier la loi personnelle des époux
Dans un arrêt du 17 novembre 2021, la première chambre civile de la Cour de cassation rappelle que le juge français doit, lorsqu’il est saisi d’une espèce présentant un élément extranéité, vérifier si la loi personnelle des époux autorise la bigamie et ce, afin de pouvoir se prononcer sur la dissolution du second mariage.
Dans l’affaire jugée, les époux de nationalité libyenne se sont mariés en Libye. Des années après, l’épouse bigame du mari a déposé en France une requête en divorce.
Par un arrêt du 15 mai 2019, la cour d’appel d’Orléans a déclaré irrecevable cette requête au motif que la loi française ne reconnaît pas le mariage bigame, de sorte que le second mariage n’avait pas d’existence légale et ne pouvait être dissous par une juridiction nationale. La seconde épouse a alors formé un pourvoi en cassation contre cette décision.
La question posée à la Cour de cassation était de savoir si l’interdiction de bigamie prévue par la loi française empêche le juge national de se prononcer sur le divorce du second mariage de l’époux étranger.
Sur le fondement de l’article 3 du Code civil, les juges du droit répondent par la négative, et cassent et annulent l’arrêt d’appel.
La Cour rappelle d’abord que le juge français doit mettre en œuvre les règles de conflit de lois et rechercher le droit désigné par cette règle (en l’occurrence, les conditions de fond du mariage sont régies par la loi personnelle de chacun des époux). Ensuite, elle considère que le juge national devait vérifier si la loi personnelle des époux – tous deux libyens – autorisait la bigamie, afin de pouvoir accueillir ou déclarer irrecevable la requête de divorce.
La solution adoptée est classique : l’état de personne est régi par la loi personnelle des parties (C. civ., art. 3, al. 3). En l’espèce, les époux étaient de nationalité libyenne et l’union avait été célébrée en Libye. Ces deux éléments d’extranéité obligeaient le juge français à consulter les règles de conflit de lois en vue de déterminer le droit applicable. En effet, le prononcé du divorce suppose la reconnaissance préalable en France du mariage bigame célébré à l’étranger. La règle de conflit de lois régissant les conditions de fond du mariage renvoie à la loi personnelle des époux : si la bigamie est autorisée par cette loi et le mariage a été valablement célébré à l’étranger, cette union produit alors ses effets en France, avec pour conséquence que le juge français peut connaître de la requête de divorce.
Ainsi, le jeu de la méthode conflictuelle permet la réalisation en France de certains effets du mariage bigame valablement célébré à l’étranger, par exemple :
- l’obtention d’une pension alimentaire par la seconde femme (Cass. 1re civ., 28 janv. 1958) ;
- l’exercice de droits successoraux par la seconde femme (Cass. 1re civ., 3 janv 1980) ;
- le bénéfice par la seconde femme de la pension de réversion, en concours avec la première épouse (Cass. 2e civ., 20 déc. 2018).
Toutefois, la récente loi confortant le respect des principes de la République limite l’efficacité de la technique conflictuelle en matière de reconnaissance du mariage bigame en France (L. n° 2021-1109, 24 août 2021, art. 25 et s.). En effet, afin d’assurer l’égalité entre les femmes et les hommes et de conforter l’ordre public national, cette loi complète le Code de la sécurité sociale par une disposition immédiatement applicable qui réserve le versement de la pension de réversion à un seul conjoint survivant : « En cas de pluralité de conjoints survivants, la pension de réversion est versée au conjoint survivant de l’assuré décédé dont le mariage a été contracté, dans le respect des dispositions de l’article 147 du Code civil, à la date la plus ancienne » (L. n° 2021-1109, 24 août 2021, art. 29. – CSS, art. L. 161-23-1 A).
Liquidation du régime matrimonial : nature juridique de l’APL et incidence de la présomption de communauté sur le droit à récompense
Dans un arrêt du 1er décembre 2021, la première chambre civile de la Cour de cassation rappelle, d’une part, la nature de bien commun de l’aide personnalisée au logement (APL) et, d’autre part, l’effet de la présomption de communauté sur la preuve du droit à récompense.
En l’espèce, le divorce des époux mariés sous le régime de la communauté a été prononcé et plusieurs difficultés concernant la liquidation et le partage de leurs intérêts se sont présentées :
- le règlement par la communauté de l’emprunt contracté par l’épouse, bénéficiaire de l’APL, pour l’acquisition d’un bien propre ayant servi de logement familial ;
- l’achat pendant le mariage d’un véhicule et son attribution en propre au mari.
Par un arrêt du 22 octobre 2019, la cour d’appel de Colmar a jugé, pour ce qui est de l’achat de l’immeuble par l’épouse, que l’APL versée directement à l’organisme de crédit ne pouvait pas être soustraite de la récompense due par cette dernière à la communauté. Quant à l’acquisition du véhicule, les juges du fond ont rejeté la demande de récompense à la charge du mari et au profit de la communauté, au motif que le véhicule n’a pas été payé au moyen de deniers communs mais financé grâce à un prêt pour lequel l’époux a contracté une assurance et dont il a réglé les échéances.
L’épouse a formé un pourvoi contre cette décision et posé deux questions à la Cour de cassation :
1. L’aide personnalisée au logement, obtenue par l’époux ayant acheté un bien propre, entre-t-elle dans le patrimoine commun et ouvre-t-elle un droit à récompense ? ; et
2. L’acquisition pendant le mariage d’un véhicule attribué en propre à l’un des époux ouvre-t-elle droit à une récompense au profit de la communauté ?
La première chambre civile de la Cour de cassation casse et annule l’arrêt de la cour d’appel de Colmar, mais seulement en ce qu’il a rejeté la demande de récompense de la femme au profit de la communauté au titre de l’achat du véhicule.
En ce qui concerne la nature juridique de l’APL, s’agissant du droit à récompense à la charge de la communauté et au profit de l’épouse, les juges du droit ont considéré que la communauté s’était appauvrie en remboursant le crédit immobilier contracté par la femme. Car la perception d’une APL est considérée comme un substitut de revenus pour l’époux bénéficiaire. Dès lors, l’APL entre en communauté, peu important qu’elle soit versée directement à l’organisme prêteur.
La solution n’est pas nouvelle. En effet, la première chambre civile de la Cour de cassation avait déjà statué de la sorte et qualifié l’APL de « substitut de revenus » de l’époux bénéficiaire. L’APL tombe ainsi en communauté, car son objectif est de combler une insuffisance de revenus et d’alléger les frais de logement, qui constituent une charge du mariage (V. Cass. 1re civ., 10 juill. 2013).
En ce qui concerne la preuve de la nature propre ou commune du bien. La Cour de cassation censure le rejet de la demande de récompense au profit de la communauté au titre de l’acquisition d’un véhicule. En effet, « tout bien, meuble ou immeuble, est réputé acquêt de communauté si l’on ne prouve qu’il est propre à l’un des époux par application d’une disposition de la loi » (C. civ., art. 1402, al. 1er). La Cour fait grief aux juges du fond, pour se prononcer sur la récompense, de ne pas avoir recherché la nature propre ou commune des fonds employés au paiement des échéances durant le mariage.
La décision est également classique : la présomption de communauté fait peser sur l’époux qui revendique une récompense la charge de la preuve. De même, lorsqu’un époux demande une récompense au profit de la communauté, la charge de la preuve repose sur le défendeur.
En l’espèce, la censure est justifiée car la provenance des deniers propres employés pour rembourser le prêt qui a permis l’achat du véhicule, n’a pas été rapportée. Sans cette preuve, en raison de la présomption de communauté, le bien aurait dû être qualifié de bien commun.
Indemnité de réduction due par le légataire universel et absence d’indivision successorale
La première chambre civile de la Cour de cassation a énoncé dans une décision du 1er décembre 2021 que l’indemnité de réduction due par le légataire universel doit être calculée d’après le montant de l’indemnité allouée par le juge de l’expropriation à la suite de la préemption de l’immeuble dont il été gratifié, soit d’après la valeur du bien légué à l’époque de son aliénation.
Un défunt laisse pour lui succéder son fils, héritier réservataire, en l’état de deux testaments olographes instituant un légataire universel et un légataire à titre universel. Le légataire universel a mis en vente le bien immobilier constituant son legs. L’héritier réservataire les a assignés en paiement d’indemnités de réduction.
Aux termes de l’article 924-2 du Code civil, le montant de l’indemnité de réduction se calcule d’après la valeur des biens donnés ou légués à l’époque du partage ou de leur aliénation par le gratifié et en fonction de leur état au jour où la libéralité a pris effet. En l’absence d’indivision entre le bénéficiaire de la libéralité et l’héritier réservataire et, par conséquent, en l’absence de partage, le montant de l’indemnité de réduction se calcule d’après la valeur des biens donnés ou légués à l’époque de sa liquidation ou de leur aliénation par le gratifié. La cour d’appel a retenu à bon droit dans cette affaire que l’indemnité de réduction due par le légataire universel doit être calculée d’après le montant de l’indemnité allouée par le juge de l’expropriation à la suite de la préemption de l’immeuble dont il était gratifié, soit d’après la valeur du bien légué à l’époque de son aliénation. Par ailleurs, selon l’article 924-3, alinéa 2, du Code civil, également applicable en l’absence d’indivision successorale, à défaut de convention ou de stipulation contraire, l’indemnité de réduction est productive d’intérêts à compter de la date à laquelle son montant a été fixé.
Sort des biens reçus de son ascendant par le défunt en règlement d’une créance de salaire différé
Dans une décision du 1er décembre 2021, la première chambre civile de la Cour de cassation a considéré que les biens reçus de son ascendant par le défunt en règlement d’une créance de salaire différé échappent au droit de retour légal des collatéraux privilégiés.
Il a été procédé au partage de la succession de la défunte entre ses trois filles. L’une d’entre elles a reçu des biens immobiliers, dont une partie en règlement d’une créance de salaire différé et est décédée en laissant pour lui succéder son époux. Lors du partage de cette succession, un litige est né entre le conjoint survivant et les sœurs de la défunte quant à l’assiette du droit de retour légal.
La cour d’appel (CA Limoges, 5 déc. 2019, n° 18/00639 : JurisData n° 2019-024473) dit que l’ensemble des biens attribués à la défunte copartageante présents en nature au jour de l’ouverture de sa succession, constitue l’assiette pour l’exercice du droit de retour sur le fondement de l’article 757-3 du Code civil.
L’arrêt d’appel est partiellement cassé. La cour d’appel viole les article 757-3 du Code civil et L. 321-17, alinéa 1er, du Code rural et de la pêche maritime. Le droit de retour légal ne peut porter sur les biens attribués à la défunte copartageante, en règlement de sa créance de salaire différé.
- ECHOS ET OPINIONS
Le CNB annonce la « création d’un dispositif de divorce par consentement mutuel par voie électronique »
Afin d’« inciter les avocats à s’emparer de [l’] opportunité » de recourir à la signature électronique pour les actes de divorce par consentement mutuel (C. civ., art. 1175, 1°, réd. L. n° 2019-222, 23 mars 2019), le Conseil national des barreaux (CNB) « offre aux avocats et à leurs clients un acte natif électronique qui garantit la concomitance des signatures et la localisation des parties et de leurs avocats conformément au principe de l’article 1145 du Code civil ».
Parallèlement à ces travaux, des discussions ont été ouvertes avec le Conseil supérieur du notariat pour « obtenir que la formalité de dépôt de la e-convention de divorce s’effectue par voie électronique, de manière à respecter une chaîne numérique complète », indique le CNB sur son site Internet, précisant que l’assemblée générale du mois de novembre a été l’occasion pour la vice-présidente de la commission des textes, Charlotte Robbe, et le président de la commission numérique, Philippe Baron, de présenter les modalités de mise en œuvre de cette fonctionnalité. Les deux commissions se sont fixées pour objectif d’« implémenter cette fonctionnalité à la plateforme e-Acte d’avocat dans le courant du mois de janvier 2022 à l’occasion des États généraux de la famille et du patrimoine ».
Régularisation des DPE des logements construits avant 1975
Les diagnostiqueurs qui auront réédité ces diagnostics de performance énergétique (DPE) seront indemnisés à hauteur de 60 euros par DPE, sur la base du nombre de DPE réédités.
Un mois après l’entrée en vigueur de la méthode corrigée du diagnostic de performance énergétique, Emmanuelle Wargon, ministre déléguée chargée du Logement, et les représentants des professionnels de l’immobilier, des propriétaires et des bailleurs sociaux, des diagnostiqueurs, des éditeurs de logiciels et des notaires, se sont réunis pour un premier bilan.
Les représentants des diagnostiqueurs ont confirmé que les 160 000 nouveaux DPE réalisés depuis le 1er novembre 2021 ne présentent plus d’anomalies.
La ministre a précisé que l’analyse des nouveaux DPE édités selon la méthode corrigée fera l’objet d’une communication régulière auprès des différents professionnels afin de s’assurer qu’aucune nouvelle anomalie n’apparaisse.
Les diagnostiqueurs se sont engagés à rééditer, sans frais pour les propriétaires, avant le 28 février 2022, les DPE réalisés sur des bâtiments avant 1975 entre le 1er juillet et le 1er novembre 2021 qui avaient été classés F ou G, et ce de façon automatique (94000 DPE sont concernés). Les 129 000 DPE ayant été classés D ou E ces logements seront quant à eux réédités avec la nouvelle méthode à la demande des propriétaires.
Les diagnostiqueurs qui auront réédités ces DPE seront indemnisés à hauteur de 60 euros par DPE, sur la base du nombre de DPE réédités.
L’indemnisation pourra être demandée une fois la période de réédition passée, soit après le 28 février 2022.
PPRI : modalités d’appréciation de la nature et de l’intensité du risque
Dans une décision du 24 novembre 2021, le Conseil d’Etat a énoncé que lors de l’élaboration d’un PPRI, le préfet ne peut légalement s’abstenir de tenir compte de la modification de l’altimétrie de terrains à la suite d’une opération de remblaiement présentant un caractère précaire au seul titre de conditions de réalisation estimées irrégulières, caractère susceptible d’être régularisé et dont la possibilité n’est pas exclue.
Le Conseil d’État a déduit des articles L. 562-1 et R. 562-3 du code de l’environnement qu’« il résulte des articles L. 562-1 et R. 562-3 du code de l’environnement que le classement de terrains par un plan de prévention des risques d’inondation a pour objet de déterminer, en fonction de la nature et de l’intensité du risque auquel ces terrains sont exposés, les interdictions et prescriptions nécessaires, à titre préventif, notamment pour ne pas aggraver le risque pour les vies humaines » (CE, 6 avr. 2016, nos 38600 et 38601).