Notre veille juridique hebdomadaire du 26 novembre 2021

 

• JURISPRUDENCE

Divorce du débiteur : le liquidateur judiciaire doit contester la prestation compensatoire par voie de tierce opposition au jugement de divorce

Dans une décision du 30 octobre 2021, la chambre commerciale de la Cour de cassation a énoncé que le dessaisissement ne concerne que l’administration et la disposition des biens du débiteur en liquidation judiciaire. Ainsi, ce dernier a qualité pour intenter seul une action en divorce ou y défendre.

 Cette action est attachée à sa personne. Elle inclut la fixation de la prestation compensatoire mise à sa charge. Le liquidateur, qui entend rendre inopposable à la procédure l’abandon, à titre de prestation compensatoire, d’un bien personnel du débiteur marié sous le régime de la séparation des biens qui a été décidé par le juge du divorce, doit exercer une tierce opposition contre cette disposition du jugement de divorce.

Une cour d’appel avait déclaré inopposable à la liquidation judiciaire du débiteur le transfert de propriété, ordonné à titre de prestation compensatoire, de l’immeuble acquis en indivision par le débiteur et son ex-épouse et en avait prescrit la vente aux enchères, en retenant que les implications financières de l’action en divorce n’échappent pas au dessaisissement. La cour en avait déduit que le liquidateur aurait dû être appelé à la procédure de divorce. L’arrêt est cassé au visa de l’article L. 641-9, I, du Code de commerce. Pour faire déclarer le jugement de divorce inopposable à la liquidation judiciaire, le liquidateur aurait dû former tierce opposition à son encontre.

 

Pas d’indemnité d’occupation si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle

Dans une décision du 3 novembre 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation.

 

Selon la Cour de cassation, il résulte de l’article 1304 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, qu’en cas d’annulation d’un bail pour un motif étranger au comportement du preneur, l’indemnité d’occupation représente la contrepartie de la jouissance des lieux.

 

Dès lors, si le locataire n’a pas bénéficié de la jouissance de locaux conformes à leur destination contractuelle, il n’est pas redevable d’une indemnité d’occupation.

Pour condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation suite à l’annulation du contrat de bail, l’arrêt énonce qu’il importe peu qu’elle n’ait pu exploiter les locaux pris à bail, la bailleresse ayant été privée de la jouissance de son bien jusqu’à la remise des clés.

En statuant ainsi, alors qu’elle avait retenu que la bailleresse avait consenti un bail pour un local impropre à sa destination contractuelle, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé

 

• DOCTRINE ADMINISTRATIVE

Usufruitier ou nu-propriétaire : qui est le redevable des provisions au titre des fonds de travaux

Une parlementaire soulève la difficulté suivante : dans le cas d’un démembrement de la propriété d’un lot entre usufruitier et nu-propriétaire et en l’absence de clause de solidarité entre eux, une incertitude juridique demeure sur celui qui est redevable des provisions au titre du fonds de travaux, sans qu’aucune jurisprudence ne soit applicable. 

En effet, la liste fixée à l’article 44 du décret du 17 mars 1967 comprend aussi bien des grosses réparations incombant au nu-propriétaire ou des dépenses d’entretien à la charge de l’usufruitier. L’appel de fonds est ainsi à la discrétion du gestionnaire. Or, les moyens de droit dont dispose chacune des parties, aussi bien le recours en fin d’usufruit que les actions récursoires contre l’usufruitier ne sont opérants qu’en cas de dépense desdites provisions, mais ne permettent pas de contester le bien-fondé de l’appel de fonds vers l’un ou vers l’autre. Elle interroge le gouvernement sur le point de savoir si des évolutions réglementaires sont envisagées sur ce point.

Dans sa réponse, le ministère distingue selon qu’il existe une clause de solidarité entre l’usufruitier et nu-propriétaire ou non.

En ce qui concerne l’existence d’une clause de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire :

La jurisprudence admet la licéité de clauses de solidarité entre nu-propriétaire et usufruitier, insérées dans le règlement de copropriété et prévoyant que le nu-propriétaire et l’usufruitier sont tenus solidairement du paiement des charges de copropriété envers le syndicat des copropriétaires (Cass. 3e civ., 14 avr. 2016). Il a été jugé qu’une telle clause de solidarité peut s’étendre à toutes sommes dues au syndicat des copropriétaires, notamment aux cotisations au fonds de travaux prévues par l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965(CA Rennes, 4e ch., 20 mai 2021).

Ces clauses permettent de régler d’éventuelles contestations en matière de charges voire de cotisation au fonds de travaux.

 

Il est également des cas où la clause de solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire est absente.

Dans le silence du statut, il convient donc de se référer au régime de droit commun de l’usufruit. Celui-ci prévoit, d’une part, que l’usufruitier est tenu aux réparations d’entretien tandis que les grosses réparations demeurent à la charge du nu-propriétaire (C. civ., art. 605 et 606). Il prévoit, d’autre part, que « l’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage » (C. civ., art. 608). S’agissant de la juste répartition du coût final de travaux, elle est soumise à l’interprétation jurisprudentielle des articles 605 et 606 du Code civil. Il a ainsi pu être jugé que la nature des travaux décidés par un syndicat des copropriétaires (ravalement des façades rue et cour, zinguerie et les toitures y compris sa vérification totale), pour lesquels des cotisations au fonds de travaux étaient appelées, relevait des réparations d’entretien à la charge de l’usufruitier et non des grosses réparations telles que définis par l’article 606 du Code civil (TGI Marseille, 3e ch. civ., 20 nov. 2014, n° 10/03509) quand, dans d’autres cas, la réfection de zingueries s’est avérée d’une importance et d’un coût tels qu’elle relevait en fait des grosses réparations (Cass. 1re civ., 2 févr. 1955 : Bull. civ. I, n° 55).

Le ministère confirme que les actions récursoires engagées a posteriori peuvent permettre de résoudre ce type de litige. 

Enfin, le ministère précise qu’il n’est pas envisagé de modifier la législation applicable en la matière, l’appréciation au cas d’espèce par les juridictions saisies permettant d’apporter une réponse adaptée à chaque situation.

 

• ECHOS ET OPINIONS

Trêve hivernale : les huissiers de justice alertent sur les cas où le bénéfice ne s’applique pas

Le 28 octobre 2021 un communiqué intéressant la trêve hivernale a été publié. La trêve hivernale se tiendra du 1er novembre 2021 au 31 mars 2022 : pendant cette période, l’exécution des procédures d’expulsion est suspendue. Cette suspension qui concerne essentiellement les expulsions locatives n’est pas applicable dans certains cas conformément à la loi. La Chambre nationale des commissaires de justice, section huissiers de justice alerte sur les différents cas de non-application de la trêve afin de permettre aux personnes concernées de s’organiser.

 

Cas de non-application de la trêve hivernale :

• lorsque les occupants se voient proposer un relogement « dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » ;
• lorsque qu’un logement faisant l’objet d’un arrêté de péril est occupé ;
• lorsque les squatteurs se sont introduits au domicile (c’est-à-dire un logement, qu’il soit une résidence principale ou secondaire) du demandeur de l’expulsion. La non-application est automatique ;
• lorsque les squatteurs occupant un lieu autre que le domicile du demandeur (exemple : garage, grange, terrain, champs…). La non-application est à l’appréciation du juge
• lorsque le juge aux affaires familiales, dans le cadre d’une procédure de divorce, rend une ordonnance de non-conciliation et accorde le recours à la force publique pour l’expulsion d’un des conjoints.

 

Cette trêve 2021-2022 s’inscrit cette année dans une actualité marquée par de nouveaux aménagements dus à la crise sanitaire, indique le communiqué :

• les trêves hivernales précédentes ont été prolongées (en 2020, jusqu’au 10 juillet, et en 2021 jusqu’au 31 mai) ;
• cette nouvelle trêve hivernale n’est pas prolongée et s’étendra du 1er novembre 2021 au 31 mars 2022comme chaque année non touchée par la pandémie.

 

La CNCJ rappelle aux locataires comme aux propriétaires l’importance de tout mettre en œuvre dès les premières difficultés pour trouver des solutions efficaces :

Dès les premières difficultés de paiement, le locataire défaillant doit contacter son bailleur pour trouver un arrangement à l’amiable. Il peut ensuite se mettre en rapport avec les tiers concernés (caution, services sociaux, assurance). Dans ce cas, l’huissier de justice peut intervenir pour tenter de concilier les parties ou les recommander à un tiers médiateur. En cas de difficultés pérennes, le locataire doit solliciter les aides proposées par les services sociaux. Il peut aussi saisir la commission de surendettement ou faire appel à une association ou une agence départementale pour le logement (ADIL). Enfin, il lui faut rechercher des solutions de relogement (parc privé, parc HLM, famille…).

Plusieurs s’offrent au bailleur telles que : diligenter un huissier de justice afin d’appeler l’éventuelle caution en garantie, assigner le locataire à un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et éventuellement doublé d’une saisie conservatoire, indique le communiqué.

 

• DOSSIER

Loi Climat : nouveautés en matière de préemption, entre création et retouches

La loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 crée un nouveau droit de préemption pour les zones exposées à un risque de recul du trait de côte tout en effectuant des retouches au droit de préemption relatif aux espaces naturels sensibles.

1. – Le droit de préemption tel qu’il est conçu dans le Code de l’urbanisme est un outil de maîtrise foncière qui s’adapte à l’évolution du droit de l’urbanisme. Il en résulte ainsi une extension de son usage à des problématiques environnementales.

2. – Dans un premier temps, cette extension s’est faite par la seule modification de l’article L. 211-1 du Code de l’urbanisme.

Le droit de préemption est utilisé comme un outil de protection.

Ce nouveau droit de préemption est finalement très proche du DPU, ce qui permettra une mise en œuvre aisée, tout en sachant que celui-ci est conditionné à l’identification des côtes concernées et la parution du décret d’application.

Enfin, l’extension du champ d’application du droit de préemption au titre des ENS aux donations était selon l’auteur prévisible, suivant en cela l’évolution du DPU qui avait été initiée par la loi ALUR du 24 mars 2014. Le législateur aura pris soin d’utiliser la même formulation qu’en matière de DPU.

Loi Climat, assainissement et nouvelles obligations

La loi « Climat et résilience » du 22 août 2021 apporte des précisions relatives au contrôle du raccordement dans les zones d’assainissement collectif et modifie également a minima le régime applicable aux zones d’assainissement non collectif. L’objectif poursuivi par le législateur est notamment de lutter contre les « petites pollutions » dues aux mauvais raccordements au réseau d’assainissement.

1. – L’assainissement des eaux usées, lorsqu’il n’est pas correctement réalisé, peut être source de pollution, une fois que ces eaux usées sont rejetées. Celui-ci, ainsi que le rejet des eaux pluviales, font donc l’objet d’une réglementation conduisant à imposer des obligations tant aux communes qu’aux propriétaires concernés.

2. – Ce sont ces obligations qui sont modifiées par la loi « Climat et résilience » Note 1 , sachant qu’une nouvelle modification est d’ores et déjà prévue dans le projet de loi « 4D », ce qui nous conduit à distinguer l’impact pour les communes de ceux pour les propriétaires et les notaires.

 

• Depuis le 25 août 2021, dans les zones d’assainissement non collectif, pèse sur les notaires l’obligation de notifier aux SPANC une attestation contenant la date de la vente, les informations nécessaires à l’identification du bien vendu, ainsi que les nom et adresse de l’acquéreur de ce bien.

• À compter du 1er juillet 2022, cette obligation sera étendue aux territoires mentionnés sur la liste des territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine situés dans une zone d’assainissement collectif. La notification devra alors être faite aux SPANC.

• À compter du 1er juillet 2022, le document de contrôle du raccordement au réseau d’assainissement collectif d’un immeuble situé sur un territoire dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine devra être incorporé au DDT et remis à l’acquéreur.

Nationalité française par filiation : ne pas confondre acquisition et attribution

Dans une décision du 17 novembre 2021, la première chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que la nationalité du ou des parents à prendre en considération pour l’attribution de la nationalité en raison de la naissance d’un parent français est celle que ce parent avait au jour de la naissance de l’enfant, peu important sa nationalité au jour de l’établissement de la filiation.

En l’espèce, le requérant né en République centrafricaine et naturalisé français par décret du 12 janvier 2011, a fait transcrire sur les registres de l’état civil du ministère de l’Europe et des affaires étrangères, les actes de naissance de ses deux enfants, également nés en République centrafricaine en 2000 et 2007, et reconnus par lui en 2012.

Le ministère public a demandé l’annulation de cette transcription. Cette demande d’annulation a été rejetée par les juges du fond. Ces derniers ont jugé que la date à retenir afin de déterminer la nationalité du parent est celle de la naissance, ou, si l’établissement de la filiation est postérieur à la naissance, la date à laquelle la filiation est établie.

Considérant, au contraire, qu’en application de l’article 20, alinéa 1er du Code civil, l’enfant français par filiation ou par la naissance en France est réputé avoir été français dès sa naissance, même si l’existence des conditions requises par la loi pour l’attribution de la nationalité française n’est établie que postérieurement et qu’en vertu de l’article 18 du Code civil, est français l’enfant dont l’un des parents au moins est français c’est la nationalité du parent au jour de naissance de l’enfant et non la nationalité du parent au jour de l’établissement de la filiation qu’il convient de prendre en considération pour déterminer si l’enfant est français par filiation, le procureur général près la cour d’appel de Rennes s’est pourvu en cassation.

La Cour de cassation valide ce raisonnement. Elle estime qu’ « en statuant ainsi, alors que la nationalité du ou des parents à prendre en considération pour l’attribution de la nationalité en raison de la naissance d’un parent français est celle que ce parent avait au jour de la naissance de l’enfant, peu important sa nationalité au jour de l’établissement de la filiation, la cour d’appel a violé » l’article 18 du Code civil.

 

 

Application concurrente des règlements Bruxelles II bis et Aliments

Dans une décision du 3 novembre 2021, la première chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que la compétence internationale en matière de responsabilité parentale dépend d’éléments de fait et de droit distincts de ceux qui commandent la compétence en matière de désunion. Il s’en déduit la compétence à l’égard de la demande d’obligation alimentaire, lorsqu’elle est accessoire à l’action relative à la responsabilité parentale.

Au visa de l’article 8 règlement Bruxelles II bis la troisième chambre civile de la Cour de la Cour de cassation a considéré que la résidence habituelle des enfants était un élément à prendre en considération pour apprécier la compétence territoriale du tribunal en matière de responsabilité parentale et d’obligation alimentaire. En n’appréciant pas que cette dernière n’était pas située en France, la cour d’appel a privé sa décision de base légale en déclarant comme compétente les juridictions françaises.

Lorsque la résidence habituelle d’un enfant est située en France, les juridictions françaises, même dans le cas où elles ne seraient pas compétentes pour statuer sur le divorce du couple, sont compétentes pour statuer sur la responsabilité parentale et les demandes alimentaires qui en sont l’accessoire.

 

Prêt immobilier et clause d’intérêt : et les frais de notaire et de publication ?

Dans une décision du 10 novembre 2021, la première chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que les frais de notaire et de publication doivent être intégrés dans le TEG, sauf si le prêteur prouve qu’ils n’étaient pas déterminables à la date de signature de l’acte authentique.

Dans cette décision la Cour de cassation rappel sa position concernant les frais d’information annuelle de la caution. Elle énonce que la cour d’appel a retenu à bon droit que ces frais ne constituant pas une condition d’octroi du prêt n’avaient pas à être intégrés dans le calcul du taux effectif global. Ils se « situent uniquement en aval du contrat » (Cass. 1re civ., 15 oct. 2014).

En revanche, au visa de l’article 1315 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l’article L. 313-1 du Code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, l’arrêt est cassé sur le refus d’intégrer les frais d’acte et de garantie.

La Cour de cassation vient rappeler que c’était à la banque qu’il incombait de prouver que ces frais n’étaient pas déterminables, en se plaçant à la date d’établissement de l’acte notarié le 24 juin 2011, et non à celle de l’offre de prêt acceptée. La cour d’appel, en retenant que l’emprunteur ne démontrait pas que ces frais étaient déterminables avec précision le 17 juin 2011 et que les frais d’acte et de garantie n’avaient pas à être inclus dans le calcul du TEG, a inversé la charge de la preuve et violé les textes susvisés.

 

Sous-traitance ou mandat ? Conséquences sur la résiliation du marché

Dans une décision du 10 novembre 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que si le sous-traitant n’invoque pas la nullité du contrat pour défaut d’un cautionnement valable garantissant l’exécution de la fin des travaux, il ne peut abandonner le chantier.

 

Dans cette décision la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir qualifié :

le contrat conclu entre le promoteur immobilier et le maître d’ouvrage ayant pour objet la réalisation des études et des travaux de construction de l’immeuble de contrat d’entreprise ,

et le contrat par lequel le maître d’ouvrage avait confié au maître d’œuvre l’exécution d’une partie de ses missions de contrat de sous-traitance.

La Cour de cassation rappelle ainsi l’application des articles 3 et 14 de la loi n° 75-1334 du 31 décembre 1975 relative à la sous-traitance.

Par conséquent, si le sous-traitant n’use pas de la faculté de résiliation unilatérale qui lui est ouverte par l’article 3 de la loi précitée et n’invoque pas la nullité de celui-ci sur le fondement de l’article 14 de la même loi, le contrat doit recevoir application.

La cour d’appel, pour juger abusive la résiliation par le maître d’ouvrage du contrat de sous-traitance, a retenu que la suspension de ses travaux par le maître d’œuvre, faute pour celui-ci de disposer d’un cautionnement valable garantissant l’exécution de la fin du chantier, fondée sur le bénéfice de la protection légale résultant des articles 3 et 14 de la loi précitée, ne constituait pas un abandon de chantier. En statuant ainsi, la cour d’appel a violé les textes susvisés.

Lorsque des acheteurs potentiels peu scrupuleux veulent forcer une vente immobilière

 

Dans une décision du 17 novembre 2021 la troisième chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que les juges du fond apprécient souverainement la rencontre des volontés des parties. Après une offre d’achat, la vente immobilière ne peut être forcée sans accord sur la chose et sur le prix.

Elle rappelle dans cette décision que les parties demeurent en effet libres durant toute la période précontractuelle. L’offre d’achat qui constitue un avant-contrat n’engage que l’acheteur et n’est pas assortie d’une indemnité d’immobilisation. Le délai de rétractation ne s’applique qu’au promettant. Il est possible au promettant de refuser cette offre sans engager sa responsabilité.

 

Vente immobilière : quelle action en garantie mettre en œuvre ?

Dans une décision du 17 novembre 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré que lorsque le défaut qui affecte le bien vendu le rend impropre à son usage normal, l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement possible de la demande de l’acquéreur.

En l’espèce, il s’agissait de l’acquisition d’un local à usage d’atelier et de bureaux par acte authentique contenant une clause d’exclusion de garantie. A la suite de désordres apparus sur le plancher, l’acheteur assigne le cédant en réparation de son préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés et de l’article 1382, devenu 1240, du Code civil.

La cour d’appel a jugé que le cédant a manqué à son obligation de délivrance à l’égard de l’acheteur et le condamne à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts. Elle considère que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés doit recevoir application, rejetant en conséquence la demande de M. G. en tant qu’elle est fondée sur un vice caché. 

Le cédant se pourvoit en cassation. Il reproche à la cour d’appel d’avoir fait droit à la demande d’indemnisation de l’acheteur en raison du défaut de portance du plancher constituant une non-conformité relevant de l’article 1604 du Code civil. Il invoque la violation des articles 1641 et 1604 de ce code.

L’arrêt est cassé au visa de ces deux textes.

« Aux termes du premier de ces textes, la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur. Aux termes du second, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’arrêt a retenu que le défaut de portance du plancher avait rendu le local à usage d’atelier impropre à sa destination, que le dol du cédant n’est pas prouvé et que la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés devait trouver à s’appliquer.

Pour la Cour de cassation, « lorsque le défaut qui affecte le bien vendu le rend impropre à son usage normal, l’action en garantie des vices cachés constitue l’unique fondement possible de la demande de l’acquéreur ».

Travaux supplémentaires hors devis : attention à la preuve !

Dans une décision du 17 novembre 2021, la troisième chambre civile a énoncé que le maître d’ouvrage qui n’apporte ni écrit ni commencement de preuve par écrit d’une commande supplémentaire de plus de 1 500 euros qu’il a honorée ne peut en réclamer le paiement.

 

Mme L. confie la rénovation de sa maison à la société 3D énergies (la société) selon un devis accepté. Elle lui demande ensuite des travaux supplémentaires. Mme L. refusant de les régler, la société l’assigne en paiement. Le tribunal la condamne à payer ces travaux supplémentaires. Mais la cour d’appel rejette la demande de paiement du maître d’ouvrage.

Pour la Cour de cassation, la cour d’appel a exactement retenu que, Mme L. n’étant pas commerçante, les dispositions de l’article 1341 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 (désormais art. 1359), étaient applicables : Ainsi « La somme réclamée au titre des travaux supplémentaires dépassant le montant de 1 500 euros, la preuve de la commande devait être rapportée par écrit, en l’absence d’un commencement de preuve par écrit émanant du maître de l’ouvrage ». La société ne rapportait pas la preuve que les travaux supplémentaires, facturés pour un montant de 14 013 euros, avaient été commandés ; les factures produites n’établissaient pas que les travaux avaient été acceptés sans équivoque.