Notre veille juridique hebdomadaire du 11 janvier 2024

Textes : 

 

Loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024 : 

 

1. Impôt sur le revenu et fiscalité des personnes

 

L’article 19 de la loi de finances renverse le principe de l’imposition sur le revenu pour les couples mariés ou soumis à un PACS.

 

Jusqu’à présent le principe était que l’administration fiscale calcule le taux de prélèvement par foyer fiscal en laissant toutefois la possibilité aux conjoints d’opter pour un taux de prélèvement individualisé pour prendre en compte leur écart de revenus.

 

Ce texte prévoit qu’à partir du 1er septembre 2025, le prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu des couples mariés ou pacsés est par principe individualisé, les couples pouvant toutefois opter pour un taux unique pour l’ensemble des revenus du foyer.

 

Cette option pourra être exercée et dénoncée à tout moment selon les modalités prévues par la loi.

 

L’article 38 de la loi de finances proroge jusqu’au 31 décembre 2026 l’exonération d’impôt sur le revenu des produits de la location au profit des personnes qui louent ou sous-louent une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, de même que l’exonération qui s’applique aux personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale (chambres d’hôtes).

2. Réductions d’impôts

 

L’article 14 de la loi de finances proroge le volet de la réduction d’impôt “Malraux” qui prévoit une réduction d’impôts en faveur des dépenses de restauration portant sur un immeuble situé dans un quartier ancien dégradé ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain pour les dépenses supportées jusqu’au 31 décembre 2024.

 

L’article 72 de la loi de finances proroge et aménage la réduction d’impôts sur le revenu en faveur de l’investissement locatif intermédiaire – dispositif “Denormandie ancien”.

 

Ce dispositif permet une réduction d’impôt sur le revenu aux propriétaires qui s’engagent à donner le logement en location nue pendant une durée minimale de 6 ou 9 ans, sur option du contribuable. Le contribuable doit avoir acquis un logement qui fait ou qui a fait l’objet de travaux d’amélioration ou qui a acquis un local affecté à un autre usage que l’habitation et qui fait ou qui a fait l’objet de travaux de transformation en logement.

 

Cette réduction, qui s’applique aux investissements réalisés du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2023 est prorogée, par la loi de finances 2024, au logement ou local acquis par le contribuable jusqu’au 31 décembre 2026.

 

La loi de finances corrige également une incohérence dans le dispositif en soustrayant à la diminution des taux applicables, prévue dans le cadre de la mise en extinction progressive du dispositif “Pinel”, les investissements bénéficiant de la réduction d’impôt “Denormandie” réalisés par les contribuables par l’intermédiaire d’une société civile de placement immobilier (SCPI), tout comme les investissements réalisés directement sous condition que les sommes versées soient employées au financement des logements.

 

Ce nouvel aménagement s’applique aux investissements réalisés à compter du 1er janvier 2023.

 

L’article 30 de la loi de finances prévoit que la réduction d’impôt est portée à 75% pour les dons et versements, y compris l’abandon exprès de revenus ou de profit, effectués entre le 15 septembre et le 31 décembre 2025 au profit de la Fondation du patrimoine en vue d’assurer la conservation et la restauration du patrimoine immobilier religieux.

 

3. Crédit d’impôt

 

L’article 17 prolonge jusqu’au 31 décembre 2026 le crédit d’impôt relatif aux travaux prescrits dans le cadre des plans de prévention des risques technologiques.

 

L’article 35 rétablit le crédit-d’impôt au titre des investissements en faveur de l’industrie verte. Le dispositif s’applique aux crédits d’impôts calculés au titre de projets agréés jusqu’au 31 décembre 2025.

 

L’article 50 renforce le crédit d’impôt au titre des dépenses engagées afin d’assurer le remplacement de l’exploitant.

 

L’article 68 proroge jusqu’au 31 décembre 2024 le crédit d’impôt “haute valeur environnementale”.

 

L’article 71 III, 2° proroge jusqu’en 2025 le crédit d’impôt à raison des dépenses d’équipements de l’habitation principale en faveur de l’aide aux personnes dans la perspective de la mise en place de “maprimeadapt’ ”.

 

Il procède également à une modification de ce crédit d’impôt, le texte procédant à une série d’ajustements visant à recentrer les dispositifs financiers en faveur de l’adaptation des logements à la perte d’autonomie liée à l’âge ou au handicap sur les ménages aux revenus les plus modestes.

 

4. La fiscalité des entreprises

 

L’article 45 aménage les règles relatives aux locaux classés meublés de tourisme.

 

Pour rappel, le régime des micros-entreprises prévu sous certaines conditions à l’article 50-0 du CGI s’applique notamment au loueur en meublé sous une condition de seuil de son chiffre d’affaires. Ce seuil varie selon le caractère professionnel ou non de la location : 

• Pour les locations de meublés de tourisme et de chambres d’hôtes, le seuil de chiffre d’affaires à ne pas excéder est de 188 700 €.
• L’abattement forfaitaire représentatif des charges est de 71%.
• Pour les locations meublées autres que celles susmentionnées, le seuil de chiffre d’affaires à ne pas excéder est de 77 700 €.
• L’abattement forfaitaire représentatif des charges est de 50%.

 

A l’Assemblée nationale, le gouvernement a déposé un amendement qui a été adopté et qui prévoyait un alignement des conditions d’application du régime micro-BIC” applicables à la location de locaux classés meublés de tourisme sur celui de la location de locaux meublés classiques. Dès lors, la location de locaux de meublés de tourisme devait relever du seuil de 77 700 € et bénéficier de l’abattement forfaitaire représentatif des charges de 50€. Seules les chambres d’hôtes restaient soumises au seuil de 188 700 € et à l’abattement forfaitaire de 71€.

 

Il prévoyait également un régime incitatif pour les locaux meublés de tourisme situés dans les territoires en déficit d’offre touristique. Les contribuables ayant réalisé moins de 50 000 € de chiffres d’affaires pouvaient, dans ce cadre, bénéficier d’un abattement supplémentaire de 21%, portant l’abattement global à 71%.

 

Au Sénat quatre amendements ont été adoptés contre l’avis du gouvernement prévoyant une nouvelle catégorie au sein du régime “micro-BIC” concernant les locaux meublés de tourisme pour lesquels un abattement de 30% s’appliquerait, retenu dans un plafond de 15000 €.

 

Ces amendements ont pour effet d’aligner le régime fiscal des meublés de tourisme sur celui du régime du “micro-foncier” applicable aux locations nues.

 

Ils instaurent également un abattement supplémentaire de 21% (abattement de 51% dans la limite de 15000€ du chiffre d’affaires HT) lorsque les locaux loués ne sont pas situés dans une zone tendue.

 

Selon la presse, le maintien de ces amendements dans le texte définitif relève d’une erreur matérielle et Bercy pourrait prendre une instruction fiscale qui permettrait aux contribuables de bénéficier des dispositions antérieures pour les déclarations de revenus de 2023.

 

L’article 51 proroge le régime particulier applicable aux plus ou moins-values réalisées par les sociétés passibles de l’IS lors de la cession de locaux professionnels transformés en logements ou de terrains à bâtir sur lesquels sont construits des logements.

 

Pour rappel l’article 210 F du CGI prévoit un régime d’imposition au taux réduit d’impôt sur les sociétés de 19% des plus-values réalisées par une personne morale  soumise à l’IS dans les conditions de droit commun lors de la cession de locaux à usage de bureau ou à usage commercial.

 

Ce taux s’applique aussi aux plus-values nettes réalisées par une telle personne morale lors de la cession de locaux à usage industriel intervenant à compter du 1er janvier 2017 ou lors de la cession de terrains à bâtir intervenant à compter du 1er janvier 2018.

 

Le bénéfice de cette imposition est conditionné au fait que le cédant soit une personne morale soumise à l’impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun et que le cessionnaire soit une personne morale .

 

Il faut en outre que le cessionnaire s’engage : 

• Soit à transformer les locaux acquis en locaux destinés à l’habitation dans un délai de 4 ans fixé à compter de la date de clôture de l’exercice au cours duquel l’acquisition est intervenue ;
• Soit, en cas d’acquisition de terrains à bâtir, à y construire des locaux à usage d’habitation dans ce même délai.

 

En cas de non-respect de l’engagement par le cessionnaire, celui-ci s’expose à une amende égale au montant de l’économie d’impôt réalisée par le cédant.

 

Depuis le 1er janvier 2019, le bénéfice de ce régime est réservé aux cessions de biens situées dans des zones tendues.

 

Ce dispositif est prorogé par la loi de finances 2024 et s’appliquera : 

• Aux cessions à titre onéreux réalisées jusqu’au 31 décembre 2026 ;
• Aux cessions à titres onéreux réalisées après le 31 décembre 2026 si une PUV ou une PSV a été conclue au plus tard à cette date et si la cession a été réalisée au plus tard 2 ans après la date de la promesse.

 

La loi de finances pour 2024 aménage également la condition tenant à l’engagement du cessionnaire en prévoyant que cette condition est réputée satisfaite lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser des locaux dont la surface habitable représente au moins 75% de la surface totale mentionnée sur le permis de construire du programme immobilier ou sur la déclaration préalable de travaux.

 

Dans cette hypothèse le taux d’IS de 19% s’applique à la part de la plus-value égale au produit de cette dernière par le rapport entre la surface habitable et la surface totale des locaux ainsi transformés.

 

Le délai de 4 ans est porté à 6 ans pour les opérations d’aménagement créant une emprise au sol supérieure ou égale à 20 000 m2, cet aménagement s’appliquant aux cessions intervenues à compter du 1er janvier 2024.

 

L’article 94 met en place des seuils spécifiques pour les exonérations de plus-values professionnelles des petites entreprises.

 

Pour rappel l’article 151 septies du CGI prévoit une exonération des plus-values professionnelles en cas de cession d’un élément d’actif immobilisé lorsque l’entreprise ne dépasse pas certains seuils de chiffre d’affaires.

 

Cette exonération est réservée aux entreprises qui relèvent de l’impôt sur le revenu : les entreprises individuelles et les sociétés ou groupement relevant du régime d’imposition des sociétés de personnes.

 

L’exonération concerne les plus-values nettes déterminées après compensation des moins-values de même nature, étant précisé que lorsque les biens entrent dans le champ d’application du A de l’article 1594-0 G du CGI (en particulier les terrains à bâtir), la plus-value réalisée à l’occasion de leur cession n’entre pas dans la détermination de la plus-value exonérée.

 

Pour bénéficier de l’exonération il faut que : 

• L’activité soit de nature commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole et être exercée à titre professionnel.
• L’activité doit avoir été exercée pendant au moins 5 ans à la date de la cession des éléments d’actifs.
• Les recettes annuelles hors taxes ne doivent pas dépasser certains seuils : 
• L’exonération est totale lorsque les recettes sont inférieures ou égales à : 
• 250 000 € s’il s’agit d’une entreprise dont le commerce principal est de vendre des marchandises, objets, fournitures et denrées à emporter ou à consommer sur place ou de fournir le logement, à l’exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés.
• 90 000 € s’il s’agit d’autres entreprises non agricoles ou titulaires de bénéfices non commerciaux.
• L’exonération est partielle lorsque les recettes sont supérieures à 250 000 € et inférieures à 350 000 € pour les premières entreprises ou supérieures à 90 000 € et inférieures à 126 000 € pour les secondes.

 

L’exonération concerne les transmissions à titre gratuit ou onéreux.

 

La loi de finances modifie ces derniers seuils en portant à 350 000 € le seuil pour l’exonération totale et 450 000 € pour l’exonération partielle.

 

Dans ce dernier cas, le montant exonéré est déterminé en appliquant au montant de la plus-value réalisée un taux égal au rapport entre, au numérateur, la différence entre 450 000 € et le montant des recettes et, au dénominateur, le montant de 100 000 €.

 

Ces dispositions s’appliquent aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2023.

 

5. Plus-values des particuliers

 

L’article 9 proroge et aménage les régimes d’exonération au titre du logement social.

 

Pour rappel l’article 150 U II 7° du CGI prévoit, sous conditions, une exonération temporaire en matière de plus-values immobilières des particuliers lors des cessions d’immeubles bâtis ou non bâtis.

 

Lorsque la cession est réalisée à un organisme en charge du logement social qui s’engage, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition à réaliser et à achever des logements sociaux ou des logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire dans un délai de 10 ans à compter de l’acquisition.

 

Lorsque la cession est réalisée à tout autre cessionnaire qui s’engage, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, à réaliser et à achever des logements sociaux ou des logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire dans un délai de 4 ans à compter de la date d’acquisition.

 

L’exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux que le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever par rapport à la surface totale des constructions mentionnées dans le permis de construire.

 

L’exonération est totale pour les organismes en charge du logement social lorsque le prorata dépasse 80%.

 

Le non-respect de l’engagement de réalisation et d’achèvement des logements sociaux dans le délai de 4 ou 10 ans selon le cas emporte l’application au cessionnaire d’une amende égale à 10% du prix de cession. L’amende est due par le cessionnaire ; en cas de non-respect de l’engagement du cessionnaire, l’exonération reste acquise au cédant.

 

En cas d’absorption de la société acquéreuse, l’engagement par le cessionnaire n’est pas rompu lorsque la société absorbante s’engage dans l’acte de fusion à se substituer à la société absorbée pour le respect de l’engagement. Le non-respect de l’engagement par la société absorbante entraîne l’application de l’amende.

 

Cette exonération s’applique aux cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2023.

 

La loi de finances pour 2024 proroge ce dispositif aux cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2025.

 

La loi de finances précise les caractéristiques des immeubles qui doivent être réalisés et achevés et l’affectation des logements.

 

Les cessionnaires doivent ainsi s’engager dans un délai de 4 ou 10 ans : 

• A la construction, le cas échéant à la démolition des constructions existantes suivie d’une reconstruction, à la réhabilitation complète de ces dernières concourant à la production d’immeubles neufs ou à la réhabilitation lourde de ces dernières.
• et à l’achèvement d’un ou de plusieurs bâtiments collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75% du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte de l’application des règles du PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.
• ainsi qu’à l’affectation, dès leur achèvement, d’un prorata de la surface habitable que le cessionnaire s’est engagé à affecter à des logements sociaux ou intermédiaires par rapport à la surface totale des constructions du programme immobilier.

 

Il est également prévu que lorsque les biens ou les droits sont situés dans une commune où le quota de logements sociaux de 20 ou 25% n’est pas respecté, le cessionnaire s’engage également à ce que la part de surface habitable de logements sociaux représente un seuil minimal de 25% de la surface totale des constructions du programme immobilier.

L’exonération est calculée au prorata de la surface habitable que le cessionnaire s’est engagé à affecter à des logements sociaux ou intermédiaires par rapport à la surface totale des constructions du programme immobilier.

 

Elle est totale pour les organismes en charge du logement social lorsque le prorata dépasse 80%.

 

La loi de finances pour 2024 aménage également les sanctions : 

• En cas de fusion de sociétés, le non-respect de l’engagement par la société absorbante entraîne l’application à cette société de l’amende prévue pour le cessionnaire.
• En cas d’acquisitions successives, le non-respect de l’engagement par le nouvel acquéreur entraîne l’application à celui-ci de l’amende.

 

Ce régime étant attaché à la personne du cessionnaire, la reprise de ses engagements par un nouvel acquéreur n’est autorisé que si le nouvel acquéreur est lui-même éligible à ce régime.

 

Ces aménagements s’appliquent aux cessions réalisées à compter du 1er janvier 2024.

 

L’article 9 proroge et aménage également l’exonération des cessions réalisées au profit des collectivités territoriales, de certains établissements publics ou de certaines sociétés en vue de leur cession à un organisme en charge du logement social.

 

Pour rappel l’article 150 U 8° du CGI prévoit une exonération temporaire en matière de plus-values immobilières en faveur des cessions de biens immobiliers réalisées par des particuliers au profit d’une collectivité, de certains établissements publics ou sociétés en vue de la cession ultérieure des biens concernés à un organisme en charge du logement social.

 

L’exonération est conditionnée à ce que le bien soit revendu à un organisme en charge du logement social dans un délai d’1 an suivant son acquisition ; délai porté à 3 ans pour les cessions réalisées par un établissement public foncier.

 

Le bénéfice de l’exonération est également conditionné à l’engagement par l’organisme en charge du logement social acquéreur de réaliser et d’achever des logements sociaux ou des logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire dans un délai de 10 ans à compter de la date d’acquisition.

 

L’exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux destinés à être construits ; elle est totale lorsque le prorata dépasse 80%.

 

En cas de non-respect de l’engagement de revente, le cessionnaire est tenu de reverser à l’Etat le montant de l’impôt dû au titre de la plus-value immobilière initialement exonérée.

 

En cas de non-respect de l’engagement d’achèvement des logements au terme du délai de 10 ans, l’organisme en charge du logement social est redevable de l’amende.

 

La loi de finances pour 2024 proroge ce dispositif aux cessions réalisées jusqu’au 31 décembre 2025.

 

Elle aménage également ses conditions, en prévoyant désormais que les cessionnaires doivent s’engager personnellement, par une mention portée dans l’acte authentique d’acquisition, dans un délai de 10 ans à compter de la date d’acquisition : 

• à la construction, le cas échéant à la démolition des constructions existantes suivie d’une reconstruction, à la réhabilitation complète de ces dernières concourant à la production d’immeubles neufs ou à la réhabilitation lourde de ces dernières.
• et à l’achèvement d’un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs dont le gabarit est au moins égal à 75% du gabarit maximal autorisé tel qu’il résulte de l’application des règles du PLU ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu.
• ainsi qu’à l’affectation à du logement social, du logement faisant l’objet d’un bail réel solidaire ou à du logement intermédiaire, dès leur achèvement, d’un prorata de la surface habitable des logements ainsi réalisés ou réhabilités par rapport à la surface totale des constructions du programme immobilier.

 

Lorsque les biens ou les droits sont situés dans une commune où le quota de logements locatifs sociaux de 20 ou 25 % n’est pas respecté, le cessionnaire doit également s’engager à ce que la part de surface habitable de logements sociaux représentent un seuil minimal de 25% de la surface totale des constructions du programme immobilier.

 

L’exonération est calculée au prorata de la surface habitable des logements sociaux ou intermédiaires destinés à être construits ou des surfaces destinées à être affectées à de tels logements. Elle est totale lorsque le prorata dépasse 80%. 

 

Ces exonérations ne s’appliquent pas aux cessions d’immeubles, de parties d’immeubles ou de droits relatifs à ces immeubles, dès lors que ces biens sont situés dans un des quartiers prioritaires de la politique de la ville pour lequel une convention pluriannuelle de renouvellement urbain a été conclue dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) entre l’agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) et les collectivités territoriales, les EPCI compétents et les organismes publics ou privés qui y conduisent des opérations concourant au renouvellement urbain.

 

Enfin, l’article 9 de la loi de finances pour 2024 prévoit la mise en place d’un nouvel abattement temporaire.