Notre veille juridique hebdomadaire du 04 janvier 2024

Doctrine administrative :

Application de la cotisation foncière des entreprises aux locations meublées : BOI-IF-CFE-10-20-20-30, 8 novembre 2023 et BOI-IF-CFE-10-30-10-50, 8 novembre 2023  : 

L’administration fiscale considère que la simple gestion d’un patrimoine immobilier ne peut être assimilée à l’exercice d’une activité professionnelle et ne donne pas lieu à imposition à la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Elle considère toutefois que la location ou la sous-location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle passible de la CFE.

Sont toutefois exonérées de la CFE les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve que : 

• Les pièces louées fassent parties intégralement de l’habitation principale du loueur.

• Qu’elles constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence principale

• Que le prix de location demeure fixé dans des limites raisonnables.

Sont également exonérées de la CFE les activités des SAFER relatives à leur mission de service public administratif ou qui en découlent.

Plafonds d’exonération de CFE dans les zones urbaines en difficulté : BOI-IF-CFE-10-30-50, 8 novembre 2023 : 

Les exonérations temporaires de CFE prévues au bénéfice des établissements situés dans les zones urbaines en difficulté s’appliquent dans la limite d’un plafond fixé par la loi, actualisé chaque année en fonction de la variation des prix constatée par l’INSEE pour l’année de référence de l’imposition définie à l’article 1467 A du CGI.

Pour l’année 2024 : 

• Le plafond d’exonération de CFE applicable aux créations ou extensions d’établissements réalisées dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) est fixé à 332 468 € de base nette imposable (au lieu de 30 630 € en 2023).

• Le plafond d’exonération de CFE applicable aux créations ou extensions d’établissements ainsi qu’aux changements d’exploitation dans les zones franches urbaines-territoires-entrepreneurs (ZFU-TE) est fixé à 87 584 € (au lieu de 82 626 € en 2023).

• Le plafond d’exonération de CFE applicable pour les activités commerciales dans les quartiers prioritaires de la ville est fixé à 87 584 € (au lieu de 82 626 € en 2023).

Jurisprudences : 

Absence de garantie d’un tiers en cas de restitution du prix d’une vente résolue : Cass. com. 22 novembre 2023, n° 22-18.306, publié : 

 

En résumé : lorsqu’une vente est résolue, le vendeur ne peut obtenir d’un tiers la garantie du prix auquel, du fait de la résolution de la vente et de la remise de la chose, il n’a plus droit et dont la restitution ne constitue donc pas pour lui un préjudice indemnisable.

 

En l’espèce, le 17 septembre 2016, la société equicoach.org (venderesse) a vendu à la société Ferme équestre (acquéreuse) un véhicule aménagé pour le transport de chevaux et comportant une partie d’habitation qui avait fait l’objet d’adaptations intérieures ayant modifié son poids à vide par la société Carrosserie Descharmes (tiers).

 

La société acquéreuse, soutenant que le véhicule ne pouvait recevoir le poids de 4510 kg, correspondant à celui de 5 chevaux, convenu contractuellement, le poids à vide du camion étant de 11 020 kg pour un poids autorisé de 12 000 kg, a assigné le vendeur en résolution du contrat.

 

Le vendeur a fait assigner son propre vendeur (BC) qui a fait intervenir la société Carrosserie Descharmes.

 

Cette dernière reproche à la cour d’appel de l’avoir condamné à garantir le liquidateur judiciaire du vendeur au paiement des créances fixées au passif et de toute condamnation à son encontre, les créances garanties en l’espèce correspondant  en la restitution du prix suite à la résolution de la vente du véhicule à la société Ferme équestre pour défaut de conformité.

 

La société Carrosserie Descharmes considérait qu’en cas de résolution de la vente, la restitution du prix étant la contrepartie de la remise de la chose, seul celui auquel la chose est vendue doit restituer au remettant le prix qu’il en a reçu, qu’ainsi la restitution du prix n’est pas un préjudice indemnisable.

 

La question se posait ainsi de savoir si la restitution d’un prix faisant suite à la résolution d’un contrat constituait un préjudice indemnisable susceptible d’être garantie par un tiers.

 

La Cour de cassation va considérer, au visa des articles 1240, 1603, 1604 et 1610 du code civil que lorsqu’une vente a été résolue, le vendeur ne peut obtenir d’un tiers la garantie du prix auquel, du fait de la résolution de la vente et de la remise de la chose, il n’a plus droit et dont la restitution ne constitue donc pas pour lui un préjudice indemnisable.

 

En l’espèce, la cour d’appel ayant prononcé la résolution de la vente et énoncé que le défaut de conformité affectant le bien vendu était imputable à la faute de la société Carrosserie Descharmes, elle ne pouvait ni retenir qu’au titre de sa responsabilité civile délictuelle, cette dernière sera condamnée à garantir le liquidateur judiciaire de la société venderesse au paiement des créances fixées à son passif, ni retenir qu’au même titre elle serait condamnée à garantir les ayants droit de BC de leur condamnation in solidum à rembourser le prix de la vente à l’acquéreur.

 

Appréciation du caractère lésionnaire d’un partage : Cass. civ. 1ère, 25 octobre 2023, n° 21-25.051, publié : 

 

En résumé : pour apprécier le caractère lésionnaire d’un partage, la créance détenue par un indivisaire sur l’indivision doit être évaluée selon les modalités prévues à l’article 815-13 du code civil et non selon la valeur nominale des dépenses faites fixée par les parties dans l’acte de partage.

 

En l’espèce, suite au prononcé du divorce d’époux mariés sous le régime de la séparation de biens, ceux-ci ont conclu un acte de partage prévoyant l’attribution de l’immeuble indivis à Monsieur moyennant le paiement d’une soulte à Madame et la reconnaissance par celle-ci d’une créance de celui-là envers l’indivision au titre du financement de travaux de réhabilitation de l’immeuble au moyen de ses deniers propres.

 

L’immeuble a été cédé 1 an plus tard pour une somme supérieure à celle retenue dans l’acte de partage et Madame a assigné Monsieur en lésion.

 

Ce dernier reproche à la cour d’appel d’avoir considéré que le caractère lésionnaire ou non du partage devait s’apprécier au regard de la créance qu’il détenait contre l’indivision telle que fixée dans l’acte et de s’en être tenu, s’agissant de la créance de Monsieur au titre des travaux de réhabilitation effectuées sur l’immeuble, à la valeur nominale des dépenses faites sans avoir vérifié s’ils avaient permis d’augmenter le bien.

 

La Cour de cassation va rappeler que, selon l’article 815-13 alinéa 1er du code civil, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage.

 

Elle va ensuite considérer que, pour apprécier le caractère lésionnaire du partage, la créance détenue par Monsieur sur l’indivision devait être évaluée selon les modalités prévues par l’article 815-13 du code civil et sanctionner ainsi la cour d’appel qui avait retenu la valeur nominale des dépenses faites.

 

Nature de la présomption établie par la clause du contrat de mariage relative à la contribution des époux aux charges du mariage : CA Caen, 3e ch. civ., 20 juillet 2023, n° 22/02406 : 

 

En l’espèce, le 2 septembre 2005, un couple a souscrit un contrat de mariage par lequel ils ont adopté le régime de la séparation de biens.

 

Ce contrat stipule, au titre de la contribution aux charges du mariage, que “Les époux contribueront aux charges du ménage en proportion de leurs revenus et gains respectifs, sans être assujettis à aucun compte entre eux, ni à retirer des quittances l’un de l’autre. Chacun d’eux sera réputé avoir fourni au jour le jour sa part contributive. Toutefois, les dépenses de la vie commune qui se trouveront dues et engagées au moment de la dissolution du mariage incomberont pour moitié à chacun des époux ou leurs héritiers et représentants”.

 

L’épouse invoquait une créance à l’encontre de son époux malgré cette clause et l’une des questions qui se posait était de savoir qu’elle était la nature de la présomption que celle-ci établissait.

 

La cour d’appel va rappeler que la Cour de cassation laisse aux juges du fond le soin d’interpréter la clause du contrat relative à la contribution aux charges du mariage des époux et de déclarer si la présomption instituée est simple ou irréfragable.

 

Si la qualification de présomption irréfragable est souvent retenue (par ex. CA Paris, pôle 3, ch. 1, 31 mai 2023, n° 21/08252), la cour d’appel relève qu’en l’espèce dès le 21 avril 2006, soit quelques mois après le mariage, les époux ont établi entre eux une reconnaissance de dette, ce qui tendrait à démontrer leur volonté de ne pas s’interdire, malgré les stipulations du contrat de mariage, d’opérer des comptes entre eux pour certaines dépenses et donc de se reconnaître la possibilité de revendiquer l’existence de créances qui auraient excédé leur contribution normale aux charges du mariage.

 

Elle considère ainsi qu’en l’espèce il fallait considérer que la clause de fiction de contribution au jour le jour ne posait qu’une présomption simple et qu’elle ne fait pas obstacle à ce qu’un époux invoque une contribution excessive.

 

Définition de la notion d’extension d’une construction existante : CE, 1ère – 4ème ch. réunies, 9 novembre 2023, n° 469300, publié : 

En résumé : lorsque le règlement d’un plan local d’urbanisme ne précise pas, comme il est loisible de le faire, si la notion d’extension d’une construction existante comporte une limitation quant aux dimensions d’une telle extension, celle-ci doit en principe s’entendre d’un agrandissement de la construction existante présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celle-ci.

En l’espèce, des travaux d’extension d’une maison d’habitation de 63 m2 à 329 m2 ont fait l’objet d’un permis de construire accordé par un arrêté municipal du 14 septembre 2018.

Ces travaux ont été considérés, par le permis de construire, comme une extension et ont bénéficié, à ce titre, d’une dérogation aux règles du plan local d’urbanisme.

Le recours des voisins contre le permis a été rejeté par les juges du fond au motif qu’en l’absence de dispositions du plan local d’urbanisme limitant la surface des extensions susceptibles d’être autorisées dans la commune, la qualité d’extension devait seulement s’apprécier au regard d’un critère de continuité physique et fonctionnelle et de sa complémentarité avec la construction existante, indépendamment de la superficie des travaux projetés par rapport à cette dernière.

Le Conseil d’Etat va toutefois leur donner satisfaction en considérant au contraire que lorsque le règlement d’un plan local d’urbanisme ne précise pas, comme il lui est loisible de le faire, si la notion d’extension d’une construction existante comporte une limitation quant aux dimensions d’une telle extension, celle-ci doit en principe s’entendre d’un agrandissement de la construction existante présentant, outre un lien physique et fonctionnel avec elle, des dimensions inférieures à celle-ci.

Bail commercial – prescription de l’action en réputé non-écrite d’une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction et responsabilité du notaire : Cass. civ. 3ème, 16 novembre 2023, n° 22-14.091, publié : 

En résumé : Quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction était antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours à l’entrée en vigueur de la loi du 14 juin 2014.

Le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours. Il n’est, dès lors tenu ni d’une obligation de conseil concernant l’opportunité économique d’un bail commercial conclu par les acquéreurs sans son concours, ni de les mettre en garde sur le risque d’annulation d’une clause de ce bail qui était sans incidence sur la validité et l’efficacité de l’acte de vente qu’il instrumentait.

En l’espèce, un contrat de réservation du 22 décembre 2002 est suivi d’un acte authentique de vente en état futur d’achèvement dressé le 31 octobre 2003 par lequel M. et Mme. Echo (les propriétaires), démarché par un promoteur, ont acquis une villa dans une résidence de tourisme exploitée par une société.

Par acte sous seing privé du 10 décembre 2002, les propriétaires ont donné la villa à bail commercial à l’exploitante de la résidence de tourisme pour une durée de 9 ans à compter du lendemain de l’achèvement de l’immeuble, le bail comportait une clause de renonciation de la locataire à son droit à une indemnité d’éviction.

Le 23 septembre 2014, les propriétaires ont délivré un congé avec refus de renouvellement, à effet au 31 mars 2015, sans offre d’une indemnité d’éviction.

Les locataires ont assigné les propriétaires en annulation du congé, indemnisation du préjudice résultant de leur dépossession et restitution des lieux loués ou, subsidiairement, en paiement d’une indemnité d’éviction.

Les propriétaires ont appelé en garantie le promoteur et le notaire.

Deux questions se posaient : d’une part, l’action tendant à faire réputer non-écrite une clause de renonciation à l’indemnité d’éviction était-elle prescrite et d’autre part le notaire rédacteur de l’acte authentique de vente pouvait-il garantir les propriétaires quant à l’inefficacité de la clause de renonciation à l’indemnité d’éviction stipulée dans le contrat de bail ?

Sur la prescription de l’action : 

La Cour de cassation rappelle d’abord que l’article 2 du code civil prévoit que la loi nouvelle régit les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisés.

Elle rappelle ensuite que c’est la loi du 18 juin 2014 qui a modifié l’article L. 145-15 du code de commerce, substituant à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement, leur caractère non-écrit et qu’elle a déjà jugé à la fois que cette loi est applicable aux baux en cours et qu’aussi l’action tendant à voir réputée non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription (3e civ. 19 nov. 2020, n° 19-20.405, publié).

Elle va dès lors juger que quand bien même la prescription de l’action en nullité des clauses de renonciation à l’indemnité d’éviction était antérieurement acquise, la sanction du réputé non écrit est applicable aux baux en cours.

Elle en déduit qu’en l’espèce, la bail s’étant tacitement prorogé et le congé ayant été valablement délivré par les propriétaires le 23 septembre 2014, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi, la cour d’appel avait eu raison de juger que l’action n’était pas soumise à la prescription biennale et était recevable.

Sur la responsabilité du notaire : 

Le notaire reprochait à la cour d’appel de l’avoir condamné in solidum avec le promoteur à garantir les condamnations contre les propriétaires.

En effet, la cour d’appel avait considéré qu’il avait manqué à son devoir de conseil d’une part en s’abstenant de vérifier que les principales clauses du bail commercial, qui constituait un élément fondamental dans l’ensemble contractuel, étaient conformes aux attentes d’investisseurs des acquéreurs et d’autre part en omettant d’attirer leur attention sur les conséquences du risque d’annulation de la clause de renonciation de la locataire au paiement d’une indemnité d’éviction stipulée dans le bail, lequel pouvait avoir une incidence sur leurs projets concernant l’utilisation du bien au terme normal du bail.

Toutefois la Cour de cassation va sanctionner ce raisonnement en considérant que le notaire est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours.

Ainsi en l’espèce il n’était pas tenu d’une obligation de conseil concernant l’opportunité économique d’un bail commercial conclu par les acquéreurs sans son concours, ni les mettre en garde sur le risque d’annulation d’une clause de ce bail qui était sans incidence sur la validité et l’efficacité de l’acte de vente qu’il instrumentait.

Exclusion de la cotitularité du bail portant sur une maison à usage de commerce et d’habitation pour défaut de qualité à agir de l’épouse : CA Douais, 19 octobre 2023, n° 18/01923 : 

En résumé : lorsqu’un bail porte sur une maison à usage de commerce et d’habitation, conclu initialement dans le cadre d’une cession d’un fonds de commerce, la location présente pour le tout un caractère commercial et est assujettie au statut des baux commerciaux, le logement devant être considéré comme exclusivement destiné à faciliter l’exploitation de l’entreprise.

Il en résulte que les demandes en cotitularité du bail fondée sur l’article 1751 du code civil doivent être déclarées irrecevables pour défaut de qualité à agir.

En l’espèce, un bail est signé entre Mme M. Whiskey (bailleurs) et la société La Miche Denaisienne (preneur) portant sur une maison à usage de commerce et d’habitation.

Ultérieurement un acte de cession du fonds de commerce, comprenant le droit au bail, est conclu entre la société La Miche denaisienne et M. Mike.

La cour d’appel va considérer que dans la mesure où il s’agit d’un bail portant sur une maison à usage de commerce et d’habitation, conclu initialement dans le cadre la cession de leur fonds de commerce par les époux Whiskey à la société La Miche denaisienne pour une durée de 9 ans, puis cédé à M. Mike, la location présente pour le tout un caractère commercial et est assujettie au statut des baux commerciaux, le logement devant être considéré comme exclusivement destiné à faciliter l’exploitation de l’entreprise.

Elle en déduit que le caractère commercial du droit au bail a pour conséquence que la cotitularité du bail prévue par l’article 1751 du code civil ne s’applique pas. 

Elle confirme ainsi l’irrecevabilité des demandes de l’épouse Whiskey pour défaut de qualité à agir.

Absence de suspension du délai de cristallisation des moyens en cas de médiation ordonnée par un juge : CE, 10e – 9e ch. réunies, 13 novembre 2023, n° 4718989, publié : 

En résumé : l’interruption des délais de recours, prévue par l’article L. 213-6 du code de justice administrative, ne s’applique qu’à la médiation organisée à l’initiative des parties avant la saisine du juge, afin de préserver leur droit de le saisir ultérieurement.

M. Alpha se pourvoit en cassation contre une ordonnance de référé par laquelle un juge a rejeté sa demande de suspension de l’exécution d’un arrêté par lequel un maire avait délivré un permis d’aménager à la commune pour la réalisation de terrains de sport et d’un local technique et sanitaire.

La question se posait de savoir si la médiation ordonnée par un juge suspendait le délai de cristallisation des moyens ?

Le Conseil d’Etat va d’abord juger que l’interruption des délais de recours, prévue par l’article L. 213-6 du code de justice administrative, ne s’applique qu’à la médiation organisée à l’initiative des parties avant la saisine du juge, afin de préserver leur droit de le saisir ultérieurement.

A contrario la médiation prononcée par un juge n’emporte pas interruption des recours contentieux ou suspension des prescriptions.

Il va ainsi juger que le législateur n’avait pas entendu conférer à la médiation organisée à l’initiative du juge un effet interruptif du délai de cristallisation des moyens fixé par l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme pour saisir le juge des référés.

Imposition à l’IS et qualification de la mise à disposition gratuite d’un logement : CE, 13 novembre 2023, n° 465852, publié : 

En résumé : la mise à disposition à titre gratuit par une société de biens immobiliers aux parents de son associé à titre de résidence principale ne saurait caractériser, par elle-même, une activité lucrative. Il précise qu’il n’y a pas d’incidence à cet égard de la circonstance selon laquelle les occupants mettent à leur tour à la disposition de leur salarié chargé d’entretenir la propriété et d’assurer son gardiennage, à titre d’avantage en nature, une partie des biens en cause.

En l’espèce, une société de droit américain a été assujettie à des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés à raison du montant des loyers qu’elle avait, selon l’administration, renoncé à percevoir des parents de l’un de ses associés car elle leur avait mis à disposition à titre gratuit un logement.

Les parents avaient eux-mêmes mis à disposition une partie des biens à la disposition de leur employé et de sa compagne, qui n’était ni associés, ni en lien de parenté avec les associés.

La question se posait de savoir si une telle mise à disposition devait recevoir la qualification d’opération à but lucratif emportant l’imposition au titre de l’IS en France ?

La cour d’appel avait retenu l’imposition au titre de l’impôt sur les sociétés en considérant que compte tenu de l’objet social de la société, qui inclut notamment l’achat, la location et la revente de biens immobiliers, la mise à disposition à titre gracieux de tels biens au profit des parents de son dirigeant ainsi que des tiers devait être regardée comme une opération de caractère lucratif.

Le Conseil d’Etat va quant à lui considérer que la mise à disposition à titre gratuit par une société de biens immobiliers aux parents de son associé à titre de résidence principale ne saurait caractériser, par elle-même, une activité lucrative. Il précise qu’il n’y a pas d’incidence à cet égard de la circonstance selon laquelle les occupants mettent à leur tour à la disposition de leur salarié chargé d’entretenir la propriété et d’assurer son gardiennage, à titre d’avantage en nature, une partie des biens en cause.

Résidence secondaire et loi applicable au bail d’habitation : Cass. civ. 2ème, 17 mai 2023, n° 21-16.309, inédit : 

En l’espèce, un bien appartenant à une SCI et loué à M. et Mme Charly selon un bail du 15 septembre 2008 à effet au 1er septembre 2008 a été adjugé à une société le 16 septembre 2014.

L’adjudicataire a, le 6 décembre 2014, fait délivrer aux locataires un commandement de quitter les lieux et, le 8 juillet 2015, il a été procédé à leur expulsion.

Les locataires ont saisi le juge de l’exécution pour faire annuler les opérations d’exécution en arguant d’une clause du contrat de bail qui prévoyait le renouvellement tacite à défaut de congé délivré par le bailleur avec un préavis de 3 mois.

La cour d’appel avait rejeté leurs demandes en considérant qu’ils ne pouvaient se prévaloir du renouvellement par tacite reconduction du bail du 15 septembre 2008 par application de la loi du 6 juillet 1989 dès lors que la villa louée n’était pas affectée à leur résidence principale et qu’elle était, dès lors, soumise aux dispositions de droit commun du bail, dont l’article 1737 du code civil. Ainsi, le bail litigieux, n’ayant pas été régulièrement renouvelé, n’était pas opposable à la société adjudicataire lors de la procédure d’expulsion.

La Cour de cassation va toutefois considérer que la cour d’appel aurait dû rechercher si les parties n’avaient pas contractuellement dérogées à ces règles dès lors que les preneurs faisaient valoir que la tacite reconduction intégrée dans un bail soumis au seul code civil était une stipulation légale et valable.

Il faut retenir que si la loi du 6 juillet 1989 est impérativement applicable à certaines situations, les parties peuvent toutefois choisir de l’utiliser lors de la conclusion d’un bail qui échappe à son domaine d’application. Rien ne les empêche, notamment, de se soustraire à l’application de l’article 1737 du code civil qui prévoit la cessation de plein droit au terme fixé du bail de droit commun au profit d’une tacite reconduction à défaut de congé délivré par le bailleur.