Notre veille juridique hebdomadaire du 22 août 2022

Textes : 

• Sécurisation des infrastructures de stationnement des vélos dans les bâtiments.
• Réforme des sûretés, 6 mois après.

Jurisprudences : 

1. Sociétés civiles immobilières
2. Formation de la SCI
3. Démembrement des parts sociales
4. Vote des associés – notion d’unanimité
5. Fiscalité

 

2. Droit de l’environnement

 

3. Droit des personnes et de la famille

 

1. Droit de la personne
2. Droit des régimes matrimoniaux

 

4. Droit fiscal

 

5. Copropriété

 

6. Contrats

Étude : 

• Dispositif renforçant l’encadrement des organismes bénéficiaires de dons éligibles à la réduction d’impôt mécénat.

Textes :

 

Sécurisation des infrastructures de stationnement des vélos dans les bâtiments : D. 25 juin 2022, n° 2022-930 : JO 26 juin 2022.

Ce décret précise les modalités d’application des articles L. 113-18 à L. 113-20 du CCH en modifiant ses articles R. 113-12 à R. 113-18.

Ce décret s’applique 6 mois après sa date de publication.

Les dispositions modifiées des articles R. 113-12, R. 113-16 et R. 113-18 CCH ne s’appliquent pas aux bâtiments neufs visés à l’article L. 113-18 CCH pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée avant leur entrée en vigueur.

Les dispositions modifiées des articles R. 113-12, R. 113-13, et R. 113-16 à R. 112-18 ne s’appliquent pas aux bâtiments dont le parc de stationnement annexe fait l’objet de travaux mentionnés à l’article R. 113-19 du CCH, lorsque le commencement d’exécution de l’opération est antérieur à leur entrée en vigueur.

Les nouveaux textes prévoient l’obligation d’installer des dispositifs fixes permettant de stabiliser et d’attacher les vélos par le cadre d’au moins une roue (art. R. 113-12).

L’obligation s’applique à tout propriétaire d’un ensemble d’habitation ou de bâtiments dont le parc de stationnement annexe comprend au moins dix place et lorsque le rapport entre le coût total prévisionnel des travaux et la valeur du ou des bâtiments est supérieur ou égal à un pourcentage fixé par arrêté qui ne peut être inférieur à 2% (R. 113-13).

L’obligation s’applique à tout propriétaire d’un bâtiment dont le parc de stationnement comprend au moins dix places destinées aux travailleurs ; idem pour tout copropriétaire dont le ou les lots de copropriété comprennent en partie privative au moins 10 place destinées aux travailleurs (R. 113-14).

Lorsque le stationnement de vélo est réalisé par la transformation de places de stationnement automobiles existantes faisant l’objet d’un contrat de location, l’installation est réalisée au plus tôt après l’échéance du contrat de location, sinon avec l’accord du locataire (R. 113-15).

L’accès au stationnement doit être assuré par une porte dotée d’un système de fermeture sécurisé lorsqu’elles sont destinées aux occupants d’un ensemble d’habitation, aux travailleurs d’un bâtiment constituant leur lieu de travail ou aux agents d’un bâtiment accueillant un service public. Lorsque le stationnement se situe à l’extérieure, ces infrastructures doivent être couvertes, éclairées et closes (R. 113-16 I).

La sécurisation des infrastructures est assurée par une surveillance fonctionnelle ou par une porte dotée d’un système de fermeture sécurisée lorsqu’elles sont destinées aux usagers d’un service public, à la clientèle d’un ensemble commercial ou d’un cinéma. Lorsqu’elles se situent à l’extérieur du bâtiment, elles doivent être couvertes et éclairées (R. 113-16 II).

Il est fait dérogation à cette obligation lorsque l’espace susceptible d’accueillir les infrastructures n’est pas accessible depuis l’espace public, sauf lorsque l’espace peut être adapté pour être emprunté par un cycliste en sécurité.

De même il existe une dérogation lorsque la réduction du nombre de place de stationnement automobile interdirait le respect des obligations minimales imposées par le PLU.

Réforme des sûretés, 6 mois après : libres propos de Mme C. Séjean-Chazal et C. Leveneur (JCP N 2022, n° 27, 720.

1. Sûretés immobilières

Extension de la subrogation aux accessoires. Le nouvel article 2390 du code civil dispose que « l’hypothèque s’étend aux intérêts et autres accessoires de la créance garantie. Cette extension profite au tiers subrogé dans la créance garantie pour les intérêts et autres accessoires qui lui sont dus ».

Ce texte met fin à la pratique des hypothèques accessoires dans les subrogations. Ainsi lors d’un refinancement bancaire, la subrogation opérée permettra de réaliser les sûretés hypothécaires au principal et accessoires et non plus seulement au principal.

En conséquence l’emprunteur pourra économiser la taxe de publicité foncière que générait l’hypothèque sur les accessoires, soit 0,715% du montant inscrit.

Disparition des privilèges immobiliers spéciaux. Ils sont requalifiés en hypothèques légales spéciales. En pratique la conséquence touche à la disparition de la rétroactivité. Désormais toutes les hypothèques prennent rang à leur date d’inscription.

En cas de dépôt concomitant de l’acte de vente et du bordereau d’inscription de l’hypothèque, grâce à la protection de l’effet relatif, le créancier bénéficiera du premier rang.

Le coût de ces sûretés reste inchangé, les nouvelles hypothèques légales du vendeur et du prêteur de deniers continueront à ne coûter que les 0,5% de contribution de sécurité immobilière sur le montant inscrit.

Formalisme hypothécaire. Le nouvel article 2409 du code civil prévoit que tant l’hypothèque conventionnelle, que le mandat d’hypothéquer doivent être établis par acte notarié.

Validation des hypothèques de biens futurs. Le nouvel article 2414 du code civil admet désormais l’hypothèse des hypothèques portant sur des biens futurs, précisant qu’à peine de nullité, l’acte notarié doit désigner spécialement la nature et la situation de chacun des immeubles.

En pratique cela permet de consentir à des hypothèques dans l’acte de prêt précédant l’acquisition. Il n’est dès lors plus nécessaire d’intégrer une clause d’affectation hypothécaire dans l’acte de vente lorsque le prêt ne contenait qu’une promesse d’hypothéquer.

2. Sûretés mobilières

Consécration de la validité du gage d’immeuble par destination. Le nouvel article 2334 du code civil consacre le gage sur les immeubles par destination (par ex. panneaux solaires, turbines, machines industrielles, éoliennes etc.).

L’objectif est d’améliorer la capacité d’emprunt des propriétaires de ces biens.

Le conflit potentiel entre ce gage et un créancier hypothécaire inscrit sur l’immeuble abritant l’immeuble par destination est réglé par le code civil qui accorde la priorité au créancier ayant inscrit sa sûreté en premier.

Il faudra donc faire preuve de vigilance en consultant à la fois le registre de la publicité foncière et celui des sûretés mobilières ; en proposant d’éventuelles cessions d’antériorité, notamment dans l’hypothèse où un gagiste en premier rang sur le meuble se retrouve relégué au second du fait de rattachement du bien à un ensemble immobilier antérieurement grevé d’une inscription.

Rôle du notaire dans la réalisation du gage. Le nouvel article 2346 du code civil prévoit que le créancier gagiste détenteur d’un titre exécutoire peut directement demander en justice la vente du bien gagé.

Les auteures de l’étude considèrent que ce texte invite à développer la pratique du gage par acte authentique.

L’alinéa 2 de ce texte étend la faculté de vente simplifiée sous 8 jours à tous les gages consentis en garantie d’une dette professionnelle (et non plus du seul gage commercial), cette vente pouvant être opérée par notaire.

Évolution du nantissement de créance. Le nouvel article 2363 du code civil consacre, après notification de la sûreté, un droit exclusif au profit du créancier nanti, lequel doit, en vertu de l’article 2361 du code civil, prouver par tout moyen la date du nantissement.

Les auteures considèrent que l’acte notarié, ayant date certaine, sera un outil de garantie d’efficacité des nantissements pour le créancier nanti.

Difficulté transitoire relative au nantissement de parts. Désormais trois situations doivent être distinguées :

• Les nantissements de parts inscrits avant le 1^er janvier 2022 conservent une durée illimitée. Le registre des privilèges et nantissements devra être consulté pour les sociétés ayant une existence antérieure au 1^er janvier 2022.
• Les nantissements de parts inscrits entre le 1^er janvier 2022 et le 1^er janvier 2023 devront l’être sur le registre des gages sans dépossession, pour une durée limitée à 5 ans.
• Les nantissements de parts inscrits postérieurement au 1^er janvier 2023 le seront sur le registre des sûretés mobilières, pour une durée de 5 ans.
• Sûretés-propriété

Consécration de la cession de créance à titre de garantie. La réforme met fin à la jurisprudence qui requalifiait la cession de créance de droit commun à titre de garantie en un nantissement de créance. L’apport semble bénéfique pour les créances ne pouvant faire l’objet d’une cession Dailly.

Consécration de la cession de somme d’argent à titre de garantie. Les articles 2374 et suivants du code civil consacrent la pratique du « dépôt de garantie » et codifie les règles établies par la pratique.

3. Sûretés personnelles

Un nouveau régime du cautionnement.

Si le principe de la mention par la caution est maintenue à peine de nullité, il est assoupli, celle-ci pouvant être rédigée dans des termes librement choisis par elle ou conseillés par son notaire exprimant sa compréhension sur la nature et la portée de son engagement.

L’article 2297 du code civil n’exige plus le caractère manuscrit de la mention, ce qui permet l’apposition d’une telle mention par voie électronique.

L’article 2298 du code civil rétablit le principe d’opposabilité de toutes les exceptions par la caution.

L’article 2299 du code civil consacre et rationnalise le devoir de mise en garde. Son bénéfice est étendu à toute caution personne physique mais son objet se limite désormais aux capacités financières du débiteur principal. Sa violation est sanctionnée par une déchéance à hauteur du préjudice subi par la caution.

L’article 2300 du code civil régit l’exigence de proportion entre l’engagement de la caution et son patrimoine, la disproportion étant sanctionné par une réduction de l’engagement à hauteur de l’engagement que pouvait prendre la caution au moment de la conclusion de la sûreté.

L’article 2302 du code civil régit l’information annuelle sur l’évolution de la dette, par le créancier professionnel  qui doit s’opérer avant le 31 de chaque année, à ses frais.

L’article 2303 du code civil régit quant à lui l’information relative à la défaillance du débiteur, laquelle doit être donnée au premier incident de paiement non régularisé dans le mois de son exigibilité, à peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus entre la date de l’incident et la date de la délivrance d’information.

Ces deux dernières dispositions sont d’application immédiate.

4. Sûretés réelles pour autrui

Toutes les sûretés consenties par un tiers sont désormais soumises à certaines dispositions du cautionnement visées à l’article 2325 du code civil. Le devoir de mise en garde, le devoir d’information, les recours de la caution et le bénéfice de subrogation s’appliquent désormais au constituant d’une telle sûreté.

Jurisprudences

 

1. Sociétés civiles immobilières

 

1. Formation de la SCI 

Reprise d’un acte accompli par un fondateur lors de la formation de la SCI : Cass. Civ. 3^ème, 16 septembre 2021, n° 20-17.372

La Cour de cassation rappelle dans cet arrêt que selon les dispositions de l’article 6 du décret du 3 juillet 1978, la reprise des engagements souscrits pour le compte d’une société civile en formation doit être expresse.

Le caractère express peut résulter :

• Soit de la présentation aux associés, avant la signature des statuts, de l’état des actes accomplis pour le compte de la société, annexé aux statues.
• Soit d’un mandat donné par les associés par l’un ou plusieurs d’entre eux, ou au gérant non associé, de prendre des engagements pour le compte de la société.
• Soit, enfin, après immatriculation de la société, d’une décision prise à la majorité des associés.

En l’espèce l’existence d’un mandat n’était pas soulevée ; les statuts de la SCI ne mentionnaient pas de reprise des engagements pris par l’un des associés pour son compte et aucune assemblée générale des actionnaires postérieure à l’immatriculation de la société ne faisait état d’engagements repris par la société.

En conséquence la SCI ne rapportait pas la preuve de la reprise des engagements pris par l’un de ses associés avant sa constitution et n’avait, dès lors, pas qualité pour agir en indemnisation pour mauvaise exécution d’un contrat conclu par l’un des associés avant la formation de la société.

 

 

 

2. Démembrement des parts sociales

Démembrement de propriété : l’usufruitier n’est pas associé : Cass. civ. 3^ème, 16 février 2022, n° 20-15.164

La Cour de cassation, appliquant notamment un avis sollicité par la 3^e chambre civile à la chambre commerciale, rendu le 1^er décembre 2021 (n° 20-15.164) considère, en application notamment de l’article 578 du code civil que l’usufruitier de parts sociales ne peut se voir reconnaître la qualité d’associé, laquelle n’appartient qu’au nu-propriétaire.

Néanmoins l’usufruitier de parts sociales doit pouvoir provoquer une délibération des associés sur une question susceptible d’avoir une incidence directe sur son droit de jouissance.

Cette prérogative de provoquer une délibération est dès lors attachée moins à la qualité d’associé qu’à l’incidence de la délibération sur son droit de jouissance.

Il peut se déduire de cette décision d’une part que les associés peuvent aménager statutairement les prérogatives de l’usufruitier, en lui reconnaissant la possibilité d’exercer certaines prérogatives attachées à la qualité d’associé.

En revanche le fondement utilisé par la Cour de cassation semble exclure la possibilité d’exclure statutairement la possibilité pour l’usufruitier de provoquer une délibération sur une question susceptible d’avoir une incidence sur son droit de jouissance, cette prérogative étant attachée à l’usufruit.

En pratique toutefois le critère retenu, à savoir « l’incidence sur le droit de jouissance » devra être précisé par la Cour de cassation en tant qu’il est susceptible d’interprétation et, partant, de contentieux.

Démembrement de propriété : obligation aux dettes sociales : CA Rennes, ch. civ. 1^ère sect., 16 novembre 2021, n° 20/01491

La cour d’appel de Rennes rappelle dans cet arrêt qu’en cas de démembrement de propriété, c’est le nu-propriétaire (en l’espèce des donataires) qui répond des dettes sociales et non l’usufruitier (en l’espèce le donateur).

Il est recommandé de bien informer les donateurs comme les donataires des conséquences d’une donation en nue-propriété de parts sociales dès lors que celle-ci peut aboutir à mettre à la charge des donataires des dettes qu’ils n’ont pas souscrites.

L’information devra être encore plus forte lorsque les statuts prévoient que l’usufruitier se voit conférer les droits des votes, dont l’exercice peut aboutir à mettre à la charge de nouvelles dettes à la charge des nus-propriétaires.

3. Vote des associés – notion d’unanimité

Vote des associés : l’unanimité requiert le vote de tous les associés : Cass. civ. 3^ème, 5 janvier 2022, n° 20-17.428

La Cour de cassation rappelle dans cet arrêt que l’article 1852 du code civil prévoit que les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants selon les dispositions statutaires ou en absence de telles dispositions, sont prises à l’unanimité des associés.

Elle considère que ce texte ne restreint pas l’unanimité à celle des associés présents ou représentés à une assemblée générale, mais vise la totalité des associés de la société.

La règle est toutefois supplétive et les statuts peuvent y déroger.

Il est recommandé d’écarter dans les statuts le principe contraignant de l’unanimité de l’ensemble des associés pour l’adoption de décisions collectives.

4. Fiscalité

Fiscalité de la location à soi-même : CADF, avis n° 5/2021 du 11 juin 2021, aff. n° 2021-12

Dans cet avis, le comité de l’abus de droit fiscal sanctionne une hypothèse de location à soi-même au regard de l’impôt au titre des revenus fonciers prévu par l’article 15, II CGI.

Ce texte prévoit que les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt au titre des revenus fonciers et, corrélativement, les charges afférentes à ces biens ne sont pas déductibles. Inversement le propriétaire est imposé au titre des revenus locatifs qu’il perçoit et peut déduire de ces revenus les charges afférentes à ces biens.

Le comité estime que la SCI ne s’est pas comportée pas avec les locataires comme avec des tiers, lesquels disposaient du bien comme s’ils en étaient propriétaires occupants, se plaçant ainsi dans une situation offrant les possibilités de sous-estimation des résultats fonciers.

En l’espèce le bien avait été loué à usage d’habitation alors que les assujettis tentaient de justifier une relocalisation d’activité. De plus le montant du loyer avait été fixé à un montant bas ne permettant pas de faire face aux charges, rendant structurellement déficitaire le résultat de la SCI. Le loyer avait en outre été révisé à la baisse, aggravant le déficit constaté.

Elle en déduit que l’administration est fondée à remettre en cause les déficits fonciers déclarés par la SCI.

Cession d’immeuble, perte de la qualité de société à prépondérance immobilière et régime de faveur : Cass. Com. 24 novembre 2021, n° 10-17.281

La Cour de cassation, après avoir rappelé que le bénéfice du régime de faveur institué par l’article 1115 du CGI suppose la conservation du caractère immobilier du bien concerné entre son acquisition et sa revente retient qu’en cédant le seul bien immobilier de son patrimoine, une société fait perdre à ses parts sociales leur nature immobilière et la société ne peut, dès lors, plus prétendre au bénéfice du régime de faveur institué par l’article 1115 du CGI.

Il est recommandé de porter une attention particulière à la vente de l’unique bien immobilier d’une société et de vérifier, préalablement à une telle vente, si le propriétaire des droits sociaux de la société qui vende l’immeuble avait fait l’acquisition des droits sociaux dans le cadre du régime dit de « marchand de bien ».

 

2. Droit de l’environnement

Changement d’usage d’un site pollué & charge de la dépollution : Cass. civ. 3^ème, 29 juin 2022, n° 21-17.502.

Par principe le dernier exploitant d’une installation classée mise à l’arrêt définitif doit remettre en état ledit site au regard de l’article 511-1 du code de l’environnement et pour permettre un usage futur du site déterminé conformément aux dispositions réglementaires en vigueur.

La Cour de cassation considère, dans cet arrêt, le coût supplémentaire de dépollution résultant d’un changement d’usage par l’acquéreur et à la charge de ce dernier (point n° 11).

 

3. Droit des personnes et de la famille

 

1. Droit de la personne

Simplification du changement de nom : Loi du 2 mars 2022, n° 2022-301

La loi du 2 mars 2022 simplifie la procédure de changement de nom applicable à partir du 1^er juillet 2022. Désormais toute personne majeure peut demander à l’officier de l’état civil de son lieu de résidence de change de nom en vue de porter le nom de sa mère, de son père ou les deux dans l’ordre de son choix par une simple déclaration officielle à déposer en mairie.

Une circulaire du 3 juin 2022 précise les modalités d’exercice de ce nouveau dispositif en indiquant notamment des exemples et des modèles de lettre et de consentement du mineur.

2. Droit des régimes matrimoniaux

Époux séparés de biens, logement familial et apport en capital de fonds personnels : Cass. civ. 1^ère, 9 juin 2022, n° 20-21.277

Il résulte de l’article 214 du code civil que sauf convention contraire des époux, l’apport en capital de fonds personnels, effectué par un époux séparé de biens pour financer la part de l’autre lors de l’acquisition d’un bien indivis affecté à l’usage familial, ne participe pas de l’exécution de son obligation de contribuer aux charges du mariage.

Doit être cassée la décision d’appel qui avait retenu que les paiements effectués par l’un des époux participaient à son obligation de contribuer aux charges du mariage dès lors que le contrat de mariage des époux  stipule que chacun sera réputé avoir fourni au jour le jour sa part contributive, en sorte qu’ils ne seront assujettis à aucun compte entre eux, que l’importante disparité de revenus entre eux devait conduire l’époux ayant financé le bien indivis à contribuer de façon plus importante aux charges du mariage, que l’autre époux alimentait aussi le compte commun par le versement de ses allocations chômages et familiales et que l’immeuble acquis avait constitué le domicile conjugal.

De même, sauf convention contraire, l’apport en capital de fonds personnels effectué par un époux séparé de biens pour financer l’amélioration, par voie de construction, d’un bien indivis affecté à l’usage familial, ne participe pas de son obligation de contribuer aux charges du mariage.

4. Droit fiscal

Dispositif d’exonération des plus-value de cession d’entreprises : BOFIP-impôts, actualité, 11 mai 2022.

Pour l’application du régime d’exonération en cas de départ à la retraite, l’Administration :

• Admet que la cessation des fonctions et le départ à la retraite puisse intervenir indifféremment l’un avant la cession et l’autre après, pour autant qu’il ne s’écoule pas plus de 24 mois, appréciés de date à date, entre chacun de ces événements et la cession. Il ne peut donc pas s’écouler plus de 48 mois entre ces deux événements.
• Admet que le délai maximum entre le départ à la retraite et la cession des fonctions est de 72 mois lorsque le départ à la retraite du contribuable intervient entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2021 et que cet événement est préalable à la cession.

Elle précise que pour le bénéfice du régime d’exonération des transmissions d’entreprises individuelles ou de branches complètes d’activité, le montant des seuils d’exonération (500 000€ pour l’exonération totale et 1 000 000€ pour l’exonération partielle) est déterminé en fonction du prix stipulé des éléments transmis ou leur valeur vénale, auxquels sont ajoutés les charges en capital et les indemnités stipulées au profit du cédant.

Ces dispositions s’appliquent à l’impôt sur le revenu au titre de l’année 2021 et des années suivantes et, selon les cas, à l’impôt sur les sociétés dû au titre des exercices clos à compter du 31 décembre 2021.

5. Copropriété

Responsabilité pour un désordre survenu sur les parties communes : Cass. civ. 3^ème, 26 janvier 2022, n° 20-23.614

La Cour de cassation juge que la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 30 octobre 2019 n’est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire.

En l’espèce doit être admise l’action en responsabilité civile fondée sur la garde de la chose d’un copropriétaire contre une autre copropriétaire bénéficiant d’un droit de jouissance exclusif sur des terrasses desquelles proviennent une infiltration d’eau.

6. Contrats

Logement décent : précisions sur l’absence de garde-corps aux fenêtres d’un appartement donné à bail : Cass. civ. 3^ème, 22 juin 2022, n° 21-10.512

La Cour de cassation considère que le décret du 30 janvier 2002 (n° 2002-120) impose seulement aux bailleurs d’entretenir les garde-corps existants dans un état conforme à leur usage, mais non d’installer de tels dispositifs dans les immeubles anciens qui en étaient dépourvus.

Dès lors le fait pour un bailleur ne de pas équiper de garde-corps les fenêtres de l’appartement donné à bail ne caractérise par un manquement à son obligation de mise à disposition d’un logement décent satisfaisant aux conditions prévues par le décret précité en matière de sécurité et de santé.

Enfin, l’absence de garde-corps dans un immeuble construit avant 1955 ne constitue ni un vice de construction, ni une défectuosité dont le bailleur doit répondre mais une caractéristique apparente inhérente à sa date de construction, dont le locataire pouvait se convaincre lors de la visite des lieux.