• TEXTES

Dispositif « Loc’Avantages » : plafonds de loyer applicables pour le bénéfice de la réduction d’impôt

Un arrêté du 14 avril 2022 fixe les valeurs des plafonds de loyer mensuel hors charges par mètre carré à respecter par les propriétaires bailleurs concluant ou renouvelant des baux en 2022 dans le cadre d’un conventionnement intermédiaire, social ou très social avec l’ANAH, et souhaitant bénéficier de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 tricies du CGI (dispositif « Loc’Avantages »). Les valeurs de ces plafonds sont déterminées par commune ou par arrondissement, pour Paris, Lyon et Marseille, selon la méthode définie aux 1 et 2 du I de l’article 2 terdecies H de l’annexe III au CGI et arrondies au centime d’euro le plus proche.

 

Annonces portant sur la mise en location d’un logement émises par des non-professionnels

Un arrêté du 21 avril 2022 liste les informations que doivent contenir les annonces émises par des non-professionnels mettant en location un logement soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’article 86 de la loi 3DS du 21 février 2022 insère un article 2-1 à la loi du 6 juillet 1989. Cet article prévoit que les annonces relatives à la mise en location d’un logement doivent mentionner des informations relatives au bien concerné, aux conditions tarifaires de cette mise en location ainsi qu’à l’application de l’encadrement des loyers au bien mis en location, dans les territoires concernés par ce dispositif. Afin d’assurer un niveau d’information des consommateurs équivalent à celui déjà prévu, en application du Code de la consommation, pour les annonces publiées par les professionnels, ces dispositions renvoient à un arrêté du ministre chargé du Logement la fixation de la liste de ces informations pour les annonces émises par les non-professionnels. Cet article entrera en vigueur le 1er juillet 2022. 

 

Contrôle de raccordement au réseau public d’assainissement : délai de transmission par la commune du rapport

Un décret du 11 avril 2022 fixe à un maximum de 6 semaines le délai dans lequel la commune doit transmettre au propriétaire de l’immeuble ou au syndicat des copropriétaires le document établi à l’issue du contrôle de raccordement au réseau public d’assainissement, dans le cas où ce contrôle est réalisé à leur demande.

Ce décret est pris en application de l’article L. 2224-8 du Code général des collectivités territoriales.

 

Performances énergétiques : établissements scolaires et calcul pour les bâtiments neufs

Un arrêté du 6 avril 2022 complète certaines exigences de moyens, ainsi que certaines valeurs forfaitaires associées à la réglementation environnementale 2020 pour les bureaux et les bâtiments d’enseignement primaire et secondaire, qui étaient absentes dans l’arrêté du 4 août 2021 relatif aux exigences de performance énergétique et environnementale des constructions de bâtiments en France métropolitaine et portant approbation de la méthode de calcul prévue à l’article R. 172-6 du Code de la construction et de l’habitation.

 

Il modifie divers éléments de la méthode de calcul, et en particulier la complète d’éléments relatifs à des systèmes énergétiques qui n’étaient pas intégrés à la méthode fixée par l’arrêté du 4 août 2021. Il apporte des modifications aux dispositions relatives aux attestations de prise en compte des exigences de la réglementation environnementale 2020 et de la réglementation thermique 2012 notamment afin de les mettre en cohérence avec les dispositions apportées par le décret n° 2022-305 du 1er mars 2022.

Plan de résilience : évolutions de la prime de transition énergétique

Un arrêté du 7 avril 2022 augmente de 1 000 € à partir du 15 avril 2022 et jusqu’au 31 décembre 2022 les forfaits relatifs à l’installation de certains équipements de chauffage des locaux fonctionnant à partir d’énergies renouvelables. Il prévoit également la suppression au 1er janvier 2023 des forfaits relatifs à l’installation d’une chaudière au gaz à très haute performance énergétique. Il modifie en conséquence l’arrêté du 14 janvier 2020 modifié relatif à la prime de transition énergétique, ainsi que l’arrêté du 17 novembre 2020 modifié relatif aux caractéristiques techniques et modalités de réalisation des travaux et prestations dont les dépenses sont éligibles à la prime de transition énergétique.

 

  • JURISPRUDENCE

Insaisissabilité légale de la résidence principale : « effet collectif » de l’opposabilité à l’égard d’un ou plusieurs créanciers

Dans une décision du 13 avril 2022, la chambre commercial de la Cour de cassation a énoncé que l’insaisissabilité de plein droit de la résidence principale du débiteur résultant de l’article L. 526-1 du Code de commerce n’a d’effet qu’à l’égard des créanciers dont les droits naissent à l’occasion de l’activité professionnelle après la publication de la loi (L. n° 2015-990, 6 août 2015, art. 206, IV, al. 1er : JO 7 août 2015, texte n° 1). Il en résulte que le liquidateur ne peut agir en licitation-partage de l’immeuble indivis constituant la résidence principale de l’indivisaire en liquidation judiciaire, que si tous les créanciers de la procédure ont des créances nées avant la publication de la loi, les droits du débiteur sur l’immeuble étant alors appréhendés par le gage commun.

 

« Dès lors qu’il est soutenu par le liquidateur que l’essentiel des créances déclarées sont antérieures au 8 août 2015, date de la publication de la loi, et non leur totalité, l’arrêt retient exactement qu’il n’est pas opérant de la part du liquidateur, en l’espèce, d’invoquer l’opposabilité de l’insaisissabilité de droit de la résidence principale du débiteur aux seuls créanciers dont les droits sont nés postérieurement, et que l’action est irrecevable. »

 

Cette solution fondée sur la règle selon laquelle le liquidateur agit dans l’intérêt collectif des créanciers est conforme à la jurisprudence de la Cour de cassation en matière de déclaration notariée d’insaisissabilité, la date de publication de la DNI étant remplacée, en matière d’insaisissabilité légale de la résidence principale, par la date d’entrée en vigueur de la loi Macron. À noter, la Cour de cassation fait, quant à elle, référence, dans cette décision, à la date de publication de la loi et non à la date d’entrée en vigueur.

 

Jouissance gratuite du domicile conjugal, devoir de secours et prestation compensatoire

Dans une décision du 13 avril 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que la jouissance gratuite du domicile conjugal accordée à l’épouse au titre du devoir de secours ne saurait être prise en considération pour apprécier l’existence d’une prestation compensatoire. Telle est la solution de la Cour de cassation, rendue le 13 avril 2022, au visa des articles 270 et 271 du Code civil.

Le juge aux affaires familiales avait accordé à l’épouse la jouissance gratuite du domicile conjugal en exécution du devoir de secours. En deuxième instance, la cour d’appel avait débouté sa demande de prestation compensatoire au motif de cette jouissance gratuite du bien pendant près de sept ans. L’épouse avait formé un pourvoi en cassation.

Rappelant que la prestation compensatoire est destinée à compenser, autant qu’il est possible, la disparité que la rupture du mariage crée dans leurs conditions de vie respectives, la Haute Juridiction ajoute qu’elle est fixée selon les besoins de l’époux à qui elle est versée et les ressources de l’autre, en tenant compte de la situation au moment du divorce et de l’évolution de celle-ci dans un avenir prévisible.

Partant, l’avantage constitué par la jouissance gratuite du domicile conjugal accordée à l’épouse au titre du devoir de secours ne saurait être pris en considération dans l’appréciation d’une éventuelle disparité dans les conditions de vie des époux.

L’arrêt de la cour d’appel est cassé, partiellement, pour violation des articles 270 et 271 du Code civil.

 

Conditions de déductibilité d’une pension versée pour l’entretien et l’éducation des enfants

Dans une décision du 14 octobre 2009, le Conseil d’État avait jugé que les pensions alimentaires versées par un contribuable en vue de pourvoir aux besoins de toute nature de ses enfants mineurs sont déductibles de ses revenus, en vertu du 2° du II de l’article 156 du CGI, quel que soit leur fondement (pension alimentaire résultant d’une décision de justice en cas de divorce ou simple obligation d’entretien des parents d’enfants naturels).

Toutefois, dans ces différents cas de figure, la pension ne saurait être déductible que si elle est versée en application d’une obligation d’entretien et d’éducation. Dans cette décision du 14 avril 2022, le Conseil d’État précise donc qu’il appartient au contribuable qui entend déduire une pension de ses revenus de justifier du montant correspondant à cette obligation, soit en se prévalant d’une décision de justice fixant ce montant, soit en établissant son caractère proportionné au regard de ses ressources, de celles de l’autre parent, ainsi que des besoins de l’enfant, compte tenu notamment de son âge.

 

  • DOCTRINE ADMINISTRATIVE 

Congé délivré par le bailleur à un locataire âgé de plus de 65 ans à faibles ressources

La loi de 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs impose aux bailleurs de proposer une solution de relogement aux locataires de plus de 65 ans à faibles revenus. Cette disposition contraignante fait peser sur le bailleur particulier une responsabilité qui devrait, selon un député, incomber aux services sociaux de la collectivité. Dès lors, quelles mesures le Gouvernement compte-t-il mettre en œuvre afin d’adapter la législation à la situation des bailleurs particuliers ? Invitée à réponse à cette question parlementaire, la ministre chargée du Logement précise que le « Gouvernement n’entend pas proposer d’adaptation substantielle de la législation » sur ce point.

 

On rappelle que l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 définit des règles spécifiques s’agissant du congé délivré par le bailleur à un locataire lorsque celui-ci est âgé de plus de 65 ans. Ces dispositions prévoient le droit au renouvellement du bail du locataire, le bailleur ne pouvant donner congé à son locataire sans lui proposer un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités. Toutefois, la loi entoure ce principe d’un certain nombre de limites :

 

 

  • d’une part, seuls bénéficient de cette protection les locataires dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du Logement, ou lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de 65 ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité ;
  • d’autre part, ces dispositions protectrices ne sont pas applicables lorsque le bailleur est lui-même une personne physique âgée de plus de 65 ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

Le ministère ne souhaite pas donner suite à la proposition parlementaire pour les raisons suivantes :

  • l’ensemble de ces dispositions définit un équilibre tenant compte, tant pour le locataire que pour le bailleur, de l’âge et des ressources, afin de s’assurer que ces deux éléments, qui peuvent constituer des obstacles à la conclusion d’un nouveau bail d’habitation dans le parc privé, ne conduisent pas les personnes concernées à être dans une situation précaire en matière de logement ;
  • par ailleurs, introduire dans la loi une distinction tenant à la seule qualité de bailleur particulier ne permettrait pas de traiter de manière satisfaisante l’hypothèse évoquée dans la question, dans la mesure où, d’une part, la loi n’impose pas au bailleur de proposer un logement lui appartenant et, d’autre part, un bailleur particulier peut disposer de plusieurs logements en location. À cet égard, aucune disposition ne fait obstacle à ce que le bailleur sollicite les services sociaux ou tout autre tiers afin de trouver une solution permettant de loger son locataire auquel il souhaite donner congé.

Enfin, si le Gouvernement n’entend pas proposer d’adaptation substantielle de la législation, « sous réserve d’un véhicule législatif adapté, il envisage, en revanche, de donner suite à la recommandation formulée par la Cour de cassation dans son rapport annuel pour 2019, en clarifiant comment doit être appréciée la condition de ressources en cas de pluralité de locataires ».

Nouvelles obligations déclaratives à la charge des organismes bénéficiaires de dons

L’article 19 de la loi n° 2021-1109 du 24 août 2021 impose désormais aux organismes bénéficiaires de dons de déclarer les dons au titre desquels ils ont émis des reçus fiscaux indiquant aux contribuables qu’ils sont en droit de bénéficier des réductions d’impôt prévues par le régime de faveur du mécénat. Cette disposition s’applique aux dons ayant donné lieu à la délivrance d’un reçu à compter du 1er janvier 2021 ou au titre des exercices ouverts à compter du 1er janvier 2021.

 

L’obligation déclarative porte sur le nombre de reçus émis au titre de la dernière année civile ou du dernier exercice ainsi que sur le montant total en euros des dons correspondants. Elle est codifiée à l’article 222 bis du CGI.

Le même article de loi étend par ailleurs aux entreprises mécènes l’obligation, déjà prévue pour les particuliers, de disposer d’un reçu, pour bénéficier de la réduction d’impôt.

L’administration fiscale répond sur impots.gouv.fr aux principales questions posées par ces nouvelles obligations.

 

  • PROJETS, PROPOSITIONS ET RAPPORTS 

Vers un nouveau diagnostic attestant de la non-présence de punaises de lit ?

Un député attire l’attention du ministre de la Santé sur le véritable fléau que représentent les punaises de lit, sujet de préoccupation pour de nombreux Français. Il souligne une « corrélation entre les logements infectés et le développement des locations de courte durée de type Airbnb ». Dès lors, serait-il « utile d’envisager la mise en place de diagnostics confirmant la non-présence de punaises de lit, et donnant lieu à une certification autorisant la location de courte durée ? ». À titre d’exemple avancé par ce parlementaire, « ce contrôle pourrait avoir lieu tous les 3 mois, pour un coût de 80 euros ».

Invité à répondre à cette question, le ministre de la Santé a répondu par la négative. L’instauration d’une obligation de diagnostic à l’entrée dans les lieux d’une location, qu’elle soit saisonnière ou destinée à la résidence principale, n’a, en effet, pas été retenue dans le premier plan interministériel de lutte contre les punaises de lit, annoncé par le gouvernement le 10 mars 2022, et qui concerne une dizaine de ministères ainsi que les collectivités locales et les principaux acteurs concernés par la problématique. 

 

  • ECHOS ET OPINIONS

Des guides pratiques à destination des propriétaires-bailleurs

Le ministère chargé du Logement a publié 4 guides pratiques à destination des propriétaires bailleurs pour les orienter dans toutes les étapes de leur projet et recenser l’intégralité des aides qui sont mises à leur disposition.

Comment trouver le bon locataire ? Comment être certain de percevoir les loyers ? Et si je veux faire des travaux, de quels avantages fiscaux puis-je bénéficier ? Pour mieux informer les propriétaires bailleurs sur leurs droits, leurs obligations et les guider dans leurs démarches, le ministère chargé du Logement lance une collection de guides dédiés :

 

  • le guide « Propriétaire Serein » passe en revue les aides financières, dispositifs fiscaux et interlocuteurs clés pour aider le propriétaire d’un bien immobilier, dans le neuf comme dans l’ancien, à le mettre en location dans les meilleures conditions, l’entretenir et sécuriser sa relation avec les locataires. C’est par ailleurs un outil utile aux collectivités locales pour faciliter la remise sur le marché des logements vacants ;
  • le guide « Rénovation énergétique d’un logement » anticipe les mesures qui vont venir renforcer les obligations des propriétaires en matière de performance énergétique, et notamment de lutte contre les passoires thermiques. Aides financières aux travaux, aides fiscales, prêts, etc. : cas pratiques à l’appui, tous les dispositifs utiles à la rénovation des logements les plus énergivores et à la lutte contre la précarité énergétique, y sont répertoriés pour guider le propriétaire tout au long de ses travaux 
  • « Loc’Avantages », dispositif fiscal solidaire qui permet aux propriétaires de bénéficier d’une réduction d’impôt importante s’ils mettent en location leur bien à un montant inférieur aux loyers du marché local et sous certaines conditions de ressources du locataire. Plus le loyer est réduit, plus la réduction d’impôt est élevée. À la clé : un gain net pour le propriétaire et la mise sur le marché de davantage de logements à loyers modérés pour des ménages de la classe moyenne ou ayant des revenus modestes ;
  • un dernier guide est dédié à la location en meublé de tourisme. Il met à disposition des propriétaires les principales informations indispensables à connaître pour s’assurer de la légalité de la mise en location et mener à bien leur projet.

 

  • DOSSIER 

Urbanisme, logement : les apports de la loi 3DS en droit public – . – Avant-propos

Dossier par Vivien Zalewski-Sicard enseignant-chercheur

 

La loi n° 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale a pour objet de répondre aux besoins des collectivités locales et de leur permettre de conduire une action plus adaptée aux particularités de chaque territoire.

Cette loi est composée de 9 titres, dont le titre 3, consacré à l’urbanisme et au logement.

Parmi les dispositions qui intéresseront plus particulièrement le notariat et relevant du droit public, ont été relevées différentes modifications relatives :

 

 

  • aux règles d’urbanisme permettant aux rédacteurs des PLU de définir des zones où l’installation d’éoliennes pourrait être soumise à conditions 

L’article 35 de la loi 3DS vient créer une toute nouvelle disposition au sein du Code de l’urbanisme ouvrant aux rédacteurs des PLU, communes ou intercommunalités, la possibilité de définir des zones où l’installation d’éoliennes pourrait être « soumise à conditions ».

Cette nouvelle disposition est jugée excessive par certains, inutile par d’autres au regard des dispositifs déjà existants.

En tout état de cause, l’application de ce nouveau dispositif ne manquera pas de susciter un contentieux abondant quant à la légalité des conditions auxquelles seront soumises les prochaines implantations éoliennes

 

  • à la régulation et à la contractualisation de l’implantation des activités commerciales

En aménagement commercial, les principaux apports de la loi 3DS sont de trois ordres :

• des politiques d’aménagement commercial différenciées selon les territoires ;

• la contractualisation renforcée des opérations de revitalisation commerciale ;

• le rapprochement entre l’urbanisme général et l’aménagement commercial avec l’instauration d’une expérimentation de décentralisation de l’autorisation d’exploitation commerciale reposant sur les documents d’urbanisme locaux.

 

  • à la modification du droit de préemption pour la préservation des ressources en eau destinées à la consommation humaine 

• La multiplication des titulaires de ce droit de préemption n’est pas sans conséquences, car il n’y a pas dans ce dispositif de règle du guichet unique. En effet, l’article L. 218-8 du Code de l’urbanisme précise que la déclaration préalable est « adressée par le propriétaire au titulaire du droit de préemption ou au délégataire ». L’envoi de la déclaration préalable (et non d’une DIA) devrait donc se faire auprès du titulaire effectif.

• Lorsque ce droit de préemption sera instauré, sa mise en œuvre ne sera pas aisée, car son régime mélange les règles du DPU (pour la procédure) et de la SAFER (pour le champ d’application matériel avec le renvoi à l’article L. 143-1 du Code rural). La prudence s’imposera donc.

• En revanche, le choix d’utiliser le bail rural environnemental et le contrat portant obligations réelles environnementales simplifiera la tâche des préempteurs en cas de vente ou de location, car le cadre est posé et connu.

 

  • à l’acquisition des biens sans maître par les personnes publiques 

L’acquisition des biens sans maître par les personnes publiques fait l’objet de trois modifications. Deux d’entre elles présentent une importance résiduelle : en amont de la procédure, le conservatoire régional d’espaces naturels est dorénavant susceptible de se voir attribuer un tel bien pour l’hypothèse où la commune n’exercerait pas son option ; en aval, la réintégration du bien dans le patrimoine du propriétaire est consolidée.

 

• La modification majeure concerne la durée à compter de laquelle les biens dépendant d’une succession vacante doivent être considérés comme étant sans maître. Ce délai, initialement de 30 ans, est aujourd’hui réduit à 10 ans.

 

  • à la modification du régime des chemins ruraux 

• La loi « 3DS » renforce la présomption d’affectation des chemins ruraux ainsi que la protection de leur intégrité matérielle.

• Le recensement des chemins ruraux opéré par le conseil municipal suspend le délai de prescription acquisitive jusqu’à la délibération arrêtant le tableau récapitulatif de ces chemins.

• La loi « 3DS » introduit la possibilité d’échanger des chemins ruraux dès lors que leur continuité est garantie dans l’acte d’échange et que la largeur et la qualité environnementale sont équivalentes.

 

  • au droit funéraire, spécifiquement pour les concessions funéraires et le sort des métaux suite à une crémation 

Avec la loi 3DS, le législateur continue son mouvement de publicisation du droit funéraire, matière à cheval sur le droit privé et le droit public. Ce mouvement pose la question d’une codification du droit funéraire de plus grande ampleur, qui serait peut-être la plus à même de résoudre toutes les difficultés techniques auxquelles sont confrontés les agents communaux et les mairies, qui maîtrisent mal les enjeux civilistes du droit funéraire qui sont pour l’heure jurisprudentiels.

La consécration d’une obligation d’information sur le droit au renouvellement va dans le sens d’une subjectivisation du droit funéraire. En effet, elle évite aux ayants cause du défunt un non-renouvellement involontaire de la concession funéraire, qui peut entraîner son abandon au profit de la commune. Cette consécration permet également une protection plus effective du cadavre, consacré à l’article 16-1-1 du Code civil.

 

Une difficulté notable réside cependant dans la précision apportée sur le sort des métaux après la crémation : en permettant une cession à titre onéreux sans aménager aucun droit ni aucune information aux familles, la loi 3DS est-elle en totale conformité, dans certains cas, avec le droit de propriété ou le respect de la volonté du défunt ?

 

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