Baux d’habitation dépôt des dossiers pour la publication :
Dépôt des dossiers « Loc’Avantages » sur la plateforme dédiée de l’Anah
Depuis le 1er avril la plateforme de l’Agence nationale de l’habitat (Anah), « monprojet.anah.gouv.fr », est ouverte pour les propriétaires bailleurs qui souhaitent bénéficier de Loc’Avantages pour louer leur bien.
Le dispositif Loc’Avantages est la nouvelle formule du dispositif « Louer abordable » (« Cosse ») transformé par la loi de finances pour 2022 en une réduction d’impôt sur les loyers perçus pour les conventions signées à partir du 1er mars 2022. Les propriétaires bénéficient de réductions fiscales en contrepartie d’un engagement à louer leur bien moins cher à des ménages aux revenus modestes. Plus le loyer pratiqué est réduit, plus la réduction d’impôt est élevée.
- TEXTES
Loi « Climat et résilience » : précisions sur la rénovation énergétique de bâtiments
Un décret du 8 avril 2022 vient apporter des précisions sur certaines dispositions présentées aux articles 155, 158 et 162 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (V. JCP N 2021, n° 42-43, 1301 à 1308 ; JCP N 2021, n° 44, 1309 à 1314 ; JCP N 2021, n° 45, 1315 à 1321).
Pris pour l’application des articles L. 111-1 et L. 126-32 du Code de la construction et de l’habitation, il précise ainsi les critères relatifs aux contraintes et aux coûts justifiant l’exception prévue au cinquième alinéa du 17°bis de l’article L. 111-1 du Code de la construction et de l’habitation, la valeur maximale et les modalités de calcul des délais associés à la réalisation de rénovations énergétiques performantes globales, telles que définies au dernier alinéa du 17° bis du même article, les modalités de transmission et de mise à disposition des informations transmises à l’Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie et aux guichets d’information, de conseil et d’accompagnement, modifie la sous-section 3 de la section 5 du chapitre VI du titre II du livre Ier du Code de la construction et de l’habitation.
• Sont concernés :
- à compter du 1er janvier 2023, les personnes physiques propriétaires d’un logement de classes F et G au sens de l’article L. 173-1-1 du Code de la construction et de l’habitation ;
- puis, à compter du 1er janvier 2025, les personnes physiques propriétaires d’un logement de classe E, en application de l’article L. 126-28-1 du même code ;
- les professionnels réalisant les audits énergétiques obligatoires en vertu de l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation ;
Entrée en vigueur : le 10 avril 2022.
- JURISPRUDENCE
Modification de la clause bénéficiaire et information de l’assureur
Dans une décision du 10 mars 2022, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a statué sur la modification de la clause bénéficiaire et information de l’assureur.
En l’espèce, le souscripteur d’un contrat d’assurance-vie avait désigné son fils ou, à défaut, son épouse, comme bénéficiaire des sommes garanties. Il avait ensuite fait part à l’assureur de la modification de la clause bénéficiaire en faveur de son épouse. Mais, plus tard encore, dans un écrit qui s’analysait en un testament olographe, il avait indiqué que le capital décès de son assurance-vie devait revenir à son fils. Toutefois, l’existence de ce testament ne fut pas portée à la connaissance de la compagnie d’assurance et, au décès du souscripteur, l’épouse parvint à obtenir le versement du capital garanti. Bien entendu, le fils trouva à s’en plaindre et il assigna la veuve de son père en restitution de ce capital.
Les juges ont concluent qu’un écrit, qui ne peut valoir comme avenant au contrat d’assurance-vie (sitôt qu’il n’a pas été porté à la connaissance de l’assureur avant le décès du souscripteur), peut valoir comme testament olographe et emporter modification de la clause bénéficiaire (Cass. 2e civ., 13 juin 2019, n° 18-14.954 : JurisData n° 2019-009969 ; JCP G 2019, 863, M. Mignot ; Resp. civ. et assur. 2019, comm. 256, obs. M. Gayet ; Dr. famille 2019, comm. 181, obs. A. Tani).
Après saisie de la cour d’appel de renvoi (CA Paris, 1er juill. 2020), l’affaire revient à présent devant la Haute Juridiction mais cette fois sur un autre fondement puisque la veuve tentait de faire valoir que la modification opérée par voie testamentaire était sans effet sitôt que l’assureur n’en avait pas été avisé.
Son pourvoi est rejeté par la Cour de cassation qui énonce que « la désignation ou la substitution du bénéficiaire d’un contrat d’assurance sur la vie, que l’assuré peut, selon l’article L. 132-8 du Code des assurances dans sa rédaction applicable au litige, opérer jusqu’à son décès n’a pas lieu, pour sa validité, d’être portée à la connaissance de l’assureur lorsqu’elle est réalisée par voie testamentaire ».
Bien qu’il soit permis de modifier la clause bénéficiaire d’une assurance-vie par voie testamentaire, les notaires savent bien que, si la compagnie d’assurance n’en est pas avisée, le risque est grand qu’au moment du décès elle procède à la libération des fonds avant l’ouverture et le dépôt du testament.
Conseil pratique. – Pour prévenir tout danger, il faut rappeler combien, en pratique, il est préférable d’informer l’assureur de l’existence d’un testament (sans nécessairement lui faire part des modifications opérées quant aux choix des bénéficiaires si l’on souhaite que cela demeure caché), ou du moins d’en parler à ses proches afin qu’au décès l’on pense à se tourner vers le testament avant de s’adresser à l’assureur… Le notaire qui participe à l’élaboration du testament aux termes duquel le testateur modifie la liste des bénéficiaires d’une assurance-vie doit alerter son client sur les conséquences d’une information tardive de l’assureur et sur les risques qui en résultent, d’autant que l’assureur qui libère les fonds en toute bonne foi ne peut être tenu responsable (C. assur., art. L. 132-25). Ce faisant, il faut conseiller au testateur d’informer l’assureur de l’existence de cet acte (en adressant par exemple un courrier lui indiquant que les bénéficiaires sont désignés aux termes d’un testament détenu en son office, dont il faut bien sûr préciser les coordonnées). Si dans ce cas de figure informer l’assureur n’est pas obligatoire, cela n’en reste pas moins utile !
La cession d’un usufruit à une personne morale entre toujours dans le champ d’application du 1° du 5 de l’article 13 du CGI
Dans une décision du 31 mars 2022, le Conseil d’Etat a considéré que les dispositions du 1° du 5 de l’article 13 du CGI prévoient, par dérogation aux dispositions relatives à l’imposition des plus-values, que le produit résultant de la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire est imposable au nom du cédant dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l’usufruit temporaire cédé.
Le Conseil d’État était saisi de l’apport à une société d’un usufruit viager préconstitué détenu par une personne physique : la durée de l’usufruit cédé a alors été fixée à 30 ans, en cohérence avec l’article 619 du Code civil, dont les dispositions sont d’ordre public, qui prévoit que l’usufruit cédé à une personne morale ne peut durer plus de 30 ans.
Se fondant sur les travaux préparatoires du 1° du 5 de l’article 13 du CGI, le Conseil d’État a jugé que ces dispositions trouvent à s’appliquer tant à la cession à titre onéreux, par le propriétaire d’un bien ou droit, d’un usufruit portant sur celui-ci qu’à la première cession à titre onéreux, par son titulaire, d’un usufruit préconstitué : l’usufruit est considéré comme cédé à titre temporaire dès lors que le cessionnaire bénéficie du droit d’usufruit pour une période qui n’est pas exclusivement déterminée par la durée de la vie humaine.
L’apport d’un usufruit à une société, même pour la durée maximale prévue à l’article 619 du Code civil, constitue donc une cession d’usufruit temporaire et entraîne donc l’imposition de la plus-value réalisée par cédant dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache le bénéfice ou revenu procuré par l’usufruit.
Prêt immobilier libellé en devises étrangères et imprescriptibilité en droit de la consommation
La Cour de cassation, à l’occasion d’un arrêt rendu le 30 mars 2022, rappelle que la demande qui tend à réputer non écrite une clause abusive, n’est pas soumise à la prescription.
Elle précise également les contours de la responsabilité du banquier pour les prêts libellés en devise étrangère.
En ce qui concerne le caractère abusif d’une clause et délai de prescription. – Par des arrêts du 10 juin 2021, la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 6, § 1, et l’article 7, § 1, de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 concernant les clauses abusives dans les contrats conclus avec les consommateurs, lus à la lumière du principe d’effectivité, doivent être interprétés en ce sens qu’ils s’opposent à une réglementation nationale soumettant l’introduction d’une demande par un consommateur aux fins de la constatation du caractère abusif d’une clause figurant dans un contrat conclu entre un professionnel et ce consommateur à un délai de prescription (CJUE, 10 juin 2021, aff. C-776/19 à C-782/19 ; V. Clauses abusives : protection de l’emprunteur… et du prêteur).
La Cour de cassation en a déduit, dans un arrêt rendu le 30 mars 2022, qu’une demande tendant à voir réputer non écrite une clause abusive sur le fondement des articles L. 132-1, devenu L. 212-1, et L. 241-1 du Code de la consommation, n’est pas soumise à la prescription quinquennale.
Prêts libellés en devise étrangère et information de l’emprunteur. – À l’occasion de ce même arrêt, la Cour décide par ailleurs qu’une banque, qui consent un prêt libellé en devise étrangère, stipulant que celle-ci est la monnaie de compte et que l’euro est la monnaie de paiement et ayant pour effet de faire peser le risque de change sur l’emprunteur, est tenue de fournir à celui-ci des informations suffisantes et exactes lui permettant de comprendre le fonctionnement concret du mécanisme financier en cause et d’évaluer ainsi le risque des conséquences économiques négatives, potentiellement significatives, d’une telle clause sur ses obligations financières pendant toute la durée de ce même contrat, notamment en cas de dépréciation importante de la monnaie ayant cours légal dans l’État où celui-ci est domicilié et d’une hausse du taux d’intérêt étranger.
- DOCTRINE ADMINISTRATIVE
Précisions sur le dispositif de l’article 257 bis du CGI et le crédit-bail immobilier envoie a Madame perrein
Le dispositif de dispense du paiement de la TVA prévu à l’article 257 bis du CGI s’applique-t-il lorsqu’un immeuble loué dans le cadre d’un contrat de crédit-bail immobilier soumis à la TVA est cédé par le crédit-bailleur à son crédit-preneur, exploitant hôtelier, ce dernier continuant à affecter l’immeuble transmis à la réalisation de l’activité locative soumise à la TVA que constitue l’exploitation du fonds hôtelier ? Invité à répondre, notamment, à cette question, le ministère se prononce en faveur de l’inapplicabilité de ce dispositif au motif que « l’acquisition d’un immeuble par l’exploitant d’une activité d’hôtellerie qu’il prenait précédemment en location en crédit-bail ne s’inscrit pas dans le cadre du transfert d’une universalité totale ou partielle. En l’occurrence, il s’agit de la simple acquisition d’une immobilisation affectée à son activité préexistante d’exploitant hôtelier ».
Concernant ce dispositif, plusieurs conseils sont délivrés concernant le notaire. Il devra être, d’une part, très vigilant sur l’application ou pas dudit dispositif à l’occasion des opérations qu’il sera amené à traiter et que, d’autre part, l’acte de vente devra contenir toutes les informations requises à destination de l’administration fiscale qui pourra ainsi vérifier que les conditions d’application du dispositif sont en l’espèce bien réunies. Enfin, le notaire devra avertir les parties des conséquences de la dispense de TVA sur leurs opérations ultérieures et sera bien avisé de s’en ménager la preuve.
Épisode exceptionnel de gel : accompagnement des agriculteurs impactés
Plusieurs mesures ont été décidées par l’exécutif pour soutenir les agriculteurs éprouvés par l’épisode de gel de début avril.
Un fonds d’aide d’urgence de 20 M€ est destiné à venir en aide aux cultivateurs touchés par les 3 journées consécutives de gel dans plusieurs régions de France, entre autres la Garonne, la Dordogne, certaines régions de l’est, le haut de la région Nouvelle-Aquitaine, etc.
À ce fonds d’urgence, viennent s’ajouter l’activation du fonds national des calamités agricoles, la prise en charge exceptionnelle des cotisations sociales des arboriculteurs concernés et les dégrèvements de la taxe foncière sur le foncier non bâti.
- ECHOS ET OPINIONS
e-DCM : une application dédiée à la signature en ligne des actes de divorce par consentement mutuel mise à disposition des avocats
À partir du 1er juin 2022, le Conseil national des barreaux proposera aux avocats et à leurs clients un outil permettant de dématérialiser les actes de divorce par consentement mutuel : le e-DCM.
Intégré à la plateforme e-Actes d’avocat, ce module « permettra de réaliser des actes d’avocat natifs électroniques garantissant la concomitance des signatures et la localisation des parties et de leurs avocats conformément au principe des articles 1175 du Code civil et 1145 du Code de procédure civile », explique le CNB sur son portail web, précisant que « les travaux communs » menés avec le Conseil supérieur du notariat « ont abouti à l’implémentation d’une solution de transmission électronique au module e-DCM. Une fois finalisée, la e-convention de divorce pourra être envoyée aux notaires par la voie électronique directement depuis la plateforme e-Actes d’avocat ».
- DOSSIERS
Issues de secours du partage : le recours à une personne qualifiée
Etude rédigée par Nathalie Levillain diplôme supérieur du notariat
Que faire face à la défaillance d’un indivisaire ? Il existe des solutions légales permettant de le faire représenter tant dans un partage amiable que dans un partage judiciaire. Cette représentation légale se fait en respectant pour chaque type de partage une procédure particulière.
Qu’il soit amiable ou judiciaire, le partage peut se trouver bloqué par l’inertie ou la défaillance d’un des indivisaires. Afin de permettre aux coindivisaires de sortir néanmoins de l’indivision, le législateur a prévu la possibilité de faire représenter l’indivisaire défaillant par une personne qualifiée. La présente étude propose d’exposer les mécanismes de la représentation d’un indivisaire défaillant par une personne qualifiée sous forme de questions/réponses.
Dans quels partages la personne qualifiée peut-elle intervenir ?
La désignation d’une personne qualifiée pour représenter un indivisaire défaillant peut intervenir dans tous types d’indivisions : indivision entre époux, indivisions successorales, indivisions conventionnelles, indivisions résultant de la dissolution d’une société…
Elle est prévue par deux textes :
- l’article 837 du Code civil qui prévoit la possibilité de demander la désignation d’une personne qualifiée pour représenter un indivisaire défaillant dans un partage amiable
- l’article 841-1 du Code civil qui prévoit la même possibilité dans le cadre d’un partage judiciaire
La désignation de cette personne qualifiée est, en toutes hypothèses, faite par le juge. Le magistrat compétent est le président du tribunal judiciaire ou son délégué statuant sur requête (CPC, art. 1379). Il a alors une double mission : désigner un professionnel qualifié pour représenter l’indivisaire défaillant et autoriser ce professionnel à consentir au partage amiable approuvé par les autres copartageants.
Qu’entend-on par défaillance ou inertie de l’indivisaire ?
Au regard des articles 836 et 837, l’indivisaire défaillant est celui qui pourrait signer le partage mais le bloque en ne répondant pas aux offres de partage faites par ses coindivisaires soit sciemment et dans un but d’obstruction, soit par simple désintérêt ou négligence. Serait notamment défaillant un indivisaire qui ne répond pas dans les 3 mois à la mise en demeure d’un copartageant.
En cas de partage judiciaire, l’article 841-1 du Code civil vise non pas la défaillance mais « l’inertie d’un indivisaire ». Pour caractériser l’inertie, il faut se référer aux dispositions de l’article 1367 du Code de procédure civile c’est lorsque qu’à la suite d’une mise en demeure l’héritier ou son mandataire ne se présente pas.
La personne qualifiée peut-elle signer l’acte de partage ?
La réponse à cette question dépend de la nature du partage.
La personne qualifiée désignée sur le fondement de l’article 837 du Code civil a pour mission de signer le partage amiable. Elle ne peut toutefois signer seule le partage. Elle doit obtenir préalablement l’autorisation du juge qui sera donnée aux vues du projet de partage sur lequel les indivisaires non défaillants et la personne qualifiée seront parvenus à un accord. Le juge peut ainsi s’assurer que les intérêts de l’indivisaire défaillant sont bien préservés. Une fois cet accord obtenu, la personne qualifiée peut signer. L’autorisation du juge étant rendue en dernier ressort, le partage ainsi signé devient définitif.
Lorsque la personne qualifiée est désignée dans le cadre d’un partage judiciaire sur le fondement de l’article 841-1 du Code civil, la question de savoir si elle peut signer le partage n’a pas de réponse certaine. L’indivisaire représenté par une personne qualifiée désignée sur le fondement de l’article 841-1 du Code civil se trouve dans la même situation que celui représenté par un mandataire désigné sur le fondement de l’article 837 du Code civil. Il est définitivement privé de tout pouvoir de décision jusqu’à l’achèvement du partage, sauf si tous les autres indivisaires décident d’abandonner la voie judiciaire et reviennent à un partage amiable. Il se trouve donc dessaisi jusqu’à l’achèvement du partage, même s’il réapparaît et se présente chez le notaire.
Vente de gré à gré du local commercial en liquidation judiciaire : Pas de droit de préférence pour le locataire
Cour de cassation, chambre commerciale, 23 mars 2022, n° 20-19.174, publié au Bulletin
L’application du droit de préférence du locataire commercial institué par la loi Pinel à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, lors de la réalisation isolée des actifs en cours de liquidation judiciaire du propriétaire-bailleur, n’a pas été expressément écartée par le législateur. Une lecture littérale de l’article L. 145-46-1, lequel prévoit que le droit de préférence s’applique « lorsque le propriétaire (…) envisage de vendre », a conduit à ce qu’il soit considéré que les ventes par adjudication devaient échapper au droit de préférence du locataire. Cette analyse a depuis été confirmée par la jurisprudence (Cass. 3e civ., 17 mai 2018, n° 17-16.113 – CA Aix-en-Provence, 14 févr. 2017, n° 15/13 116).
Pour ce qui est de l’application du droit de préférence lors la vente de gré à gré du local commercial dépendant de la liquidation judiciaire du propriétaire, la question a fait l’objet d’un débat doctrinal. Aux termes d’un arrêt du 23 mars dernier, publié au Bulletin, la chambre commerciale de la Cour de cassation met fin à la controverse. Selon elle, « la vente de gré à gré d’un actif immobilier dépendant d’une liquidation judiciaire est une vente faite d’autorité de justice. Il en résulte que les dispositions [de l’article L. 145-46-1], qui concernent le cas où le propriétaire d’un local commercial ou artisanal envisage de le vendre, ne sont pas applicables et qu’une telle vente ne peut donner lieu à l’exercice d’un droit de préemption par le locataire commercial ». Cette décision pourrait constituer les prémices d’un revirement de la jurisprudence, qui, jusque-là, estime que les autres droits de préemption légaux (Cass. com., 7 oct. 2020, n° 19- 14.388 pour le locataire d’habitation – CE, 17 déc. 2008, n° 316411 pour le DPU) ou conventionnels (Cass. com., 13 févr. 2007, n° 06-11.289) sont applicables à la vente de gré à gré.
L’auteur regrette que la Haute juridiction ne se soit pas prononcée sur la deuxième branche du pourvoi pour écarter le droit de préemption au motif qu’il s’agissait d’une cession globale d’un ensemble immobilier ; une des exceptions au droit de préférence du locataire commercial qui fait l’objet de vives difficultés d’interprétation et, surtout, d’application pratique.