Locations meublées : publication des plafonds de loyer « raisonnable » pour 2022

L’administration fiscale actualise les plafonds en deçà desquels le loyer est réputé raisonnable, pris en compte dans l’exonération d’impôt sur le revenu sur les produits de la location meublée d’une partie de l’habitation principale.

Pour rappel, l’article 35 bis, I du CGI prévoit que les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale sont exonérées d’impôt sur le revenu pour les produits tirés de cette location lorsque :

  • Les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous-locataire en meublé sa résidence
  • Principale le prix de la location est fixé dans des limites raisonnables.

La loi ne fixe pas de plafond de loyer en valeur absolue. Par conséquent, pour apprécier si le prix de la location est raisonnable, l’administration publie à titre indicatif deux plafonds annuels selon les régions, réévalués chaque année, en deçà desquels le loyer est toujours regardé comme raisonnable par l’administration fiscale.

Pour 2021, les plafonds annuels de loyer par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, étaient fixés à 191 € en Île-de-France et à 141 € dans les autres régions.

Pour 2022, les plafonds annuels de loyer par mètre carré de surface habitable, charges non comprises, sont fixés à 192 € en Île-de-France et à 142 € dans les autres régions.

 

Aides au logement : modification du zonage A/B/C

L’arrêté du 16 février 2022 (JO 20 févr.) modifie le classement des communes par zones géographiques dites A/B/C applicable à certaines aides au logement.

Le zonage A/B/C caractérise la tension du marché du logement en découpant le territoire en cinq zones, de la plus tendue (A bis) à la plus détendue (zone C). Il est notamment utilisé pour déterminer les zones éligibles et moduler le niveau d’incitation financière des aides à l’investissement locatif (Pinel, Denormandie…) et à l’accession à la propriété (PTZ, PLSA…).

L’arrêté du 16 février 2022 modifie, à compter du 21 février 2022, ce classement des communes par zones géographiques.

 

Fin des nouvelles chaudières au fioul ou au charbon : publication du décret

Un décret du 5 janvier 2022 interdit, à partir du 1er juillet 2022, l’installation de nouveaux équipements de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant au fioul ou au charbon.

Pris en application de l’article L. 171-1 du Code de la construction et de l’habitation, le décret n° 2022-8 du 5 janvier 2022 fixe, pour les équipements neufs installés pour le chauffage ou la production d’eau chaude dans les bâtiments à usage d’habitation ou à usage professionnel neufs ou existants, à partir du 1er juillet 2022, le plafond d’émissions de gaz à effet de serre à 300 gCO2eq / kWh PCI. Cette disposition ne s’applique toutefois pas aux équipements utilisés en secours (CCH, art. R. 171-13, I, nouv.).

La fixation de ce plafond exclut ainsi l’installation d’équipements neufs dont la combustion dépasse ce seuil, notamment les équipements de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant au fioul ou au charbon. Les installations existantes, dépassant le seuil de 300 gCO2eq / kWh PCI, pourront cependant continuées à être utilisées, entretenues ou réparées. Pourront continuer à être installés dans les bâtiments les nouveaux équipements utilisant les réseaux de chaleur, alimentés par de l’électricité comme les pompes à chaleur, de la biomasse, de l’énergie solaire ou géothermique, du gaz, ou encore des équipements alimentés avec un biocombustible liquide (biofioul) dès lors qu’ils respecteront le seuil précité (CCH, art. R. 171-13, I, nouv.).

Le décroit prévoit des dérogations au seuil fixé pour les bâtiments existants dans deux cas :

— non-conformité des travaux à réaliser à des servitudes ou aux dispositions législatives ou réglementaires relatives au droit des sols ou au droit de propriété ;

— absence de solution de raccordement à des réseaux de chaleur ou de gaz naturel et nécessité de travaux de renforcement du réseau de distribution publique d’électricité (CCH, art. R. 171-13, II, nouv.).

En fonction de la nature des travaux, le maître d’ouvrage justifie que le bâtiment relève de l’un de ces deux cas par le biais de l’étude de faisabilité des approvisionnements en énergie ou par une note réalisée par un professionnel de l’installation de chauffage ou par un professionnel de l’audit énergétique (CCH, art. R. 171-13, III, nouv.).

Les dispositions de ce décret sont applicables aux constructions de bâtiments neufs dont la demande de permis de construire est déposée après le 1er juillet 2022 et aux bâtiments existants dont les travaux sont engagés après le 1er juillet 2022 (CCH, art. R. 171-13, IV, nouv.).

Afin de soutenir les ménages et les entreprises du secteur tertiaire dans ce changement d’équipements, des aides ont été mises en place (« Coup de pouce chauffage », « Coup de pouce chauffage des bâtiments tertiaires » et « MaPrimeRénov’ »).

 

Assurance emprunteur immobilier : enfin la possibilité de résiliation à tout moment

La proposition de loi pour « un accès plus juste, plus simple et plus transparent au marché de l’assurance emprunteur » a été adoptée par le vote ultime du Sénat le 17 février 2022, marquant une évolution de taille et attendue depuis des années permettant enfin aux souscripteurs de résilier leur assurance emprunteur immobilier à tout moment.

Depuis plusieurs années la libéralisation du marché de l’assurance emprunteur immobilier a été attendue, mais jusqu’ici toute tentative en vue de permettre la résiliation d’assurance emprunteur à tout moment échouait. Pour cause, l’opposition des bancassureurs qui ne voulaient pas perdre leur « monopole » : 88,46 % des contrats d’assurance emprunteur des prêts immobiliers demeurent toujours entre les mains des établissements de crédit via leurs propres assureurs.

L’article L. 113122 du Code des assurances sera modifié de sorte que l’assuré pourra résilier le contrat à tout moment à compter de la signature de l’offre de prêt (article 1er de la Proposition).

Le Titre II de la Proposition modifie les dispositions concernant le « droit à l’oubli » : pour les patients ayant terminé leur traitement contre un cancer ou une hépatite C, le délai pendant lequel l’assuré doit signaler à l’assureur sa pathologie est ramené à cinq ans contre dix auparavant (article 9 de la Proposition).

En outre, est prévue la suppression du questionnaire médical pour les prêts d’un montant inférieur à 200 000 euros et dont « l’échéance de remboursement du crédit contracté est antérieure au soixante anniversaire de l’assuré » (article 10), ce qui permettra aux nombreux souscripteurs atteints de maladies d’éviter les surcouts.

Ces dispositions entreront en vigueur à partir du 1er juin 2022 pour les nouveaux contrats, et à partir du 1er septembre 2022 pour les contrats d’assurance en cours.

 

Publication de la loi 3DS

La loi relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dite loi « 3DS » a été publiée au Journal officiel du 22 février. Retour sur les grandes lignes de ce texte.

Le projet de loi dit « 3DS » avait été présenté comme « un nouvel acte de décentralisation adapté à chaque territoire », avec pour objectif de répondre aux besoins concrets et opérationnels des collectivités territoriales, et de gagner en souplesse et en efficacité. 

La loi n° 2022-217 du 21 février 2022, publiée au Journal officiel du 22 février, comporte de nombreuses dispositions techniques sur des sujets aussi divers que le logement, l’éducation, les routes, le revenu de solidarité active, les éoliennes, ou encore l’eau et l’assainissement. 

Adaptation des compétences aux particularités des territoires

En matière de différenciation, la loi donne plus de souplesse aux collectivités et leur permet d’adapter leur action aux particularités de chacun des territoires. Leur pouvoir réglementaire est renforcé.

Ainsi, les compétences peuvent être déléguées projet par projet. Les communes peuvent également transférer des compétences facultatives à l’intercommunalité de façon différenciée.

Pérennisation du dispositif SRU

En matière de décentralisation, la loi SRU (loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain) sera pérennisée au-delà de l’année 2025. Le dispositif d’encadrement des loyers dans les zones tendues, issu de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi Elan, est prolongé de trois ans.

 

Environnement

Sur l’environnement, la compétence « eau et assainissement » est transférée aux communautés de communes au 1er janvier 2026, comme cela était déjà prévu par la loi n° 2018-702 du 3 août 2018 relative à la mise en œuvre du transfert des compétences eau et assainissement aux communautés de communes. Le rôle des départements dans la création de sites Natura 2000 est renforcé. La compétence des maires en matière d’éoliennes se trouve également renforcée : ces derniers pourront encadrer l’implantation sur leurs territoires par les plans locaux d’urbanisme.

 

Transfert des routes nationales

En termes de mobilités, 10 000 km de routes nationales non concédées vont être proposées à la décentralisation, en priorité aux départements. La loi facilite également le transfert de petites lignes ferroviaires aux départements.

La loi comporte également des dispositions en matière d’éducation et de culture, avec la clarification des relations entre gestionnaires d’établissements scolaires (collèges et lycées) et les collectivités (départements et régions). Par ailleurs, le financement du revenu de solidarité active pourra être décentralisé à titre expérimental, à partir de 2023, dans les départements volontaires.

 

Rôle du préfet

En matière de déconcentration, les préfets acquièrent des compétences environnementales : le préfet de région devient délégué territorial de l’Ademe, et le préfet de département devient délégué territorial de l’office français de la biodiversité. Le préfet de bassin préside également le conseil d’administration des agences de l’eau.

En ce qui concerne la santé, les conseils d’administrations des agences régionales de santé restent présidés par les préfets de région.

 

Échanges de données entre administrations

En matière de simplification de l’action publique, l’échange de données entre administrations est étendu et simplifié, en cas de demande ou de déclaration de l’usager. Le texte comporte par ailleurs des dispositions pratiques permettant de simplifier le recours à la visio-conférence pour les réunions des assemblées délibérantes des régions, départements et établissements publics de coopération intercommunale.  

 

DEVOIR DE CONSEIL DU NOTAIRE ET DÉPÔT DE LA DÉCLARATION DE SUCCESSION

M. Michel Zumkeller interroge M. le garde des sceaux, ministre de la justice, concernant l’obligation qui pèse sur les héritiers de déposer la déclaration de succession et de payer les droits de succession dans un délai de 6 mois à compter du décès. Dans la mesure où les notaires disposent de tous les éléments pour établir la déclaration, et que les héritiers ont requis contractuellement les notaires de préparer la déclaration et de leur présenter aux fins de signature, il souhaite savoir s’ils ont une obligation de moyen ou de résultat de présenter aux héritiers la déclaration dans le délai de six mois suivant le décès.

 

Texte de la réponse

En cas de décès d’une personne, les héritiers doivent déposer une déclaration de succession auprès de l’administration fiscale dans les délais prévus par les articles 641 et 642 du code général des impôts. Le délai de principe fixé par ces dispositions est de six mois à compter du jour du décès. En cas de non-respect du dépôt de cette formalité dans les délais, les héritiers seront solidairement tenus de verser des intérêts de retard. C’est aux héritiers qu’il revient de faire cette déclaration. Au regard de la complexité des informations à produire et du nombre parfois élevé d’héritiers concernés, l’intervention d’un notaire est toutefois indispensable la plupart du temps. Le notaire est, d’après la jurisprudence, tenu d’une obligation de moyen. Pour engager sa responsabilité, il convient de démontrer que celui-ci a commis une faute dans l’exercice de sa mission. Ainsi, si celui-ci n’a pas accompli toutes les diligences nécessaires, permettant d’assurer le dépôt de la déclaration de succession et le paiement des droits dans les délais fiscaux, sa responsabilité pourra être engagée. Si le règlement de la succession est complexe et ne permet pas au notaire de déposer la déclaration de succession dans les délais, il se doit d’attirer l’attention de ses clients sur la possibilité de souscrire une déclaration partielle et de verser un acompte sur les droits afin d’éviter le paiement de pénalités de retard. Le notaire est en effet tenu d’un devoir de conseil envers ses clients, et sa responsabilité peut être engagée à ce titre (v. par exemple CA Limoges, Ch. civ., 18 nov. 2004, n° 02/01042).

Contribution à l’entretien de l’enfant : cas du débiteur remarié mais sans ressource personnelle

Dans une décision du 1er décembre 2021, la première chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que lorsque le parent débiteur d’une pension alimentaire ne dispose d’aucune ressource personnelle, celle-ci ne peut être prélevée sur les revenus de son nouveau conjoint.

Chacun des parents contribue à l’entretien et à l’éducation des enfants à proportion de ses ressources, de celles de l’autre parent, ainsi que des besoins de l’enfant (C. civ., art. 371-2). En cas de séparation entre les parents, ou entre ceux-ci et l’enfant, la contribution à son entretien et à son éducation prend la forme d’une pension alimentaire versée, selon le cas, par l’un des parents à l’autre, ou à la personne à laquelle l’enfant a été confié (C. civ., art. 373-2-2).

 

De ces dispositions, rappelle la Cour de cassation, il résulte que la dette du débiteur d’aliments est une dette personnelle, dont le montant doit être fixé en considération de ses ressources.

Au cas particulier, la cour d’appel avait fixé le montant de la contribution au titre de l’entretien de l’enfant due par la mère, laquelle ne disposait d’aucune ressource personnelle, à la somme de 150 € par mois au regard des revenus perçus par son conjoint, au motif qu’il lui incombait de prélever sur ces sommes ladite participation aux frais d’entretien de son fils.

Or, en statuant ainsi, alors que le conjoint de la mère n’étant pas tenu d’une obligation alimentaire envers l’enfant de celle-ci, ses revenus ne pouvaient pas être pris en considération, la cour d’appel a violé les textes susmentionnés.

Rappelons qu’il est de jurisprudence constante que les revenus du conjoint sont pris en compte uniquement dans la mesure où ils réduisent les charges du débiteur de l’obligation alimentaire (Cass. 1re civ., 25 avr. 2007, n° 06-12.614). 

 

Rapport à succession : primes versées sur une assurance-vie rachetée par son souscripteur

Dans une décision du 9 février 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation rappelle le principe de l’exclusion du rapport à succession et de la réduction pour atteinte à la réserve des primes versées au titre d’une assurance-vie, à moins que celles-ci n’aient été manifestement exagérées, ne s’applique pas aux primes versées sur un contrat d’assurance-vie racheté par son souscripteur.

Le capital ou la rente payables au décès du contractant à un bénéficiaire déterminé ne sont soumis ni aux règles du rapport à succession, ni à celles de la réduction pour atteinte à la réserve des héritiers du contractant. Ces règles ne s’appliquent pas non plus aux sommes versées par le contractant à titre de primes, à moins que celles-ci n’aient été manifestement exagérées eu égard à ses facultés (C. assur., art. L. 132-13).

Remarque : le caractère manifestement exagéré des primes s’apprécie au moment du ou des versements (Cass. ch. mixte, 23 nov. 2004, n° 01-13.592 et n° 02-17.507)

Ce texte ne s’applique pas aux primes versées sur un contrat d’assurance sur la vie racheté par son souscripteur, estime la Cour de cassation.

Au cas d’espèce, une cour d’appel a légalement justifié sa décision de rejeter la demande de l’héritière réservataire tendant à ordonner la réintégration dans la succession de son père du montant d’assurances sur la vie souscrites par ce dernier au profit de sa belle-mère :

– en retenant qu’elle n’avait pas à vérifier si les primes versées sur un contrat d’assurance-vie, racheté par le souscripteur, présentaient un caractère manifestement exagéré ;

– avant de souverainement estimé que le versement de la somme de 160 000 € provenant du contrat d’assurance-vie précédement racheté sur un autre contrat de même nature ne présentait pas, au cas d’espèce, un caractère manifestement exagéré eu égard à l’âge du souscripteur, à sa situation patrimoniale et familiale et à l’utilité que revêtait pour lui l’opération.

Bien propre/bien commun : quid de l’allocation compensatrice pour tierce personne ?

Dans une décision du 26 janvier 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que les sommes versées pendant le mariage en exécution d’un droit à allocation compensatrice pour tierce personne ne présentent pas un caractère exclusivement personnel et sont destinées à contribuer au financement d’une dépense commune à titre définitif, de sorte qu’elles entrent en communauté.

Tout bien, meuble ou immeuble, est réputé acquêt de communauté si l’on ne prouve qu’il est propre à l’un des époux par application d’une disposition de la loi (C. civ., art. 1402, al. 1er). Forment des propres par leur nature, quand même ils auraient été acquis pendant le mariage, les vêtements et linges à l’usage personnel de l’un des époux, les actions en réparation d’un dommage corporel ou moral, les créances et pensions incessibles, et, plus généralement, tous les biens qui ont un caractère personnel et tous les droits exclusivement attachés à la personne (C. civ., art. 1404, al. 1er).

 

Mais qu’en est-il de l’allocation compensatrice pour tierce personne dont bénéficie un époux marié sans contrat de mariage préalable ?

 

Certes, estime la Cour de cassation, le droit à cette allocation dont bénéficie un époux commun en biens afin de lui permettre d’assurer le financement de l’aide effective d’une tierce personne pour les actes essentiels de l’existence nécessitée par son état d’incapacité, lequel est accordé en considération de sa situation personnelle, constitue un bien propre par nature. Toutefois, les sommes versées pendant le mariage en exécution de ce droit tendent à compenser l’une des conséquences matérielles et financières de l’invalidité, ne présentent pas un caractère exclusivement personnel et sont destinées à contribuer au financement d’une dépense commune à titre définitif, de sorte qu’elles entrent en communauté.

Aussi, l’allocation compensatrice pour l’aide d’une tierce personne perçue par l’un des époux et encaissée par la communauté durant son mariage n’ayant pas de caractère propre au sens de l’article 1404 du Code civil, celui-ci ne peut prétendre à récompense à ce titre lors du règlement des modalités pécuniaires de son divorce.

 

Covid-19 : nouvelles dispositions concernant les réunions des assemblées générales et des organes dirigeants collégiaux

La loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022 renforçant les outils de gestion de la crise sanitaire et modifiant le code de la santé publique prévoit des dispositions concernant les réunions des assemblées générales et des organes dirigeants collégiaux des personnes morales et autres entités de droit privé.

 

La loi n° 2022-46 du 22 janvier 2022 autorise le Gouvernement à prendre par voie d’ordonnance, dans un délai de trois mois à compter du 23 janvier 2022, toute mesure relevant du domaine de la loi simplifiant et adaptant les conditions dans lesquelles les assemblées et les organes dirigeants collégiaux des personnes morales de droit privé et autres entités se réunissent et délibèrent ainsi que les règles relatives aux assemblées générales (L. n° 2022-46, art. 13, I).

 

La loi dispose également que jusqu’au 31 juillet 2022 inclus, sans qu’une clause des statuts ou du règlement intérieur soit nécessaire à cet effet ni puisse s’y opposer, et quel que soit l’objet de la décision sur laquelle l’organe est appelé à statuer:

sont réputés présents aux réunions des organes collégiaux d’administration, de surveillance ou de direction leurs membres qui y participent au moyen d’une conférence téléphonique ou audiovisuelle permettant leur identification et garantissant leur participation effective ;

les décisions des organes collégiaux d’administration, de surveillance ou de direction peuvent également être prises par voie de consultation écrite de leurs membres, dans des conditions assurant la collégialité de la délibération (L. n° 2022-46, art. 13, II).

 

 

Le mandat de vente

Dans une décision du 5 janvier 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que lorsque le mandat de vente est irrégulier, sanctionné par le juge depuis quelques années par une nullité relative, l’agent immobilier peut et doit rapporter la preuve de sa confirmation ou de sa ratification pour prétendre à sa rémunération.

Une société acquiert divers lots à usage d’habitation et commercial. L’agent immobilier, intermédiaire de la transaction, perçoit sa rémunération. Mais soutenant que la société lui avait également donné mandat de commercialiser ces mêmes lots qu’elle venait d’acquérir, il l’assigne en paiement de dommages-intérêts, invoquant une rupture des pourparlers.

Sa demande est rejetée. Le mandat de revente – un échange de courriels entre les parties ainsi qu’une lettre adressée par la société à l’agent immobilier – ne respectait pas les prescriptions formelles de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, notamment ses article 6 et 7 et de son décret d’application (durée du contrat, numéro d’inscription au registre des mandats reporté sur le mandat). Il était par conséquent entaché de nullité, nullité relative. Et aucune preuve de l’existence d’une ratification du mandat n’était apportée.

La Cour de cassation approuve la cour d’appel qui a exercé son pouvoir souverain d’appréciation des éléments de fait et de preuve qui lui étaient soumis.

L’agent immobilier ne pouvait reprocher à la société de l’avoir écarté des négociations commerciales dans le but de le priver de sa rémunération.

Vente de constructions illégales : faute de l’agent immobilier et dol des vendeurs

Dans une décision du 2 février 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a énoncé qu’engage sa responsabilité l’agent immobilier qui publie une annonce et rédige le compromis de vente sans vérifier la conformité du bien aux prescriptions des permis de construire délivrés aux vendeurs, les acquéreurs perdant la chance de renoncer à la vente ou de négocier son prix à la baisse.

Les acquéreurs d’un bien immobilier en viager assignent en responsabilité et indemnisation les vendeurs, le notaire ainsi que l’agent immobilier par l’entremise duquel s’était effectué le compromis de vente. Ils soutiennent que ce bien ne correspond pas aux deux permis de construire délivrés trente ans plus tôt et qu’une partie de celui-ci a été édifiée sans autorisation. L’agent immobilier et le vendeur sont condamnés in solidum à verser aux acquéreurs des dommages-intérêts.

 

La Cour de cassation rejette le pourvoi de l’agent immobilier.

Vérification de la conformité du bien vendu aux prescriptions des permis de construire délivrés. – Commet une négligence et engage sa responsabilité l’agent immobilier qui publie une annonce mentionnant que le bien a une certaine surface habitable et rédige la promesse de vente sans vérifier la conformité des travaux accomplis par les vendeurs aux prescriptions des permis de construire dont il a eu parfaite connaissance, « permis qui comportaient une surface habitable moitié moindre et sur lesquels manquaient manifestement la véranda, le garage et une troisième pièce ».

 

Perte de chance de renoncer à la vente ou de négocier le prix d’achat. – « Si les acquéreurs avaient eu connaissance du caractère illégal des constructions réalisées et de l’inconstructibilité attachée au bien (bien situé en zone agricole), ils auraient pu renoncer à l’acquérir ou l’obtenir à un prix plus bas ». Ils ont « perdu, par la faute de l’agent immobilier et le dol des vendeurs, la chance de le négocier à un tel prix et fixer, sans indemniser un préjudice hypothétique, le montant des dommages-intérêts à hauteur de la chance perdue ».

Le conseil en gestion de patrimoine qui n’informe pas les futurs investisseurs des risques liés à l’éventuelle défaillance du preneur à bail et à la non-perception des loyers leur cause un préjudice correspondant à l’intégralité de la perte de loyers subie.

Cass. 3e civ., 2 févr. 2022, n° 21-10.193, D

 

 

 

Investissement dans une résidence de tourisme : du danger de présenter le projet comme dénué de risques et d’aléas

Dans une décision du 2 février 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que le conseil en gestion de patrimoine qui n’informe pas les futurs investisseurs des risques liés à l’éventuelle défaillance du preneur à bail et à la non-perception des loyers leur cause un préjudice correspondant à l’intégralité de la perte de loyers subie.

Par l’intermédiaire de la société L, des particuliers acquièrent un appartement en l’état futur d’achèvement dans une résidence de tourisme à titre d’investissement immobilier locatif défiscalisé et avec l’aide d’un prêt. Ils concluent avec l’exploitant de la résidence un bail commercial de neuf ans moyennant un loyer annuel de 7 636 euros hors taxes. À la suite de l’ouverture d’une procédure de sauvegarde au profit de l’exploitant, un avenant au bail est conclu avec un loyer annuel ramené à 4 052 euros. Les investisseurs assignent la société L pour manquement à son obligation d’information et de conseil, en paiement de la différence entre le montant du bail initial et celui de l’avenant pour la période restante. Ils obtiennent l’indemnisation de leur préjudices matériel et moral.

La Cour de cassation rejette le pourvoi de la société L. « Les informations fournies aux futurs acquéreurs présentaient le projet comme dénué de tout risque, avec la sécurité de loyers garantis pendant une durée irrévocable de neuf ans, sans comporter la moindre réserve sur les risques liés à l’éventuelle défaillance du preneur à bail ».

La « sécurité de l’opération avait été déterminante de leur consentement ». S’ils « avaient été informés du risque de non-perception des loyers en cas de déconfiture du preneur à bail, ils auraient refusé de souscrire à l’investissement, ce dont il résultait une absence d’aléa ».

Les juges du fond ont « exclu toute incertitude sur la décision des acquéreurs s’ils avaient été dûment informés des aléas et risques éventuels de l’opération d’investissement immobilier proposée ». Ils en ont « exactement déduit que le préjudice causé par le manquement de la société L à son devoir d’information et de conseil ne pouvait consister en une perte de chance de ne pas contracter ou de contracter à des conditions plus avantageuses et correspondait à l’intégralité de la perte de loyers subie ».

 

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