- APERCU RAPIDE
Calendrier de la loi Climat et résilience : principales entrées en vigueur
La loi Climat et résilience du 22 août 2021 est marquée par des applications dans le temps, différentes, selon la matière.
Ces derniers vont avoir un impact non négligeable sur la pratique notariale, avec différentes dates d’application dans le temps selon la matière :
- l’assainissement ;
- la performance énergétique des bâtiments ;
- et enfin, le plan pluriannuel de travaux pour les immeubles en copropriété
A partir du 1er septembre 2022 (suivant une déclaration du ministère du logement) : Obligation d’établir un audit énergétique lors de la vente des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation qui comprennent un seul logement ou comportent plusieurs logements ne relevant pas du statut de la copropriété, classés F ou G.
A compter du 1er janvier 2023 : Obligation de remettre à l’acquéreur le nouveau carnet d’information du logement nécessaire lors de la construction ou d’une rénovation avec mention dans l’acte de cette transmission.
- TEXTES
Encadrement des loyers : nouvelles obligations relatives à l’affichage des barèmes de prix des professionnels de l’immobilier
Un arrêté du 26 janvier 2022 modifie 2 articles de l’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière (A. n° ECFC1638733A, 10 janv. 2017, art. 2 et 4 : JO 18 janv. 2017, texte n° 14).
La modification de l’article 2 prévoit que le barème de prix affiché par le professionnel de l’immobilier mentionne les tarifs maximums de ses prestations afin de permettre aux consommateurs qui le souhaitent de négocier à la baisse le prix des prestations du professionnel titulaire de la carte professionnelle. Elle vise ainsi à corriger des situations où le barème affiché pouvait être considéré comme non respecté s’il était négocié à la baisse au profit du consommateur.
La modification de l’article 4 prend en compte les dispositions de l’article 140 de la loi Élan du 23 novembre 2018, qui prévoit, à titre expérimental et pour une durée de 5 ans dans les zones mentionnées à l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi du 23 décembre 1986, la possibilité de mettre en place un dispositif d’encadrement des loyers (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 140 : JO 24 nov. 2018, texte n° 1). Ce dispositif, qui est venu se substituer à celui prévu par la loi ALUR du 24 mars 2014, requiert notamment que le montant du loyer de base (loyer hors charges) n’excède pas le montant du loyer de référence majoré, fixé par arrêté préfectoral. Il prévoit également qu’un complément de loyer n’est applicable que si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, et si le montant du loyer de base correspond au montant du loyer de référence majoré.
Afin de permettre aux consommateurs de s’assurer du respect de ces règles d’encadrement des loyers, la liste des informations devant figurer sur les annonces de location de biens immobiliers, définie par l’arrêté du 10 janvier 2017 précité, est complétée avec la mention du montant du loyer de base et du montant du loyer de référence majoré.
• Entrée en vigueur : cet arrêté entre en vigueur le 1er avril 2022.
Plafond de l’avance remboursable sans intérêt destinée à financer des travaux pour atteindre une performance énergétique globale minimale du logement
L’article 86 de la loi du 30 décembre 2021 de finances pour 2022 modifie l’article 244 quater U du CGI. Notamment, il augmente, pour les offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2022, le montant maximal de l’avance remboursable sans intérêt destinée à financer des travaux permettant d’atteindre une performance énergétique globale minimale du logement. Pour l’application de ces dispositions, un décret du 5 février 2022 relève, dans le Code de la construction et de l’habitation, le plafond de l’éco-PTZ « performance énergétique globale minimale » de 30 000 € à 50 000 €.
Entrée en vigueur : il s’applique aux offres de prêt émises à compter du 1er janvier 2022.
Covid-19 : aides pour certaines entreprises particulièrement touchées par la crise
Deux décrets du 2 février 2022 mettent en place ou prolongent des aides à destination des entreprises appartenant à des secteurs qui ont été particulièrement pénalisés par les mesures prises pour lutter contre la 5e vague de l’épidémie de Covid-19.
Le décret n° 2022-111 met en place une aide dite « coûts fixes consolidation » permettant de compenser les charges fixes non couvertes des entreprises dont l’activité est particulièrement affectée par l’épidémie de Covid-19. Cette aide est accessible aux entreprises ayant été créées avant le 1er janvier 2019 et remplissant, pour la période éligible comprise entre le 1er décembre 2021 et le 31 janvier 2022, les conditions suivantes :
- exercer une activité principale dans un secteur mentionné à l’annexe 1 ou à l’annexe 2 du décret mettant en œuvre le fonds de solidarité du 30 mars 2020 dans sa rédaction en vigueur au 30 juin 2021 ;
- disposer d’un EBE coûts fixes consolidation négatif au cours du mois éligible, tel que calculé par la formule en annexe du décret ;
- avoir subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % au cours du mois éligible.
Les demandes d’aide pourront être déposées par voie dématérialisée sur le site impots.gouv.fr, entre le 3 février et le 31 mars 2022. Le cas échéant, les demandes devront intervenir dans un délai de 45 jours après le bénéfice des autres aides mises en place pour chaque mois éligible, notamment l’aide renfort et le fonds de solidarité.
Ces textes entrent en vigueur immédiatement.
- JURISPRUDENCE
Vente de constructions illégales : faute de l’agent immobilier et dol des vendeurs
Dans une décision du 2 février 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation a considéré qu’engage sa responsabilité l’agent immobilier qui publie une annonce et rédige le compromis de vente sans vérifier la conformité du bien aux prescriptions des permis de construire délivrés aux vendeurs, les acquéreurs perdant la chance de renoncer à la vente ou de négocier son prix à la baisse.
Les acquéreurs d’un bien immobilier en viager assignent en responsabilité et indemnisation les vendeurs, le notaire ainsi que l’agent immobilier par l’entremise duquel s’était effectué le compromis de vente. Ils soutiennent que ce bien ne correspond pas aux deux permis de construire délivrés trente ans plus tôt et qu’une partie de celui-ci a été édifiée sans autorisation. L’agent immobilier et le vendeur sont condamnés in solidum à verser aux acquéreurs des dommages-intérêts.
La Cour de cassation rejette le pourvoi de l’agent immobilier.
Vérification de la conformité du bien vendu aux prescriptions des permis de construire délivrés. – Commet une négligence et engage sa responsabilité l’agent immobilier qui publie une annonce mentionnant que le bien a une certaine surface habitable et rédige la promesse de vente sans vérifier la conformité des travaux accomplis par les vendeurs aux prescriptions des permis de construire dont il a eu parfaite connaissance, « permis qui comportaient une surface habitable moitié moindre et sur lesquels manquaient manifestement la véranda, le garage et une troisième pièce ».
Perte de chance de renoncer à la vente ou de négocier le prix d’achat. – « Si les acquéreurs avaient eu connaissance du caractère illégal des constructions réalisées et de l’inconstructibilité attachée au bien (bien situé en zone agricole), ils auraient pu renoncer à l’acquérir ou l’obtenir à un prix plus bas ». Ils ont « perdu, par la faute de l’agent immobilier et le dol des vendeurs, la chance de le négocier à un tel prix et fixer, sans indemniser un préjudice hypothétique, le montant des dommages-intérêts à hauteur de la chance perdue ».
Comment comprendre qu’un locataire a renoncé ou non à son droit de préférence ?
Dans une décision du 2 février 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que le locataire informé de la vente de son local commercial et réglant ses loyers et charges au nouveau propriétaire bailleur, ne peut se réveiller deux ans après pour se prévaloir du pacte de préférence : sa renonciation est tacite, certaine et non équivoque.
À la suite de la cession du local commercial qu’il occupait, un locataire assigne le vendeur et l’acquéreur en nullité de la vente et en paiement de dommages-intérêts pour violation de son droit de préférence. Selon lui, la renonciation à son droit ne pouvait résulter que d’une manifestation claire et non équivoque de volonté de sa part, ce qu’il n’avait pas exprimé. Ses demandes sont rejetées, la cour d’appel ayant considéré, du fait de son inaction, qu’il avait au contraire renoncé tacitement et sans équivoque à se prévaloir du pacte de préférence.
La Cour de cassation approuve l’arrêt d’appel confirmatif. Elle rappelle la règle selon laquelle « si la renonciation à un droit ne se présume pas, elle peut néanmoins résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ».
Les juges du fond ont fait une appréciation souveraine des faits :
le locataire avait eu connaissance, par un courrier, de l’intention du bailleur de vendre les murs du bien loué ;
il n’avait pas réagi à la demande faite par le gérant de cette société d’actualiser son offre d’achat faite antérieurement ;
il avait été avisé de la vente de l’immeuble par le gestionnaire du bien ;
il réglait les loyers et charges dus au nouveau bailleur ;
il ne s’était pas prévalu pendant plus de deux ans du pacte de préférence dont il bénéficiait, alors qu’il avait connaissance de la vente ;
pour en déduire que l’ensemble de ces actes s’analysait en une renonciation tacite, certaine et non équivoque par le locataire à se prévaloir de son pacte de préférence.
Sa demande en nullité de la vente devait être rejetée.
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Vente d’un terrain avec un droit de construire une maison individuelle et statut légal du lotissement
Dans une décision du 19 janvier 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré qu’en l’absence d’une faute du vendeur, consistant dans la volonté de contourner le statut légal du lotissement, ni celle du notaire, consistant dans un manquement à son devoir de conseil et d’information, il y a lieu de rejeter les demandes d’indemnité de l’acquéreur d’un lot d’une copropriété horizontale.
Une société, qui avait obtenu un permis de construire valant division, a vendu un lot d’une copropriété horizontale constitué d’un droit de construire une maison de 293 m² comprenant deux appartements, ainsi que d’une quote-part de la propriété du sol et des parties communes. Après construction, l’acquéreur, qui rencontrait des difficultés financières, a décidé de vendre ses biens. Exposant qu’alors qu’il avait trouvé un acquéreur pour l’un des deux appartements, celui-ci avait renoncé à l’acquisition au motif que l’immeuble ne répondait pas aux règles d’urbanisme et ne pouvait être vendu, il a assigné la société et le notaire en indemnisation.
L’arrêt d’appel (CA Pau, 14 janv. 2020) rejette ses demandes.
La Cour de cassation approuve la cour d’appel. Il résulte de l’acte de vente que les parties s’étaient placées sous l’empire des dispositions combinées des articles R. 431-24 et R. 442-1 du Code de l’urbanisme. En recourant au statut de la copropriété, le vendeur n’avait fait qu’user d’une faculté qui lui était expressément ouverte par ces dispositions. La cour d’appel a souverainement constaté qu’aucun élément n’établissait que la mise en œuvre du permis de construire valant division avait eu pour but ou pour effet d’exonérer le vendeur des obligations, qu’il avait contractées, de réaliser des travaux de viabilisation ainsi que des équipements collectifs. Elle a aussi relevé que la société de vente affirmait, sans être contredite, avoir assumé les coûts correspondants. La cour d’appel a pu de ces seuls motifs, déduire, dès lors que n’étaient établies ni la faute du vendeur, consistant dans la volonté de contourner le statut légal du lotissement, ni celle du notaire, consistant dans un manquement à son devoir de conseil et d’information, que les demandes indemnitaires de l’acquéreur devaient être rejetées.
Responsabilité du syndicat des copropriétaires et responsabilité délictuelle du copropriétaire
Dans une décision du 26 janvier 2022, la troisième chambre civile a énoncé que la responsabilité du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire.
Un propriétaire d’un appartement dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, se plaignant d’infiltrations d’eau en provenance de terrasses adjacentes à l’appartement situé au-dessus du sien appartenant à un autre sur lesquelles il bénéficie d’un droit de jouissance exclusif, l’a assigné en réparation des préjudices subis. Le syndicat des copropriétaires a été appelé en garantie.
La cour d’appel (CA Bastia, 4 nov. 2020) déclare la demande irrecevable.
L’arrêt d’appel est partiellement cassé. La responsabilité du syndicat au titre de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas exclusive de la responsabilité délictuelle encourue par un copropriétaire. Doit être cassé l’arrêt qui, pour déclarer irrecevable la demande, retient, d’une part, que les aménagements réalisés sont à l’origine des désordres subis par l’appartement du dessous et que, s’agissant des terrasses, parties communes à usage privatif, l’action doit être dirigée sur le fondement du régime de la copropriété contre le syndicat, et d’autre part, qu’aucune demande n’a été formé contre la copropriété, mais seulement contre le copropriétaire qui n’a aucune qualité, même en celle de gardien, pour répondre de ces désordres. La cour d’appel viole les articles 14 et 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, et l’article 31 du Code de procédure civile.
Devoir d’information et de conseil du notaire
Dans une décision du 19 janvier 2022, la Cour d’appel de Rouen a énoncé que le notaire, rédacteur d’un compromis de vente d’un bien immobilier qui n’a pu être réitéré en raison de la défaillance des acquéreurs, a manqué à son devoir d’information et de conseil ainsi qu’à celui d’assurer l’efficacité juridique de cet acte.
En l’espèce, ce dernier ne contenait aucune mention d’un délai de versement du dépôt de garantie et le notaire n’a pas attiré l’attention des vendeurs sur les risques encourus de défaut de versement. Il n’a procédé à aucune rectification des mentions contractuelles afin qu’elles coïncident avec la décision des cocontractants. Les vendeurs ont ainsi perdu l’exigibilité de la créance provoquée par la fixation d’une date butoir de paiement. Le notaire a également commis une erreur relative à la date de naissance de l’un des acquéreurs, erreur qu’il aurait pu facilement éviter. Enfin, l’absence d’emprunt, le jeune âge des acquéreurs et l’absence de profession de l’un d’eux ne pouvaient qu’interroger un professionnel averti. Le notaire ne peut arguer du choix opéré par les parties sous la gestion de l’agence immobilière pour être déchargé de ses obligations professionnelles.
Loi applicable au divorce et règlement Rome III
Dans un arrêt du 26 janvier 2022, la première chambre civile de la Cour de cassation apporte certains éclairages sur l’interprétation à donner du règlement du 20 décembre 2010 mettant en œuvre une coopération renforcée dans le domaine de la loi applicable au divorce et à la séparation de corps (Cons. UE, règl. (UE) n° 1259/2010, 20 déc. 2010), dit Rome III.
Elle juge que la loi applicable au divorce des époux ayant choisi par convention la loi du for est celle du juge saisi de la demande en divorce. Par ailleurs, elle censure l’arrêt d’appel, entaché de contradiction entre ses motifs et son dispositif, concernant le périmètre de la loi applicable à la détermination et à la liquidation du régime matrimonial.
En l’espèce, les époux de nationalité russe se sont mariés en Russie sans contrat de mariage et ont fixé leur première résidence habituelle commune en Russie. Puis, par la conclusion en France d’une convention par acte authentique, ils ont, d’une part, adopté le régime français de la séparation de biens à l’égard de leurs biens situés en France et, d’autre part, fait le choix de la loi française en cas de divorce. Des années après, l’épouse a déposé une requête de divorce en France.
Par un arrêt du 24 septembre 2020, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé que la loi française était applicable au divorce, tout comme à la détermination et à la liquidation du régime matrimonial. L’époux a alors formé un pourvoi en cassation.
Deux questions ont ainsi été posées à la Cour de cassation :
- le choix de la loi d’un État déterminé est-il valable, au titre de la loi du for, lorsque cette loi est celle du juge saisi de la demande en divorce ? ; et
- la contradiction entre le dispositif, qui étale l’application de la loi française à l’ensemble de biens des époux, et les motifs, qui circonscrivent cette application aux seuls biens situés en France, entraîne-t-elle un défaut de motifs ?
La Cour répond par la positive à la première question, mais par la négative à la seconde. En conséquence, elle casse et annule l’arrêt d’appel, mais seulement en ce qu’il a déclaré la loi française applicable à la détermination et à la liquidation du régime.
• Sur la validité du choix de la loi applicable au divorce. -La Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir appliqué la loi française, désignée par les époux dans leur convention, comme loi applicable à leur divorce. En effet, selon l’article 5 du règlement Rome III, les époux peuvent convenir de désigner comme loi applicable au divorce et à la séparation de corps la loi du for. L’arrêt nous apprend que les époux de nationalité russe, dont l’un résidait habituellement en France, ont choisi, en cas de départ à l’étranger, de désigner la loi française comme loi applicable en cas de séparation de corps ou de divorce. Pour la Haute Juridiction, lorsque les époux désignent dans une convention de choix de la loi applicable au divorce la loi d’un État déterminé, ce choix est valide au titre de la loi du for, lorsque cette dernière est celle du juge qui a été ultérieurement saisi de la demande en divorce.
• Sur le périmètre de l’application de la loi française à la détermination et à la liquidation du régime matrimonial. -La Cour de cassation considère, sur le fondement de l’article 455 du Code de procédure civile, qu’il existe une contradiction entre les motifs et le dispositif de l’arrêt d’appel. En effet, si le dispositif de la décision retient que la loi française est applicable à la détermination et à la liquidation du régime matrimonial sans distinction, les motifs mentionnent que la loi russe est applicable pour tous les biens et droits immobiliers situés en Russie, alors que la loi française est applicable sur la séparation des biens pour tous les meubles et immeubles, droits immobiliers et revenus situés en France.
TVA sur marge : le Gouvernement sécurise les professionnels de l’immobilier
À l’occasion d’une question parlementaire, le ministre de l’Économie apporte des précisions sécurisantes pour les praticiens et acteurs de l’immobilier concernant l’impact de la décision de la CJUE « Icade Promotion SAS », tant sur les opérations immobilières en cours, que sur les reventes postérieures à la publication des nouveaux commentaires administratifs tirant les conséquences de cette jurisprudence.
On rappelle que saisie d’une question préjudicielle par le Conseil d’État le 25 juin 2020, la CJUE a affirmé que l’article 392 de la directive TVA (Cons. UE, dir. n° 2006/112/CE, 28 nov. 2006) :
- permet d’appliquer le régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir aussi bien lorsque leur acquisition a été soumise à la TVA, sans que l’assujetti qui les revend ait eu le droit de déduire cette taxe, que lorsque leur acquisition n’a pas été soumise à la TVA alors que le prix auquel l’assujetti-revendeur a acquis ces biens incorpore un montant de TVA qui a été acquitté en amont par le vendeur initial. Toutefois, en dehors de cette hypothèse, cette disposition ne s’applique pas à des opérations de livraison de terrains à bâtir dont l’acquisition initiale n’a pas été soumise à la TVA, soit qu’elle se trouve en dehors de son champ d’application, soit qu’elle s’en trouve exonérée ;
- exclut l’application du régime de taxation sur la marge à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains acquis non bâtis sont devenus, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, des terrains à bâtir, mais qu’il n’exclut pas l’application de ce régime à des opérations de livraison de terrains à bâtir lorsque ces terrains ont fait l’objet, entre le moment de leur acquisition et celui de leur revente par l’assujetti, de modifications de leurs caractéristiques telles qu’une division en lots ou la réalisation de travaux d’aménagement permettant l’installation de réseaux desservant lesdits terrains, à l’instar, notamment, des réseaux de gaz ou d’électricité.
Cette jurisprudence, au nom du principe de neutralité de la TVA, réduit considérablement le champ d’application de la TVA sur la marge.
Dans sa réponse, le Gouvernement apporte les précisions suivantes qui sécurisent temporairement le régime actuel de la TVA sur marge :
- après que le juge national aura tranché le litige national en cours, en concertation avec les acteurs du secteur de l’immobilier, l’Administration tirera les conséquences de cet arrêt de la Cour par une mise à jour de ses commentaires publiés au Bulletin officiel des finances publiques- impôt (BOFiP-I) sous la référence BOI-TVA-IMM-10-20-10 ;
- aussi longtemps que cette mise à jour n’est pas intervenue, les assujettis revendeurs bénéficient pleinement de la garantie prévue par les dispositions de l’article L. 80 A du Livre des procédures fiscales (LPF). Cette garantie permet au contribuable de bonne foi de se prévaloir de l’interprétation faite par l’administration d’un texte, même contraire au droit de l’Union tel que précisé par la jurisprudence de la CJUE. En outre, cette garantie interdit à l’administration fiscale de remettre en cause l’application par un redevable d’un texte fiscal effectuée conformément à l’interprétation que l’Administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu’elle n’avait pas rapportées à la date des opérations en cause (CE, 8 mars 2013, avis n° 353782, « Monzani » : JurisData n° 2013-003980) ;
- enfin, le Gouvernement précise que cette mise à jour de la doctrine fiscale n’aura pas vocation à remettre en cause les équilibres économiques des opérations en cours. Ainsi, dans le cadre de la revente d’un bien immobilier intervenant postérieurement à la date de publication des futures précisions doctrinales tirant les conséquences de la jurisprudence de la CJUE, l’assujetti revendeur pourra continuer à se prévaloir de l’actuelle doctrine fiscale si son acquisition du bien considéré est intervenue ou a fait l’objet d’un compromis de vente antérieurement à cette publication.
- ECHOS ET OPINIONS
Propriétaires victimes de squats : les huissiers de justice se mobilisent
À compter du 1er février 2022, les propriétaires victimes de squats « pourront faire appel à un huissier de justice qui les accompagnera pendant toute la durée de la procédure jusqu’à la restitution de leur logement », souligne la Chambre nationale des commissaires de justice – section huissiers de justice, dans un communiqué.
Elle y rappelle que le propriétaire victime d’une occupation illégale de son domicile ou de sa résidence secondaire peut, pour récupérer son bien, saisir la justice. Il peut aussi faire le choix d’emprunter la « voie administrative, renforcée par la loi [Asap] de 2020 », afin d’obtenir l’évacuation forcée du squatteur ; une seconde voie qui est « aujourd’hui peu et mal utilisée car les propriétaires la connaissent mal et sont insuffisamment accompagnés dans sa mise en œuvre ».
Dont acte. « À partir du 1er février, les huissiers de justice se mobilisent avec le ministère du Logement pour augmenter l’efficacité de cette procédure pour les propriétaires victimes de squats. »
Concrètement, est-il indiqué dans le communiqué, l’huissier de justice « prendra en charge le dossier, en accompagnant le propriétaire du bout en bout de la procédure, avec :
– analyse du dossier pour identifier la meilleure solution ;
– constat de l’occupation illégale ;
– accompagnement dans le dépôt de plainte ;
– rédaction de la demande au préfet et suivi des démarches auprès de la préfecture (pour mémoire, le préfet rend sa décision dans un délai de 48 heures, à partir de la réception de la demande et laisse au minimum 24 heures aux occupants avant d’ordonner l’évacuation forcée) ;
– en cas d’échec de la procédure administrative, accompagnement dans la procédure judiciaire (avec intervention obligatoire d’un avocat) ».
Quel est le coût de cette « nouvelle offre » pour le propriétaire ? Les honoraires d’intervention de l’huissier de justice « dépendent des circonstances du dossier », étant précisé que « le forfait fait l’objet d’un devis personnalisé (…) avant le début de la mission ».