• FAMILLE
Refuser le droit de garde d’un enfant en raison de l’orientation sexuelle d’un parent est discriminatoire
Dans une décision du 16 septembre 2021, X. c/ Pologne, la CEDH a énoncé que le fait de refuser le droit de garde d’un enfant à sa mère en raison de son orientation sexuelle est discriminatoire.
Pour délivrer cette décision elle s’est fondée sur les articles 14 (principe d’interdiction de discrimination) et 8 (droit au respect de la vie privée et familiale) de la Convention EDH.
Par un jugement en divorce, les droits parentaux et la garde des enfants furent accordés à la mère. Un an plus tard le père demande que lui soit attribué ces droits en invoquant l’homosexualité de la mère. Les juges polonais ont fait droit à ses demandes.
La mère a contesté cette décision pour un des enfants. Les juges polonais l’ont en énonçant que ce dernier ne devait pas être séparé de ses frères et sœurs et que son père avait un rôle plus important, sur le plan émotionnel, dans « la création du modèle masculin ».
La CEDH saisi de la contestation de la mère a considéré que la décision des juridictions polonaises violait la convention. Elle invite ainsi ces juges à revoir leur position.
Possession d’état, acte de notoriété et qualité d’héritier
Dans une décision du 29 septembre 2021, la première chambre civile de la Cour de cassation a considéré qu’un enfant peut demander la délivrance d’un acte de notoriété faisant foi de la possession d’état, ce qui est possible en application de l’article 6 de la loi du 23 mars 2019, jusqu’à preuve contraire en application de l’article 317 du code civil.
Dans les faits, une femme, sans filiation paternelle déclarée à la naissance, se voit délivrer un acte de notoriété à l’âge adulte reconnaissant le bénéfice d’une possession d’état à l’égard d’un homme décédé dans l’année.
Elle intente une action en justice contre l’épouse du défunt et ses enfants héritiers pour obtenir sa part dans la succession. La cour d’appel annule l’acte de notoriété pour défaut de mention des déclarations des témoins. La femme se pourvoit en cassation.
L’intérêt de cette décision est que la Cour de cassation dans cette décision précise le contenu de cet acte de notoriété. Elle énonce qu’ « Aucune disposition n’impose que les faits constitutifs de la possession d’état soient relevés dans l’acte de notoriété ou qu’il mentionne la teneur des témoignages. »
- COPROPRIETE
Bail portant sur un lot auquel est attachée la jouissance exclusive d’une partie commune
Dans une décision du 23 septembre 2021 la troisième chambre civile de la Cour de cassation a considéré qu’un copropriétaire peut donner à bail les parties privatives de son lot, indépendamment du droit de jouissance privative sur les parties communes attaché à ce lot.
Dans les faits il s’agissait de propriétaires qui ont donné en location des locaux à usage de pharmacie situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Le lot dont dépend les locaux loués est composé d’une partie commune, une cour.
Plus de quinze ans plus tard, a été installé un dispositif empêchant la locataire d’accéder à la cour en automobile. Cette dernière a alors assigné les propriétaires aux fins de les voir condamner à lui remettre la clé du dispositif et à lui payer des dommages-intérêts.
La Cour d’appel de Versailles dans un arrêt du 19 mars 2020 dit que la jouissance de la cour ne fait pas partie de l’assiette du bail.
La Cour de cassation approuve la cour d’appel. La cour d’appel a retenu souverainement qu’il ressortait des termes mêmes du contrat de bail que les bailleurs n’avaient pas entendu conférer à leur locataire le droit de jouissance sur la cour de l’immeuble.
- IMMOBILIER
Crédit immobilier : conséquences de l’absence de mention des taux de période des taux effectifs globaux (TEG)
Dans une décision du 22 septembre 2021 la première chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que le défaut de communication du taux et/ou de la durée de la période est sanctionné par la déchéance du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, sous réserve que l’écart entre le TEG mentionné et le taux réel soit supérieur à la décimale prescrite par l’annexe à l’article R. 313-1 du Code de la consommation.
En l’espèce, deux offres de prêts immobiliers formalisés par actes authentiques avaient été consenties, en octobre 2008 dans lesquels n’étaient pas communiquer les taux de période du taux effectif global (TEG) de chacun des contrats. Ils ont, de ce fait, sollicité la nullité des stipulations d’intérêts.
La Cour d’appel a décidé de substituer le taux d’intérêt légal aux taux conventionnels, après avoir constaté que les taux de période des TEG des prêts incluant la période d’anticipation n’ont été ni mentionnés ni communiqués aux emprunteurs.
La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel car il viole les articles L. 313-1 et L. 313-2 du Code de la consommation, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-301 du 14 mars 2016, et l’article R. 313-1 du même code, dans sa rédaction antérieure à celle issue du décret n° 2016-607 du 13 mai 2016.
Il ressort de ces textes :
- Que le TEG doit être mentionné dans tout écrit constatant un contrat de prêt ;
- Qu’il est, pour les opérations de crédit immobilier, un taux annuel, proportionnel au taux de période, à terme échu et exprimé pour cent unités monétaires ;
- Que le taux de période ainsi que la durée de la période doivent être expressément communiqués à l’emprunteur.
S’agissant de l’offre de crédit immobilier, en application des textes visés par la Cour et des articles L. 312-8, 3° et L. 312-33 du Code de la consommation, le défaut de mention du TEG ou son caractère erroné est sanctionné par la déchéance, totale ou partielle, du droit aux intérêts. Cette sanction ne s’applique pas lorsque l’écart entre le taux effectif global mentionné et le taux réel est inférieur à la décimale prescrite par l’annexe à l’article R. 313-1 du Code de la consommation (Cass. 1re civ., 5 févr. 2020).
Concernant l’écrit qui constate le contrat de crédit immobilier, il a été jugé, en application des articles 1907 du Code civil et L. 313-2, alinéa 1er, du Code de la consommation, que l’inexactitude de la mention du TEG, comme l’omission de la mention de ce taux, qui privent l’emprunteur d’une information sur son coût, emportent l’annulation de la clause stipulant l’intérêt conventionnel et la substitution à celui-ci de l’intérêt légal (Cass. 1re civ., 15 oct. 2014), lorsque l’écart entre le taux mentionné dans le contrat de crédit et le taux réel est supérieur à la décimale prescrite par l’annexe à l’article R. 313-1 (Cass. 1re civ., 25 janv. 2017, n° 15-24.607 : JurisData n° 2017-000927. – Cass. com., 18 mai 2017, n° 16-11.147 : JurisData n° 2017-009371).
Cependant, pour les contrats souscrits postérieurement à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2019-740 du 17 juillet 2019, en cas de défaut de mention ou de mention erronée du taux effectif global dans un écrit constatant un contrat de prêt, le prêteur n’encourt pas l’annulation de la stipulation de l’intérêt conventionnel, mais peut être déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, au regard notamment du préjudice subi par l’emprunteur.
En cas d’omission du taux effectif global dans l’écrit constatant un contrat de prêt, comme en cas d’erreur affectant la mention de ce taux dans un tel écrit, le prêteur peut être déchu de son droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge (Cass. 1re civ., 10 juin 2020).
Pour ces motifs et dans la suite de l’arrêt précité du 10 juin 2020, il convient pour la Cour de cassation de poursuivre l’uniformisation des sanctions et de juger que le défaut de communication du taux et/ou de la durée de la période est sanctionné par la déchéance du droit aux intérêts dans la proportion fixée par le juge, sous réserve que l’écart entre le TEG mentionné et le taux réel soit supérieur à la décimale prescrite par l’annexe à l’article R. 313-1.
L’inconstructibilité d’un terrain constitue un vice caché de la chose vendue
Dans une décision du 30 septembre 2021, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a énoncé que le sous-acquéreur d’un terrain pollué qui jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenait à son auteur dispose contre le vendeur initial d’une action contractuelle directe fondée sur la non-conformité de la chose livrée et il peut invoquer contre le vendeur final, du fait de l’inconstructibilité du terrain, non un défaut de conformité, mais un vice caché de la chose vendue.
Dans les faits, il s’agissait d’une société qui a échangé avec une autre, une parcelle de terrain sur laquelle elle avait exploité une station-service de distribution de carburants pendant six ans. L’acte contient une « clause de pollution » ayant pour but de l’exonérer de tout recours de l’acquéreur en raison de l’état du sol et du sous-sol de l’immeuble. La parcelle a été revendue à une troisième société qui l’a donnée à bail à une autre, pour y édifier des parkings, commerces et bureaux. À l’occasion de travaux d’aménagement et de terrassement, une pollution aux hydrocarbures a été découverte sur ce terrain. Le sous-acquéreur et la preneuse à bail ont assigné les vendeurs successifs en indemnisation de leurs préjudices pour non-respect des articles L. 512-12-1 et R. 512-66-1 du Code de l’environnement, manquement à leur obligation de délivrance conforme et garantie des vices cachés.
La Cour d’appel de Saint-Denis dans un arrêt du 4 févr. 2020 condamne le vendeur initial à indemniser le sous-acquéreur et la preneuse à bail et juge que le premier acquéreur de la parcelle n’avait pas satisfait à son obligation de délivrance conforme envers le sous-acquéreur lors de la revente du terrain.
L’arrêt d’appel est partiellement cassé. Selon la Haute juridiction, la cour d’appel viole les articles 1603, 1604 et 1641 du Code civil. Pour juger que l’acquéreur n’avait pas satisfait à son obligation de délivrance conforme lors de la revente du terrain, l’arrêt retient que la parcelle que le sous-acquéreur destinait à la construction de parkings, commerces et bureaux s’est trouvée inconstructible pendant six mois en raison de la présence d’hydrocarbures imputable au manquement du vendeur initial à son obligation de délivrance envers le premier acquéreur, d’un terrain dépollué. Toutefois, la clause de pollution n’a pas été reprise dans l’acte de la vente conclue entre ce dernier et le sous-acquéreur, et l’inconstructibilité du terrain constitue non un défaut de conformité, mais un vice caché de la chose vendue.
Vente d’immeuble – Actualités de la vente d’immeuble – Etude rédigée par David Gantschnig et Julien Laurent et Matthieu Poumarède et Moussa Thioye et Vivien Zalewski-Sicard
Ces auteurs ont répondu à plusieurs question pratique en matière de vente d’immeuble.
Question 1 : À partir de quel moment la vente d’un bien relevant du domaine privé d’une commune est-elle valablement formée ?
La vente est formée dès l’accord des parties sur la chose et sur le prix (C. civ., art. 1583) indifféremment par exemple du comportement de l’acquéreur et de l’évolution de la zone mise en vente comme ce fut le cas dans une décision du Conseil d’Etat du 26 janvier 2021.
Question 2 : Quelle est la nature de la nullité prononcée en cas de violation de l’article L. 290-1 du CCH prévoyant que toute promesse de vente consentie par une personne physique, dont la validité est supérieure à 18 mois, est nulle, si elle n’est pas constatée par acte authentique ?
La promesse de longue durée, le plus souvent unilatérale, est soumise à des dispositions particulières lorsque la durée de l’option est supérieure à 18 mois. En particulier, l’article L. 290-1 du CCH prévoit qu’elle doit être constatée par acte authentique sous peine de nullité, que la Cour de cassation qualifie dans cette décision de « relative » au motif que ce texte a « pour seul objet la protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée ». Ce faisant, les juges appliquent donc le critère de « l’intérêt sauvegardé » désormais expressément posé à l’article 1179 du Code civil et, plus avant, continuent d’étendre le manteau de la nullité relative en droit de la vente d’immeuble, souvent protecteur des intérêts de l’acquéreur comme ce fut le cas dans une décision de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 26 novembre 2020.
Question 3 : Quelle est l’incidence sur la promesse de vente de la réalisation d’une condition suspensive postérieurement à la date prévue pour la réitération ?
Si la vente d’immeuble est parfaite dès l’accord des parties sur la chose et sur le prix, le transfert de propriété est volontairement retardé à la réitération par acte authentique de la vente. Il peut exister un délai pour effectuer l’acte de réitération. Ce délai n’est pas extinctif mais constitutif du point de départ à partir duquel l’une des parties peut obliger l’autre à s’exécuter.
Cette absence d’effet extinctif connait deux exceptions :
- En présence d’une condition suspensive, si elle ne s’est pas réalisée dans le délai prévu pour la réitération par acte authentique, la promesse est alors caduque (Cass. 3e civ., 9 mars 2017).
- D’autre part, les parties à la vente peuvent prévoir le contraire et stipuler que le délai de réitération constitue un terme extinctif (Cass. 3e civ., 7 mars 2019).
S’agissant de la protection de l’acquéreur, en cas de promesse de vente conclue sous condition suspensive d’obtention de prêts pour un montant maximum défini, un prêt obtenu pour un montant moindre constitue-t-il une défaillance de la condition ?
Les acquéreurs n’ayant pas justifié de l’obtention de la totalité des prêts avant la date choisie pour la réitération de la vente par acte authentique, le vendeur leur a notifié une renonciation à poursuivre l’exécution de la vente. Quelques jours plus tard, les acquéreurs obtiennent leurs prêts et assignent le vendeur en perfection de la vente et en paiement d’une clause pénale. Reconventionnellement, le vendeur sollicite la caducité de la promesse de vente. Les juges du fond avaient retenu la caducité de la promesse, les acquéreurs n’ayant pas justifié de la réalisation de la condition suspensive dans les termes contractuels. La cassation est opérée au visa de l’article 1103 du Code civil (les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits) : « Un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles. » (Cass. 3e civ., 14 janv. 2021)
Conseil pratique :
Il aurait peut-être été utile de préciser une durée minimale ainsi qu’un taux d’intérêt plancher afin d’éviter que l’acquéreur ne soit tenté de demander une durée trop courte ou un taux d’intérêt trop bas et, ainsi, tenter de se délier de la promesse de vente.
Dans l’hypothèse d’une vente de plusieurs lots d’un ensemble immobilier, le notaire ayant reçu la vente peut-il voir sa responsabilité engagée si une surface correspondant à des parties communes est intégrée dans l’assiette de la vente ?
Les auteurs traitent d’une décision de la première chambre civile de la Cour cassation du 11 mars 2020. En l’espèce, il s’agissait de la vente de lots. L’acquéreur de ces derniers réalise qu’ils comprenaient une surface correspondant à des parties communes. L’acquéreur avait auparavant acquis la surface litigieuse au syndicat des copropriétaires. Son préjudice était alors d’avoir payé à deux reprises la même surface.
L’acquéreur cherche donc, en particulier, à engager la responsabilité des notaires ayant reçu la vente. La cour d’appel avait rejeté la demande d’indemnisation aux motifs que les notaires ne disposaient pas, lors de la vente, d’autres éléments sur la conformation des lieux que ceux fournis à l’acquéreur à cette même date.
La Cour de cassation rappelle, au visa de l’article 1382 devenu 1240 du Code civil, « qu’il incombe au notaire, tenu d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il reçoit, de procéder aux vérifications préalables lui permettant, lorsqu’il authentifie une vente, de s’assurer que le vendeur est titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre ».
Il est en effet clair que la validité et l’efficacité de la vente sont compromises lors d’une vente du bien d’autrui. L’acquéreur peut demander la nullité d’une telle vente (Cass. com., 15 oct. 2013) et risque de voir sa jouissance troublée par l’action en revendication du véritable propriétaire (Cass. 3e civ., 15 déc. 2004). Le notaire doit donc vérifier que le vendeur est bien propriétaire du bien objet de la vente, ce qui le conduit à établir l’origine de propriété de l’immeuble vendu, sur une durée de 30 années en principe. Mais reste à déterminer, en vue de procéder à cette vérification, jusqu’où le notaire doit aller dans ses investigations.
La Cour de cassation estime ici que les juges du fond auraient dû rechercher si les notaires n’avaient pas engagé leur responsabilité en s’abstenant d’opérer certaines vérifications. Le notaire ne doit pas se contenter des plans en possession des parties. Il doit au contraire comparer ces derniers avec les plans du bureau des hypothèques, devenu le Service de la publicité foncière. De plus, dès lors que le notaire authentifie une vente portant sur des lots ayant été réunis, il est opportun de vérifier que les surfaces additionnées des lots séparés correspondent à la surface des lots réunis. Ce calcul permettra rapidement au notaire de découvrir l’erreur et d’éviter d’instrumenter en l’état.
En revanche, en l’absence de doute, le notaire ne saurait être tenu de procéder à des vérifications approfondies (Cass. 1re civ., 26 févr. 2020)
Un possesseur peut-il opposer la prescription acquisitive trentenaire d’un immeuble à un titre régulièrement publié, y compris lorsqu’elle est invoquée par un ayant cause concurrent qui a omis de publier son titre ?
Lors d’une vente d’un immeuble à deux acquéreurs successifs, le conflit de propriété qui peut s’élever entre ces derniers est tranché en principe en faveur du premier publiant en date du titre d’acquisition passé en la forme authentique au fichier immobilier (C. civ., art. 1198, al. 2).
Mais que décider si, à cette publication régulière, le premier acquéreur en date mais non publiant oppose une acquisition trentenaire à l’ayant cause concurrent ? Les juges du fond avaient considéré, à tort, que la préférence devait être accordée au second titre en date, lui seul ayant été publié, ce dont il résultait que le premier acquéreur était irrecevable à se prévaloir de la prescription acquisitive. La Cour de cassation casse l’arrêt et rappelle à juste titre que la prescription trentenaire peut toujours être opposée à un titre. Naturellement, il restera au possesseur à rapporter la preuve de son usucapion (Cass. 3e civ., 13 sept. 2011) à défaut de quoi il devrait logiquement succomber contre le titre antérieurement publié. L’acquéreur aura en conséquence à démontrer que sa possession répond aux critères de la possession utile qu’énumère l’article 2261 du Code civil et à rapporter que cette dernière s’est exercée pendant le délai trentenaire que prescrit l’article 2272 du même code. En conclusion, et en pratique, la preuve de la propriété en général, et de la propriété immobilière en particulier, est soumise au principe de liberté de la preuve. Ce principe interdit au juge d’écarter a priori un mode de preuve, y compris lorsqu’il est invoqué par un ayant cause concurrent du premier publiant à la publicité foncière, et bien qu’ils aient le même auteur.
- ETAT CIVIL
Double filiation maternelle : une circulaire présente les nouvelles dispositions légales
À la suite de la publication de la loi n° 2021-1017 du 2 août 2021, dite de bioéthique, la Direction des affaires civiles et du sceau a publié une circulaire n° JUSC2127286C du 21 septembre 2021 présentant des dispositions en matière d’assistance médicale à la procréation.
Cette circulaire éclaire sur la filiation de l’enfant, en particulier lorsque celui-ci est né dans un couple de femmes, après recours à un tiers donneur.
Le premier lien de filiation maternelle s’établit à l’égard de la femme qui accouche, par désignation de celle-ci dans l’acte de naissance de l’enfant en application de l’article 311-25 du code civil. Le second lien de filiation maternelle se crée par la reconnaissance conjointe anticipée en application des articles 342-11 et 342-12 du code civil.
La reconnaissance est réalisée par acte authentique et est conservée au rang des minutes du notaire.
En outre, la reconnaissance conjointe anticipée sera transmise à l’officier de l’état civil lors de la déclaration de naissance de l’enfant.
La circulaire comporte 4 annexes :
- L’assistance médicale à la procréation et ses conséquences en matière de filiation (avec notamment une formule à apposer en marge de l’acte de naissance de l’enfant, ainsi qu’un modèle d’acte de naissance)
- L’établissement du second lien de filiation maternelle à l’égard de l’enfant né d’une AMP réalisée à l’étranger par un couple de femmes avant la publication de la loi (dispositif transitoire) ;
- Les autres dispositions introduites dans le Code civil et les dispositions de coordination ;
- Les libellés des mentions d’état civil en matière d’AMP.
- URBANISME
Travaux sans autorisation sur immeuble inscrit aux monuments historiques, servitude absente du PLU et permis de construire tacite
CE, 23 sept. 2021, n° 432650, Cne Bordeaux : Lebon T.
Dans une décision du 23 septembre 2021, le Conseil d’Etat a considéré que la servitude affectant un immeuble classé ou inscrit aux monuments historiques, dont son propriétaire a reçu notification en vertu de l’article R. 621-8 du code du patrimoine, est opposable à toute demande d’autorisation d’occupation des sols, même si elle n’est pas annexée au plan local d’urbanisme.
La présente décision nuance ainsi l’application de l’article L. 152-7 du Code de l’urbanisme qui soumet l’opposabilité de la servitude à une telle demande à la condition expresse que celle-ci soit annexée au PLU ou publiée sur le portail national de l’urbanisme (C. urb., art. L. 133-1).
- DROIT DES ENTREPRISES
Réforme du droit des entreprises en difficulté : un décret publié
Un décret du 23 septembre 2021 vient compléter l’ordonnance n° 2021-1193 du 15 septembre 2021 portant réforme du droit des entreprises en difficulté. Les règles nouvelles sont applicables aux procédures ouvertes à compter du 1er octobre.
Pour les procédures ouvertes avant le 22 mai 2020, les modifications des plans arrêtés seront soumises aux nouvelles dispositions relatives à la consultation des créanciers.
Quelques dispositions importantes :
Les délais : Le délai pour initier l’enquête est fixé à trois mois au plus tard à compter de la date de l’envoi de la convocation au chef d’entreprise en vertu de l’article R. 611-12 du code de commerce.
Les délais de saisine de la commission des chefs des services financiers et représentants des organismes et institutions intéressés sont allongés afin d’obtenir des remises de dettes auprès des créanciers publics. Le délai est désormais de cinq mois à compter de la date d’ouverture de la procédure de conciliation et de six mois à compter de la date d’ouverture d’une procédure de sauvegarde ou de redressement judiciaires (C. com., art. D. 626-12 et D. 626-13, mod.).
Les seuils : Le seuil pour pouvoir prétendre au bénéfice d’une procédure de rétablissement professionnel sans liquidation est rehaussé. L’actif déclaré doit avoir une valeur inférieure à 15 000 € (C. com., art. R. 645-1, mod.).
La transparence : Dans le cas d’une conciliation, afin de maîtriser le coût de la procédure, une obligation nouvelle est instaurée. Un état de l’intégralité des frais mis à la charge du débiteur doit être préparé par ce dernier, assisté par le conciliateur (C. com., art. R. 611-39-1, nouv.). Cet état comprend notamment les honoraires des conseils du débiteur ou ceux réglés par le débiteur dans le cadre de la procédure de conciliation et de la procédure de mandat ad hoc.
- PROTECTION DES CONSOMMATEURS
Une ordonnance du 29 septembre 2021 transpose deux directives européennes du 20 mai 2019 qui viennent renforcer la protection des consommateurs dans le domaine des biens, contenus et services numériques. Une directive relative à certains aspects des contrats de fourniture de contenus numériques et de services numériques et une seconde relative à certains aspects concernant les contrats de vente de biens.
Les règles transposées visent d’une part à conforter et adapter le régime existant de garantie légale de conformité des biens, en vigueur depuis 2005, en consacrant en particulier des dispositions nouvelles applicables aux biens comportant des éléments numériques. Elles visent, d’autre part, à créer, non seulement un régime analogue de garantie de la conformité pour les contrats de fourniture de contenus et de services numériques, mais également à encadrer cette nouvelle catégorie contractuelle par des règles relatives à leur formation, leur modification et leur durée.
Cette ordonnance entrera en vigueur me 1er janvier 2022.
- SOCIETE D’ASSURANCE
Un décret du 28 septembre 2021 amende une surtransposition de la directive du 19 décembre 1991 concernant les comptes annuels et les comptes consolidés des entreprises d’assurance, qui avait ensuite été reprise lors de la réorganisation du code suivant la transposition de la directive « Solvabilité 2 » du 25 novembre 2009 sur l’accès aux activités de l’assurance et de la réassurance et leur exercice (PE et Cons. UE, dir. 2009/138/CE, 25 nov. 2009).
Il supprime pour les assureurs l’obligation de valorisation des immeubles (et les parts ou actions des SCI non cotées) par un expert immobilier certifié par l’autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR), au profit d’une valorisation au prix qui serait obtenu dans des conditions normales de marché.
- BAIL COMMERCIAL
Offre de vente signifiée au preneur et mention des honoraires de négociation
Dans une décision du 23 septembre 2021 la troisième chambre civile de la Cour de cassation a énoncé qu’une promesse unilatérale de vente conclue sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n’invalide pas l’offre de vente et la seule mention dans la notification de vente, en sus du prix principal, du montant des honoraires de l’agent immobilier n’est pas une cause de nullité de l’offre de vente.
Un propriétaire qui a donné en location à une société, un immeuble à usage d’hôtel qu’il a légué à une association. Le 24 octobre 2018, la propriétaire a fait signifier à la locataire la lettre recommandée qu’elle lui avait adressée le 19 octobre précédent, valant offre de vente de l’immeuble loué au prix de 5 050 000 €, outre une commission d’agence immobilière, aux frais de l’acquéreur, de 300 000 €. Par lettre recommandée du 29 octobre 2018, la société a contesté la régularité l’offre. Ayant, le 9 novembre 2018, consenti à une autre société une promesse unilatérale de vente de l’immeuble au prix de 5 050 000 €, la propriétaire a assigné la locataire aux fins de constatation de la purge du droit de préférence de celui-ci.
Le fait qu’elle ait conclu, le 8 novembre 2018, une promesse unilatérale de vente, sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n’invalide pas l’offre de vente.
La Cour de cassation considérait que la mention des honoraires n’avait introduit aucune confusion dans l’esprit du preneur, qui savait ne pas avoir à en supporter la charge. Ainsi cela ne peut être une cause de nullité de l’offre de vente. Cette clarté est notamment due à la dissociation entre le montant des honoraires de l’agence et le prix de vente en principal. Le preneur pouvait alors accepté le prix principal sans supporter les honoraires d’agence.