- Successions et libéralités
Testament annulé : point de départ du délai de prescription de l’action en restitution des sommes indûment perçues : Cass. Civ. 1ère, 13 juillet 2022, n° 20-20.738
L’action en restitution consécutive à l’annulation d’un testament se prescrit par 5 ans à compter du jour où l’héritier ou le légataire rétabli dans ses droits à connu ou aurait dû connaître l’appréhension, par le bénéficiaire du testament annulé, des biens revendiqués, sans que le point de départ du délai de prescription puisse être antérieur au prononcé de la nullité.
En l’espèce le délai de prescription quinquennal commence à courir non au jour de l’arrêt définitif prononçant la nullité du testament mais au jour où les héritiers ont été en mesure d’obtenir du notaire chargé du règlement de la succession l’information selon laquelle les sommes avaient été versées au légataire universel institué par le testament annulé.
- Régimes matrimoniaux
Option du conjoint survivant et droit viager au logement : Cass. civ. 1ère, 2 mars 2022, n° 10-16.674
En l’espèce un époux décède laissant derrière lui un fils d’une première union et une épouse commune en ben qui occupait un bien acquis par les deux époux.
Suite à des difficultés survenues lors du règlement de la succession, le conjoint survivant qui est resté dans les lieux demande à ce qu’on lui reconnaisse une demande tacite de bénéficier du droit au logement résultant de l’article 764 du code civil.
La cour d’appel de Grenoble, dans un arrêt du 12 mars 2019 avait considéré que sauf renonciation expresse, le fait de se maintenir dans les lieux un an après le décès suffit à permettre au conjoint survivant de bénéficier du droit viager au logement, son maintien dans les lieux s’analysant comme une demande tacite de bénéficier de ce droit.
La Cour de cassation rejette cette argumentation considérant que si la manifestation de volonté du conjoint survivant de disposer des droit viager d’usage et d’habitation peut être tacite, elle ne peut résulter du seul maintien dans les lieux.
En l’espèce le notaire chargé de la succession avait prévu l’option relative à l’exercice du droit viager par le conjoint survivant dans le cadre de l’acte de notoriété que le conjoint survivant avait refusé de signer.
Il est donc recommandé de mentionner dans l’acte de notoriété ou l’attestation notariée l’option du conjoint survivant relative à l’exercice du droit viager au logement et d’informer le conjoint survivant que s’il ne signe pas l’acte, ce refus ne fait pas nécessairement obstacle à l’exercice de l’option mais qu’il devra manifester sa volonté d’en bénéficier dans le délai d’un an à compter du décès.
- Sûretés
Pas de mention manuscrite requise dans un acte authentique : Cass. civ. 3ème, 18 mars 2021, n° 20-16.354
La Cour de cassation a jugé que la formalité de la mention manuscrite exigée par l’article L. 312-17 du code de la consommation dans sa rédaction antérieure à celle de l’ordonnance du 14 mars 2016 ne s’applique pas à la promesse de vente reçue en la forme authentique par un notaire.
La solution se comprend aisément dès lors que le formalisme vise à protéger le consentement et que l’attention relative à la portée de l’engagement résultant de la rédaction de mentions manuscrites est compensée par le devoir de conseil du notaire.
Signer n’est pas consentir expressément au sens de l’article 1415 du code civil : Cass. com. 29 septembre 2021, n° 20-14.213
La Cour de cassation considère que lorsque le cautionnement d’époux communs en biens ont été recueillis au sein du même acte pour garantir la même dette et que l’un des cautionnements est annulé, la seule signature au pied de cet engagement ne vaut pas consentement exprès au cautionnement de l’autre conjoint, emportant engagement des biens communs en application de l’article 1415 du code civil.
Elle rejette l’argument de la banque qui soutenait que dans le cas où des époux communs en bien se sont engagés dans un même acte pour deux cautionnements simultanés garantissant la même dette, la signature de chacun d’eux vaut consentement à son propre engagement mais aussi à l’engagement de l’autre, de sorte que les biens communs sont engagés par chaque cautionnement en application de l’article 1415 du code civil.
Il est, dans ce types d’hypothèses, recommandé au notaire qui interviendrait à l’acte, de s’assurer du consentement exprès du conjoint dans les formes légales ; à savoir la signature et une mention exprimant formellement le consentement.
Il est également recommandé, dans l’hypothèse où deux cautionnements sont recueillis dans le même acte, d’informer les parties sur les conséquences de l’annulation de l’un des deux cautionnements ; à savoir que les biens propres de l’autre époux ne seront plus engagés.
Biens indivis et exigence de proportionnalité du cautionnement : Cass. civ. 1ère, 19 janvier 2022, n° 20-20.467
La Cour de cassation précise, dans cet arrêt, les éléments compris dans les « biens et revenus » à partir desquels s’apprécie l’exigence de proportionnalité du cautionnement posée par l’article L. 332-2 du code de la consommation.
Elle considère que la disproportion éventuelle de l’engagement d’une caution mariée sous le régime de la séparation de biens s’apprécie au regard de ses revenus personnels, comprenant sa quote-part dans les biens indivis.
Elle sanctionne ainsi la cour d’appel qui avait, pour dire que l’engagement de la caution était manifestement disproportionné à ses biens et revenus, retenu que la caution avait acquis en indivision avec son épouse une maison constituant un bien « commun » n’entrant pas dans son patrimoine dès lors qu’elle était mariée sous le régime de la séparation de biens et que l’épouse n’avait pas donné son accord au cautionnement.
Il faut donc réintégrer la quote-part indivise de la maison dans le patrimoine de la caution pour apprécier son éventuelle disproportion.
- Contrats – actes courants et techniques contractuelles
- Droits de préférence
- Droit de préemption
Droit de préemption du preneur commercial et actes préalables à la vente : Cass. Civ. 3ème, 23 septembre 2021, n° 20-17.799
La Cour de cassation a jugé que la notification de l’offre de vente ayant été adressée préalablement à la vente, le propriétaire avait pu confier à une société un mandat de vente puis faire procéder à des visites du bien, et que le fait qu’elle ait conclu une promesse unilatérale de vente sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n’invalidait pas l’offre de vente.
En somme dès lors que les actes préalables (mandats, promesses) à une vente immobilière touchant un bien soumis à un droit de préférence ne portent pas atteinte à ce droit, ces actes comme l’offre de vente faite au preneur, demeurent valables.
En l’espèce seul le mandat (3 mars 2018) était antérieur à la notification de l’offre de vente (24 octobre 2018) au preneur, tandis que la promesse sous condition suspensive était postérieure (9 novembre 2018).
Néanmoins la promesse de vente qui aurait été conclue antérieurement semble pouvoir être valable dès lors qu’elle est conclue sous la condition suspensive de la purge du droit de préférence.
- Pacte de préférence
Efficacité du pacte de préférence : Cass. Civ. 3ème, 4 mars 2021, n° 19-22.971
La Cour de cassation rappelle que le bénéficiaire d’un droit de préférence et de préemption qui sollicite l’annulation de la vente et la substitution dans les droits du tiers acquéreur doit rapporter la double preuve de la connaissance par celui-ci de l’existence du pacte de préférence et de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir.
En l’espèce les bénéficiaires du pacte souhaitait faire jouer la qualité de professionnel du tiers acquéreur pour renverser la charge de la preuve en lui faisant peser celle de leur connaissance de l’intention du bénéficiaire du pacte de s’en prévaloir.
La Cour de cassation rejette l’argument en considérant qu’il ne pouvait être reproché à l’acquéreur, crédits-bailleurs, professionnels du financement, de s’être abstenus de procéder à des vérifications autres que celles opérées au fichier immobilier et qu’en conséquence le bénéficiaire du pacte ne rapportait pas la preuve, qui lui incomber, que les acquéreurs avaient été informés de sa volonté d’exercer le droit de préemption.
La publicité, non obligatoire, des pactes, est donc recommandée afin d’assurer leur efficacité.
- Promesses
Promesse unilatérale de vente : devoir du bénéficiaire : Cass. Civ. 3ème, 19 janvier 2022, n° 20-13.951
En l’espèce une promesse unilatérale de vente est conclue le 5 octobre 2011 ayant pour objet un bien occupé par un locataire.
Entre la promesse et la vente, celle-ci s’étant réalisée le 17 janvier 2012, le bénéficiaire de la promesse négocie avec le locataire une résiliation amiable du bail contre une indemnité afin qu’il quitte les lieux après la vente.
Le promettant qui n’avait pas été informé demande réparation du préjudice causé.
La Cour de cassation fait droit à sa demande en rappelant que l’obligation de loyauté, de bonne foi et de sincérité s’imposait en matière contractuelle.
Elle précise que la loyauté s’apprécie au jour de la conclusion de la vente et non à celle de la promesse unilatérale.
Elle en déduit que la dissimulation de la libération des lieux par l’occupant en titre, étant de nature à augmenter significativement la valeur du bien, manifestait l’absence de loyauté, de bonne foi et de sincérité de l’acquéreur, ouvrant droit à dommages et intérêts pour le vendeur.
Il est recommandé d’attendre que la vente soit définitive pour négocier avec le locataire la résiliation amiable de son bail.
La condition d’obtention de prêt et rédaction de la clause : Cass. Civ. 3ème, 14 janvier 2021, n° 20-11.224
En l’espèce le 4 novembre 2016, par acte sous seing privé, une vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt « d’un montant maximum de 725 000 euros, dont 260 000 euros de crédit relai » est conclue, la réitération par acte authentique devant intervenir le 3 février 2017.
Le 24 janvier 2017 les acquéreurs obtiennent une offre de la banque de 539 900 euros.
Le 7 février 2017, les vendeurs, considérant que les acquéreurs n’avaient pas justifié de l’obtention de la totalité des prêts, leur a notifié une renonciation à poursuivre l’exécution de la vente.
Le 23 février 2017, les acquéreurs ayant obtenu leurs prêts, ont assigné le vendeur en perfection de la vente.
La cour d’appel avait considéré la promesse de vente caduque en considérant que les acquéreurs n’avaient pas justifié de la réalisation de la condition suspensive dans les termes contractuels.
La Cour de cassation sanctionne le raisonnement en considérant qu’un prêt accordé à un montant inférieur au montant maximal prévu est conforme aux stipulations contractuelles.
Il est donc recommandé de mieux rédiger les clauses, en particulier en prévoyant un montant minimal de prêt à obtenir.
Échec de l’obtention du prêt et faute de l’acquéreur : Cass. civ. 3ème, 1er avril 2021, n° 19-25.180
Une promesse de vente est conclue sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt au taux de 2.30%.
L’acquéreur sollicite un prêt à un taux de 1.80% qui lui est refusé.
La banque précise que la demande de prêt aurait également été rejetée si le taux demandé avait été de 2.30%.
La Cour de cassation en déduit que la condition suspensive avait défailli sans faute de la part des acquéreurs.
Cette formulation en termes de faute avait déjà été utilisée précédemment (Cass. Civ. 3ème, 14 janvier 2021, n° 19.24.290). Elle est toutefois critiquable dès lors que la faute est établie (la demande de prêt ne respectant pas les stipulations de la promesse), quoiqu’elle ne soit pas la cause de la défaillance de la condition.
Il est recommandé de rédiger une clause pénale qui se déclencherait en cas de manquement quelconque de l’acquéreur aux termes de la promesse indépendamment des causes de refus de prêt.
Point de départ de la prescription en présence d’une clause de réitération des consentements.
Cass. civ. 3ème, 1er octobre 2020, n° 19-16.561 indique qu’en matière de promesse de vente, sauf stipulation contraire, l’expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties, soit d’agir en exécution forcée de la vente, soit d’en demander la résolution et l’indemnisation de son préjudice.
Elle précise que le fait justifiant l’exercice de cette action ne peut consister que dans la connaissance, par la partie titulaire de ce droit, du refus de son cocontractant d’exécuter son obligation principale de signer l’acte authentique de vente.
Elle rejette toutefois la fixation du point de départ du délai de prescription au lendemain de la date fixée pour la signature de l’acte authentique en considérant que la seule absence de réitération ne suffit pas à caractériser la connaissance du refus de réaliser la vente.
L’état de sujétion psychologique des acquéreurs peut permettre de déplacer le point de départ de la prescription : Cass. civ. 3ème, 16 septembre 2021, n° 20-17.623.
Il est recommandé de rédiger une clause prévoyant que le non-respect de la réitération à la date prévue est assimilée à un refus et d’autre part que la promesse soit automatiquement caduque à défaut de réitération à la date prévue et que cette date constitue le point de départ du délai pour agir en justice.
Exécution forcée de la vente et terme suspensif : Cass. Civ. 3ème, 14 janvier 2021, n° 19-13.675
La Cour de cassation constate d’abord qu’un protocole conclu entre les parties contient l’accord sur la chose et sur le prix, rendant la vente parfaite.
Elle constate ensuite que les conditions suspensives avaient été levées dans les délais.
Elle constate enfin que les parties n’avaient pas prévu que le terme fixé pour la régularisation des cessions par les acquéreurs serait sanctionné par la caducité du protocole.
Elle en conclu donc, logiquement, à l’exécution forcée de la vente même très longtemps après (le protocole daté en l’espèce du 2 décembre 2005, tandis que l’assignation en exécution du protocole a été faite le 21 août 2013).
Il est recommandé de stipuler des termes extinctifs plutôt que suspensifs à la fois pour les délais de réalisation des conditions suspensives, mais également pour le terme de la réitération de la cession.
- Bail
Pouvoir de délivrer congé et démembrement de la propriété du bien loué : Cass. civ. 3ème, 26 janvier 2022, n° 20-20.223
Le propriétaire d’un immeuble le transmet par donation à son fils avec réserve d’usufruit. Il consent le 31 aout 2013 un bail soumis à la loi de 1989.
Le 20 mai 2016 le nu-propriétaire délivre au locataire un congé pour reprise au profit de sa belle-fille. Le locataire conteste la validité du congé.
La question se posait de savoir qui du nu-propriétaire ou de l’usufruitier disposait de la possibilité de délivrer le congé au locataire.
La Cour de cassation considère que seul l’usufruitier a la qualité de bailleur en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembré et qu’il dispose seul, à cet égard, de la possibilité de délivrer un congé et d’agir en validité du congé pour reprise.
Elle précise que les conditions de validité du congé pour reprise ne peuvent être appréciées qu’au regard du lien existant entre le bénéficiaire de la reprise et l’usufruitier.
En l’espèce la belle-fille du nu-propriétaire n’entre pas dans la catégorie des personnes bénéficiaires de la reprise au regard de ses relations avec l’usufruitier et le congé pour reprise pourra être annulé, à défaut de respect des motifs légaux de reprise tenant aux liens existant entre le bénéficiaire de la reprise et le bailleur.
- Vente
Le temps de l’option en cas de lésion : Cass. civ. 3ème, 5 janvier 2022, n° 20-18.918
La Cour de cassation, amenée à se prononcer sur le délai dans lequel l’acquéreur lésé pouvait exercer l’option de rendre la chose en retirant le prix qu’il a payé ou de garder le fonds en payant le supplément du juste prix prévue à l’article 1681 du code civil, a considéré que l’exercice de cette option appartient à l’acquéreur qui en a la seule initiative, lequel doit l’exercer soit dans le délai prévu dans la décision ayant admis la lésion, soit dans un délai raisonnable.
En l’espèce le jugement irrévocable ayant prononcé la lésion a été rendu le 9 novembre 2012, puis a été rectifié le 21 mars 2013 et signifié le 7 juin 2013. La SCI acquéreuse a été placée en redressement judiciaire le 29 juillet 2015 puis en liquidation judiciaire le 1er février 2017. Le liquidateur avait fait connaître la volonté de garder l’immeuble en payant le supplément du prix le 8 novembre 2016.
La Cour de cassation a considéré, en l’espèce, que cette manifestation de volonté n’était pas tardive.
Il convient de noter que le contexte particulier de la procédure collective et l’intérêt sous-jacent des créanciers professionnels de l’acquéreur ont dû être pris en considération pour juger le délai comme raisonnable.
Entrée en jouissance anticipée et qualification d’occupation précaire : Cass. Civ. 3ème, 6 mai 2021, n° 20-10.992
Le 30 juin 2016, une promesse de vente d’un appartement est conclue.
Le même jour les parties à la promesse de vente concluent, devant notaire, une convention d’occupation précaire portant sur le même logement, autorisant l’acquéreur à l’occuper en attente de la signature de l’acte authentique de vente.
Le prêt n’ayant pas été obtenu, la vente n’est pas intervenue mais l’occupant se maintient dans les lieux. Le propriétaire l’assigne en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation outre des dommages et intérêts.
L’occupant conteste la qualification de convention d’occupation précaire, souhaitant obtenir la qualification d’un bail d’habitation soumis à la loi de 1989.
La juridiction du second degré avait relevé que l’intention commune des parties avait été de permettre au bénéficiaire de la promesse, moyennant une redevance modique, d’occuper les lieux pendant une durée de neuf mois en l’attente de la signature de l’acte authentique de vente conditionnée par l’obtention d’un prêt immobilier.
La Cour de cassation considère que la cour d’appel avait ainsi caractérisé l’existence de circonstances particulières, indépendantes de la seule volonté des parties, permettant de reconnaître la qualification de convention d’occupation précaire.
Il est recommandé aux notaires de ne soutenir de telles entrées en jouissance anticipée qu’autant que le financement est confirmé. Le notaire doit s’assurer que la convention contient des clauses protectrices des intérêts du vendeur (anticipation des conséquences fiscales, organisation de la jouissance du bien, organisation de la restitution du bien etc.).
Risque environnemental : cession d’un terrain pollué, qualification de vice caché : Cass. civ. 3ème, 30 septembre 2021, n° 20-15.354, n° 20-16.156
En l’espèce le 29 mars 2010 la société Total Mayotte conclu un échange avec la société Nel d’une parcelle de terre sur laquelle avait été exploitée une station-service. Le contrat précisait que le terrain avait fait l’objet d’une dépollution et que l’acquéreur renonçait à tout recours concernant une pollution résiduelle.
Le 31 avril 2010, la société Nel cède cette parcelle à la société Kaweni laquelle conclu un bail avec la société Sodifram.
En octobre 2013, lors de travaux, une pollution aux hydrocarbures est découverte.
Dans cet arrêt la Cour de cassation considère qu’à défaut de clause relative à l’absence de pollution dans l’acte de cession, l’inconstructibilité d’un terrain en raison de la présence d’hydrocarbures constitue non un défaut de conformité, mais un vice caché de la chose vendue.
En l’espèce la clause de dépollution engageait le vendeur au-delà des obligations administratives qui se limitent à une réhabilitation des terrains et non à une dépollution totale. C’est au regard de cette obligation de réhabilitation que le vendeur avait fait procédé à une dépollution, dont le rapport technique, annexé au contrat de vente évoquait une « dépollution totale ».
Il est donc recommandé aux notaires de rédiger des clauses dans les limites des obligations administratives, reprenant la terminologie de la réglementation environnementale en vigueur.
Garantie contre les vices cachés et présence d’amiante : Cass. civ. 3ème, 15 avril 2021, n° 20-16.320.
Suite à la vente d’une maison, une expertise révèle la présence d’amiante dans les plaques de fibrociment constituant la couverture de l’immeuble.
Les vendeurs reprochent à la cour d’appel d’avoir considéré qu’ils avaient connaissance de la présence d’amiante au moment de la vente et d’avoir exclu, en conséquence, la clause exonératoire de responsabilité.
Ils arguaient que la seule présence d’amiante ne constituait pas un vice caché en tant qu’elle ne rendait pas la chose impropre à son usage et ne présentait pas de danger, l’expert ayant relevé que l’amiante était confinée dans l’isolation.
La Cour de cassation rejette l’argumentation en considérant que si le vice ne rendait pas la maison impropre à son usage car l’amiante était confinée par l’isolation, il en diminuait l’usage de manière importante dès lors que des travaux affectant l’isolation intérieure des ombles ou portant sur la toiture ne pourraient être entrepris sans qu’une procédure de travaux sur produits ou matériaux ne soit engagée.
Il s’en déduit que la maison est bien affectée d’un vice caché lors de la vente diminuant tellement son usage que si les acquéreurs l’avaient connu, ils n’en auraient donné qu’un moindre prix.
Publicité foncière et abus de droit : Cass. Civ. 3ème, 29 janvier 2021, n° 19-24.962
Des pourparlers sont engagés en vue de la conclusion d’une promesse de vente. Les propriétaires refusent de poursuivre la vente et le tiers acquéreur les assignent en exécution forcée de la signature de la promesse de vente.
Le tiers acquéreurs fait publier l’assignation au service de la publicité foncière, interdisant ainsi la vente des terrains litigieux à un autre acquéreur.
La Cour de cassation considère d’abord que le tiers acquéreur sollicitait la réitération non de la vente mais de la promesse de vente sous conditions suspensives, lesquelles n’étaient pas encore déterminées dans leur libellé exacte.
Elle considère ensuite que la publication de l’assignation n’était pas requise et qu’interdisant la vente des terrains litigieux à un autre acquéreur, celle-ci avait été réalisée dans le seul but d’empêcher au propriétaire de vendre des biens à un tiers.
Enfin elle a pu déduire de cette intention de faire obstacle à tout autre projet que le sien constituait un abus de droit engageant la responsabilité de son auteur.