Notre veille juridique hebdomadaire du 20 juillet 2021

Droit immobilier : 

• Autoconsommation collective dans les HLM
• La prime de transition énergétique évolue 
• Clause d’échelle mobile dans un bail commercial : du caractère réputé non écrit de la seule stipulation prohibée

Urbanisme :

• État des risques : assouplissement du formalisme

Droit fiscal :

• Un EHPAD constitue un local professionnel pour la détermination de la valeur locative

Droit des sociétés : 

• Neutralisation des conséquences fiscales des transmissions de titres réalisées au profit des fondations reconnues d’utilité publique : précisions administratives

Droit de la famille : 

• Finalité de l’action en versement d’un salaire différé 
• Légalisation de l’exonération des dons et legs faits à des associations à but exclusif d’assistance et de bienfaisance simplement déclarées 
• Conformité à la Constitution de la taxation des dons manuels 

Profession : 

• Séquestre conventionnel : opposition à la remise des fonds – motifs légitimes

 

Droit immobilier :

Autoconsommation collective dans les HLM

Décret du 5 juillet 2021

Ce décret précise les modalités d’information des locataires d’habitations à loyer modéré et de leur droit de retrait d’une opération d’autoconsommation collective.

Afin de faciliter les projets d’autoconsommation collective portés par les organismes d’habitations à loyer modéré (HLM), la loi du 8 novembre 2019 relative à l’énergie et au climat a consacré la possibilité pour ces organismes de gérer et participer à des opérations d’autoconsommation collective d’électricité en application des articles L. 315-2 et L. 315-2-1 du Code de l’énergie. Ils peuvent ainsi être désignés comme la personne morale organisatrice de ces opérations. Le bailleur est alors tenu d’informer ses locataires du projet d’autoconsommation collective ainsi que les nouveaux locataires.

Lorsqu’une opération d’autoconsommation collective réunit un organisme d’HLM et ses locataires, le bailleur est tenu d’organiser une réunion spécifique au cours de laquelle il apporte aux locataires concernés une information sur le projet, ses modalités de fonctionnement et ses conséquences pour les locataires souhaitant y participer.

Cette information comprend :

• l’identité de la personne morale organisatrice de l’opération l’autoconsommation collective, ainsi que ses coordonnées téléphoniques et électroniques ;
• la description de l’opération d’autoconsommation collective, les modalités de répartition de l’énergie entre les locataires envisagées ;
• les modalités de répercussion financière de la participation à l’opération d’autoconsommation collective pour les locataires, les modes de paiement proposés et, le cas échéant, les conditions d’évolution de la répercussion financière ;
• la durée de l’opération et les conditions dans lesquelles ses caractéristiques peuvent être modifiées ;
• l’existence du droit de refus de participer à l’opération et de la possibilité de la quitter ou de l’intégrer ou de la réintégrer à tout moment ;
• une simulation de l’impact financier global pour un ou plusieurs ménages types d’une participation à l’opération d’autoconsommation collective, exprimée en euros par an. Les hypothèses de calcul sont jointes à la simulation. Cette simulation est informative et ne constitue pas un engagement contractuel ;
• le délai du préavis mentionné à l’article R. 315-16 du Code de l’énergie ;
• les situations rendant possible la sortie d’un participant de l’opération, ainsi que les modalités de mise en œuvre de cette décision.

L’information doit être adaptée, lorsque le bailleur en a connaissance, aux handicaps des locataires.

Après cette réunion, et un mois au moins avant la mise en œuvre du projet, un document contenant cette information est affiché au sein de l’immeuble et remis individuellement à chaque locataire selon les modalités de communication habituellement utilisées par le bailleur. Ces informations sont mises à la disposition par écrit ou sur support durable.

Ce document doit indiquer clairement que, durant le délai d’un mois suivant cette remise, tout locataire peut faire part au bailleur de son refus de participer à l’opération d’autoconsommation collective, dans les conditions prévues à l’article R. 315-14 du Code de l’énergie.

Le bailleur doit également informer chaque nouveau locataire de l’existence d’une telle opération, par la remise, au plus tard lors de la signature du bail, d’un document reprenant les informations susmentionnées. Le bail comporte une clause relative à l’existence de cette opération et mentionne la remise du document.

Le locataire dispose de quatorze jours, à compter de la signature du bail, pour faire part au bailleur de son refus de participer à l’opération.

En outre, en cas de modification des termes ou des coefficients de répartition de l’opération d’autoconsommation collective entraînant des répercussions économiques notables, le bailleur doit informer les locataires de l’impact économique individuel induit par cette modification.

Le locataire informe le bailleur de son refus de participer à l’opération ou de son souhait de quitter l’opération par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, « exprimant de manière dénuée d’ambiguïté sa volonté de ne pas, ou de ne plus, participer à l’opération d’autoconsommation collective ».

Le locataire qui a refusé de participer ou s’est retiré de l’opération d’autoconsommation collective peut ultérieurement informer le bailleur, selon les mêmes formes, de sa volonté d’y participer.

Lorsque le locataire informe son bailleur de son souhait d’interrompre sa participation à l’opération, un délai de préavis pendant lequel le locataire continue de participer à l’opération, court à compter de la réception de l’information délivrée par le locataire au bailleur. Il ne peut être supérieur à deux mois. Les parties peuvent toutefois s’accorder sur un délai inférieur.

La résiliation du bail entraîne automatiquement l’interruption de la participation du locataire à l’opération d’autoconsommation collective à la date de résiliation du bail. Le locataire n’a pas à en formuler explicitement la demande.

Lorsque que le locataire refuse de participer à l’opération, se retire de celle-ci ou souhaite y participer, le bailleur peut indiquer au locataire que sa demande ne sera effective qu’au terme d’un délai de mise en œuvre qui ne peut être supérieur à six mois.

 

La prime de transition énergétique évolue

Décret et arrêté du 8 juillet

Un décret et un arrêté du 8 juillet 2021 modifient les dispositions du 14 janvier 2020 relatives à la prime de transition énergétique baptisée MaPrimeRénov’, et distribuée par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH).

Ce décret prévoit plusieurs évolutions du dispositif :

• pour les propriétaires bailleurs, le bénéfice de la prime est conditionné à un engagement visant à encadrer l’augmentation du loyer pour compenser la réalisation des travaux financés par MaPrimeRénov’ ainsi qu’à informer le locataire des travaux réalisés et de la déduction du montant de la prime de l’éventuelle revalorisation de loyer qui en découlerait ;
• également pour les propriétaires bailleurs, la durée de location de 5 ans minimum au titre de résidence principale commence à compter de la date du paiement de la prime, et non plus à la date de la prise d’effet du bail ;
• la prime s’adapte aux territoires d’outre-mer, avec la création de trois forfaits spécifiques à ces territoires et leur exclusion à ce stade du forfait rénovation globale et des bonifications en raison de l’impossibilité matérielle de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) sur ces territoires ;
• les personnes morales propriétaires d’un logement sont explicitement exclues du bénéfice de la prime ;
• les travaux réalisés par anticipation entre le 1er janvier et le 30 juin 2021 par des personnes titulaires de droits réels immobiliers conférant l’usage d’un logement et occupant leur logement seront bien éligibles à la prime à compter du 1er juillet 2021 ;
• l’ajout d’un cas dérogatoire permettant l’allongement du délai d’achèvement des travaux par le directeur général de l’ANAH ;
• en cas de litige, le recours administratif préalable obligatoire est exercé exclusivement par le demandeur.

De son côté, l’arrêté prévoit d’autres évolutions du dispositif :

• la prime s’adapte aux territoires d’outre-mer, avec la création de trois forfaits spécifiques à ces territoires et leur exclusion à ce stade du forfait rénovation globale et des bonifications en raison de l’impossibilité matérielle de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE) sur ces territoires ;
• pour les travaux d’isolation des murs par l’extérieur, le calcul de la prime et de la dépense éligible tient compte du montant total des aides perçues au titre des certificats d’économie d’énergie (CEE), indépendamment du plafond de surface de 100 m2 ;
• l’ajout d’un modèle d’attestation sur l’honneur pour les propriétaires bailleurs, attestant l’engagement de ce dernier à louer le logement à titre de résidence principale pendant 5 ans et encadrant l’augmentation du loyer ;
• la précision des pièces justifiant un titre de propriété ou un droit réel immobilier conférant l’usage d’un logement.

L’arrêté modifie également l’arrêté du 17 novembre 2020 modifié relatif aux caractéristiques techniques et modalités de réalisation des travaux et prestations dont les dépenses sont éligibles à la prime de transition énergétique. Ces modifications concernent uniquement les évolutions liées à l’adaptation de la prime aux territoires d’outre-mer. Elles précisent les exigences techniques des nouveaux forfaits dédiés à ces territoires.

Ces textes s’appliquent aux demandes de primes déposées à compter du 1er juillet 2021.

 

Clause d’échelle mobile dans un bail commercial : du caractère réputé non écrit de la seule stipulation prohibée

Cass, 3° ch civ, 30 juin

Dans cet arrêt, la Cour décide que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription et seule la stipulation prohibée, insérée dans la clause d’échelle mobile, doit être réputée non écrite, sauf à caractériser l’indivisibilité entre les différents éléments de la clause.

En l’espèce, une société a donné à bail des locaux à usage commercial à compter du 1er mai 2009. Le contrat comporte une clause d’indexation annuelle stipulant que l’indexation ne s’appliquera qu’en cas de variation de l’indice à la hausse. Le 23 septembre 2016, la locataire a assigné la bailleresse aux fins de voir déclarer la clause d’indexation réputée non écrite et qu’elle soit condamnée à lui restituer la somme de 96 379,31 € sur le fondement de la répétition de l’indu pour la période s’étendant du premier trimestre 2011 au deuxième trimestre 2016.

La cour d’appel déclare recevable l’action tendant à voir juger la clause d’indexation réputée non écrite. Elle déclare non écrite dans son ensemble la clause d’indexation intitulée « Article 6 : Indexation » contenue dans le bail et condamne la bailleresse à restituer à la preneuse une somme au titre des loyers indûment versés du 23 septembre 2011 jusqu’au deuxième trimestre 2016.L’arrêt d’appel est partiellement cassé.

La Cour rappelle que l’article L. 145-15 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014, qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du Code de commerce leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de cette loi.

L’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial n’est pas soumise à prescription.

Par ailleurs, aux termes de l’article L. 145-39 du Code de commerce, dans sa rédaction applicable, par dérogation à l’article L. 145-38, si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

D’une part, le propre d’une clause d’échelle mobile est de faire varier à la hausse et à la baisse, de sorte que la clause figurant au bail et écartant toute réciprocité de variation, si elle ne crée pas la distorsion prohibée par l’article L. 112-1 du Code monétaire et financier, fausse le jeu normal de l’indexation.

D’autre part, la neutralisation des années de baisse de l’indice de référence a mathématiquement pour effet de modifier le délai d’atteinte du seuil de variation du quart, conditionnant la révision du loyer, tel qu’il résulterait de l’évolution réelle de l’indice.

En l’espèce, la cour d’appel avait relevé que la clause d’indexation excluait, dans son deuxième alinéa, toute réciprocité de la variation en prévoyant que l’indexation ne s’effectuerait que dans l’hypothèse d’une variation à la hausse de l’indice. Il s’ensuit pour les juges du droit que cette stipulation, qui a pour effet de faire échec au mécanisme de révision légale prévu par l’article L. 145-39 du Code de commerce, doit être réputée non écrite, de sorte que l’action intentée par la locataire n’est enfermée dans aucun délai de prescription.

Il reste qu’aux termes de l’article 1217 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l’obligation est divisible ou indivisible selon qu’elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l’exécution, est ou n’est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle. Mais, en l’occurrence, pour réputer non écrite la clause en son entier, l’arrêt d’appel avait retenu que seule la dernière phrase de l’alinéa 2 de l’article 6 du contrat de bail contrevenait aux dispositions légales ; que cependant l’alinéa 3 de la clause relative à la limitation de l’augmentation ne s’expliquait qu’au vu de l’absence de réciprocité de la variation ; que, pour autant, il n’y avait pas lieu de réputer non écrit également cet alinéa car la limitation qu’il prévoyait n’était nullement prohibée et qu’il en résultait que la clause d’indexation était indivisible. En se déterminant ainsi, « par des motifs impropres à caractériser l’indivisibilité », alors que seule la stipulation prohibée doit être réputée non écrite, les juges du fond n’ont pas donné de base légale à leur décision, a tranché la Cour de cassation.

 

Droit de l’urbanisme : 

État des risques : assouplissement du formalisme

Arrêté du 9 juin 2021

Cet arrêté vient simplifier les modalités d’information des acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones à risques. 

Aux termes de l’article L. 125-5, I du code de l’environnement, « Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques. » En application de cette disposition, l’arrête du 13 octobre 2005 détermine les modalités de cette information sur l’état des risques et fixe en annexe le modèle d’imprimé à utiliser.

Afin d’informerplus facilement et rapidement les futurs acquéreurs ou locataires de l’existence et de l’évolution des risques concernant leurs biens immobiliers, le nouvel arrêté ouvre la possibilité d’établir cet état des risques sur tout autre support que le modèle prédéfini.

Droit fiscal : 

Un EHPAD constitue un local professionnel pour la détermination de la valeur locative

CE 25 juin 2021

Des locaux occupés par un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), maison de retraite, sont inclus dans la liste des sous-groupes et catégories de locaux professionnels, applicable aux impositions établies à compter de 2017 et aujourd’hui codifié à l’article 310 Q de l’annexe 2 au CGI.

Ils sont ainsi placés dans le champ de l’article 1498 du CGI, aux fins de détermination de leur valeur locative.

 

Droit des sociétés : 

Neutralisation des conséquences fiscales des transmissions de titres réalisées au profit des fondations reconnues d’utilité publique : précisions administratives

L’Administration commente le dispositif d’option pour le report d’imposition de la plus-value résultant de la transmission à titre gratuit et irrévocable de titres de capital ou de parts sociales à une fondation reconnue d’utilité publique (FRUP).

L’article 42 de la loi du 29 décembre 2021 a institué, pour les exercices clos à compter du 31 décembre 2020, un dispositif de report d’imposition sur option de la plus ou moins-value réalisée lors de la transmission à titre gratuit et irrévocable à une fondation reconnue d’utilité publique (FRUP) de titres de capital ou de parts sociales. La plus ou moins-value résultant d’une telle transmission peut être, sur option, comprise dans le résultat imposable de cette FRUP, au titre de l’exercice au cours duquel ces titres ou parts sont ultérieurement cédés par la fondation bénéficiaire de cette transmission.

Dans une mise à jour de sa base BOFiP-Impôts, l’administration fiscale commente ce nouveau dispositif qui s’applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2020, et apporte des précisions s’agissant :

• des conditions d’application du régime ;
• de la détermination du montant de la plus-value placée en report ;
• des modalités d’imposition de celle-ci ;
• des obligations déclaratives de l’entreprise qui transmet les titres ainsi que celles incombant à la FRUP.

Elle fournit enfin un modèle d’état de suivi de la valeur des titres transmis à la FRUP et de la plus-value en report.

 

Droit de la famille : 

Finalité de l’action en versement d’un salaire différé

Cass. 1re civ., 7 juill. 2021

Dans cet arrêt est rappelé que l’action en versement d’un salaire différé n’a pas la même finalité que l’action en partage.

Faits : Deux époux décèdent successivement laissant pour leur succéder leurs trois enfants. Deux d’entre eux décèdent ultérieurement, laissant pour leur succéder, le premier, son épouse, donataire de l’universalité de ses biens meubles et immeubles, le second, son épouse, et leurs trois enfants. Ces derniers ont, au cours des opérations de partage des successions des grands-parents, demandé le paiement d’une créance de salaire différé à l’encontre de la succession du grand-père.

La cour d’appel écarte la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée par l’épouse du premier des enfants, décédé, à la demande des héritiers du second des enfants, décédé, relative à la créance de salaire différé de celui-ci. L’arrêt d’appel retient que l’action engagée par le premier des enfants, décédé, aux fins de partage tend au même but que l’action en versement d’un salaire différé puisque ces deux actions visent à mettre fin à l’indivision en déterminant les droits respectifs des héritiers, et en déduit qu’il doit donc être considéré que l’action en versement d’un salaire différé est virtuellement comprise dans l’action en partage, de sorte que la prescription n’est pas acquise.

L’arrêt d’appel est partiellement cassé au visa de l’article 2241 du Code civil.

Si, en principe, l’interruption de la prescription ne peut s’étendre d’une action à une autre, il en est autrement lorsque les deux actions, bien qu’ayant une cause distincte, tendent aux mêmes fins, de sorte que la seconde est virtuellement comprise dans la première. L’action en versement d’un salaire différé, qui ne tend ni à la liquidation de l’indivision successorale ni à l’allotissement de son auteur, n’a pas la même finalité que l’action en partage.

 

Légalisation de l’exonération des dons et legs faits à des associations à but exclusif d’assistance et de bienfaisance simplement déclarées

L’Administration intègre dans la base BOFiP-Impôts les dispositions de l’article 158 de la loi de finances pour 2021 qui ont modifié le 4° de l’article 795 du CGI afin de légaliser la doctrine de l’Administration selon laquelle une association simplement déclarée qui poursuit un but exclusif d’assistance et de bienfaisance peut bénéficier d’une exonération de droits de mutation à titre gratuit sur les dons et legs reçus.

Les dons et legs faits aux établissements publics charitables, aux mutuelles et à toutes autres sociétés reconnues d’utilité publique dont les ressources sont affectées à des œuvres d’assistance, à la défense de l’environnement naturel ou à la protection des animaux sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit.

L’administration fiscale admettait à cet égard, par mesure de tempérament, que les associations non reconnues d’utilité publique (simplement déclarées) qui poursuivent un but exclusif d’assistance et de bienfaisance, puissent profiter de cette exonération.

L’article 158 de la loi de finances pour 2021 est venu inscrire ces commentaires administratifs dans la loi. Ainsi, il est désormais expressément prévu par la loi que l’exonération de droits de mutation à titre gratuit s’applique aux dons et legs faits au profit :

• des organismes reconnus d’utilité publique (et non plus aux seules sociétés reconnues d’utilité publique) dont les ressources sont affectées à des œuvres d’assistance et de bienfaisance, à la défense de l’environnement naturel ou à la protection des animaux ;
• des associations simplement déclarées qui poursuivent un but exclusif d’assistance et de bienfaisance. La tolérance administrative à cet égard se trouve ainsi légalisée.

Par ailleurs, l’article 158 de la loi de finances pour 2021 supprime la référence à l’agrément des services préfectoraux préalable à l’acceptation de la libéralité, devenue obsolète en raison des modifications apportées à la capacité des associations à recevoir des libéralités par la loi n° 2014-856 du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire.

À défaut de précision dans le texte, ces dispositions s’appliquent depuis le 1er janvier 2021.

 

Conformité à la Constitution de la taxation des dons manuels

Conseil Constit, 9 juillet

Le Conseil constitutionnel a jugé que l’article 757 du CGI prévoyant une obligation de déclaration ou d’enregistrement pour les dons manuels révélés à l’administration fiscale et leur assujettissement aux droits de mutation à titre gratuit est conforme à la Constitution.

Pour rappel, le Conseil constitutionnel avait été saisi le 12 mai 2021 d’une question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité aux droits et libertés que la Constitution garantit de l’article 757 du code général des impôts, dans sa rédaction résultant de la loi n° 2011-900 du 29 juillet 2011 de finances rectificative pour 2011. L’alinéa 1er de cet article prévoit que les dons manuels sont soumis aux droits de mutation à titre gratuit lorsqu’ils font l’objet d’une déclaration ou d’un enregistrement par le donataire ou ses représentants ou lorsqu’ils donnent lieu à une reconnaissance judiciaire. Le tarif des droits et les abattements applicables au donataire sont ceux en vigueur au jour de la déclaration ou de l’enregistrement du don manuel.

Le Conseil constitutionnel rappelle tout d’abord qu’il n’a pas un pouvoir général d’appréciation et de décision de même nature que celui du Parlement. Il ne saurait ainsi rechercher si les objectifs que s’est assignés le législateur auraient pu être atteints par d’autres voies, dès lors que les modalités retenues par la loi ne sont pas manifestement inappropriées à l’objectif visé. Les dons manuels consistant en la remise matérielle d’un bien meuble, le législateur a choisi de ne soumettre leur réalisation à aucune formalité particulière. En prévoyant que, lorsqu’un don manuel est révélé à l’administration fiscale par le donataire, le fait générateur de l’imposition se situe au jour, non de sa réalisation, mais de sa révélation, le législateur s’est fondé sur un critère objectif et rationnel en rapport avec l’objet de la loi.

Le Conseil constitutionnel souligne ensuite qu’en soumettant les dons révélés aux mêmes règles d’imposition que les dons déclarés, enregistrés ou reconnus en justice, ces dispositions ne créent, par elles-mêmes, aucune différence de traitement entre les donataires.

Par suite, le Conseil constitutionnel écarte les griefs tirés de la méconnaissance des principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques et déclare que l’article 757 du code général des impôts  prévoyant une obligation de déclaration ou d’enregistrement pour les dons manuels révélés à l’administration fiscale et leur assujettissement aux droits de mutation à titre gratuit est conforme à la Constitution.